Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 2 avril 2026

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE







MP/ILAF

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 21/01452 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E3AT



jugement du 30 mars 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d'inscription au RG de première instance 18/02938



ARRET DU 2 AVRIL 2026



APPELANTE :



S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Paul MERLE, substituant Me Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats postulants au barreau d'ANGERS et par Me'Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS 





INTIMES :



Monsieur [T] [U]

né le 14 septembre 1984 à [Localité 3]

[Adresse 2] 

[Localité 4] 



Madame [M] [P]

née le 25 mars 1982 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Tous deux représentés par Me David SIMON de la SCP SCPA LALANNE - GODARD - BOUTARD - SIMON - GIBAUD - GIBIERGE, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20131407





Madame [A] [C]

née le 13 août 1966 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Jean-Baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20140262

S.A.R.L. FILAOS, 

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentée par Me Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du MANS





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 20 janvier 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère et devant Mme PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur HOUX, premier président

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère 

Madame PHAM, conseillère



Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA 





ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 2 avril 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Nicolas HOUX, premier président et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Mme [A] [C] (ci-après la venderesse) a signé un mandat de vente auprès de la société Filaos (ci-après l'agent immobilier), agence immobilière, pour la vente d'un immeuble situé au lieu-dit '[Adresse 5]' sur la commune de [Localité 9].



M. [T] [U] et Mme [M] [P] (ci-après les acheteurs) se sont portés acquéreurs de cet immeuble. Préalablement à la vente, en présence de la société Filaos, ils ont visité l'immeuble à deux reprises.



La société Filaos a négocié la vente et a rédigé le contrat préliminaire d'achat en date du 21 juin 2012. Un compromis de vente a été signé le 3 juillet 2012. 



Par acte authentique de vente en date du 7 septembre 2012, M. [U] et Mme [P] ont acquis l'immeuble moyennant le prix de 160 000 euros.



Le même jour, Mme [C] a fait réaliser un constat d'huissier aux fins de procéder aux constats de l'existence et de l'étendue des fissures affectant le bien immobilier.



Par acte d'huissier délivré le 18 février 2014, M. [U] et Mme [P] ont assigné Mme [C] et la société Filaos devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans afin qu'une mesure d'expertise judiciaire soit ordonnée.



Par ordonnance du 7 mai 2014, le juge des référés a désigné M. [K] [W], lequel a rendu son rapport définitif le 10 octobre 2017.



Par acte d'huissier en date du 7 septembre 2018, M. [U] et Mme [P] ont fait assigner la société Filaos devant le tribunal de grande instance afin de faire reconnaître sa responsabilité et d'obtenir l'indemnisation des préjudices subis.



La société d'assurance Allianz, assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Filaos, est intervenue volontairement à l'instance.



Par acte d'huissier en date du 27 mai 2019, la société d'assurance Allianz a fait assigner Mme [C].



Par ordonnance en date du 14 novembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. 



Par jugement contradictoire du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire du Mans a :



- reçu l'intervention volontaire de la société d'assurance Allianz, en qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la société Filaos,

- condamné in solidum la société Filaos et la société d'assurance Allianz, son assureur, à payer à M. [U] et Mme [P] la somme de 163 801,78 euros TTC au titre du préjudice subi, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction au jour du jugement, l'indice de référence étant celui en vigueur au 10 octobre 2017, date du dépôt du rapport d'expertise, outre la somme de 32'000 euros au titre du préjudice de jouissance,

- débouté M. [U] et Mme [P] de leurs autres demandes en paiement,



- déclaré irrecevable la demande de la société d'assurance Allianz tendant à être garantie par Mme [C],

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- condamné in solidum la société Filaos et la société d'assurance Allianz à payer à M. [U] et Mme [P] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société d'assurance Allianz à payer à Mme'[C] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Filaos et la société d'assurance Allianz de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la société Filaos et la société d'assurance Allianz, son assureur, aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, les'dépens de référé et de la présente instance, dont distraction au profit de Me'Simon et Me Renou, avocats, chacun pour les dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le 17 juin 2021, la société d'assurance Allianz a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif sauf en ce qu'elle a reçu son intervention volontaire, débouté M. [U] et Mme [P] de leurs autres demandes en paiement et ordonné l'exécution provisoire, intimant dans ce cadre M. [U], Mme [P], la société Filaos et Mme [C]. 



Par conclusions d'intimé du 18 décembre 2021, la société Filaos a formé appel incident du jugement en ses dispositions ayant retenu sa responsabilité in solidum avec la société d'assurance Allianz à payer à M. [U] et Mme [P] la somme de 163 801,78 euros TTC au titre du préjudice subi avec indexation outre 32 000 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi que 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, ayant'ordonné l'exécution provisoire et l'ayant débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. 



Les acheteurs ont également formé un appel incident quant aux montants des indemnités allouées.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 décembre 2025 pour l'audience collégiale du 20 janvier 2026.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Aux termes de dernières conclusions d'appelant n°4 en date du 9'décembre 2025, la société d'assurance Allianz demande à la cour de :



- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société Filaos et la garantie de la société d'assurance Allianz.



Statuant à nouveau :



A titre principal,



- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la société Filaos et in fine à son encontre, la responsabilité de la société Filaos n'étant pas démontrée.



