Cour d'Appel · Chambre sociale — 2 avril 2026

Arrêt n° 147

du 02/04/2026





N° RG 23/02012 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FNW5







OJ







Formule exécutoire le :



02/04/2026



à :

- Me Charles louis RAHOLA

- Me [Y] HYONNE

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 02 avril 2026





APPELANTS :

d'une décision rendue le 04 décembre 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHALONS-EN-CHAMPAGNE (n° 20/01939)



S.C.E.A. DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Charles louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau des ARDENNE et représentée par Me Christian VIGNET de la SELAS SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES, avocat au barreau de AUXERRE



Monsieur [F] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]



représenté par Me Charles louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau des ARDENNES et représenté par Me Christian VIGNET de la SELAS SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES, avocat au barreau de AUXERRE





INTIMÉS :



Monsieur [V] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]



représenté par Me Colette HYONNE de la SCP SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER, avocat au barreau de REIMS



Madame [Y] [K] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]



représentée par Me Colette HYONNE de la SCP SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER, avocat au barreau de REIMS



Madame [D] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Défaillante



DÉBATS :



A l'audience publique du 05 janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, prorogée au 26 mars 2026 puis prorogée au 02 avril 2026, Monsieur François MELIN, Président, et Monsieur Olivier JULIEN, Conseiller, chargés d'instruire l'affaire, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s'y étant pas opposées, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.





COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :



Monsieur François MELIN, président

Madame Isabelle FALEUR, conseillère

Monsieur Olivier JULIEN, conseiller





GREFFIER lors des débats :



Madame Allison CORNU-HARROIS, 



ARRÊT : 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur François MELIN, président, et Madame Allison CORNU-HARROIS, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





* * * * *



Exposé du litige



Selon acte notarié établi le 19 décembre 2013, M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] (ci-après les époux [M]) ont consenti à M. [F] [Z] et à Mme [X] [D] épouse [Z] un bail d'une durée de 25 années sur les biens suivants :



Commune de [Localité 4] :

- un hangar agricole sis lieudit "[Adresse 5]", cadastré ZI n° [Cadastre 1] d'une contenance de 49a 76ca ;

- des parcelles de terre :

 - lieudit "[Localité 5]", AB n° [Cadastre 2], d'une contenance de 21a 48ca;

 - lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 3], d'une contenance de 82a 08ca ;

 - lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 4], d'une contenance de 50a 87ca ;

 - lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 5], d'une contenance de 6ha 36a 25ca ;

 - lieudit "[Adresse 6]", ZI n° [Cadastre 6], d'une contenance de 95a 90ca ;

 - lieudit "[Adresse 7]", ZK n° [Cadastre 7], d'une contenance de 7ha 47a 93ca ;

 - lieudit "[Adresse 7]", ZK n° [Cadastre 8], d'une contenance de 10ha 67a 54ca ;

 - lieudit "[Adresse 8]", ZL n° [Cadastre 9], d'une contenance de 92a 74ca ;

 - lieudit "[Adresse 8]", ZL n° [Cadastre 10], d'une contenance de 9ha 83a 95ca ;



Commune de [Localité 7] :

 - lieudit "[Adresse 9]", XC n° [Cadastre 11], d'une contenance de 68a 15ca ;

 - lieudit "[Localité 8]", ZP n° [Cadastre 12], d'une contenance de 12ha 81a.

Soit une superficie totale de parcelles de terre de 51ha 27a 89ca.



Le bail a commencé à courir le 13 décembre 2013 pour les parcelles de terre et le 1er avril 2014 pour le hangar agricole. 



Le fermage annuel est fixé à la somme totale de 21.894,10 euros, payable en deux termes égaux au 31 décembre de chaque année et au 30 avril suivant.



L'acte authentique comporte une clause mentionnant que "les parcelles sont destinées à être mises à disposition de la société dénommée "SOCIETE CIVILE D'EXPLOITATION AGRICOLE DE [Localité 1]", ayant son siège à [Adresse 10], identifiée sous le numéro SIREN 480071703 RCS [Localité 9]".



Par requête reçue le 14 mai 2020, les époux [M] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne en résiliation judiciaire du bail, le recours ayant été enregistré sous le numéro RG 20/01939. 



Par requête reçue le 4 octobre 2021, la SCEA DE [Localité 1], représentée par M. [F] [Z], a saisi le tribunal aux fins de reconnaissance d'un bail rural à son profit en précisant solliciter la jonction avec l'affaire RG 20/01939, ce nouveau recours étant enregistré sous le numéro RG 21/02512.



