Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 2 avril 2026

AFFAIRE :N° RG 25/01267 



 ARRÊT N° 



 NLG 





ORIGINE : DECISION en date du 28 Avril 2025 du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] 

 RG n° 23/01172 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

 







APPELANT : 



Monsieur [K] [C]

né le 24 Avril 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-03919 du 17/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])









INTIMES :



Monsieur [R] [D]

né le 28 Juin 1941 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Madame [F] [D] épouse [Z]

née le 10 Décembre 1965 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Madame [E] [M] [I] [D] épouse [S]

née le 07 Décembre 1966 à 

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentés et assistés par Me Marie LE BRET, avocat au barreau de CAEN















COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,





DÉBATS : A l'audience publique du 05 février 2026





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier





ARRET prononcé publiquement le 02 avril 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière



*



* *







FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant acte sous seing privé du 1er août 2018, M. [R] [D] et [G] [Q], aux droits de laquelle viennent désormais ses héritiers, son époux et ses deux filles [F] et [E] [D], ont donné à bail à M. [K] [C] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 650 euros hors charges.



Par acte extrajudiciaire du 21 mai 2022, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 22 mai 2022, M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] (les consorts [D] ci-après) ont fait délivrer au locataire un commandement d'avoir à payer la somme en principal de 5.535 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2022 inclus.



Suivant exploit de commissaire de justice du 14 mars 2023, les consorts [D] ont fait assigner M. [K] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion du logement, le condamner à régler différentes sommes au titre des loyers et charges impayés, des intérêts, des indemnités d'occupation, outre les frais irrépétibles et des dépens. 



Par jugement du 28 avril 2025, le magistrat a : 

- déclaré recevable la demande en résolution du bail et subsidiairement celle en résiliation du bail notamment motivée par l'existence d'une dette locative, formée par les consorts [D] ;

- condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 4.888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- rejeté la demande en paiement formée par les consorts [D] au titre de l'existence d'une clause pénale contractuelle ;

- constaté la résiliation du bail d'habitation conclu le 1er août 2018, entre d'une part, M. [R] [D] et [G] [Q], aux droits de laquelle viennent désormais M. [R] [D] et Mmes [F] et [E] [D] et d'autre part, M. [C] portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 7], à la date du 22 juillet 2022, par l'effet de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;

- dit que M. [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 juillet 2022 ;

- dit que M. [C] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

- autorisé, à défaut de départ volontaire dans ce délai, les consorts [D] à faire expulser M. [C] et tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- rappelé que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l'article L. 412-6 du même code ;

- dit n'y avoir lieu à supprimer le délai de 2 mois pour procéder à l'expulsion ;

- dit n'y avoir lieu à supprimer le bénéfice dit de la trêve hivernale ;

- débouté les consorts [D] de leur demande tendant à ordonner l'expulsion immédiate de M. [C] ;

- autorisé les consorts [D] à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais du preneur en un lieu qu'il aura choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation d'avoir à les retirer dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné M. [C] à payer aux consorts [D] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, à compter du 22 juillet 2022 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l'audience et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux ;

- rejeté la demande indemnitaire formée par les consorts [D] ;

- condamné les consorts [D] à payer à M. [K] [C] la somme de 3.123,41 euros en réparation du préjudice de jouissance subi durant son occupation des lieux en qualité de locataire ;

- ordonné la compensation des créances réciproques des parties ;

Après compensation des créances réciproques des parties : 

- condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 1.764,80 euros ;

- accordé à M. [C] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 73 euros chacune, la dernière (24 euros) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

- dit qu'à défaut de respect de cet échéancier, l'intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

- rejeté la demande indemnitaire formée par M. [K] [C] au titre de son préjudice économique et moral ;

- rejeté toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

- condamné M. [K] [C] au paiement des dépens de la présente instance ;

- dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;

- débouté les consorts [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles;

- rappelé que la présente décision est, de plein droit, assortie de l'exécution provisoire.