Subsidiairement, sur les préjudices,



- réduire à de plus justes proportions les réclamations de M. [U] et de Mme [P] compte tenu de leur propre comportement fautif et de la perte de chance symbolique de négocier le prix de vente,

- limiter la mobilisation de la garantie dans la limite de ses plafonds et franchises, le plafond de garantie s'élevant à 160 000 euros sous déduction d'une franchise de 10 % avec un minimum de 185 euros et un maximum 915'euros,

- la recevoir en sa demande d'application de son exclusion de garantie, s'agissant des travaux d'amiante et rejeter toute demande visant à la prise en charge totale ou partielle des travaux d'amiante,

- rejeter toute demande au titre de la prise en charge de l'impôt foncier,

- rejeter la demande au titre de la somme de 9 600 euros correspondant au trouble de jouissance pendant la durée des travaux à réaliser,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre et à défaut ramener les réclamations de M. [U] et Mme [P] à de plus justes proportions,

- condamner Mme [C] à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [U] et Mme'[P].



En tout état de cause,



- condamner tout succombant à lui payer, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui incluent les frais d'exécution de la décision, notamment l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du code de commerce dont distraction au profit de Me de Mascureau, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de conclusions d'intimé n°1 avec appel incident en date du 18 décembre 2021, la société Filaos demande à la cour de :



- rejeter l'appel de la société d'assurance Allianz en ce qu'il est dirigé contre elle,

- rejeter l'appel incident de M. [U] et de Mme [P],

- accueillir son appel incident, la dire recevable et bien fondée en ses conclusions.

- infirmer sinon réformer le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 30'mars 2021 en ce qu'il :

- a retenu sa responsabilité et l'a condamnée in solidum avec la société d'assurance Allianz, son assureur, à payer à M. [U] et Mme [P] la somme de 163 801,78 euros TTC au titre du préjudice subi, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction au jour du jugement, l'indice de référence étant celui en vigueur au 10 octobre 2017, date du dépôt du rapport d'expertise, outre la somme de 32 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

- l'a condamné in solidum aux côtés de son assureur Allianz à payer à M. [U] et Mme [P] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, les dépens de référé et ceux de l'instance au fond,

- a ordonné l'exécution provisoire,

- l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.



Statuant de nouveau,



Au principal,



- dire et juger qu'elle n'a pas commis de faute et la déclarer indemne de toute responsabilité,

- rejeter conséquemment toute action et toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre de la part de quelle que partie au procès comme étant irrecevables et mal fondées,

- la décharger de toutes condamnations prononcées à son encontre.



A titre très subsidiaire, si la cour venait à confirmer l'existence d'une responsabilité de la société Filaos et la jugerait engagée envers M. [U] et Mme [P] : 



- opposer à M. [U] et Mme [P] leurs propres fautes comme excluant et à défaut comme limitant leur éventuel droit à réparation,

- juger que le préjudice qui résulterait d'un manquement de la société Filaos à ses obligations ne pourrait s'analyser qu'en une perte de chance de n'avoir pas contracté ou de n'avoir pu conclure la vente à des conditions plus propices, sous réserve que M. [U] et Mme [P] en démontrent le caractère réel, certain et sérieux,

- juger que cette perte de chance ne s'aurait s'apprécier par rapport aux coûts des travaux de reprise des désordres et aux préjudices allégués mais uniquement en ayant vue sur le mandat confié à l'agence immobilière et sur la vente à laquelle elle avait prêté son concours, 

- réviser significativement à la baisse la perte de chance retenue en première instance et limiter ainsi la réparation à une fraction du préjudice calculée selon une quote-part nettement plus résiduelle que celle jugée par le tribunal,

- réduire substantiellement le montant des dommages-intérêts alloués en première instance,

- écarter toutes demandes indemnitaires injustifiées, disproportionnées ou infondées,

- infirmer conséquemment le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 30 mars 2021,

- le confirmer en ce qu'il a rejeté toutes limites de garantie et exclusions de garantie invoquées par la compagnie d'assurance Allianz,

- dire inefficient et inopposable à la société Filaos le plafond de garantie dont se prévaut la société d'assurance Allianz et en tout état la déclarer irrecevable et mal fondée à contester, exclure ou limiter la couverture de la responsabilité professionnelle de la société Filaos,

- condamner la société d'assurance Allianz à garantir la société Filaos de toutes condamnations à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires et à l'en relever intégralement,

- rejeter toutes demandes contraires aux présentes comme étant irrecevables et mal fondées.



En tout état de cause,



- condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.



Aux termes de leurs dernières conclusions n°5 en date du 15 décembre 2025, M. [U] et Mme [P] demandent à la cour de : 



- débouter la société Filaos de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans du 30'mars 2021 en ce qu'il a reconnu l'existence d'une faute de la société Filaos dans le cadre de l'exécution de son mandat,

- confirmer ce jugement en ce qu'il a condamné la société d'assurance Allianz à garantir intégralement la société Filaos des condamnations prononcées à son encontre en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle.



Pour le surplus et statuant de nouveau :



- condamner les sociétés Filaos et Allianz in solidum à leur verser les sommes suivantes :

- en réparation de leurs préjudices matériels liés aux désordres : 387 603,55 euros TTC, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport de l'expert de justice,

- en réparation de leur préjudice de jouissance : 800 euros par mois à compter du mois de juin 2013 et jusqu'à la date de signification de la décision à intervenir,

- 9 600 euros correspondant au trouble de jouissance durant la durée des travaux de démolition/ reconstruction,

- en réparation de leur préjudice financier : 12 830 euros.