Les deux recours ayant été joints, par jugement en date du 4 décembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne a :

- déclaré irrecevable pour être prescrite l'action en nullité de l'acte authentique en date du 19 décembre 2013 formée par M. [F] [Z] et Mme [X] [D] divorcée [Z] ;

- débouté M. [F] [Z], Mme [X] [D] divorcée [Z] et la SCEA DE [Localité 1] de leurs demandes tendant à reconnaître l'existence d'un bail entre les époux [M] et la SCEA DE [Localité 1], du fait de l'exécution de la promesse de bail signée le 2 août 2013 ou de la reconnaissance d'un bail verbal au profit de la SCEA DE [Localité 1] ;

- prononcé la résiliation du bail en date du 19 décembre 2013 portant sur les parcelles suivantes et appartenant à M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] :



Commune de [Localité 10] :

- un hangar agricole sis lieudit "[Adresse 5]", cadastré ZI n° [Cadastre 1] d'une contenance de 49a 76ca ;

- des parcelles de terre :

 - lieudit "[Localité 5]", AB n° [Cadastre 2], d'une contenance de 21a 48ca;

 - lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 3], d'une contenance de 42a 08ca ;

 - lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 4], d'une contenance de 50a 87ca ;

 - lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 5], d'une contenance de 6ha 36a 25ca ;

 - lieudit "[Adresse 6]", ZI n° [Cadastre 6], d'une contenance de 95a 90ca ;

 - lieudit "[Adresse 7]", ZK n° [Cadastre 7], d'une contenance de 7ha 47a 93ca ;

 - lieudit "[Adresse 7]", ZK n° [Cadastre 8], d'une contenance de 10ha 67a 54ca ;

 - lieudit "[Adresse 8]", ZL n° [Cadastre 9], d'une contenance de 92a 74ca ;

 - lieudit "[Adresse 8]", ZL n° [Cadastre 10], d'une contenance de 9ha 83a 95ca ;

 - lieudit "[Adresse 11] [Localité 11] Nord", XC n° [Cadastre 11], d'une contenance de 68a 15ca ;



Commune de [Localité 12] :

- lieudit "[Localité 13] [Adresse 12]", ZP n° [Cadastre 12], d'une contenance de 12ha 81a ;

- ordonné l'expulsion de M. [F] [Z], de Mme [X] [D] divorcée [Z] et de la SCEA DE [Localité 1] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des parcelles et du bâtiment susvisés, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la notification du présent jugement et ce, pendant trois mois ;

- débouté M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts ;

- condamné in solidum M. [F] [Z], Mme [X] [D] divorcée [Z] et la SCEA DE [Localité 1] à payer à M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. [F] [Z], Mme [X] [D] divorcée [Z] et la SCEA DE [Localité 1] aux entiers dépens de la présente instance ;

- rappelé que le présent jugement est revêtu de l'exécution provisoire de droit.



Par courrier recommandé posté le 22 décembre 2023, M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] ont formé appel contre le jugement. Le recours est enregistré sous le numéro RG 23/02012.



Le 27 février 2025, M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] ont procédé à une déclaration d'appel rectificative et complémentaire contre ce jugement à l'encontre de Mme [X] [D]. Ce recours est enregistré sous le numéro RG 25/00276.



Au terme de leurs conclusions n°4, remises au greffe le 26 juin 2025 dans le cadre du dossier RG 23/02012, et soutenues oralement à l'audience, M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] demandent à la cour de :

- REFORMER le jugement entrepris dans les limites de l'acte d'appel ;

- PRONONCER la nullité du bail conclu au profit des consorts [Z] le 19 décembre 2013 ;

- ORDONNER l'exécution forcée de la promesse de bail signée le 2 août 2013 ;

- PRONONCER l'existence d'un bail rural à long terme d'une durée de vingt-cinq ans avec clause de long préavis au profit de la SCEA DE [Localité 1] à compter rétroactivement du 19 décembre 2013 ;

- CONDAMNER les consorts [M] au paiement de la somme de 33.300,00 euros au titre de la clause pénale prévue au protocole.

 

Subsidiairement : 

- PRONONCER l'existence d'un bail verbal au profit de la SCEA DE [Localité 1] à compter du 19 décembre 2013, renouvelé depuis tous les 9 ans ;

- DEBOUTER les consorts [M] de leur demande de résiliation de bail à l'égard de Monsieur [F] [Z] .



EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au paiement de la somme de 20.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] ont fait délivrer à Mme [X] [D] une assignation en intervention forcée en vue d'une comparution à l'audience de la cour d'appel le 5 janvier 2026 et d'une dénonciation de procédure d'appel aux fins de voir :



- juger, par l'arrêt à intervenir, qu'aucune demande n'est formulée à l'égard de Mme [X] [D] ;

- juger, par l'arrêt à intervenir, que la procédure d'appel initiée par M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] par LRAR du 20 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée à Mme [X] [D] qui se trouve ainsi régulièrement appelée à l'instance d'appel conformément à l'article 553 du code de procédure civile ;

- juger la recevabilité de l'appel interjeté par M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] à l'encontre du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 20 décembre 2023.