Par déclaration du 30 mai 2025, M. [C] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions hormis celles par lesquelles :

- la demande en paiement formée par les consorts [D] au titre de l'existence d'une clause pénale contractuelle a été rejetée ;

- les demandes des consorts [D] à voir prononcer son expulsion immédiate sans respect de la trêve hivernale ont été rejetées ;

- les consorts [D] ont été autorisés à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux à ses frais ;

- la demande indemnitaire formée par les consorts [D] a été rejetée ;

- les consorts [D] ont été déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 29 janvier 2026, M. [C] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 28 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen (RG n°23/01172) en ce qu'il a : 

* condamné M. [C] à payer aux bailleurs la somme de 4.888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

* constaté la résiliation du bail à la date du 22 juillet 2022 par l'effet de la clause résolutoire prévue au bail ; 

* dit que M. [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 juillet 2022 ; 

* dit que M. [C] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution; 

* autorisé, à défaut de départ volontaire dans ce délai, les bailleurs à faire expulser M. [C] et tous occupants de son chef ; 

* autorisé les consorts [U] à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux aux frais du preneur en un lieu qu'il aura choisi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution ; 

* condamné M. [C] à payer aux bailleurs une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé qui aurait été du si le bail s'était poursuivi à compter du 22 juillet 2022, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l'audience, et ce jusqu'à la libération définitive des lieux ; 

* condamné les bailleurs à payer à M. [C] la somme de 3.123,41 euros en réparation du préjudice de jouissance subi durant son occupation des lieux en qualité de locataire ; 

* accordé à M. [C] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 73 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ; 

* dit qu'à défaut de respect de cet échéancier, l'intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 

* rejeté la demande indemnitaire formée par M. [C] au titre de son préjudice économique et moral ; 

* rejeté toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ; 

* condamné M. [C] au paiement des dépens de la présente instance ; 

* rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;

- confirmer le jugement rendu le 28 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen (RG n°23/01172) pour le surplus ; 

Statuant à nouveau, 

- débouter purement et simplement les consorts [D] de l'intégralité de leurs demandes ; 

- condamner les consorts [D] à régler à M. [C] la somme de 30.049,50 euros de dommages et intérêts en réparation de ses différents préjudices et correspondant à une réduction de moitié des loyers et ce rétroactivement à compter du 1er août 2018, à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 

Subsidiairement, 

- déclarer non écrite la clause pénale contenue au bail ou, subsidiairement, 

- écarter cette clause ; 

- limiter la créance des consorts [D] au titre des arriérés de loyers à la somme de 3.903,21 euros ; 

- ordonner la compensation des sommes dues entre la créance des consorts [D] au titre de l'arriéré de loyers et la créance de M. [C] au titre des dommages et intérêts dus en réparation des différents préjudices subis ; 

Encore plus subsidiairement, 

- accorder à M. [C] un report des sommes dues pour une période de 24 mois, ou à titre infiniment subsidiaire un échelonnement des sommes dues à raison de 150 euros par mois les 23 premiers mois et le solde au 24e mois ; 

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail conclu entre les consorts [D] et M. [C] le 1er août 2018 pendant le cours des délais de paiement ou, subsidiairement, jusqu'à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée contre la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Calvados du 29 août 2024 ayant imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [C] ; 

En tout état de cause, 

- condamner les consorts [D] à verser à M. [C] la somme de 2.000 euros au titre de la procédure de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qui sera recouvrée comme en matière d'aide juridictionnelle ; 

- condamner les consorts [D] à verser à M. [C] la somme de 5.000 euros au titre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qui sera recouvrée comme en matière d'aide juridictionnelle. 