Subsidiairement,



- dire et juger que le pourcentage de responsabilité de la société Filaos ne saurait être inférieur à 90 % dans l'hypothèse où la faute qu'elle a commise serait constitutive d'une perte de chance,

- dans tous les cas, condamner les sociétés Filaos et Allianz in solidum à leur payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux entiers dépens de la présente instance et de l'instance de référé comprenant les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de Me Simon, membre de la SCP Lalanne Godard Heron Boutard Simon Gibaud, en application des dispositions des articles 695, 696 et 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions d'intimé n°2 en date du 19 juillet 2023, Mme [C] demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans le 30 mars 2021 en toutes ses dispositions,

- condamner la compagnie Allianz à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément à l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.



Par mail du 9 mars 2022 , la cour d'appel a invité les parties à faire valoir leurs observations sur la question de l'effet dévolutif de l'appel incident de M.'[U] et Mme [P].





MOTIVATION



Sur l'absence d'effet dévolutif de l'appel incident des acheteurs



Moyens des parties :



Dans leurs dernières conclusions du 15 décembre 2025, M. [U] et Mme'[P] n'ont pas demandé l'infirmation du jugement.



Par courrier reçu le 19 mars 2026, M. [U] et Mme [P] font valoir que la cour ne peut pas relever d'office ce moyen et ils se prévalent d'un arrêt de la CEDH (affaire [G] c/ France du 21 novembre 2024). Au visa des articles 1015 et 914 du code de procédure civile, ils indiquent que les parties ne peuvent soulever un tel moyen que devant le conseiller de la mise en état. Ils soutiennent qu'après la clôture des débats la cour ne peut seulement soulever d'office un moyen de droit uniquement afin de préserver une éventuelle atteinte à l'ordre public. Ils rappellent en outre que les cas où le juge doit relever d'office une incompétence ou une irrecevabilité sont encadrés par les dispositions des articles 74, 125, et 126 du code de procédure civile. Ils soulignent que le juge n'a pas à suppléer l'inaction des parties en dehors des cas prévus par la loi.



Ils exposent que l'article 954 du code de procédure civile n'impose aucun formalisme et que le terme exact 'infirmation' du jugement dans le dispositif n'est pas requis. Ils précisent que la mention 'statuant de nouveau' constitue bien une demande d'infirmation. Ils ajoutent que la possibilité de mentionner de façon implicite une demande d'infirmation du jugement a été rappelée de façon constante par la Cour de cassation. Ils indiquent que la CEDH rappelle régulièrement aux juridictions françaises qu'elles ne doivent en aucun cas faire preuve d'un formalisme excessif ayant pour conséquence de priver les requérants d'un accès aux juges et que les juridictions doivent éviter une atteinte disproportionnée. Elle invoque une jurisprudence récente de la Cour de cassation quant à la mention d'infirmation (Civ. 2ème ch. 30 avril 2025 n°23-18993). Ils concluent dans leurs écritures, ils figurent bien la mention implicite selon laquelle ils demandent d'infirmer une partie de la décision entreprise.



Les autres parties n'ont pas fait valoir d'observation dans le délai imparti sur ce moyen soulevé d'office. 



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile dispose que 'L'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.'



L'article 954 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose en son 2ème alinéa que les conclusions comprennent l'énoncé des chefs de jugement critiqués. 



Il est jugé de manière constante depuis un arrêt du 17 septembre 2020, qu'il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement (2e'Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626, 2e Civ., 11 septembre 2025, pourvoi n° 23-10.426). 



Par ailleurs, la nécessité de solliciter l'infirmation ou l'annulation des dispositions du jugement s'applique également à l'appel incident qui, à défaut, ne saurait être considéré comme ayant été valablement formé. (2e Civ., 1 juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694, Soc., 9 avril 2025, pourvoi n° 23-21.637).



Le moyen soulevé d'office tiré de l'absence d'effet dévolutif peut être soulevé d'office par la cour dès lors que les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur ce point soumis au débat contradictoire.

Il sera relevé que l'appel date du 17 juin 2021 et qu'il est donc postérieur à la jurisprudence du 17 septembre 2020., 



Dans leurs premières conclusions du 15 décembre 2021, l'appel incident des acheteurs a été formulé en ces termes:



'- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans du 30 mars 2021 en ce qu'il a reconnu l'existence d'une faute de la SARL Filaos dans le cadre de l'exécution de son mandat ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans du 30 mars 2021 en ce qu'il a condamné la société Allianz IARD à garantir intégralement la SARL Filaos des condamnations prononcées à son encontre en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle ;

Pour le surplus et statuant de nouveau,

- condamner les sociétés SARL Filaos et Allianz IARD in solidum à payer à M.'[U] et Mme [P] les sommes suivantes :

- en réparation de leurs préjudices matériels liés aux désordres : 387'603,55'euros TTC, outre l'indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport de l'expert de justice ;

- en réparation de leur préjudice de jouissance : 800 euros par mois à compter du mois de juin 2013 et jusqu'a la date de signification de la décision à intervenir.

- 9 600 euros correspondant au trouble de jouissance durant la durée des travaux de démolition/reconstruction.