Au terme de leurs conclusions n° 5, remises au greffe le 18 décembre 2025 dans le dossier RG 23/02012, et soutenues oralement à l'audience, M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] demandent à la cour de :

- JUGER l'appel de M. [F] [Z] et de la SCEA DE [Localité 1] irrecevable ;

- JUGER M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] irrecevables et mal fondés à soulever le moyen tiré d'une exception de nullité ;

- DEBOUTER M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] de l'intégralité de leurs demandes ;

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :

Déclaré irrecevable pour être prescrite l'action en nullité de l'acte authentique en date du 19 décembre 2013 formée par M. [F] [Z] et Mme [X] [D] divorcée [Z] ;

Débouté M. [F] [Z], Mme [X] [D] divorcée [Z] et la SCEA DE [Localité 1] de leurs demandes tendant à reconnaître l'existence d'un bail entre les époux [M] et la SCEA DE [Localité 1], du fait de l'exécution de la promesse de bail signée le 2 août 2013 ou de la reconnaissance d'un bail verbal au profit de la SCEA DE [Localité 1] ;

Prononcé la résiliation du bail en date du 19 décembre 2013 portant sur les parcelles suivantes et appartenant à M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] situées :



Commune de [Localité 10]

- un hangar agricole sis lieudit "[Localité 13] [Adresse 13]", cadastré ZI n° [Cadastre 1] d'une contenance de 49a 76ca - des parcelles de terre :

- lieudit "[Adresse 14] [Localité 14]", AB n° [Cadastre 2], d'une contenance de 2la 48ca

- lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 3], d'une contenance de 42a 08ca

- lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 4] d'une contenance de 50a 87ca

- lieudit "[Localité 6]", ZI n° [Cadastre 5] d'une contenance de 6ha 36a 25ca

- lieudit "[Adresse 6]", ZI n° [Cadastre 6], d'une contenance de 95a 90ca

- lieudit "[Adresse 7]", ZK n° [Cadastre 7], d'une contenance de 7ha 47a 93ca

- lieudit "[Adresse 7]", ZK n° [Cadastre 8], d'une contenance de 10ha 67a 54ca 

- lieudit "[Localité 15] Mort", ZL n° [Cadastre 9], d'une contenance de 92a 74ca 

- lieudit "[Localité 16] [Adresse 15]", ZL n° [Cadastre 10], d'une contenance de 9ha 83a 95ca

- lieudit "[Adresse 9]", XC n° [Cadastre 11], d'une contenance de 68a 15ca



Commune de [Localité 12]

- Lieudit "[Adresse 16]", ZP n° [Cadastre 12], d'une contenance de 12ha 8la



Ordonné l'expulsion de M. [F] [Z], Mme [X] [D] divorcée [Z] et de la SCEA DE [Localité 1] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des parcelles et du bâtiment susvisés, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la notification du présent jugement et ce, pendant trois mois ;

Débouté M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamné in solidum M. [F] [Z], Mme [X] [D] divorcée [Z] et la SCEA DE [Localité 1] à payer à M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [F] [Z], Mme [X] [D] divorcée [Z] et la SCEA DE [Localité 1] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelé que le présent jugement est revêtu de l'exécution provisoire de droit.



Et y ajoutant,

- CONDAMNER M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] in solidum au paiement de la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



Par courriel daté du 2 décembre 2025, Mme [X] [D] a indiqué qu'elle ne se présenterait pas à l'audience du 5 janvier 2026, estimant avoir renoncé à tout droit sur le bail rural.



Motifs de la décision



A titre liminaire, la cour constate que la contenance de la parcelle située commune de [Localité 10] lieudit "[Localité 6]" ZI n° [Cadastre 3] est de 82a 08 ca et que la parcelle cadastrée lieudit "[Adresse 9]" XC n° [Cadastre 11] est située sur la commune de [Localité 12] et non sur celle de [Localité 10], le dispositif du jugement contenant une erreur matérielle en ce sens. 



Sur la jonction des recours:



Lors de l'audience du 5 janvier 2026, le conseil de M. [F] [Z] et de la SCEA DE [Localité 1] a rappelé avoir effectué une déclaration d'appel complémentaire et a demandé une jonction des deux recours pendants devant la cour d'appel.



Il apparaît de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de joindre les recours enregistrés sous les numéros RG 23/02012 et RG 25/00276, en application de l'article 367 du code de procédure civile.

 





Sur la recevabilité de l'appel:



L'article 552 du code de procédure civile dispose :

"En cas de solidarité ou d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel formé par l'une conserve le droit d'appel des autres, sauf à ces dernières à se joindre à l'instance.

Dans les mêmes cas, l'appel dirigé contre l'une des parties réserve à l'appelant la faculté d'appeler les autres à l'instance.