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 3 février 2026, les consorts [D] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris rendu le 28 avril 20025 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il a :

* déclaré recevable la demande en résolution du bail et subsidiairement celle en résiliation du bail notamment motivée par l'existence d'une dette locative, formée par les consorts [D] à l'encontre de M. [C] ;

* condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 4.888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

* constaté la résiliation du bail d'habitation conclu le 1er août 2018, entre d'une part, M. [R] [D] et [G] [Q], aux droits de laquelle viennent désormais M. [R] [D] et Mmes [F] et [E] [D] et d'autre part, M. [K] [C] portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 7], à la date du 22 juillet 2022, par l'effet de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;

* dit que M. [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 juillet 2022 ; 

* dit que M. [K] [C] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

* autorisé, à défaut de départ volontaire dans ce délai, les consorts [D] à faire expulser M. [K] [C] et tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier;

* autorisé les consorts [D] à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais du preneur en un lieu qu'il aura choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation d'avoir à les retirer dans le délai de 2 mois, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

* condamné M. [C] à payer aux consorts [D] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 22 juillet 2022 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l'audience et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux ;

* rejeté la demande indemnitaire formée par M. [C] au titre de son préjudice économique et moral ;* condamné M. [C] au paiement des dépens de la présente instance ;

- réformer le jugement entrepris rendu le 28 avril 20025 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il a :

* rappelé que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l'article L. 412-6 du même code ;

* dit n'y avoir lieu à supprimer le délai de 2 mois pour procéder à l'expulsion ;

* dit n'y avoir lieu à supprimer le bénéfice dit de la trêve hivernale ;

* débouté les consorts [D] de leur demande tendant à ordonner l'expulsion immédiate de M. [C] ;

* rejeté la demande indemnitaire formée par les consorts [D] ; 

* condamné les consorts [D] à payer à M. [C] la somme de 3.123,41 euros en réparation du préjudice de jouissance subi durant son occupation des lieux en qualité de locataire ;

* ordonné la compensation des créances réciproques des parties ;

Après compensation des créances réciproques des parties,

* condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 1.764,80 euros ;

* accordé à M. [C] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 73 euros chacune, la dernière (24e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ; 

* dit qu'à défaut de respect de cet échéancier, l'intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

* rejeté toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties;

* débouté les consorts [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau y ajoutant, 

- prononcer l'expulsion pure, simple et immédiate de M. [C] des lieux qu'il occupe sis [Adresse 8] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;

- rappeler à M. [C] qu'il lui appartient de restituer les lieux en parfait état d'entretien et de réparation, à défaut sinon de devoir répondre de toutes les dégradations qui seraient constatées ;

- condamner M. [C] à payer aux consorts [D] la somme complémentaire de 4.321,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus entre le mois de septembre 2023 au 31 décembre 2025 inclus, soit un montant total d'arriérés de loyers dus charges et indemnités d'occupation dus par M. [C] de 9.210,06 euros, lequel assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- condamner M. [C] à payer aux consorts [D] les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l'article 1231-6 du code civil ; 

A titre subsidiaire,

- constater que M. [C] a manqué à ses obligations en tant que locataire ;

- prononcer la résiliation judiciaire pure et simple du contrat de bail consenti à M. [C] le 1er août 2018 et ce, à ses torts exclusifs à la date du jugement restant à intervenir ;

- réduire à de plus juste proportions la demande en dommages et intérêts formée par M. [C] ;

- prononcer l'expulsion pure, simple et immédiate de M. [C] des lieux qu'il occupe sis [Adresse 8] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [C] ;

- rappeler à M. [C] qu'il lui appartient de restituer les lieux en parfait état d'entretien et de réparation, à défaut sinon de devoir répondre de toutes les dégradations qui seraient constatées ;

- condamner M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 9.210,06euros au titre des arriérés de loyers, charges, indemnités d'occupation provisoirement arrêtés au 31 décembre 2025 ; 

- condamner M. [C] à payer aux consorts [D] les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l'article 1231-6 du code civil ; 

- condamner M. [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuellement fixés et ce, à compter de la date effective de résiliation du bail et ce jusqu'à totale libération des lieux ;

En tout état de cause, 

- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner M. [C] à verser aux consorts [D] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner M. [C] à verser aux consorts [D] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 

- ordonner la compensation des dettes réciproquement dues ;

- rappeler que le jugement restant à intervenir est exécutoire à titre provisoire de plein droit.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 février 2026.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.