- en réparation de leur préjudice financier : 10 800 euros ;

Subsidiairement,

-dire et juger que le pourcentage de responsabilité de la société Filaos ne saurait être inférieur à 80 % dans l'hypothèse ou la faute qu'elle a commise serait constitutive d'une perte de chance ;

Dans tous les cas, condamner la société Filaos et Allianz IARD in solidum à payer à M. [U] et Mme [P] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Filaos et Allianz IARD in solidum aux entiers dépens...'.



Dans le dispositif des dernières écritures des acheteurs, il n'est pas précisé expressément les chefs du dispositif du jugement dont l'infirmation est demandée. 



Cette exigence ne constitue pas un formalisme excessif susceptible de porter atteinte aux droits garantis par l'article 6 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH), en particulier le droit d'accès à un tribunal. En effet, cette exigence permet justement d'appréhender l'étendue de la saisine de la cour et de définir le périmètre de l'effet dévolutif de l'appel.



Ainsi, à défaut de demande d'infirmation des dispositions du jugement dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile, M. [U] et Mme'[P] n'ont pas saisi la cour de contestation des chefs du jugement dont appel, de sorte que la cour constatera l'absence d'effet dévolutif de l'appel incident. 



Sur la responsabilité de l'agence immobilière (SARL FILAOS)



Moyens des parties



A l'appui de son appel, la compagnie Allianz Iard soutient que l'agence immobilière n'est pas responsable de l'état du bien et que les acheteurs ont acheté la maison en toute connaissance de cause. Elle rappelle les dispositions de l'article 1644 du code civil relatives aux vices cachés. Elle expose que les fissures litigieuses étaient apparentes et que la venderesse avait même fait procéder à un constat d'huissier le jour de la vente pour en établir la preuve. Elle'fait valoir que l'agent immobilier n'est pas expert en bâtiment. Elle conclut que les acheteurs doivent assumer leur choix de ne pas avoir consulté des professionnels avant l'acquisition de la maison. Elle observe que l'importance des fissures était visible pour un néophyte et que les précédents propriétaires n'ont pas tenu compte des arrêtés de catastrophes naturelles. Elle considère qu'un agent immobilier, investi d'un mandat de vente, engagerait sa responsabilité s'il dissuadait le candidat acquéreur d'acheter. Elle conteste les conclusions de l'expert judiciaire dont elle qualifie les propos 'outranciers et choquants'. 



La société Filaos soutient qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat d'entremise. Elle observe qu'elle est un intermédiaire immobilier et non un technicien de la construction. Elle rappelle le cadre de sa mission, laquelle n'implique pas de dissuader un acquéreur. Elle pointe le caractère apparent des vices, excluant ainsi toute responsabilité. Elle ajoute qu'elle ne disposait pas de l'historique de la construction. Elle relève que les acheteurs ont pu se rendre compte de l'état de la maison et qu'elle n'est pas responsable de leur choix d'acquérir ce bien malgré l'existence des fissures. Elle'considère qu'elle a satisfait à son obligation d'information et de conseil puisque la question des fissures a été abordée. Elle estime en outre que la qualité de gendarmes des acquéreurs leur permettait de comprendre la vulnérabilité de la maison au regard des fissures. 



M. [U] et Mme [P] se prévalent du rapport d'expertise judiciaire. Ils'font valoir que la maison est affectée de nombreux désordres (importantes lézardes, fissures intérieures, désordres sur la charpente, déformation des pans de la toiture). Ils s'approprient les conclusions de l'expert en ce que les désordres sont dus à des poussées hydrostatiques du terrain, que la construction est devenue dangereuse, que le seul remède est sa démolition, et'que ces désordres étaient parfaitement visibles par un professionnel de l'immobilier. Ils reprochent à l'agence immobilière de s'être abstenue d'attirer leur attention sur la gravité de ces fissures, de vérifier les déclarations de la venderesse, et de les inciter à recueillir l'avis d'un technicien. Ils exposent que l'agent immobilier est tenu à une obligation d'information et de conseil à l'égard du vendeur et qu'en cas de violation de cette obligation l'acquéreur, qui est tiers au mandat de vente, est fondé à engager la responsabilité civile délictuelle du professionnel. Les acheteurs indiquent en outre que la société Filaos avait déjà été chargée des deux ventes précédentes et qu'elle avait donc une parfaite connaissance de la maison. Ils considèrent qu'une obligation d'investigation découle de cette obligation d'information et de conseil. Ils contestent que les risques encourus en raison des fissures soient entrés dans le champ contractuel. Sur ce point, ils répliquent que l'acte de vente ne mentionne pas la présence de fissures. Ils soutiennent que si l'information sur la gravité des fissures leur avait été donnée, ils n'auraient pas procédé à cette acquisition. Ils soulignent que l'agence immobilière leur avait présenté le bien comme entièrement rénové. Ils'mettent également en avant leur qualité de profane dans le domaine du bâtiment.



Réponse de la cour



En préambule, il sera observé que le mandat de vente a été signé le 9 juin 2010 et que l'acte authentique est intervenu le 7 septembre 2012. Il sera donc appliqué les dispositions légales applicables avant l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, en vigueur à compter du 1er octobre 2016. 



