Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 2 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

(n° , 41 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13449 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2H7



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00007





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185







INTIMÉ FORMANT APPEL INCIDENT :

Monsieur [V] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Me Sanam MOHSENZADEGAN de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

Non comparante



INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO, en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel





Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats





ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.



***





FAITS ET PROCÉDURE :



M. [V] [S] était propriétaire des lots n°3 et 32 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] et d'une superficie de 2.078m².



Le lot n°3 est un appartement d'une surface de 15m². Le lot n°32 est une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l'ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d'Intervention Foncière conclue entre l'Etablissement Public d'Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d'une part, et la commune de [Localité 6], d'autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L'utilité publique de l'acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l'EPF'F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation, dans le cadre d'une opération d'expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l'EPFIF.

L'EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M. [V] [S] par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2022.

Faute d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-[Localité 7] par mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 04 janvier 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 10 octobre 2023. L'immeuble étant muré, l'appartement n'a pas pu être visité.

Par jugement contradictoire du 07 mai 2024, le juge de l'expropriation de Seine-[Localité 7] a :


ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 ;

REJETÉ la fin de non-recevoir soulevée par M. [V] [S] ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [V] [S] au titre de la dépossession des lots n°3 (appartement) et 32 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 23.423,50 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :


20.385 euros au titre de l'indemnité principale ;

3.028,50 euros au titre de l'indemnité de remploi ;




CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [V] [S] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




Par RPVA du 25 juin 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :


Considéré qu'il y a violation de l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne des droits de l'homme et de sauvegarde des libertés fondamentales ;

ÉCARTÉ l'application de la méthode d'évaluation par récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation ;

 FIXÉ l'indemnité de dépossession à revenir à M. [V] [S] au titre de la dépossession des lots n°3 (appartement) et n°32 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme totale de 23.423,50 euros, sur la base d'une valeur unitaire de 1.359 euros/m² et d'une surface de 15m², cave intégrée ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [V] [S] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 28 août 2024 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 30 août 2024 (AR intimée le 03/09/2024 et CG le 02/09/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;


Statuant à nouveau des chefs infirmés,


DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [S] consécutivement à l'expropriation des lots n°3 (appartement) et n°32 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :


Indemnité principale :


Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 58/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;




Soit :




15,97 euros x 58 tantièmes = 926,26 euros ;

Cave : 1.900 euros ;




Total indemnité principale : 2.826,26 euros ;



Indemnité de remploi 565,25 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 3.391,51 euros ;


CONDAMNER M. [V] [S] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [V] [S] aux dépens de l'instance d'appel.




2/ Déposées au greffe le 27 novembre 2024 par M. [V] [S] intimé et formant appel incident, notifiées le 26 février 2025 (AR EPFIF le 03/03/2025 et AR CG le 04/03/2025) et aux termes desquelles il demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL,


DÉCLARER l'EPFIF mal fondé en ses demandes ;

REJETER l'ensemble des demandes de l'EPFIF ;

INFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé à 23.423,50 euros l'indemnité de dépossession des lots n°3 et 32 dans le bâtiment 1 de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 6] ;


Statuant à nouveau,


DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation incompatibles avec l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Dans l'hypothèse où l'application de l'article L.511-6 du code de l'expropriation ne serait pas retenue :


FIXER à la somme de 62.812,30 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF dans le cadre de l'expropriation le des lots n°3 et 32 de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 6] ;


Dans l'hypothèse où la cour n'écarterait pas l'application de l'article L.511-6 du code de l'expropriation :


CONSTATER l'absence de frais entraînés par la démolition ;

FIXER à la somme de 31.943,88 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF dans le cadre de l'expropriation des lots 3 et 32 de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 6] soit :


25.743,88 euros pour l'appartement correspondant au lot n°3 ;

6.200 euros pour la cave correspondant au lot n°33 ;


FIXER à la somme de 4.194,38 euros l'indemnité de remploi ;



A TITRE SUBSIDIAIRE,


CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;


EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,


DÉBOUTER l'EPFIF de toutes ses demandes, fins en prétentions ;

CONDAMNER l'EPFIF à verser à M. [S] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l'EPFIF aux dépens de l'instance.




3/ Adressées au greffe le 14 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 15 janvier 2025 (AR EPFIF le 16/01/2025 et intimée le 17/01/2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaira à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 et débouté l'intimée de sa demande sur l'indemnité pour prise de possession anticipée ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique conforme à l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimé à la somme de 4.331,39 euros suivant ses développements exposés au paragraphe VIII comme suit : 












4/ Adressées au greffe le 27 janvier 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 12 février 2025 (AR EPFIF le 17/02/2025 et intimé le 18/02/2025), et aux termes desquelles il reprend son dispositif précédent.