La cour peut ordonner d'office la mise en cause de tous les co-intéressés".



Aux termes de l'article 553 du code de procédure civile, "En cas d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel de l'une produit effet à l'égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l'instance ; l'appel formé contre l'une n'est recevable que si toutes sont appelées à l'instance".



Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, "Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité".



En l'espèce, les époux [M] soutiennent que l'appel est irrecevable, dès lors que Mme [X] [D] n'est pas présente à l'instance enregistrée sous le numéro RG 23/02012 et que l'assignation délivrée le 26 novembre 2025 ne permet pas de régulariser l'appel formé le 22 décembre 2023, puisque l'intervention forcée, au sens de l'article 554 du code de procédure civile, ne peut concerner qu'un tiers qui n'a pas été partie en première instance, ce qui n'est pas le cas de Mme [X] [D], défenderesse devant le tribunal. 



A l'audience du 5 janvier 2026, le conseil des appelants a précisé ne pas avoir pris de nouvelles écritures postérieurement aux conclusions des époux [M] du 18 décembre 2025, tout en estimant que l'appel était recevable pour avoir été régularisé par l'assignation en intervention forcée délivrée à Mme [X] [D].



Sur ce, 



Il résulte des articles 552 et 553 du code de procédure civile qu'en cas d'indivisibilité, l'appelant dispose, jusqu'à ce que le juge statue, de la possibilité de régulariser l'appel en formant une seconde déclaration d'appel pour appeler en la cause les parties omises dans sa première déclaration (Civ 2e, 23 mars 2023, n° 21-19.906).



Dans la "déclaration d'appel rectificative et complémentaire" du 27 février 2025, les appelants précisent en préambule : "Une déclaration d'appel a été régularisée le 20 décembre 2023 et enrôlée sous le RG 23/02012. Toutefois, une partie à la cause n'a pas été mentionnée de sorte que la présente déclaration d'appel rectifie et complète la déclaration d'appel régularisée le 20 décembre 2023".



Cette déclaration d'appel est formée à l'encontre de Mme [X] [D] et elle porte sur la demande de réformation des dispositions comprises au dispositif du jugement, lequel est repris en intégralité dans ladite déclaration d'appel.



Même si l'objet de cette déclaration d'appel ne précise pas expressément qu'il s'agit de la mise en cause de Mme [X] [D], les mentions rappelées ci-dessus établissent suffisamment qu'elle tend à procéder à la régularisation de la procédure à l'égard d'une partie omise, alors qu'en raison de l'indivisibilité inhérente au bail rural, les deux co-preneurs sont tenus d'être parties à l'instance.



Cette seconde déclaration d'appel, ayant été effectuée avant la décision de la cour sur l'appel interjeté le 22 décembre 2023, ne saurait donc être considérée comme tardive.



En ce qui concerne l'assignation en intervention forcée signifiée le 26 novembre 2025, même si son intitulé peut créer une confusion avec une volonté d'appeler à l'instance un tiers, qui n'était pas partie en première instance, les appelants visent les seuls articles 552 et 553 du code de procédure civile, de sorte que cet acte de procédure correspond à une mise en cause de Mme [X] [D] dans le cadre de la procédure d'appel initiée le 22 décembre 2023 afin de l'informer de la date de l'audience à laquelle l'affaire sera examinée, étant rappelé que la procédure est orale.



Au vu de ces éléments, il convient de déclarer recevable l'appel formé par M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1], compte tenu de la régularisation opérée le 27 février 2025 dans le cadre du dossier enregistré sous le numéro RG 25/00276, dont la jonction a été précédemment ordonnée avec l'affaire RG 23/02012.



Sur l'exception de nullité du bail rural:



M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] soutiennent que ce n'est qu'à l'occasion de l'instance qu'ils ont connu les intentions des époux [M] de faire reconnaître l'existence d'un bail rural uniquement au profit de M. [F] [Z] et non de la société, malgré la volonté commune des parties exprimée dès un protocole d'accord du 2 août 2013, ainsi que leur volonté de conférer de la valeur au bail du 19 décembre 2013 qui n'était que provisoire. Ils en déduisent que le point de départ de la prescription correspond à la date des conclusions des époux [M] pour une audience du 4 juillet 2022. Ils ajoutent que l'exception de nullité est perpétuelle et n'est pas soumise au délai de prescription.



Sur le fond, ils invoquent un vice du consentement, dès lors que le protocole du 2 août 2013 prévoyait que le bail devait être conclu au profit de la SCEA DE [Localité 1] et non des époux [Z] et que le notaire n'en ayant pas eu connaissance, il n'avait pas eu la possibilité de procéder à une régularisation. Ils soutiennent que les époux [M] ont ainsi procédé à des manoeuvres dolosives, en ne transmettant pas sciemment au notaire le protocole d'accord. De plus, selon les appelants, le bail du 19 décembre 2013 a été conclu en violation de la promesse rédigée le 2 août 2013.