Au terme de l'article 1382 du code civil, dans sa version en vigueur avant l'ordonnance précitée, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil tant à l'égard de son mandant que des tiers également parties à l'acte de vente. Cette obligation d'information et conseil est une obligation de moyens et elle s'applique également dans l'hypothèse où l'immeuble est affecté de désordres apparents. En effet, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il lui incombe d'attirer la vigilance de l'acheteur sur les défauts qui ne sont pas mineurs et qui sont susceptibles d'affecter l'immeuble offert à la vente dans des proportions conséquentes. Il n'est certes pas un professionnel de la construction, mais cette circonstance ne le dispense pas d'inviter l'acquéreur potentiel à recueillir des renseignements et avis auprès de techniciens compétents. En cas de manquement, l'intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du co-contractant de son mandant.



En l'espèce, l'annonce immobilière était rédigée en ces termes 'maison ancienne entièrement rénovée sur un terrain clos', avec un diagnostic énergétique classé 'C', et moyennant un prix de 174 700 euros frais d'agence inclus. Cette annonce était de nature à rassurer les acheteurs sur la qualité du bien vendu. 



Ainsi que le relève l'expert, et qui n'est pas contredit, l'agence Filaos connaissait parfaitement le bien immobilier puisqu'elle s'était également occupée de la vente précédente [L]/[C]. Au demeurant, l'expert indique que 'l'amorce des lézardes ou tout au moins des larges fissures était vraisemblablement visible lorsque Mme [C] a acheté cette maison. Ces désordres étaient parfaitement visibles lorsqu'elle a vendu'. 



Il ressort de l'expertise judiciaire ainsi que du constat dressé par Me'[B] le 7 septembre 2012 que des fissures et lézardes à l'extérieur de la maison, des fissures à l'intérieur du bâti, des déformations de la toiture étaient aisément visibles pour un professionnel de l'immobilier lorsque la société Filaos a fait visiter le bien immobilier.



Le procès-verbal de constat du 7 septembre 2012 confirme l'existence de fissures importantes contemporaines à l'acte de vente. 



Le second constat du 10 janvier 2014 met également en évidence des désordres notables, notamment sur un pignon : 'mur côté chemin, fissures très importantes à gauche et à droite de la fenêtre donnant sur le chemin...qui éclate en plusieurs lignes...Plus avant dans le mur, présence d'une fissure démarrant du cache-moineaux jusqu'à peu près 1m80". 



L'expert a notamment constaté, lors des visites du 16 et 29 juillet 2014, un état très dégradé de l'immeuble avec des lézardes importantes sur différentes façades et de formes multiples (verticales, horizontales, triangulaires, en forme étoilée ou en 'T'), des fissures, des décollements d'enduit, un 'défaut manifeste de liaison sablière bois et mur' sur le mur du garage, désafleurement du carrelage de la terrasse, et fissuration du carrelage dans l'entrée. L'expert relève des désordres au niveau des combles et de la toiture, mentionnant 'cette toiture risque, en cas de surcharge importante de neige, de s'effondrer'. Plus'précisément s'agissant des combles, l'expert explique que la ferme repose sur un poteau métallique en retrait des murs de ratèlement d'environ 60 à 70 cm. Les pannes sont posées à plat et proviennent de récupération. Elles présentent des embrèvements et ne reposent pas sur les fermes. L'expert en déduit 'toute'la conception de la charpente résulte d'un bricolage. On a utilisé des pièces de bois de récupération qui n'ont pas été posées dans le sens le plus favorable pour assurer une résistance mécanique. Et elles sont trop petites. La'ferme est également un ouvrage de récupération. Elle est trop courte.' Dans'le garage, l'expert remarque également des pannes déformées avec des chevrons qui ne reposent pas systématiquement sur les pannes. A l'intérieur de la maison, l'expert constate des zones de tassement et des fissures.



En ce qui concerne les causes des désordres, l'expert indique que le terrain est soumis aux aléas des poussées hydrostatiques qui ont tendance à faire glisser la construction sur le coteau argileux, le système constructif n'était pas adapté à la nature du terrain. Il ajoute 'la construction a été fondée à des niveaux différents, liaisons des bâtiments entre eux extrêmement aléatoires...'. Il précise que tous ces éléments ont conduit un sapiteur à considérer que cette construction est devenue dangereuse et que le seul remède est sa démolition. 

L'expert note également d'autres défauts : 'les murs du garage sont en briques de 7 ou 10 cm, ce qui est interdit quel que soit l'usage du bâtiment. Il'n'existe pas d'isolation thermique....Les fondations sont à des niveaux différents. A ces défauts de construction majeurs s'ajoutent de nombreuses fissures et lézardes dues aux mouvements de terrain. Aucune entreprise sérieuse ne prendra le risque de tenter des travaux confortatifs quels qu'ils soient...'.



Le rapport du sapiteur, la société Sigma, qui a analysé la structure, relève'notamment une flèche importante de la toiture, un tassement lié aux fondations déficientes, des fissures importantes, et le non raccordement des descentes EP constituant un facteur aggravant. Il décèle que la charpente a été modifiée 'de façon très anarchique et peu respectueuse des règles de l'art'. La'conclusion du sapiteur est la suivante 'les travaux de confortement de cette habitation seront très lourds, complexes et très coûteux, voire prohibitifs'. Il'préconise une démolition puis une reconstruction.



L'expert observe que les désordres étaient visibles tant 'par un professionnel du bâtiment, au sens large du terme, que par un néophyte'. En'particulier, l'expert considère qu'étaient visibles pour l'agence immobilière les défauts suivants : les fissures et les lézardes, les fissures intérieures, la'déformation de la toiture, les défauts du grenier et la charpente trop courte. L'expert observe 'il ne fallait pas être un professionnel averti dans le bâtiment pour constater ces désordres. Ces éléments montrent une importante responsabilité de la SARL Filaos en qualité de professionnel de l'immobilier'.