5/ Adressées au greffe le 25 mars 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 25 avril 2025 (AR expropriée le 30/04/2025, AR CG le 02/05/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;


Statuant à nouveau des chefs infirmés,


DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [S] consécutivement à l'expropriation des lots n°3 (appartement) et n°32 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :


Indemnité principale :


Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 58/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;




Soit :




15,97 euros x 58 tantièmes = 926,26 euros ;

Cave : 1.900 euros ;




Total indemnité principale : 2.826,26 euros ;



Indemnité de remploi 565,25 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 3.391,51 euros ;


REJETER les demandes formées par M. [V] [S] ;

CONDAMNER M. [V] [S] à payer à l'EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [V] [S] aux dépens de l'instance d'appel.








EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES :



L'EPFIF expose que :




Sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile, la question de la conventionnalité de l'article L.511-6 du code de l'expropriation a été expressément soumise au tribunal par un chef de demande de l'EPFIF et soulevée d'office par le juge. Le dispositif du jugement ne tranche pas cette question, qui constitue une prétention et non un moyen.





Sur l'omission de statuer, dans son dispositif, l'EPFIF sollicitait du tribunal qu'il déclare la méthode d'évaluation par récupération foncière applicable. Aucune réponse n'a été apportée à cette demande. 





Sur l'application justifiée de la méthode de la récupération foncière, l'utilisation de cette méthode est acceptée par la Cour de cassation. Elle est justifiée par les arrêtés de péril qui déclarent les immeubles litigieux inhabitables et en ordonnent la destruction. La Cour de cassation considère justement que la méthode trouve à s'appliquer dans un tel cas.




Le tribunal a soulevé d'office la question de la conventionnalité de l'article L.511-6 du code de l'expropriation au regard de la Convention Européenne des Droits de l'homme prise en l'article 1 de son protocole n°1. L'article L.511-6 imposant l'emploi de la méthode par récupération foncière dans le cas d'espèce. Pourtant, le tribunal de Bobigny a déjà jugé que cet article n'était pas contraire à la Convention dans plusieurs jugements, sur lesquels la cour a eu à statuer en appel. La Cour de cassation a déjà jugé l'application de l'article conforme à la Convention lorsqu'elle amenait à une indemnité d'expropriation de 1,20 euros.

 

Il ressort de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme que l'article 1 du protocole n°1 ne garantit pas le droit à une compensation intégrale du préjudice de l'expropriation. 



Le tribunal a écarté l'application de l'article L.511-6 au motif que les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi étaient disproportionnés et faisaient peser sur les expropriés une charge démesurée.



Pour trancher ainsi, le tribunal a occupé une grande partie de son jugement à « mener une charge sans mesure » contre la commune de Rosny-sous-Bois.

Il accuse notamment la commune d'avoir vendu les lots qu'elle possédait à hauteur de leur valeur vénale, ce qui est faux, ou encore de ses comportements en tant que copropriétaire entre 2000 et 2012 alors qu'elle n'était alors propriétaire d'aucune part de copropriété.



La commune de [Localité 6] n'est pas une partie à l'instance, et il ressort de la jurisprudence du Conseil d'Etat que l'EPFIF ne peut pas être considéré comme son mandataire.



Le juge de l'expropriation n'est pas le juge de la responsabilité civile des copropriétaires, sujet qui ne présente de toute manière aucun lien avec le contrôle de proportionnalité qu'il effectue, ni le juge de la responsabilité administrative de la commune de [Localité 6].

Pour rechercher la responsabilité de la commune, le tribunal commet une confusion entre les rôles de copropriétaire, d'assemblée générale et de syndic. 



Il prétend par ailleurs que des travaux auraient pu être effectués avec les fonds versés par les copropriétaires puis restitués à eux par le syndic, ce qui est faux au regard du coût réel qu'auraient présenté les rénovations.



L'état de délabrement de l'immeuble est en réalité ancien et la passivité des copropriétaires remonte bien avant l'entrée de la commune dans leurs rangs.



Le tribunal fonde son jugement sur la base d'interrogations, accuse sans fondement l'EPFIF de dissimulation, et multiplie les erreurs et confusions dans sa lecture du rôle qu'a tenu la commune dans la gestion de la copropriété.