MOTIFS



I. Sur la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire



Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Selon l'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Selon l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose:

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

(...)'



Aux termes de l'article 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.



Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle du fait du défaut de régularisation dans le délai de deux mois de l'intégralité des causes du commandement délivré le 21 mai 2022, M. [C] invoque la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer le commandement seulement trois jours après la visite de contrôle de décence par la CAF concluant à la nécessité de procéder à des travaux, et fait valoir qu'il a cessé de régler les loyers en raison de l'indécence du logement.



Les consorts [D] répliquent que c'est à raison des manquements répétés de l'appelant à son obligation de régler les loyers qu'ils lui ont, après des relances, signifié un commandement de payer, et que ce dernier ne peut opposer l'exception d'inexécution faute de démontrer qu'il était dans l'incapacité totale d'habiter le logement loué.



C'est par des motifs pertinents non remis en cause par les pièces produites à hauteur d'appel que le premier juge a retenu que M. [C] ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers dès lors qu'il ne rapportait pas la preuve que les non-conformités aux critères de décence relevés dans le rapport de contrôle de la CDHAT mandatée par la CAF du 18 mai 2022 (absence de garde-corps à trois fenêtres, peintures écaillées, absence de VMC, affaissement de l'évier inox) entraînaient une impossibilité totale d'habiter dans les lieux.



Il convient d'ajouter que les pièces communiquées par M. [C], en particulier un devis illisible pour l'isolation des combles, une relance d'EDF pour le paiement d'une facture d'électricité, des photographies et un procès-verbal de constat d'huissier du 19 août 2022 dressé en présence d'un électricien mandaté par l'appelant, sont insuffisantes à établir tant l'existence d'une installation électrique non-conforme et dangereuse pour la sécurité des biens et des personnes que celle d'une toiture dégradée n'assurant plus le couvert, ce alors même que ces points ont été évalués par la CDHAT qui n'a relevé aucun manquement aux normes de décence les concernant.



Par ailleurs, le seul fait que le bailleur a délivré le commandement de payer trois jours après le contrôle de décence n'est pas de nature à caractériser sa mauvaise foi, alors que les premières difficultés de paiement rencontrées par M. [C] remontent au mois d'octobre 2018, que le commandement de payer vise des loyers anciens, datant notamment de 2020 et 2021, ce pour la somme totale non négligeable de 5.535 euros, et qu'au surplus, les intimés justifient avoir réalisé certains des travaux recommandés par la CAF ainsi qu'il résulte de la contre-visite du 25 juillet 2023.



Par suite, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 22 juillet 2022, ordonné la libération des lieux et l'expulsion de M. [C], sans qu'il y ait lieu à suppression du délai de 2 mois prévu par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et du bénéfice de la trêve hivernale, et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation.







II. Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation 



Les consorts [D], qui n'ont pas interjeté appel incident du chef du jugement ayant écarté la clause pénale, sollicitent le paiement de la somme de 9.210,06 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte établi au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



Pour s'opposer au paiement, M. [C] fait tout d'abord valoir que le bailleur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et réclamer au locataire des sommes qu'il n'a pu percevoir de la CAF au titre de l'APL 'probablement' en raison du retard pris par lui dans la réalisation des travaux de décence.



Cependant il ne produit aucun courrier de la CAF démontrant que le versement de l'APL a été suspendu du fait de manquements du bailleur.



À l'inverse, il apparait que cette suspension, qui a pris effet à compter du 31 décembre 2022 puis qui a fait l'objet d'une régularisation rétroactive le 28 juin 2023, fait suite aux défauts de paiement de loyers imputables à M. [C], à sa carence dans la constitution de son dossier FSL et, consécutivement, au défaut de transmission d'un plan d'apurement de la dette à la CAF (pièces n° 17, 21, 22 et 38 des intimés et n° 38 de l'appelant). 