Les époux [M] concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a estimé que la demande tendant à la nullité du bail était prescrite, le point de départ étant fixé à la date du bail. Ils soutiennent qu'en affirmant avoir conclu un bail provisoire dans l'attente de sa régularisation au profit de la SCEA, M. [F] [Z] avait connaissance de la prétendue erreur affectant l'acte authentique dès le 19 décembre 2013. 



Selon les époux [M], le bail conclu le 19 décembre 2013 correspond à la volonté des parties à la date d'établissement de l'acte authentique, puisque M. et Mme [Z] n'auraient pas attendu de nombreuses années pour faire établir un nouvau bail au profit de la SCEA DE [Localité 1] si cela avait été envisagé dès le début. Ils font valoir, de plus, que le bail contient expressément une autorisation de mise à disposition au profit de la SCEA. Ils ajoutent qu'aucune manoeuvre frauduleuse ne peut leur être reprochée, puisque M. [F] [Z] a paraphé toutes les pages du protocole du 2 août 2013, qu'il en a eu un exemplaire et qu'il avait la possibilité de constater une éventuelle contradiction entre les différents actes et donc de ne pas signer celui du 19 décembre 2013 s'il ne correspondait pas à sa réelle volonté. De même, le protocole du 2 août 2013 ne réservait pas à la seule SCEA le bénéfice futur d'un bail rural, de sorte qu'il n'y a pas eu de violation dudit protocole.



Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Le délai de prescription de l'action en annulation pour dol est de cinq ans à compter du jour où il a été découvert.



En l'espèce, le protocole d'accord sous conditions particulières et suspensives de cession de parts sociales de la SCEA DE [Localité 1], établi le 2 août 2013 entre les époux [M] d'une part et M. [F] [Z] d'autre part, comporte le paraphe de ce dernier sur chaque page et sa signature en page 26 et mentionne qu'il a été rédigé en quatre exemplaires originaux. 



Dans ces conditions, lors de la signature de l'acte authentique du 19 décembre 2013 où les époux [M] ont la qualité de bailleurs et M. [F] [Z] et Mme [X] [D] épouse [Z] ont celle de preneurs, M. [F] [Z] ne pouvait ignorer qu'il existait une possible contradiction entre les mentions de cet acte et celles prévues dans le protocole du 2 août 2013. 



De plus, aucune mention de l'acte du 19 décembre 2013 ne permet de confirmer l'argumentation des appelants sur son caractère provisoire dans l'attente de la régularisation d'un autre bail rural au profit de la SCEA.



Il n'est pas contesté que M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] n'ont invoqué la nullité de l'acte du 19 décembre 2013 qu'à l'occasion de conclusions déposées le 7 novembre 2022 devant le tribunal paritaire des baux ruraux.



Si l'exception de nullité est perpétuelle, il ressort des éléments du dossier que cette demande a été formulée plus de cinq ans après que M. [F] [Z] a eu connaissance de ce que l'acte du 19 décembre 2013 n'était pas conforme aux actes antérieurs, d'autant qu'il n'est pas contesté qu'il a exécuté au moins partiellement ses obligations résultant du bail dans cet intervalle de temps.



Dans ces conditions, le jugement mérite confirmation en ce qu'il a déclaré prescrite la demande tendant à la nullité de l'acte authentique du 19 décembre 2013. 



Sur la reconnaissance d'un bail rural en vertu d'une promesse de bail:



M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] soutiennent que les époux [M] ont signé une promesse de bail le 2 août 2013 au profit de la SCEA DE [Localité 1], les conditions essentielles du bail étant d'ores et déjà fixées, d'autant que les conditions suspensives tenant à l'obtention d'un prêt et de l'autorisation d'exploiter ont été levées. Dans ces conditions, ils estiment que l'exécution forcée du bail au profit de la SCEA doit être ordonnée par la cour et ils en déduisent que les époux [M] doivent être condamnés au paiement de la clause pénale prévu audit protocole. 



Ils ajoutent que le bail établi au profit du couple [Z] n'a pas eu pour conséquence de faire cesser tout effet au protocole du 2 août 2013, d'autant que la cession des parts et l'établissement d'un nouveau bail rural au profit de la SCEA étaient indissociables, comme cela résulte de la commune volonté des parties.



A titre subsidiaire, ils invoquent l'existence d'un bail verbal, compte tenu de la volonté des parties exprimée dans l'acte du 2 août 2013, puisque les époux [M] souhaitaient mettre leurs fonds à la disposition de la SCEA DE [Localité 1] qui exploite les parcelles et règle les fermages.



Les époux [M] soutiennent que la signature de l'acte authentique caractérise la renonciation à se prévaloir du protocole du 2 août 2013, d'autant que le notaire a nécessairement veillé à la réalité du consentement des parties sur l'acte proposé et que le protocole prévoyait une alternative pour le bénéficiaire des baux.