Il ressort de l'ensemble de ces constatations que l'agence immobilière, qui'ne pouvait ignorer les défauts majeurs de la toiture, de la charpente ainsi que l'importance du phénomène de fissure, aurait dû attirer la vigilance des acheteurs et les conseiller de procéder à des investigations complémentaires auprès de techniciens de la construction. La société Filaos objecte qu'il est contraire à son mandat de vendre de dissuader les candidats d'acheter le bien. Pour autant, son rôle d'entremise implique de délivrer une information loyale et objective et de délivrer les conseils adaptés en sa qualité de professionnel de l'immobilier. 



Il s'ensuit que la société Filaos a manqué à son obligation d'information et de conseil et que les acheteurs sont fondés à engager sa responsabilité civile extra-contractuelle.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Sur l'évaluation des préjudices



Moyens des parties



La compagnie d'assurance s'oppose à la réparation totale des préjudices et soutient, qu'en tout état de cause, les acheteurs ne peuvent prétendre qu'à une perte de chance. Elle opère une distinction entre le mandat de vente et le contrat d'entreprise qui implique une obligation de résultat. Elle observe que le défaut de conseil allégué n'a pas altéré le bien immobilier. Elle expose que l'auteur d'une faute ne peut être condamné à réparation que si sa faute a contribué de façon directe à la production du dommage dont la réparation est demandée. Elle estime qu'il n'existe pas de perte de chance puisque les acheteurs n'ont pas usé de la possibilité de solliciter la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1644 du code civil. Au visa de l'article 1231-2 du code civil, elle rappelle que la réparation du préjudice ne doit pas notamment entraîner un enrichissement pour la victime et qu'une indemnisation prévoyant la démolition puis à la reconstruction de la maison serait disproportionnée au regard du mandat de vente. Partant du constat que le bien a été vendu 160'000'euros, la société Allianz Iard conclut qu'une indemnisation à hauteur de 50 % de la totalité des préjudices, telle que retenue par la juridiction de première instance, constituerait un enrichissement du patrimoine des acheteurs. Elle'excipe de la carence de la venderesse et conclut que si cette dernière conservait le prix de la vente, ce bénéfice représenterait également un enrichissement sans cause au profit de cette dernière. S'agissant du préjudice immatériel, elle fait valoir que la somme de 222 321,17 euros a déjà été versée aux consorts [U] et [P] le 6 septembre 2021, qu'ils pouvaient donc entreprendre les travaux, et que le préjudice de jouissance mensuel allégué n'est pas justifié. Elle relève une double indemnisation entre le préjudice de jouissance mensuel et l'indemnisation de 9 600 euros par mois pendant la durée des travaux. Enfin, elle observe que le paiement de la taxe foncière est attaché à la qualité de propriétaire et ne saurait constituer un préjudice. 



La société Filaos réplique qu'elle n'est tenue qu'à une obligation de moyens et que le préjudice résultant d'un manquement à l'obligation de conseil ou d'information ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de n'avoir pas contracté ou de n'avoir pu conclure la vente à d'autres conditions. Elle s'oppose à l'application de la jurisprudence dite 'des diagnostiqueurs' qui retient une réparation intégrale .Elle souligne qu'elle n'est pas responsable des désordres. Elle observe qu'il n'est pas démontré que les acheteurs auraient effectivement recouru à l'assistance de professionnels avant de s'engager alors qu'ils étaient séduits par cette maison et son prix. Elle ajoute qu'il est improbable que les acheteurs auraient poussé les investigations jusqu'à la réalisation d'études géotechniques et de structure. Elle conclut qu'en tout état de cause, la perte de chance est moindre que celle retenue par le tribunal. Elle conteste le quantum de toutes les prétentions indemnitaires et réfute l'existence d'un préjudice immatériel. En ce qui concerne la taxe foncière, elle remarque que celle-ci n'est qu'un attribut de la propriété. 

Sur le principe de l'indemnisation, les acheteurs objectent qu'ils ne profitent pas d'une amélioration en raison d'une remise à neuf puisqu'ils doivent être replacés dans la situation où ils se seraient trouvés si les désordres ne s'étaient pas produits. Ils réfutent tout enrichissement sans cause. S'agissant du préjudice de jouissance, ils rapportent qu'ils ont été contraints de quitter les lieux à l'été 2013 en raison de la dangerosité de la maison. Ils font valoir que l'expert a retenu une valeur locative de la maison de 800 euros par mois et ils sollicitent une indemnité du même montant au titre du préjudice de jouissance. Ils'expliquent qu'il convient d'ajouter la durée des travaux d'une année, soit'9'600'euros. Ils réclament une indemnisation à hauteur de la totalité des préjudices et soutiennent que le défaut d'information et de conseil de l'agence immobilière a constitué un élément déterminant de la vente. Ils s'opposent à la notion de perte de chance et considèrent, en tout état de cause, que le taux de 90 % doit être retenu.



Réponse de la cour 



Le préjudice résultant des manquements de l'agence immobilière ne peut s'analyser qu'en la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ou de renoncer à la transaction, étant précisé que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée. Dès'lors, les préjudices dont les acheteurs peuvent prétendre obtenir réparation ne sauraient correspondre à l'intégralité des dépenses exposées et à engager pour remédier aux désordres affectant la maison.