Une nouvelle suspension de l'APL est intervenue à compter du 1er janvier 2025 sans que la preuve de son imputabilité au comportement du bailleur soit rapportée.



Ce moyen est donc écarté.



L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit qu'à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.



Au visa de cette disposition qui est d'ordre public, M. [C] fait valoir à juste titre que la clause de révision annuelle des loyers figurant au bail prévoyant que 'le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision, sans qu'il soit besoin d'aucune notification préalable' ne dispense nullement le bailleur d'exprimer son intention d'appliquer la révision du loyer.



Il prétend que les intimés n'ont sollicité cette révision pour la première fois qu'aux termes du commandement de payer du 21 mai 2022. 



La cour observe que ces derniers ne rapportent pas la preuve contraire leur incombant.



En revanche, contrairement à ce qu'invoque M. [C], les intimés justifient avoir sollicité la révision annuelle à intervenir à compter du 1er août 2022 par LRAR du 17 juin 2022 (pièce n° 8) puis à compter du 2 août 2023 par mail du même jour (pièce n° 23).



L'application de l'indexation n'est pas critiquée pour les années postérieures.



Par suite, il convient de déduire du décompte la somme de 300 euros au titre de la révision des loyers retenue à tort concernant l'année 2021 (675-650 x 12), le surplus étant validé.



Concernant les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, elles ne sont justifiées qu'au titre des années 2024 et 2025.



Pour les années antérieures, en l'absence de justificatif, il convient de retrancher du solde de la créance la somme de 835 euros (105 + 250 + 480), dans la limite de la demande de M. [C].



Il n'y a pas lieu de déduire du décompte, arrêté au 31 décembre 2025, le virement de 375 euros effectué le 7 janvier 2026 (pièce n° 43) qui est destiné au paiement du loyer courant.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, M. [C] est condamné au paiement de la somme de 8.075,06 euros au titre de la dette locative échue au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. 



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Faute de moyen invoqué par les intimés dans la discussion à l'appui de leur demande, formulée uniquement au dispositif de leurs écritures, visant à voir condamner M. [C] à leur payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées en application de l'article 1231-6 du code civil, il convient de rejeter cette prétention.





III. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [C]



M. [C] sollicite au titre de la réparation de ses préjudices de jouissance, économique et moral la réduction de moitié du loyer, ce de manière rétroactive à compter de la signature du bail, soit la somme de 30.049,50 euros pour la période du 1er août 2018 à janvier 2026.



C'est par des motifs pertinents et une exacte appréciation de la situation respective des parties, non remis en cause par les éléments produits à hauteur d'appel, que le premier juge a:

- retenu un préjudice de jouissance résultant de l'absence de garde-corps et de VMC et limité l'indemnisation de ce préjudice à 10 % du montant du loyer pour la période du 1er août 2018 au 22 juillet 2022, date à laquelle M. [C] est devenu sans droit ni titre, soit la somme de 3.123,41 euros;

- rejeté la demande au titre du préjudice économique lié à la surconsommation électrique et au défaut d'isolation invoqués.



Il convient d'écarter les troubles de jouissance invoqués liés aux peintures écaillées, à l'affaissement de l'évier inox et à la présence de déjections canines dans la cour et de biens dans le grenier dès lors qu'aucun état d'entrée dans les lieux n'est produit, ce qui fait présumer le bon état du logement lors de la prise d'effet du bail, et que les déjections étaient le fait du propre chien du locataire, de sorte que l'imputabilité de ces préjudices au bailleur n'est pas démontrée. 



Enfin, M. [C] ne justifie d'aucun préjudice moral.



Il doit assumer seul sa décision de se séparer de son chien qui provoquait des nuisances ainsi qu'il ressort des éléments susvisés et d'un rapport de la police municipale de [Localité 9] (pièces n° 32 des intimés).