Concernant un bail verbal, les époux [M] exposent qu'une telle reconnaissance est subordonnée à l'annulation préalable du bail authentique du 19 décembre 2013. Se référant aux conditions particulières du protocole du 2 août 2013, les époux [M] estiment que "dès l'origine, les consorts [Z] avaient envisagé que des baux leur soient directement consentis de sorte que contrairement à ce qu'il est avancé pour les besoins de la cause la commune intention des parties n'était pas de conclure le bail avec la SCEA DE [Localité 1]". 



Sur ce, 



Il ressort du protocole du 2 août 2013 que le projet de cession des parts sociales que les époux [M] détenaient au sein de la SCEA DE [Localité 1] était soumis à des conditions particulières et à des conditions suspensives, s'agissant d'une proposition globale et indissociable. 



En effet, l'exposé préalable précise que les époux [M] proposent, "sauf l'effet des conditions suspensives qui seront exprimées en fin des présentes :

- de céder en une ou deux fois la totalité des parts sociales (...) ;

- de louer par un nouveau bail rural à long terme de type et d'une durée de 25 ans avec clause de long préavis à la SCEA DE [Localité 1] les terres agricoles qui appartiennent à Monsieur et Madame [M] ainsi qu'à leurs filles ;

- de louer au cessionnaire et/ou à la SCEA DE [Localité 1] un hangar (leur) appartenant ;

- de présenter son cessionnaire à ses propriétaires dans l'objectif de favoriser la conclusion d'un bail à son profit de tout ou partie des surfaces qui (leur) sont actuellement personnellement louées".



Ce protocole contient une clause "III - Engagement de louer par bail rural à long terme sous conditions suspensives" ainsi libellée : "Monsieur et Madame [V] [M] pris en leur qualité de pleins propriétaires ou d'usufruitiers s'engagent à louer sous les conditions suspensives et particulières énoncées aux présentes, à la SCEA DE [Localité 1] future société preneuse bénéficiaire qui accepte, suivant un nouveau bail rural à long terme de type et d'une durée de 25 années avec clause de long préavis établie conformément aux dispositions de l'article L416.3 du Code rural et de la pêche maritime, 50 hectares 77 ares leur appartenant ainsi qu'à leurs filles en nue propriété dont ils se portent fort".



La désignation des biens bâtis et non bâtis est celle mentionnée dans l'acte du 19 décembre 2013, à l'exception de la parcelle située sur la commune de [Localité 10], lieudit "[Localité 17] [Adresse 17]", ZI n° [Cadastre 4], d'une contenance de 50a 87ca, qui a été acquise par les époux [M] le 21 octobre 2013, étant précisé qu'elle faisait jusqu'à cette date l'objet d'un bail verbal à leur profit.



Il est également précisé une clause "2 Conditions de la promesse de bail" qui mentionne :

- la durée et la date d'entrée en jouissance, s'agissant d'un bail à long terme d'une durée de 25 années à compter du 1er octobre 2013 au plus tôt et du 15 décembre 2013 au plus tard, sous réserve de la levée des conditions suspensives ;

- le prix du fermage, d'un montant de 194 euros par hectare pour les biens non bâtis et de 12.000 euros pour les biens bâtis, ledit fermage étant payable en deux termes égaux au 31 décembre de chaque année et au 30 avril suivant.



Si les conditions particulières indiquent que des baux ruraux sur des biens non bâtis "devront être consentis au profit de la SCEA DE [Localité 1] et/ou Monsieur [F] [Z]", ces actes concernent uniquement des parcelles n'appartenant pas aux époux [M] mais louées par ces derniers à un titre quelconque, à charge pour le cessionnaire d'obtenir de tels baux sur une certaine surface, étant précisé, d'une part, que M. [F] [Z] ne devait pas contacter directement les propriétaires concernés mais qu'il devait se faire présenter à eux par les époux [M] et, d'autre part, qu' "à défaut de conclusion de tout ou partie de ces baux au profit du cessionnaire, le présent protocole trouvera à s'appliquer uniquement sur les surfaces restantes".

 

Les conditions suspensives prévues dans le protocole sont libellées de la manière suivante :

- "sous réserve de la capacité et des droits des parties : que les soussignés aient pleinement capacité pour contracter ou représenter" ;

- "sous réserve de l'obtention d'ici le 30 septembre 2013 par le cessionnaire d'un ou plusieurs prêts hors champ d'application de la loi Scrivener : Le cessionnaire déclare vouloir souscrire personnellement un ou plusieurs emprunts pour financer le prix d'acquisition des parts sociales de la SCEA DE [Localité 1] (...)", lequel est évalué à 333.000 euros ;

- "Obtention d'une autorisation d'exploiter. Les présentes seront réalisées sous réserve de l'obtention au plus tard le 30 septembre 2013 de l'autorisation préalable d'exploiter délivrée par Monsieur le préfet de la Marne, au profit de M. [F] [Z] pour l'acquisition des parts sociales de la SCEA DE [Localité 1] et la location à son profit ou à celui de la SCEA des surfaces ci-dessus désignées, tel que prévu dans le protocole".