Il sera observé que la circonstance qu'il existe une incertitude sur l'initiative des candidats acquéreurs à procéder à des investigations complémentaires et sur les résultats de celles-ci préalablement à la vente ainsi que sur les informations qu'auraient concrètement obtenues les acheteurs, n'exclut pas la perte de chance, mais au contraire la caractérise dans une proportion qu'il convient d'évaluer.



L'expert conclut que seules des opérations de démolition puis de reconstruction peuvent remédier aux désordres, de simples réparations sur le bâti n'étant pas suffisantes, notamment parce qu'il convient de consolider les fondations.



Les travaux sont estimés à la somme de 325 227,55 euros TTC (démolition : 33 264 euros, désamiantage : 11 463,55 euros, reconstruction : 272'800 euros, dépose et réinstallation du mobilier de la cuisine : 2 376 euros). La consolidation des fondations représente un coût supplémentaire de 62'376'euros TTC (installation de pieux et micro-pieux, frais d'étude : 2'376'euros).



Le coût total des opérations de démolition/reconstruction atteint la somme de 387 603, 55 euros, soit très largement supérieure au prix de vente. 



Les acheteurs ont principalement subi une perte de chance de ne pas contracter au vu de la gravité des désordres dont la reprise consiste à démolir et reconstruire toute la maison.



Au vu de la nature et de l'étendue des désordres, de leurs causes ainsi que de leurs conséquences, et de la défaillance de la société Filaos qui n'a pas attiré la vigilance des acheteurs et ni invité ces derniers à recueillir des éléments éclairants auprès d'autres professionnels du bâtiment, la perte de chance sera évaluée à 90 % du coût de l'indemnisation intégrale des préjudices.



Enfin, l'indemnisation de la perte de chance trouve son origine dans les manquements de l'agence immobilière à ses obligations et elle ne constitue donc pas un enrichissement injustifié ni pour les acheteurs ni pour la venderesse qui conserve le prix de la vente.



Les préjudices matériels



La maison a été achetée 160 000 euros, outre 8 144 euros de frais d'acte notarié et 7 200 euros de frais d'agence, soit un coût total de 175 344 euros. Il'n'est pas mentionné d'emprunt dans l'acte de vente. 



L'indemnisation au titre de la perte de chance de ne pas contracter peut donc être évaluée à 157 809,60 euros (175 344 euros x 90 %). La compagnie d'assurance et l'agence immobilière sont donc condamnées in solidum à verser cette somme. Cette somme, sans lien avec le coût des travaux, ne sera pas indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction. 



Le jugement sera donc infirmé quant au montant de l'indemnisation accordée au titre de la perte de chance.



S'agissant des impôts fonciers, cette demande a été rejetée en première instance et le jugement sera donc confirmé sur ce point en raison de l'irrecevabilité de l'appel incident formé par les acheteurs. 



En conséquence, l'indemnité qui sera allouée à M. [U] et Mme [P] au titre du préjudice matériel est estimé à la somme de 157 809, 60 euros. 



Le jugement dont appel sera donc infirmé de ce chef.



Le préjudice immatériel



Il sera rappelé que l'agence immobilière et l'assureur contestent le préjudice immatériel tant dans son principe que dans son quantum. Les'acheteurs réclament une indemnité plus élevée mais la cour n'étant pas valablement saisie d'un appel incident, il n'y a pas lieu, en tout état de cause, d'augmenter l'indemnité octroyée en première instance. 

Les acheteurs indiquent avoir quitté le logement durant l'été 2013. Ces'déclarations sont confirmées par le procès-verbal de constat du 20 janvier 2014, et en particulier des photographies, et par le fait que la maison ne comporte pas de traces d'occupation (pas de rideaux, pas de meubles, présence de toiles d'araignée). Ces constats accréditent les allégations des acheteurs et sont confortés par l'expertise judiciaire puisque le bien est qualifié de dangereux. Au surplus, le jugement de première instance indiquent une adresse différente de celle du bien immobilier ('[Adresse 5]' à [Localité 9]). Ils ne fournissent toutefois pas de justificatifs de souscription d'un bail. A compter de 2021, la taxe foncière mentionne une adresse des acheteurs à [Localité 10] (86) puis les dernières conclusions indiquent une adresse à [Localité 11]. 



Ainsi, même si les acheteurs, gendarmes, ne sont pas restés à [Localité 9], ils ont subi un préjudice de jouissance puisqu'ils n'ont pas pu profiter pleinement de leur maison devenue inhabitable. De surcroît, la perte de chance de ne pas contracter la vente objet du litige a entraîné directement la perte de chance de ne pas acheter un autre bien et de jouir d'un immeuble à compter de l'été 2013. 

La circonstance tenant à la perception par les acheteurs de la somme de 222 321,17 dans le cadre de l'exécution provisoire n'a nullement mis un terme au préjudice de jouissance, la décision n'étant pas définitive en raison de l'appel en cours et cette somme étant très inférieure au coût de la démolition/reconstruction.



L'expert a évalué le trouble de jouissance sur la base d'une valeur locative du bien fixée à 800 euros par mois, étant précisé qu'il ajoute la durée des travaux estimée à une année.



Toutefois, au vu de l'ensemble des éléments sus-exposés, il sera considéré que le tribunal a procédé à une juste appréciation en évaluant le préjudice de jouissance à la somme de 32 000 euros. 