Quant à la lettre de menaces reçue par M. [C] qu'il attribue à M. [R] [D], il n'est justifié ni que ce dernier en est l'auteur ni des suites données au dépôt de plainte du 9 septembre 2025.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement sur ce point.





IV. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



En application de l'article 1343-5 du code civil du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Aux termes de l'article 24 paragraphes V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Par ailleurs, aux termes du paragraphe VIII :

'Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'



En l'espèce, M. [C] sollicite, compte tenu de la précarité de sa situation financière et de la procédure de surendettement en cours, le report de sa dette pour une période de 24 mois, ou, à titre infiniment subsidiaire, un échelonnement des sommes dues à raison de 150 euros par mois les 23 premiers mois et le solde au 24e mois conformément à l'article 1343-5 du code civil.



Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire en vertu de l'article 24 VII et VIII de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir qu'il bénéficie d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.



Cependant, par jugement du 30 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection, statuant sur le recours diligenté par les bailleurs contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement, a dit que M. [C] ne pouvait bénéficier d'une procédure de surendettement en raison de son absence de bonne foi.



Il a motivé sa décision en indiquant que c'est en présentant au bailleur des bulletins de salaire falsifiés que M. [C] avait pu obtenir la location du logement, en se faisant passer pour un kinésithérapeute.



Les faux bulletins de salaire sont produits aux débats et la mention mensongère de la qualité de kinésithérapeute de M. [C] figure sur le contrat de bail dûment signé par lui.



Par suite, M. [C] n'est pas admis à solliciter la suspension de la clause résolutoire en application de l'article 24 VIII susvisé. 



De même, compte tenu de sa mauvaise foi et, en tout état de cause, de l'importance de la dette locative, de la faiblesse de ses ressources (RSA à hauteur de 559,42 euros par mois) et de l'absence de perspective d'une amélioration de sa situation financière qui ne permettent pas de lui accorder un report de la dette ou des délais de paiement susceptibles d'être tenus dans le délai maximal de 3 en sus du règlement du loyer courant (316 euros APL déduite), il convient de le débouter de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.





V. Sur la demande indemnitaire des consorts [D]



Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, le comportement de mauvaise foi de M. [C], qui a usé de manoeuvres frauduleuses pour faire croire qu'il était en situation de régler les loyers et obtenir ainsi le bail du logement, a incontestablement causé un préjudice moral aux bailleurs qui sans ces manoeuvres n'auraient manifestement pas contracté avec lui, étant rappelé que l'appelant a présenté rapidement des difficultés de paiement et que la dette locative, arrêtée au 31 décembre 2025, s'élève à 8.075,06 euros.



Le préjudice moral subi par les consorts [D] sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.



Il convient d'ordonner la compensation des créances réciproques.





Vi. Sur les demandes accessoires



La disposition relative aux dépens, justement appréciée, est confirmée.



M. [C] succombant sur l'essentiel, est condamné aux dépens de l'appel, à payer aux consorts [L] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre. 



La disposition relative aux frais irrépétibles est infirmée.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,



Confirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel sauf en ce qu'il a :

- condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 4.888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- rejeté la demande indemnitaire formée par les consorts [D] ;

- Après compensation des créances réciproques des parties, condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 1.764,80 euros ;

- accordé à M. [C] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 73 euros chacune, la dernière (24 euros) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

- dit qu'à défaut de respect de cet échéancier, l'intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

- rejeté toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

- débouté les consorts [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,



Condamne M. [K] [C] à payer à M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] la somme de 8.075,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 



Déboute M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] de leur demande visant à voir condamner M. [K] [C] à leur payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ;



Déboute M. [K] [C] de sa demande de report et/ou d'échelonnement de la dette et de suspension des effets de la clause résolutoire ;



Condamne M. [K] [C] à payer à M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Ordonne la compensation des créances réciproques ;





Condamne M. [K] [C] à payer à M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [K] [C] de sa demande formée à ce titre ;



Condamne M. [K] [C] aux dépens de l'appel ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT















N. LE GALL B. MEURANT