Cour d'Appel · Chambre 2 A — 2 avril 2026

MINUTE N° 187/2026































Copie exécutoire

aux avocats



Le 



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 02 AVRIL 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02680 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IDTY



Décision déférée à la cour : 25 Mai 2023 par le tribunal judiciaire de COLMAR





APPELANTS :



Monsieur [C] [G]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]



Monsieur [M] [G]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 1]



représentés par Me Raphaël REINS, avocat à la cour, postulant, et Me GRYCZKA, avocat au barreau de Colmar, plaidant





INTIMÉE :



Madame [Q] [H]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 2]



représentée par Me Marion BORGHI, avocat à la cour.





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Mme Emeline THIEBAUX



ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



M. [M] [G] et M. [C] [G] ont conclu le 2 juillet 2020 avec Mme [Q] [H] un compromis pour la vente d'un terrain, sous condition suspensive de l'obtention par celle-ci d'un prêt bancaire de 152'500'euros sur une durée 25 ans au plus et au taux maximum de 2,5'%, avant le 24 août 2020. Le prêt n'a pas été obtenu par Mme [H].



Après vaine mise en demeure du 26 octobre 2020, les vendeurs, estimant que la condition suspensive n'avait été remplie par la faute de l'acquéreuse et devait en conséquence être regardée comme accomplie, ont assigné celle-ci en paiement de l'indemnité prévue à la clause pénale du compromis et en dommages et intérêts pour résistance abusive.



Le tribunal judiciaire de Colmar, par jugement du 25 mai 2023, a':

- Rejeté la demande en paiement fondée sur la clause pénale';

- Rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive';

- Condamné in solidum les consorts [G] à payer à Mme [H] la somme de 1'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord retenu, au visa de l'article 1231-5 du code civil relatif aux stipulations de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, qu'en l'espèce les consorts [G] ne précisaient pas la clause dont ils se prévalaient, alors le contrat contenait trois clauses pouvant s'analyser comme des clauses pénales, dont au demeurant aucune n'était applicable. Le tribunal a en effet considéré que la première de ces clauses, qui prévoyait la conservation de l'acompte par le vendeur, était inapplicable dès lors qu'aucun acompte n'avait été versé par Mme [H]. Le tribunal a ensuite estimé que la deuxième clause, relative à la non-réalisation d'une condition suspensive par la faute d'une partie et à la possibilité pour l'autre partie de demander dans ce cas que la condition soit déclarée réalisée, était inapplicable en l'absence de demande en ce sens. Quant à la troisième clause, relative au paiement d'une indemnité forfaitaire en cas de refus d'acquérir bien que toutes les conditions suspensives soient réalisées, et après mise en demeure, le tribunal l'a jugée également inapplicable, dès lors que la condition de financement n'était pas réalisée et que les vendeurs n'invoquaient pas les dispositions de l'article 1304-3 du code civil.



Le tribunal a ensuite ajouté que le courrier du 26 octobre 2020 adressé par les consorts [G] à la défenderesse ne valait pas mise en demeure conforme aux stipulations du compromis, étant ambiguë et non comminatoire.



Pour rejeter enfin la demande indemnitaire fondée sur une résistance abusive au paiement de la pénalité contractuelle, le tribunal a relevé que la créance résultant d'une clause pénale n'était pas établie.



Les consorts [G] ont a interjeté appel de cette décision. L'appel critique expressément tous les chefs de jugement.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Les appelants, par conclusions du 1er novembre 2024, demandent à la cour de débouter Mme [H] de toute demande, d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés au titre des frais irrépétibles et des dépens.



Ils demandent à la cour de constater la défaillance de la condition suspensive de l'obtention du prêt par la faute de Mme [H], la réalisation de cette condition suspensive, ainsi que la résolution du compromis de vente intervenu le 2 juillet 2020, et de condamner Mme [H] à leur payer au titre de la clause pénale une somme de 14'000 euros, ou subsidiairement de 7'692'euros, outre 5'000'euros au titre de la résistance abusive, 3'500'euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, et condamnation aux dépens de première instance et d'appel.



Les appelants font valoir que Mme [H] a fautivement omis de présenter des demandes de prêts bancaires conformes à la condition suspensive prévue à cet égard et qu'en conséquence cette condition est réputée accomplie, conformément à l'article 1304-3 du code civil et au contrat qui en reproduit les dispositions.



Ils soutiennent que, la condition suspensive étant réputée accomplie, la mise en demeure ayant été délivrée, et Mme [H] ne s'étant pas exécutée dans le délai de dix jours prévu au contrat, ils avaient le choix de poursuivre la réalisation de la vente ou d'invoquer la résolution de plein droit du compromis, et, dans les deux cas, le droit de demander le paiement de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 14'000 euros.