Le préjudice de perte de chance pour ce poste de préjudice s'élève donc à la somme de 32 000 euros et le jugement déféré est donc confirmé de ce chef. 





Sur les garanties d'assurance



Moyens des parties 



La société Allianz Iard soutient d'une part, que le contrat d'assurance comporte une limitation de la garantie (plafond + franchise) et que d'autre part, celui-ci stipule une exclusion de garantie pour les dommages résultant de l'amiante. 



La société Filaos soutient, dans l'hypothèse où sa responsabilité serait retenue, que son contrat d'assurance responsabilité civile souscrit en 2005 couvre le sinistre, sans restriction. Elle relève que le contrat de 2011 dont se prévaut la compagnie d'assurance n'est pas signé et qu'il stipule un plafond en responsabilité civile. Elle expose que la compagnie d'assurance ne fournit pas d'information sur la revalorisation des plafonds ainsi que sur l'option choisie. Ainsi, elle conclut que la société Allianz Iard ne justifie ni de l'existence ni de l'opposabilité à la date de la réclamation (2014), du plafond qui aurait été institué en 2011. S'agissant de l'exclusion de garantie, elle fait valoir que cette clause n'est pas mentionnée en caractères très apparents au sens de l'article L.112-4 du code des assurances. Elle soulève également l'inapplication de cette clause au cas d'espèce puisque le dommage n'est pas causé par l'amiante. Elle'reprend en outre à son profit la motivation du jugement déféré, en ce que qu'il n'est pas justifié que le document invoqué par la compagnie d'assurance corresponde à la garantie souscrite, ni que l'assurée en ait été destinataire.



M. [U] et Mme [P] font valoir qu'une clause d'assurance n'est opposable à l'assurée que si celle-ci a été portée à sa connaissance et qu'en l'occurrence l'assureur ne produit qu'un projet de contrat. Ils indiquent en conséquence que les limitations de garanties ne leur sont pas opposables.



Réponse de la cour



La société Filaos produit un bulletin d'adhésion 'Multagim' avec prise d'effet le 1er décembre 2005, cette assurance comprend une garantie civile professionnelle. Ce bulletin mentionne 'les garanties s'exercent conformément aux clauses et conditions du contrat dont l'assuré reconnaît avoir pris connaissance...'.



La société Allianz Iard fournit un autre bulletin d'adhésion 'Multagim' avec prise d'effet au 1er janvier 2008 incluant également la garantie 'responsabilité civile professionnelle : 160 000 euros/ garantie financière : 30 000 euros', sans plus de détail. Ce bulletin d'adhésion ne comporte pas d'indication suffisamment claire sur les limitations de garantie et notamment sur ce que recouvre la mention '160 000 euros'. Les conditions générales, se rattachant à ce contrat et définissant les plafonds de garanties, ne sont pas produites. La compagnie d'assurance verse aux débats un document intitulé 'responsabilité civile et garantie financière - Programme 2011". Ce document stipule des limitations de garantie et des franchises (RC responsabilité civile professionnelle - option 1 : RCP 160 000 euros par année, franchise par sinistre: 10 % minimum et 915'euros maximum). Il importe néanmoins de relever que ce document n'est pas signé et qu'il mentionne l'année 2011, soit postérieure à l'année de souscription (2008). Le numéro de contrat ne correspond pas au numéro d'adhésion. Ainsi, il n'est nullement démontré que ces conditions soient entrées dans le champ contractuel.

S'agissant de l'exclusion de garantie pour les dommages résultant de l'amiante, la compagnie d'assurance produit un document 'Mutagim' lequel stipule que les dommages matériels, immatériels et corporels causés directement ou indirectement par l'amiante sont exclus de la garantie. En'l'espèce, dès lors que le préjudice réparé est celui en lien avec la perte de chance de ne pas souscrire, celui-ci est sans lien avec l'amiante et donc sans rapport avec l'exclusion de garantie, quelque soit l'opposabilité de celle-ci. 



En conséquence, la société Allianz Iard sera donc tenue de garantir intégralement la société Filaos des condamnations prononcées en qualité d'assureur responsabilité civile. Il est précisé que cette garantie est clairement retenue dans la motivation du jugement, que celle-ci n'a pas été explicitement reprise dans le dispositif, mais que celui-ci déboute la compagnie d'assurance de sa demande tendant à voir limiter sa garantie.





Sur l'action récursoire de la société Allianz Iard (assureur de l'agence immobilière) à l'encontre de Mme [C] (venderesse)



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



Moyen des parties



Préalablement à toute défense au fond, Mme [C] excipe de la prescription en application de l'article 2224 du code civil. Elle fixe le point de départ de la prescription à la date de l'assignation en référé délivrée à l'encontre de l'agence immobilière, soit le 18 février 2014. Elle observe que ce n'est pas l'expertise qui a révélé le dommage et qu'il ne s'agit pas d'un vice caché. Elle'estime en outre que la compagnie d'assurance ne peut pas se prévaloir d'une suspension de prescription, laquelle selon elle ne profite pas aux défendeurs mais seulement à la partie qui a sollicité la mesure d'expertise. Elle'approuve la motivation du jugement déféré sur la question de la prescription.



La société Allianz Iard considère que son action n'est pas prescrite, fixant'le point de départ de la prescription quinquennale à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise (10 octobre 2017). Elle estime que ce n'est qu'à compte