Sur la détermination de la valeur de la récupération foncière, l'EPFIF reprend à son compte les termes proposés par le commissaire du Gouvernement qui permettent de retenir une valeur de 485 euros/m² pour le terrain nu. Si ces termes sont anciens, il n'est pas nécessaire de rehausser cette valeur métrique dans la mesure où l'évaluation des coûts de démolition est elle aussi ancienne et n'est pas réhaussée. Les termes des expropriés doivent être écartés en ce qu'ils concernent des ventes avec droits à construire, et les prendre en compte reviendrait à appliquer la méthode dite « promoteur » écartée par la jurisprudence. Certains termes présentant par ailleurs des erreurs dans leur valorisation.





Sur la valeur de la cave, l'EPFIF reprend à son compte les termes du commissaire du Gouvernement pour l'évaluer à hauteur de 1.900 euros. Les termes des expropriés doivent être écartés en ce qu'ils concernent des caves de communes plus cotées du Val-de-Marne, ou sont rattachées à des biens construits très récemment, alors que celle de l'espèce est condamnée et souffre de difficultés structurelles.





Sur les coûts de démolition, le devis présenté en 2018 ne comprend pas un certain nombre de frais. Il ressort des études sollicitées par les expropriés dans le cadre de la procédure administrative que les coûts de démolition peuvent être évalués à 848.160 euros, tel que l'a déterminé le tribunal administratif. Il est rappelé que les expropriés évaluaient lors de cette procédure le coût de démolition à plus de 2.100.600 euros. Si la démolition n'a pas encore eu lieu, il est certain qu'elle interviendra à l'issue du processus d'expropriation.




M. [S] répond que :

- Sur la violation de l'article 1er du premier protocole à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme, il ressort de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme qu'une ingérence dans le droit de propriété doit présenter un « juste équilibre » entre l'intérêt général et la sauvegarde des droits de l'individu. Elle effectue un contrôle in concreto sur le montant de l'indemnité allouée à l'exproprié, qui ne peut être sans rapport raisonnable avec la valeur du bien exproprié. Elle s'est déjà prononcée sur l'illégalité d'une méthode d'évaluation d'une loi interne, même en présence d'un motif d'intérêt général, lorsqu'elle conduisait à une indemnisation largement inférieure à la valeur marchande du bien. Le Conseil Constitutionnel s'est prononcé sur la constitutionnalité des dispositions issues de la loi Vivien mais aucune question précise ne lui a été posée sur l'atteinte au droit de propriété par une indemnisation sous-évaluée. La procédure des articles L.511-1 à L.511-9 s'inscrit dans une procédure d'urgence visant à protéger la santé et la sécurité des occupants, alors qu'il n'y a en l'espèce aucune urgence depuis le jour de la déclaration d'utilité publique. L'indemnisation proposée par l'EPFIF au moyen de la méthode par récupération foncière n'est basée sur aucun élément objectif d'appréciation des biens de l'exproprié, et revient à mieux indemniser une cave qu'un appartement alors que les deux biens sont situés dans un immeuble frappé d'insalubrité irrémédiable. L'application de la méthode par comparaison permet de constater que l'EPFIF propose une indemnisation 4 fois inférieure à la valeur des biens. Enfin, l'EPFIF n'apporte aucune explication quant à ses acquisitions d'appartements postérieurement à la date de référence. 




Sur l'environnement du bien, celui-ci est très bien desservi par les transports et dispose de nombreux commerces et services de proximité. La future ligne de métro 15 sera accessible à pied.





Sur l'évaluation du montant de l'indemnisation, l'article L.511-6 n'est applicable que lorsque l'expropriant est en mesure de présenter les frais entrainés par la démolition, ce qui n'est pas le cas ici. Il n'existe pas non plus de terrains nus comparables au bien à estimer permettant de fixer une valeur. La méthode par comparaison sera donc retenue.





Sur la proposition de l'expropriant, c'est à tort que le premier juge a retenu des termes antérieurs de près de 5 ans à la date du jugement. L'EPFIF retient lui des références des années 2016 et 2017, concernant des parcelles de superficie incomparable. L'EPFIF étant délégataire d'un service public, la démolition des bâtiments sera attribuée, après offre de marché public, à la société la mieux-disante. Les prix du marché oscillant entre 40 euros/m² et 150 euros/m², il convient de retenir une valeur de 40 euros/m².