Ils s'estiment victime de la résistance abusive que Mme [H] aurait opposé avec obstination au paiement de cette indemnité.



*



Mme [H], par conclusions du 9 janvier 2023, demande à la cour de débouter les appelants de leurs demandes, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et de condamner solidairement ou in solidum les consorts [G] aux dépens d'appel et à lui payer la somme de 2'000 euros pour ses frais irrépétibles.



Elle fait sienne la motivation du premier juge relative à l'inapplicabilité des trois clauses susceptibles de fonder l'action en paiement d'une indemnité et souligne qu'elle n'a jamais été mise en demeure de s'exécuter.



Elle conteste par ailleurs que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt soit réputée accomplie, niant toute faute dans la recherche du financement de son acquisition.



Elle conteste également la résistance abusive, faisant valoir que c'est elle-même qui avait avisé les vendeurs de l'impossibilité d'obtenir un prêt.



*



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Les articles 1224 et 1225 du code civil, au visa desquels les consorts [G] demandent à la cour de constater la résolution du compromis de vente, disposent, pour le premier de ces textes, que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et, pour le second texte, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution, la mise en demeure ne produisant effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.



La clause résolutoire stipulée entre les parties est insérée dans le paragraphe du contrat relatif à la réitération de la vente par acte authentique. Elle prévoit, au cas où la vente n'aurait pas été réitérée devant le notaire au plus tard le 30 septembre 2020, que «'l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception'» et que, «'À défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre':

- Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d'indemnité forfaitaire la somme de quatorze mille euros ['],

- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue ci-dessus'».



Il résulte de la combinaison de cette clause et des textes précités que l'acquisition de la clause résolutoire nécessitait que les consorts [G] mettent en demeure Mme [H] de réitérer la vente dans un certain délai, sous peine d'application de la clause résolutoire



Or, ils invoquent à ce titre leur courrier du 26 octobre 2020, par lequel, après avoir exposé qu'ils considéraient que la condition suspensive relative au financement du bien était réputée accomplie, ils interpellaient Mme [H] comme suit': «'Dans ces circonstances, et conformément aux termes du compromis du 2 juillet 2020, vous disposez du choix suivant': ' Invoquer la résolution de plein droit du compromis, sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement et nous verser l'indemnité forfaitaire ['], ' Opter pour une poursuite judiciaire de la vente'» à charge de «'supporter tous les frais de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire. Nous vous remercions de nous faire connaître votre position, en vous adressant à nous directement, dans un délai de dix (10) jours à compter de la réception par vous de la présente. La présente lettre vaut mise en demeure.'»



Tout d'abord, une telle formulation n'est pas cohérente avec le contrat, en ce qu'elle met en demeure la partie défaillante d'invoquer elle-même la clause résolutoire ou à poursuivre elle-même la vente en justice, alors que le contrat réserve ces deux possibilités à la partie non-défaillante, afin de sanctionner la défaillance de l'autre partie.



Mais surtout, une telle formulation se borne à mettre Mme [H] en demeure de «'faire connaître sa position'» dans un délai de dix jours, cette formulation vague ne valant pas interpellation suffisante de réitérer la vente, ni mention expresse qu'à défaut de réitération dans le délai il serait fait application de clause résolutoire.



Il apparaît ainsi que les consorts [G], par ce courrier non comminatoire quant à la réitération de la vente, n'ont pas mis Mme [H] en demeure de réitérer la vente, ainsi que l'a exactement relevé le tribunal, et qu'ils ne peuvent en conséquence se prévaloir, à ce titre, d'une inexécution contractuelle entraînant la résolution du contrat et l'obligation de payer l'indemnité forfaitaire.



En conséquence, la cour déboutera les consorts [G] de leur demande en constatation de la résolution du contrat, présentée pour la première fois en appel, et confirmera le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'application de la clause pénale.



Leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ne peut être davantage accueillie, étant fondée sur le refus de Mme [H] de payer l'indemnité prévue à la clause pénale alors que la cour retient que cette indemnité n'est pas due, ce qui exclut l'abus. Le jugement sera donc également confirmé de ce chef.





Sur les mesures accessoires



Les appelants, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, déboutés de leur demande pour frais irrépétibles et condamnés de ce chef, in solidum à payer à Mme [H] la somme de 2'000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';



DÉBOUTE MM. [C] et [M] [G] de leur demande tendant à la constatation de la résolution du contrat';



CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Colmar';



DÉBOUTE MM. [C] et [M] [G] de leur demande pour frais irrépétibles';



LES CONDAMNE du même chef, in solidum, à payer à Mme [Q] [H] la somme de 2'000 euros';



LES CONDAMNE in solidum aux dépens d'appel.



La greffière, Le président,