Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 2 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

(n° 060/2026, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 23/11246 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3KA



Décision déférée à la Cour : jugement du 31 mai 2023 du Tribunal judiciaire de PARIS (loyers commerciaux) - RG n° 21/02109





APPELANTE

 

S.A.S. TEXBROD SAS

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le n° 572 054 609

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335, substituée à l'audience par Me [A] [T], sa collaboratrice





INTIMÉE 



S.A.R.L. SOCIETE D INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS 'SII'

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le n° 330 254 491

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Nicolas SIKA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0713





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 février 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

- Mme Stéphanie Dupont, conseillère

- Mme Marie Girousse, conseillère





Greffier lors des débats : Madame Sandrine Stassi-Buscqua











ARRÊT PUBLIC : 



- contradictoire ;

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Marie GIROUSSE, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous-seing privé du 2 mars 1993, la Société d'investissements immobiliers (ci-après SII) a donné à bail en renouvellement à la société Texbrod des locaux à destination de «commerce de vente, confection et transformations de tissus, y compris de tissus d'ameublement et de literie », situés [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de 3, 6,9 années à compter du l er juillet 1992.



Par jugement du 5 avril 2004, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer en renouvellement à compter du ler octobre 2001, à la somme de 31 378 27 euros, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées. A son expiration, le bail s'est tacitement prolongé.



Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2019, la société bailleresse a délivré congé à la société Texbrod pour le 30 septembre 2019, avec offre de renouvellement moyennant un loyer égal à la somme en principal de 100 500 euros.



Par mémoire en demande notifié le 16 décembre 2020, la SII a sollicité le déplafonnement du loyer en renouvellement et la fixation du loyer en renouvellement à la somme en principal de 102 278 euros, à compter du l er octobre 2019.



Par acte d'huissier du 9 février 2021, la SII a fait assigner la société Texbrod devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater que le bail concernant les locaux situés [Adresse 2], s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2019 pour une durée de neuf années, constater que la durée du bail expiré est supérieure à 12 années et, en conséquence, écarter la règle du plafonnement, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la valeur locative soit la somme de 102 278 euros par an en principal, le montant du loyer renouvelé.



Par jugement du 7 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2019, dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré, pour le surplus, avant dire droit sur le fond, désigné en qualité d'expert M.[J] [V] avec notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2019.



L'expert a déposé son rapport le 18 août 2022 concluant à une valeur locative de renouvellement de 91.400 euros.



Dans son dernier mémoire la société SII a demandé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 91 400 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019 tandis que dans son dernier mémoire la société Texbrod a demandé de fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal de 51 030 euros hors charges et hors taxes.



Par jugement du 31 mai 2023, le juge des loyers commerciaux a : 




constaté le principe du renouvellement du bail liant la société d'investissements immobiliers et la société Texbrod portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] à compter du l er octobre 2019,

fixé à la somme de 91 360 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du l er octobre 2019, le montant du loyer du bail renouvelé,

dit que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après le renouvellement, 

partagé les dépens par moitié entre les parties,

débouté la Société d'investissements immobiliers et la société Texbrod de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.




Par déclaration du 26 décembre 2023, la société Texbrod a interjeté appel du jugement. 



Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 23 novembre 2023, un médiateur a été désigné mais les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mars 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 26 mars 2023, la société Texbrod, appelante, demande à la cour de :



- déclarer la société Texbrod recevable et bien fondée en son appel,



y faisant droit,



- infirmer le jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :





fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 91 360 euros par an en principal, hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019,

dit que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après le renouvellement,

partagé les dépens par moitié entre les parties,

débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





en conséquence, statuant à nouveau,




fixer la valeur locative à la somme de 300 euros du m2p par an, outre la déduction des clauses exorbitantes de droit commun, soit une valeur locative de 270€/m2p.

fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal de 51 030 euros hors charges et hors taxes.

débouter la Société d'investissements immobiliers de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

condamner la Société d'investissements immobiliers au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

la condamner aux entiers dépens.




Par conclusions notifiées le 27 novembre 2023, la Société d'investissement immobiliers SII, intimée, demande à la cour de :




confirmer le jugement du 31 mai 2023

débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions

condamner la société Texbrod à payer à la Société d'investissements immobiliers la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 code de procédure civile

la condamner aux entiers dépens


La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION



En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail expiré ayant eu une durée effective supérieure à 12 ans, le loyer doit être fixé à la valeur locative en application de l'article L.145-34 du code de commerce.



La société Texprod conteste la surface pondérée retenue par l'expert et reprise dans le jugement, le prix unitaire retenu au regard des valeurs de comparaison ainsi que les majorations et abattements appliqués. De son côté, la SII demande la confirmation de l'arrêt en toutes ses dispositions.



Les moyens soutenus par l=appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu=il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d=une discussion se situant au niveau d=une simple argumentation.



Il convient seulement de souligner et d=ajouter les points suivants.