Dès lors, il ressort de ce protocole que les biens bâtis et non bâtis appartenant aux époux [M] ou dont ils sont usufruitiers devaient faire l'objet d'un bail rural à long terme au profit de la SCEA DE [Localité 1], sous réserve de la levée des conditions suspensives, étant relevé que ce protocole prévoit que la non-exécution de l'un des engagements le rendra caduc de plein droit.



Si M. [F] [Z] a effectivement obtenu une autorisation d'exploiter en vue de la mise en valeur par la SCEA DE [Localité 1] de 55ha 65ca 30a sur les communes de [Localité 10] et [Localité 12] et justifié de deux prêts d'un montant respectif de 147.000 euros et 169.000 euros, ces éléments sont postérieurs à la date du 30 septembre 2013 prévue dans le protocole, dès lors que l'autorisation d'exploiter n'a été délivrée que le 25 février 2014 et que l'un des prêts au moins n'a été réalisé que le 11 décembre 2013. 



Or, M. [F] [Z] ne justifie pas qu'un délai supplémentaire lui ait été accordé pour la levée des conditions suspensives.



Par ailleurs, l'acte authentique du 19 décembre 2013, conclu entre les époux [M] d'une part et les consorts [Z] d'autre part, évoquent seulement une future mise à disposition des parcelles au profit de la SCEA, en mentionnant que "le bailleur se tient pour bien et valablement signifiée la présente mise à disposition et dispenser le preneur de toute autre information", ce qui exclut la qualité de preneur de la société, puisque le III de l'article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime précise que le preneur reste seul titulaire du bail.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SCEA DE [Localité 1] ne peut valablement se prévaloir d'un bail rural à son profit, que ce soit en vertu de la promesse du 2 août 2013 ou en vertu d'un bail verbal. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention, ainsi que celle relative à la clause pénale.



Sur la résiliation du bail à la demande des époux [M]:



Les époux [M] sollicitent la résiliation du bail rural en invoquant un défaut d'exploitation personnelle de la part des co-preneurs ainsi que l'absence de qualité d'associé exploitant au sein de la SCEA DE [Localité 1] pour Mme [X] [D] divorcée [Z].



Ils soutiennent notamment que la SCEA DE [Localité 1] ne dispose pas du matériel nécessaire à l'exploitation des parcelles d'une superficie supérieure à 51 hectares, dès lors qu'elle n'a que peu de matériel et qu'il est obsolète, n'ayant qu'un seul tracteur dont la fabrication a été arrêtée en 1979. Ils déduisent également du bilan comptable de la SCEA que la modicité des dépenses en eau, en électricité ou l'absence d'entretien des installations démontrent que la SCEA n'exploite pas directement les parcelles, et par voie de conséquence, qu'il n'y a pas d'exploitation personnelle et effective de la part de ses associés. Ils versent aux débats des attestations selon lesquelles les terres seraient exploitées par M. [U], exploitant agricole au sein d'une SCEA DU BEAUGIS, et non par M. [Z]. Concernant les pièces relatives au matériel produites à hauteur de cour par les appelants, les époux [M] font valoir qu'elles sont postérieures à la saisine initiale du tribunal paritaire des baux ruraux, alors que les manquements s'apprécient au jour de l'introduction de l'instance.



Ils soutiennent que Mme [X] [D], en qualité de co-preneur, est tenue de participer à titre personnel à la mise en valeur des parcelles et qu'aucune des attestations produites par les appelants ne permet de démontrer une telle participation. Les époux [M] exposent que Mme [X] [D] n'a pas la qualité d'exploitante agricole et qu'elle n'est pas associée de la SCEA, dont le capital est détenu intégralement par M. [F] [Z] et la SCGP [L].



Les bailleurs évoquent également des travaux réalisés sur le bâtiment sans autorisation de leur part, malgré les termes du bail du 19 décembre 2013, puisqu'un nouveau bâtiment a été construit sur une partie des auvents.



M. [F] [Z] soutient qu'il participe personnellement à l'exploitation des parcelles, au sein de la SCEA DE LA CHAUSSEE, qui dispose du matériel nécessaire à cette exploitation, en produisant à cet égard le bilan comptable 2023 et des factures d'achat de matériel datant de novembre 2024, sans que les dispositions du code rural n'exigent que ce matériel doive être récent et "à la pointe de la technologie". Il soutient également qu'une convention d'entraide agricole a été conclue avec M. [U] depuis l'année 2020. Il indique que les bilans comptables font état de l'achat de semences et d'engrais.