Sur la proposition du commissaire du Gouvernement, il prend en compte des mutations de terrains éloignés de 1 à 3 kilomètres du bien d'espèce et ses références sont antérieures de plus de trois ans à la date du jugement. Il s'agit en plus de terrains nus et donc non viabilisés comme l'est le bien de l'espèce. Concernant les coûts de démolition, le commissaire du Gouvernement se fonde sur des démolitions réalisées en dehors de la Seine-[Localité 7] et pour lesquelles aucun détail n'est fourni concernant les engins utilisés et les contraintes du terrain. S'agissant de la cave, les références qu'il produit sont situées dans des villes très éloignées du bien de l'espèce, et certaines sont issues de jugements.





Sur la proposition de M. [S], et suivant la méthode par comparaison, il produit quatre termes de comparaison portant sur des studios situés dans un rayon de 1km autour du bien d'espèce. Il en ressort une valeur métrique de 5.540 euros/m² à laquelle il convient d'appliquer un abattement de 40% pour vétusté. Concernant la cave, trois des quatre termes de comparaison susmentionnés n'en comportent pas et elle doit faire l'objet d'une évaluation séparée. Suivant 6 termes de comparaison concernant des ventes survenues depuis 2021 à [Localité 6], il peut être retenu un prix de 6.333 euros.




Dans l'hypothèse de l'application de la méthode par récupération foncière, M. [S] propose trois termes qui amènent une moyenne de 1.616 euros/m². Compte tenu de la rareté de la parcelle de l'espèce, il convient de retenir un prix de 1.700 euros/m². Concernant les coûts de démolition, le transport sur les lieux a permis de constater que la configuration du bâti permet de le démolir sans risques de répercussions alentour, ce qui réduira le prix qui peut être estimé à 55 euros/m².



Le commissaire du Gouvernement conclut que :




Sur l'inconventionnalité, l'indemnité accordée ici à l'expropriée est raisonnablement en rapport avec la valeur de leur bien, une compensation intégrale n'étant pas garantie par la convention. Le premier juge a basé les raisons de l'inconventionnalité sur l'inaction de la commune de [Localité 6], qui aurait participé à l'insalubrité, et sur la revente de ses lots à l'EPFIF pour un prix supérieur aux indemnités revenant aux expropriés. Or, il ressort des pièces versées aux débats que la commune a été proactive dans la recherche d'une solution à l'insalubrité, et qu'elle est toujours propriétaire de ses lots.





Sur la méthode d'évaluation, il ressort de la conventionnalité de l'article 18 de la loi Vivien que la méthode de la récupération foncière s'impose au juge.





Sur les termes, l'étude de marché du commissaire du Gouvernement porte sur des terrains à bâtir d'une superficie de plus de 500m² et situés dans un rayon de 4 kilomètres autour du bien à évaluer, sur la commune de [Localité 6]. Il en ressort une valeur moyenne de 500 euros/m² qu'il convient de majorer de 10% pour tenir compte de l'ancienneté des références. Les termes de l'exproprié seront écartés en ce que deux d'entre eux concernent des parcelles avec droits à construire et que le troisième concerne de multiples parcelles délaissées par la RATP pour une valeur métrique qui est en fait de 225 euros/m².





Concernant les caves, celles-ci sont exclues du périmètre de la loi Vivien. Il ressort des 6 termes trouvés une valeur moyenne de 1.900 euros. 





Sur les frais de démolition, le montant de 848.160 euros calculé par le bureau d'étude missionné par les expropriés étant validé par un second bureau, il sera retenu. Les expropriés, pour demander un coût de 70 euros/m², se basent sur des références bien trop anciennes. Suivant le site « travaux-maçonnerie.fr », les coûts pour une démolition mécanique, qui est en l'espèce inévitable, sont de 250 euros/m². Cela vient corroborer le prix retenu par le commissaire du Gouvernement.




SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 28 août 2024, de M. [S] du 27 novembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 14 novembre 2024 adressées ou déposées au greffe dans les délais réglementaires de l'article R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont recevables.

Les conclusions de l'EPFIF du 24 mars 2025 sont de pure réplique à celles de M. [S] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions du commissaire du gouvernement du 27 janvier 2025 sont de pure réplique, ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions de l'EPFIF du 25 mars 2025 sont de pure réplique à celles de M. [S] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.

- sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile invoquée par l'EPFIF

L'EPFIF invoque une violation de l'article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08-16'033 l'assemblée plénière de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu'en l'espèce, le tribunal a fixé l'indemnité d'expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d'office par le tribunal, et qui n'est pas tranché dans le dispositif du jugement.

L'EPFIF indique que l'infirmation s'impose.