Sur les caractéristiques des locaux et du bail




Par des motifs pertinents et détaillés, auxquels la cour renvoie, le tribunal a rappelé les constats opérés par l'expert concernant les caractéristiques du bail et des locaux. Il convient notamment de souligner que les locaux dépendent d'un immeuble du 19ème siècle de belle facture situé dans le [Adresse 3], historiquement consacré à toutes les activités liées à la confection et au textile mais connaissant une diversification commerciale au profit du marché tertiaire, des bureaux et du coworking, qu'ils sont sur une voie étroite mais bien desservis, à environ 300 mètres de trois stations de métro ; qu'ils sont sur trois niveaux reliés entre eux, soit un rez-de-chaussée (244,30m2), un sous-sol (157,34 m2) relié au rez-de-chaussée par un escalier en bois et un escalier en maçonnerie et un entresol (135,99 m2)relié au rez-de-chaussée par un escalier en bois et accessible depuis les parties communes de l'immeuble.




Sur la surface pondérée




L'appelante conteste le coefficient 0,40 retenu par l'expert et approuvé par le tribunal pour la réserve du rez-de-chaussée. Ainsi que l'a précisé le tribunal, l'expert a notamment pris en compte l'absence de lumière naturelle dans cette réserve et de climatisation. Il est inopérant de faire valoir que les locaux sont en état d'usage pour apprécier la pondération. Au regard de la configuration de cette réserve, de la hauteur sous plafond de 3,50 mètres permettant d'importants linéaires d'entreposage, le coefficient de 0,40 apparaît adapté et sera retenu.



La société Texbrod conteste le coefficient de 0,35 appliqué aux bureaux situés à l'entresol et demande l'application d'un coefficient 0,20 au motif que c'est celui proposé dans la charte de l'expertise en évaluation immobilière pour « les annexes diverses reliées », que les locaux sont en état d'usage et les équipements vétustes, qu'il n'y a ni climatisation ni monte-charge et qu'il y a une restriction contractuelle à l'utilisation de l'escalier commun. Comme l'a précisé le jugement déféré, outre l'accès indépendant depuis les parties communes, les locaux de l'entresol sont reliés directement à ceux du rez-de-chaussée par un escalier intérieur. Il convient d'ajouter qu'il ressort des éléments du dossier, des rapports d'expertise tant judiciaire que privé fait à la requête de la bailleresse et des photographies jointes que cette zone a une destination plus étendue que celle de simple annexe, que disposant de deux baies vitrées sur cour, elle est pour partie à usage de bureaux et showroom. Au regard de ces éléments, le coefficient de 0,35 apparaît approprié et sera retenu.





C'est donc à juste titre qu'une surface pondérée de 223,92 m2P a été retenue dans le jugement déféré.




Sur la fixation du prix unitaire




Il ressort de l'article L.145-33 du code de commerce qu'à défaut d'accord des parties sur la valeur locative à retenir pour le loyer du bail renouvelé, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



Il ressort notamment de l'article R.145-7 du même code, que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard aux éléments mentionnés ci-dessus ; qu'en l'absence de locaux équivalents eu égard à ces éléments, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent être utilisés à titre indicatif pour déterminer le prix de base sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références portant notamment sur les dates de fixation des prix, les modalités de cette fixation, les caractéristiques des locaux et du contrat de bail, la situation géographique, l'activité exercée et le niveau de commercialité du site. 



Le jugement déféré, à la motivation détaillée duquel il est renvoyé, a approuvé l'expert en ce qu'il a retenu une valeur de 400 euros par mètre carré pondéré en se référant à sept références de loyers fixés judiciairement allant de 280 €/m2P (commerce de textile) à 750 €/m2P (commerce de textile) ; à trois références de loyers en renouvellement amiable allant de 390 €/m2P (commerce textile) à 788 €/m2P (commerce de textile) ; à quatre références de loyers en première location allant de 520 €/m2P (restauration rapide) à 750 €/m2P (restauration) et en ce qu'il a pris en considération la situation géographique des locaux sur une voie secondaire étroite au coeur du quartier du Sentier traditionnellement consacré aux activités liées à la confection mais connaissant une diversification commerciale en faveur du secteur tertiaire et au textile, au bel aspect de l'immeuble, à la bonne visibilité des locaux, au caractère modeste des aménagements, à l'absence de monte-charge et de climatisation, à l'état d'usage des locaux, à leur importante superficie, aux clauses et conditions du bail, à l'existence d'une aire de stationnement sur le trottoir opposé et à l'existence de stations de métro à proximité.



Dans son rapport, l'expert expose que si les références de commerces de textiles ont été privilégiées, les autres activités n'ont pas été écartées mais ont fait l'objet de correctifs. Il a procédé à l'analyse successive des références et de leurs spécificités en comparaison avec le contrat de bail en cause en précisant les éléments justifiant de retraiter à la baisse (par exemple surface plus petite, meilleur emplacement ') ou à la hausse (ancienneté de la fixation') le loyer unitaire des références.



La locataire reprend ses arguments relatifs notamment à la petite taille de certains locaux de référence, au fait que certaines références concernent des locaux situés dans des rues plus prestigieuses et d'autres concernent des activités de restauration, déjà présentés devant l'expert et en première instance. Or, il a été expressément tenu compte de ces caractéristiques dans les retraitements des références faites par l'expert et le tribunal qui n'ont pas retenu les valeurs les plus élevées mais les ont corrigées à la baisse au regard de ces caractéristiques en comparaison avec celles des locaux en cause.



Il convient de renvoyer à la motivation du jugement déféré quant au retraitement ou rejet de certaines références proposées par la locataire notamment en ce qu'elles concernent des bureaux, ateliers, locaux situés en étage, baux anciens ou en ce qu'elles sont imprécises quant à la surface pondérée.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu un prix unitaire de 400 euros, soit une valeur locative de 89.568 euros (223,92X400 €).






Sur les majorations et abattements




Le jugement déféré a retenu une minoration de 3% au titre de la clause exorbitante mettant la taxe foncière à la charge de la locataire et une majoration de 5% du fait de l'occupation d'une partie de la cour intérieure, soit une majoration résiduelle de 2%.



Le contrat de bail stipule que pour participation aux impôts y compris l'impôt foncier, la société preneuse paiera une somme annuelle de 5% de la totalité des impôts de l'immeuble. Le jugement a repris l'observation de l'expert selon laquelle faute d'avoir communication du montant exact de cette charge exorbitante, il a appliqué la minoration de 3% proposée. En appel, la locataire critique ce montant mais ne justifie toujours pas du montant payé à ce titre. Il convient en conséquence, de retenir l'abattement proposé de 3% accepté par la bailleresse, la démonstration n'étant pas faite qu'il serait insuffisant.



Dans le contrat de bail, la désignation des lieux loués comprend outre les locaux « toute la partie de la cour se trouvant en face du magasin du rez-de-chaussée ». Il ressort des éléments du dossier et en particulier du rapport d'expertise judiciaire, qu'une partie de la cour au sol cimenté, couverte par une couverture en zinc fixée sur une charpente en bois et close par des panneaux de bois et des grilles constitue un appentis utilisé par la locataire qui y entrepose de la marchandise. Il s'agit d'un réel avantage. Or, la surface de cet appentis n'est pas prise en compte dans la surface pondérée à laquelle le prix unitaire du loyer est appliqué. C'est donc à juste titre qu'une majoration de 5% est appliquée pour cet avantage.



Le contrat de bail stipule que la locataire « ne pourra faire passer que par l'escalier de service les ouvriers, ouvrières, placiers, commissionnaires, garçons de magasin, fournisseurs, entrepreneurs, l'usage du grand escalier étant exclusivement réservé à la société preneuse et aux clients ». Le rez-de-chaussée et l'entresol des locaux loués sont reliés par un escalier intérieur à ces locaux. La locataire ne démontre pas que la restriction contractuelle de l'usage de l'escalier collectif aurait un impact sur la jouissance des locaux loués. Elle n'est donc pas fondée à solliciter un abattement sur le prix du loyer à ce titre.



Il est possible mais n'est pas d'usage, de prévoir une clause d'exclusivité dans les contrats de bail commercial. L'absence de clause d'exclusivité ne porte pas nécessairement atteinte à la jouissance paisible des locaux. Dès lors, la clause du bail laissant au bailleur la faculté de louer les autres locaux de l'immeuble à des personnes exerçant le même commerce que la locataire sans que cette dernière puisse s'en plaindre ou prétendre à une indemnisation de ce chef, n'est pas une clause exorbitante et ne justifie pas une minoration du loyer de ce fait.



Le contrat de bail prévoit que les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur (paragraphe « charges et conditions » 1)°) et ne prévoit pas le renvoi de la prise en charge des travaux ordonnés par l'administration sur la locataire. La clause de souffrance du bail, selon laquelle la locataire souffrira les grosses réparations er améliorations nécessaires ainsi que les travaux prescrits par les commissions administratives dans les lieux loués ou leurs dépendances sans pouvoir réclamer aucune indemnité quel qu'en soit la durée, ne met pas ces travaux à la charge financière de la locataire mais signifie simplement que cette dernière doit les supporter sans demander d'indemnisation. Il n'y a pas de clause exorbitante de ce chef ni lieu à majoration du loyer à ce titre.



Il convient donc d'approuver le jugement déféré en ce qu'il a retenu une soit une majoration résiduelle de 2% (5%-3%).



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fixé à 91.360 euros le montant du loyer dû à compter du 1er octobre 2019.



L'appelante ne motive sa demande tendant à l'infirmation des dispositions du jugement quant aux intérêts. Ces dispositions étant justifiées, elles seront confirmées.




Sur les autres demandes




Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles 



La société Texbrod qui succombe sera condamnée au paiement des dépens d'appel. Par équité et au regard de la situation financière respective des parties, il convient de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposé.



Les autres demandes seront rejetées.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 mai 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (RG 21/02109),



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les autres demandes,



Condamne la société Texbrod aux dépens de la procédure d'appel





LE GREFFIER,

LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,