S'agissant de la situation de Mme [X] [D], les appelants soutiennent que les époux [M] savaient qu'elle n'était pas agricultrice, qu'ils n'ont pas exécuté de bonne foi le protocole du 2 août 2013 prévoyant un bail au profit de la SCEA et qu'ils ne justifient pas d'un préjudice, dès lors que les parcelles sont entretenues par la SCEA et que les fermages sont perçus par les bailleurs. Ils affirment que, si des retards de loyers ont eu lieu en 2015, ils n'étaient que la conséquence du comportement des époux [M] qui devaient réaliser certains travaux sur les bâtiments ou les clôtures.



Ils soutiennent enfin que le bail ne prévoit pas que la construction d'un bâtiment sans autorisation du bailleur soit une cause de résiliation du bail. Ils indiquent que la construction litigieuse est démontable et qu'elle apporte une valeur ajoutée au bien.



Sur ce, 



L'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose :

"I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.



II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail".



Selon l'article L 411-35 du même code, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur.



L'article L 411-37 du même code précise, qu'en cas de mise à disposition de biens, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.



Le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d'une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice (Civ 3e, 12 octobre 2023 n° 21-20.212).



De plus, il résulte de ces textes que les motifs de la résiliation doivent s'apprécier au jour de la demande en justice et que la preuve des manquements du preneur peut être rapportée par tous moyens.



En l'espèce, il sera rappelé que la requête des époux [M] tendant à la résiliation du bail a été introduite le 14 mai 2020, date à laquelle doivent s'apprécier les éventuels manquements des preneurs, quelle que soit la situation de l'exploitation à une période ultérieure, de sorte que l'acquisition de matériel en 2024 et le document de Mme [X] [D], portant la date du 31 août 2023 dans lequel elle renonce à tout droit sur le bail, sont sans incidence.



En premier lieu, il n'est pas contesté que Mme [X] [D], épouse de M. [F] [Z] à la date de la conclusion du bail rural, n'a jamais été exploitante agricole et qu'elle n'est pas associée de la SCEA DE [Localité 1], les statuts de cette dernière mis à jour au 1er août 2014 établissant que les associés sont M. [F] [Z] et la société civile SCGP [L], représentée par ce dernier, à la suite du retrait des époux [M] après la cession complète des parts sociales.



Ensuite, les époux [M] versent aux débats quatre attestations, établies entre le 8 et le 10 mars 2020, qui mentionnent la présence, au cours de l'année 2019, du matériel agricole de M. [U], exploitant à [Localité 18], et la réalisation de travaux pour la récolte des pommes de terre, notamment l'irrigation, la plantation et l'expédition.



Les attestations produites par M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] font état de ce que M. [F] [Z] a utilisé le tracteur et du matériel de sa mère pour réaliser des travaux sur son exploitation, sans détailler ni les périodes ni les travaux concernés.



Enfin, comme l'a relevé le premier juge, les comptes de la SCEA DE [Localité 1], au moment de l'introduction de l'instance, n'établissent pas qu'elle détenait le matériel agricole suffisant pour exploiter plus de 50 hectares de terres agricoles.



Par ailleurs, les conventions d'entraide conclues entre la SCEA DU LIVON, représentée par M. [U], et la SCEA DE [Localité 1], produites par les appelants, ne concernent que la période postérieure au 1er janvier 2020.



Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, les époux [M] sont fondés à solliciter la résiliation du bail pour violation des dispositions de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sans être tenus de démontrer un préjudice.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail rural du 19 décembre 2013 et ordonné l'expulsion des preneurs et de la SCEA DE [Localité 1] sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pour une durée de trois mois, suivant la notification du jugement.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile:



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance.



M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] seront tenus in solidum aux dépens de l'instance d'appel et, en équité, condamnés in solidum à payer aux époux [M] une somme globale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.



Par ces motifs



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt réputé contradictoire, 



Ordonne la jonction des recours enregistrés sous les numéros RG 23/02012 et RG 25/00276 et dit que l'affaire reste suivie sous le numéro RG 23/02012 ;



Déclare recevable l'appel formé le 22 décembre 2023 par M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] ;



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la contenance de la parcelle située commune de [Localité 10] [Adresse 18]" ZI n° [Cadastre 3] est de 82a 08 ca et que la parcelle cadastrée lieudit "[Adresse 9]" XC n° [Cadastre 11] est située sur la commune de [Localité 12] ;



Y ajoutant, 



Déclare le présent arrêt commun à Mme [X] [D] divorcée [Z];



Condamne in solidum M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] à payer à M. [V] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] une somme globale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [F] [Z] et la SCEA DE [Localité 1] aux dépens d'appel.



La Greffière Le Président