M. [S] n'a pas répondu sur ce moyen de procédure.

Aux termes de l'article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

En l'espèce, le premier juge a répondu à l'argument relatif à l'application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l'appartement ainsi qu'à l'argument de M. [S] tenant à l'inconventionalité de l'article L 511-6 du code de l'expropriation et a écarté la méthode de la récupération foncière en considérant qu'il y avait inconventionnalité en application de l'article 1 du Protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et fixé l'indemnité de dépossession due à l'exproprié selon la méthode par comparaison à la fois pour l'appartement et la cave sous forme de disposiiolation de l'article 1 du Protocole n°1 conformément à l'article 455 code de procédure civile.

Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour violation de l'article 455 du code de procédure civile.

- sur l'omission de statuer sur une demande invoquée par l'EPFIF

L'EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l'EPFIF a formé la demande suivante :

' déclarer que la méthode d'évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d'obligations administratives de démolition exécutoires,et qu'aucune réponse n'a été apportée à cette demande.

Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77 ' 15'004, la Cour de cassation a jugé que :

« En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d'appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».

L'EPFIF en conclut que pour réparer l'omission litigieuse, l'infirmation s'impose.

M. [S] n'a pas répondu sur ce moyen de procédure.

L'article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L'article 5 dudit code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

En l'espèce, le premier juge s'est prononcé sur l'argument avancé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d'évaluation de la récupération foncière pour l'appartement, puisqu'il l'a déclaré dans ses motifs inconventionnelle , comme revendiquée par M. [S], a retenu la méthode par comparaison ; en outre, il n'est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l'indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n'y a donc pas d'omission de statuer.

Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour omission de statuer. 

- sur la procédure d'expropriation

L'EPFIF expose que : 

' la commune de [Localité 6] est située en limite sud du département de la Seine-[Localité 7], à environ 10 km du centre de [Localité 9], elle est intégrée au territoire « [Localité 10] [Localité 9] [Localité 10] Est » de la métropole du [Localité 10] [Localité 9] et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l'article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 5] comme [Adresse 6] de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l'identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l'INSEE, c'est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 5] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué : 

 -d'une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

 -d'une zone d'habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 7] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 11] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend : 

 ' la [Adresse 7], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-[Localité 7] habitat),

 ' la résidence sociale [Localité 12] (LOGIREP), 

 ' le foyer [Q],

 ' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

 ' et la copropriété du [Adresse 4].

L'immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d'habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021 ' 2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation relatif à l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l'EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l'acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L'ordonnance d'expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L'EPFIF procède à un rappel général de l'historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).

- sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d'urbanisme défini par le plan local d'urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu'à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d'habitat collectif.

L'EPFIF, M. [S] et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 6], la zone Ucc correspond au secteur du [Localité 13], qui fait l'objet d'un programme d'amélioration.

- sur la consistance du bien

Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 8], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d'usage.

Les six immeubles s'élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l'un derrière l'autre, et compte au total 102 logements.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l'une des façades latérales ainsi qu'une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d'étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d'une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n'ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 6] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S'agissant de l'environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 11], est situé à 19 km de [Localité 9], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l'A86 et de l'A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 6] disposant de commerces et d'équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 6] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l'objet d'un arrêté de péril et d'un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu'à une description extérieure, puisqu'il n'a pu être accédé à l'ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d'accès des immeubles étant murées. 

L'EPFIF indique que dans l'acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l'immeuble est « en mauvais état général d'entretien et de réparation », qu'il nécessite des travaux lourds, évalués par l'architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l'ensemble immobilier sera cédé en l'état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu'il se rapporte sur l'état de l'immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d'expertise judiciaire de Madame [I], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l'édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

M. [S] expose que son appartement et sa cave étaient destinés à la location et lui permettait de bénéficier de revenus locatifs afin de compléter ses revenus mensuels.

Il ajoute que son bien se situe dans une zone pavillonnaire très bien desservie par les transports en commun et à proximité des commerces, et que l'ensemble immobilier est implanté dans un endroit très bien desservi et qui offre une accessibilité à de nombreux centres d'intérêt dont la proximité est immédiate et que la future ligne de métro Castor accessible à pied ce qui offre une nouvelle voie d'accès rapide la commune de [Localité 9].

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d'entretien et que s'agissant de l'origine de propriété il s'agit d'une acquisition faite le 20 septembre 2000 au prix de 40'000 francs avec Madame [F], avec une vente à titre de licitation faisant cesser l'indivision par Madame [F] en faveur de Monsieur [S] du 13 décembre 2020 au prix de 20'000 francs.



- sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n'est pas contesté par les parties en appel :

- 2078 m² s'agissant du terrain ;

- 3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO), s'agissant du bâti et les millièmes de copropriété :

- lot n° 3 : un appartement de 15m² : 58/10 000 èmes.

En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.



- sur la situation locative

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d'occupation, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



- sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 6] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l'acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l'EPFIF, a été déclaré d'utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l'expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l'expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi s'agissant de l'indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l'expropriation n'impose au juge de l'expropriation aucune méthode d'évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien , des articles L 511 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatifs à l'expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l'espèce.

En effet, l'article L 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation de concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation :





1°des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.

L'article L304-4 du code de l'urbanisme dispose que l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l'article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.

Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.

Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

Il a notamment indiqué d'une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l'utilisation de locaux ou d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d'intérêt général et que d'autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.

Il a déclaré conforme à la Constitution l'article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l'article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d'insalubrité irrémédiable'.

En outre, la 3° chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l'[Etablissement 1] a jugé que:

« Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI [Adresse 9], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;

' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l'arrêt de fixer à 1,20 euros l'indemnité d'expropriation ;

' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l'indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;

' dit que le moyen n'est pas fondé ;

par ces motifs :

rejette le pourvoi. »

Cependant, il ne s'agissait pas en l'espèce de l'application de la loi Vivien mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d'appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.

Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.

Le premier juge indique que :

- L'exproprié a d'abord exposé que les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation sont inconventionnelles avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en soutenant que les lieux sont occupés depuis la déclaration d'utilité publique sans que l'EPFIF ait pris possession et fait procéder à la démolition desdits immeubles, de sorte qu'il n'y a plus d'urgence et que les dispositions de l'article L 511-6 du code de l'expropriation qui imposent de tenir compte des frais de démolition entraînent une atteinte disproportionnée et excessive, en ce que l'indemnisation est inférieure à la valeur marchande du bien, non justifiées par un intérêt légitime.

- L'EPFIF considère que le tribunal a soulevé d'office un contrôle de conventionnalité de la règle elle-même, dite « contrôle in abstracto » et que les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires expropriés au respect de leurs biens déclarés insalubres à titre irrémédiable et que par voie de conséquence, la méthode d'évaluation par récupération foncière doit s'appliquer.

Le commissaire du Gouvernement a proposé d'appliquer les dispositions de la loi Vivien et de fixer une indemnité de dépossession selon la méthode de la récupération foncière.

Le premier juge indique que nonobstant le but légitime recherché par la loi Vivien, le recours forcé à la méthode par récupération foncière qu'elle prévoit, aboutit à placer les expropriés dans une situation qui rompt le juste équilibre devant régner entre la sauvegarde des droits de propriété et les exigences de l'intérêt général : leur retirer définitivement et intégralement la propriété de leur bien au profit de l'EPFIF, mandaté par la commune de [Localité 6], sans une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur vénale de leur bien alors que la commune de [Localité 6] a participé, par son inaction pendant près de 18 ans, à l'état d'insalubrité irrémédiable de la copropriété et qu'elle a vendu ses propres biens au sein de la copropriété selon un prix supérieur à l'indemnisation proposée aux expropriés, se révèle une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l'angle du second alinéa de l'article 1er du protocole n° 1.

Le juge a en conséquence dit qu'il y a violation de l'article 1er du protocole n°1 et a écarté pour l'appartement l'application de la méthode d'évaluation par récupération foncière de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et procédé à l'évaluation des biens des expropriés selon la méthode par comparaison pour l'appartement des expropriés comme pour la cave, la loi Vivien n'étant pas applicable pour celle- ci. 

La discussion ne porte donc que sur l'application de la méthode de la récupération foncière pour l'appartement dans le cadre de la loi Vivien, les parties ne remettant pas en cause l'application de la méthode par comparaison pour la cave ; en effet, la loi Vivien ne s'applique pas à un bien non habitable.

En effet, si jusqu'à présent seuls étaient concernés par les dispositions des articles L511-1 511-9 du code de l'expropriation les immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la loi ' habitat dégradé ' 20214-322 du 9 avril 2024 a précisé explicitement que la procédure Vivien s'applique aux biens soumis à une interdiction définitive ou d'utiliser, et inclut les locaux commerciaux, la loi Vivien n'est pas applicable pour les caves d'un immeuble insalubre, ne s'agissant pas d'un bien habitable.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant