Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 2 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 02 AVRIL 2026



N°2026/211













Rôle N° RG 25/05877 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BO2GG







[Z] [Y]





C/



[I] [K]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Milosz paul LIS 



Me Joseph MAGNAN 









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de Grasse en date du 09 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02089.





APPELANT



Monsieur [Z] [Y]

né le 29 Avril 1935 à [Localité 1] (ITALIE), 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Milosz paul LIS de la SELARL LIS AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Morgane CANAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Monsieur [I] [K]

né le 08 Décembre 1953 à [Localité 2], 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté par Me Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,













*-*-*-*-*

































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, chargée du rapport.











Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère rapporteur







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * * *







EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [Y] est propriétaire d'un appartement situé au premier étage d'une copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 2] dont le rez-de-chaussée est constitué de deux locaux commerciaux, appartenant à M. [I] [K], l'un d'entre eux étant exploité comme restaurant par la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) [F].

Se plaignant de nuisances olfactives et sonores perdurant depuis plusieurs années, M. [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, fait assigner M. [K] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de l'entendre condamner à mettre fin à la réalisation de plats chauds au sein du local commercial dont il est propriétaire, reboucher l'ouverture réalisée en façade, et ce, sous astreinte et payer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Par ordonnance contradictoire en date du 9 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :


dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulées par M. [Y] ;

condamné M. [Y] aux dépens ;

condamné M. [Y] à payer à M. [K] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [Y] de sa demande formée sur le même fondement.


Il a notamment considéré que :


la preuve de troubles anormaux de voisinage notamment d'ordre olfactif n'était pas suffisamment rapportée dans la mesure où :


le règlement de copropriété ne comportait aucune restriction quant aux activités autorisées dans les locaux du rez-de-chaussée ;

la commune d'[Localité 3] avait autorisé la SASU [F] depuis le 19 décembre 2019 à occuper le domaine public afin d'y installer une terrasse ;

les documents produits par M. [Y], antérieurs à l'année 2024, ne sauraient caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite ou de troubles anormaux de voisinage imputables à M. [K] ;

le jugement par défaut rendu par le tribunal de police le 14 mars 2024, qui a condamné la SASU [F] pour des faits de non-respect de la règlementation sanitaire départementale commis le 19 avril 2023, n'est pas définitif ;

il ne saurait être déduit de l'absence de système d'extraction l'existence de nuisances olfactives excédant les inconvénients normaux de voisinage et constituant un trouble manifestement illicite ;

dans la même rue où se situe l'appartement de M. [Y] il y a quatre autres restaurants qui sont exploités à approximativement une cinquantaine de mètres de son domicile ;


la demande tendant à faire reboucher l'ouverture réalisée en façade n'était étayée par aucun document objectif.


Suivant déclaration transmise au greffe le 15 mai 2025, M. [Y] a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises. 

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 3 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :


condamner M. [K] à mettre fin à la réalisation de plats avec aliments supposant de la cuisson au sein dudit local, sous astreinte d'une somme de 300 euros par jour de retard dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

condamner M. [K] à faire reboucher, de manière définitive, l'ouverture réalisée en façade, de façon totalement illicite, car sans aucune autorisation délivrée, sur la devanture du local litigieux, sous astreinte d'une somme de 300 euros par jour de retard dans les 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

réserver au juge des référés le pouvoir de liquider l'astreinte prononcée ;

débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes ; 

condamner M. [K] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, tant en première instance qu'en cause d'appel. 


Il fait notamment valoir que :


il est âgé de 90 ans et subit, depuis plusieurs années, des nuisances olfactives particulièrement importantes, son appartement étant situé juste au-dessus du local exploité par la SASU [F], exerçant, avec la porte et les fenêtres ouvertes, une activité de restauration avec des plats chauds ;

le caractère manifeste de ce trouble est expressément rapporté par l'existence de trois procédures pénales :


 l'ordonnance pénale du 9 décembre 2021 constatant pour la première fois une violation des dispositions réglementaires en la matière, à savoir, l'absence de tout système d'extraction ; 

le jugement sur opposition du tribunal de police de Grasse le 18 septembre 2025, ayant déclaré coupable la SASU [F] des faits de non-respect de la règlementation sanitaire départementale et l'ayant condamnée, outre à une amende contraventionnelle de 800 euros, à lui payer 1 000 euros pour les dommages causés en matière olfactive ;

l'orientation pénale que le ministère public va donner à un nouveau procès-verbal d'infraction daté du 9 août 2024 ;


le caractère illicite résulte de la violation d'une part, des termes du contrat de bail disposant que les locaux loués devront être utilisés exclusivement pour l'activité de sandwicherie italienne, [Localité 4] à Café (Lavazza), interdisant de réaliser des plats chauds et d'autre part, de l'autorisation délivrée par la commune d'[Localité 3] indiquant expressément que la SASU [F] ne peut utiliser le domaine public que dans le cadre d'une restauration froide ;

il résulte des différents procès-verbaux de constats que la SASU [F] propose des plats chauds tels que de pâtes, des panino, piadinas ou des pinsa romana, contenant des aliments chauds ou nécessitant d'être cuisinés ;

le compte Instagram du restaurant permet de voir des photos et vidéos mettant en scène des plats cuisinés dans une marmite ;

M. [Y] a alerté en vain à de multiples reprises M. [K] pour qu'il soit mis fin amiablement à ces violations ;

les circonstances que le règlement de copropriété ne comporte aucune restriction quant à la nature des activités autorisées dans les locaux du rez-de-chaussée et que la SASU [F] dispose d'une autorisation d'occupation du domaine public sont indifférentes ;

contrairement à ce qu'a pu considérer le premier juge les documents versés aux débats, antérieurs à 2024, sont essentiels et permettent de démontrer que la SASU [F] ne respecte pas les règles en matière sanitaire depuis plusieurs années, et ce, malgré les multiples interventions des services compétents de la mairie d'[Localité 3], mais également de l'information portée à la connaissance de M. [K] ;

la SASU [F] a procédé à l'ouverture d'une extraction en façade, sans autorisation de la copropriété ;

le trouble est toujours actuel, tel que cela ressort des termes du procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2025 par Maître [E], commissaire de justice à [Localité 5], ayant constaté d'une part, la vente de plats chauds et, d'autre part, l'existence d'une ouverture en façade avec grille de ventilation d'environ 20 cm de diamètre ; 

le procès-verbal dressé le 29 janvier 2025 par Maître [V], commissaire de justice à [Localité 3], mandaté par M. [K], n'est pas probant.


Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [K] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel. 

Il fait notamment valoir que :


le rez-de-chaussée de l'immeuble est depuis l'origine utilisé comme un local commercial sans qu'aucune restriction quant aux activités autorisées ne figure dans le règlement de copropriété ;

la commune d'[Localité 3] autorise depuis le 19 décembre 2019 la SASU [F] à occuper le domaine public afin d'y installer des terrasses ;

Maître [V], commissaire de justice à [Localité 3], dans son procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2025, a expressément constaté qu'il n'y avait pas d'installation de ventilation en façade, d'appareil de cuisson ni d'odeurs de cuisson et pris le soin de relever que la SASU [F] proposait à sa clientèle uniquement des sandwiches, de type panini ou pinsa romana, dont la préparation ne nécessitait pas l'utilisation d'appareils de cuisson et ne générait pas de buées ou de vapeur exigeant l'installation d'un système d'extraction ;

les procès-verbaux produits par M. [Y] sont anciens et font référence à des locaux commerciaux qui ne disposaient pas de système d'extraction ;

l'on ne saurait déduire de l'absence de système d'extraction, l'existence de nuisances olfactives excédant les inconvénients normaux du voisinage ; 

les faits ayant donné lieu à condamnation par le tribunal de police datent du 19 avril 2023 ;

aucune résolution n'a été votée à son encontre ou à l'encontre de son locataire, l'assemblée des copropriétaires lui ayant demandé uniquement de remettre la façade en état en refermant l'extraction.


L'instruction a été close par ordonnance en date du 10 février 2026.

Par soit-transmis envoyé le 26 février 2026, la cour a informé les conseils des parties qu'elle s'interrogeait sur la recevabilité de la demande formée par M. [Y] tendant à ce que M. [K] soit condamné à faire reboucher, de manière définitive, l'ouverte réalisée sur la façade du local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble au regard des dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, sans mettre en cause le syndicat des copropriétaires. 

Elle leur a imparti un délai expirant le jeudi 5 mars 2026 à midi pour lui faire parvenir les documents sollicités et transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par message RPVA du 27 février 2026, le conseil de M. [K] a indiqué que la demande de M. [Y] n'était pas recevable dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n'était pas partie à la procédure.

Par message RPVA du 28 février 2026, le conseil de M. [Y] a expliqué que l'action est recevable et tient au fait que l'action est fondée sur un trouble anormal de voisinage engageant la responsabilité délictuelle du copropriétaire. Il a précisé que le syndicat des copropriétaires est par ailleurs parfaitement informé de l'existence de la présente procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.



Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 



Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.



L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.



Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, un tel trouble étant susceptible d'être qualifié de manifestement illicite au sens de l'article 835, précité, du code de procédure civile. Le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l'évidence requise.



Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit, en toute hypothèse, rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s'exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). Ainsi l'anormalité du trouble de voisinage s'apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s'en prévaut.



Sur la demande tendant à mettre fin à la réalisation de plats avec aliments supposant de la cuisson

En l'espèce, alléguant subir un trouble manifestement illicite en raison d'un trouble anormal de voisinage caractérisé par des nuisances olfactives et sonores qui émaneraient du local commercial situé en rez-de-chaussée de son immeuble, M. [Y] sollicite la condamnation de M. [K], propriétaire du local, à mettre fin à la réalisation de plats avec aliments supposant de la cuisson. 

Il produit aux débats :


les procès-verbaux d'infraction établis les 8 juin 2021, 19 avril 2023 et le 9 août 2024 par le service communal d'hygiène et de santé de la ville d'[Localité 3] à l'encontre M. [B] [Q], gérant de la SASU [F], au motif que local n'était pas pourvu d'un système d'extraction réglementaire ;

les différents courriels et courriers qu'il a échangés depuis 2020 avec la mairie d'[Localité 3], le dernier étant celui du 31 août 2023 selon lequel M. [H] [A], responsable d'équipe contrôleurs du domaine public de la ville d'[Localité 3], indique que M. [Q] doit proposer à ses clients uniquement des préparations froides ;

les courriers que le syndic et son conseil ont adressés au gestionnaire du local commercial litigieux pour le compte de M. [K] ;

les courriels qu'il a adressés à M. [Q] ;

des clichés photographiques non datés ;

le jugement du tribunal de police de Grasse du 14 mars 2024 et le jugement sur opposition rendu par le tribunal de police de Grasse le 18 septembre 2025 ;

le courrier qu'il a reçu de M. [Q] l'informant de son intention de vendre le fonds de commerce ;

le bail commercial signé entre la SAS Foncia ad immobilier et la SASU [F] ;

une capture d'écran d'un compte Instagram d'un compte intitulé « Panino [Localité 3] » montrant un bowl avec une sauce ;

la capture d'écran de la rue sur google maps ;

la carte de l'établissement Panino [Localité 3] ;

le procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2025 par Maître [C] [E], clerc habilité à [Localité 5], aux termes duquel il a été constaté que l'établissement (proposait) à la vente des pinsa romana et que M. [Y] a déclaré qu'il s'agissait, à l'évidence, de préparations chaudes et cuisinées sur place. Par ailleurs, il a été noté qu'en haut et à droite de la façade du commerce à enseigne « Panino [Localité 3] » la présence d'une grille de ventilation d'environ 20 cm de diamètre et que de l'air est pulsé au travers de cette sortie circulaire à tel point que le lambrequin du store bouge ;


Contestant l'existence d'un quelconque trouble manifestement illicite, M. [K] produit :


le règlement de la copropriété :

un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2025 par Maître [T] [V], commissaire de justice à [Localité 3], aux termes duquel il est noté que sur le panneau en devanture du local ainsi que sur le menu, les produits proposés à la consommation ne nécessitent aucune cuisson, les produits proposés sont des sandwichs et des boissons (') aucun appareil de cuisson ne se trouve à l'intérieur du local (') nous constatons la présence d'un four micro-ondes, d'un lave-vaisselle professionnel (') nous constatons par ailleurs l'absence d'odeurs de cuisson à l'intérieur du local (') quatre restaurants exploités sur approximativement une cinquantaine de mètres (') ;

l'arrêté de la ville d'[Localité 3] en date du 19 décembre 2019 autorisant la SASU [F] à occuper le domaine public afin d'y installer deux terrasses et les factures payées à ce titre ;

l'opposition au jugement faite par la SASU [F] ;

la carte du restaurant ;

des clichés photographiques, non datés, montrant notamment la grille d'extraction bouchée par une plaque.


À titre liminaire, il convient de noter que M. [Y] évoque des nuisances sonores dans le corps de ses écritures, qui émaneraient, selon ses dires, du local commercial exploité par la SASU [F] mais qu'il ne forme aucune demande à ce titre.

S'agissant des nuisances olfactives, il résulte de la carte affichée au nom de l'enseigne commerciale posée devant la devanture du local que les sandwiches proposés par la SASU [F] contiennent certains ingrédients qui ne sont pas crus, tels que des courgettes et aubergines grillées et que ces ingrédients ont été cuisinés à l'intérieur du local dès lors que la ville d'Antibes a expressément indiqué dans ses procès-verbaux d'infraction que le restaurant disposait d'une plancha, une salamandre (appareil de cuisson) et un micro-ondes pour la préparation de ses sandwiches et que la cuisson de ces aliments, sans système d'extraction conforme à la réglementation en vigueur, a conduit le tribunal de police de Grasse à condamner la SASU [F] à payer à M. [Y] des dommages et intérêts pour les nuisances olfactives. 

Il s'ensuit que la présence et utilisation par la SASU [F] du matériel nécessaire pour cuisiner certains aliments dans ses locaux n'est pas sérieusement contestable alors qu'il ressort du courriel de M. [A], responsable d'équipe contrôleurs du domaine public de la ville d'[Localité 3], que la SASU [F] est censée proposer uniquement des préparations froides.

Or, ces éléments ne sont pas de nature à démontrer, avec l'évidence requise en référé, l'existence du trouble évoqué par M. [Y] dans la mesure où il ne produit aucun élément probant permettant de constater que la cuisson de ces ingrédients au sein du restaurant, après l'installation du système d'extraction par la SASU [F], continue de générer des odeurs qui remonteraient dans son appartement. 

En effet, Maître [E], dans son procès-verbal du 27 juin 2025, s'est limité à analyser la carte et reprendre les dires de M. [Y] selon lesquels il s'agissait, à l'évidence, de préparations chaudes et cuisinées sur place sans constater à l'intérieur du domicile de ce dernier la présence d'odeurs, étant, par ailleurs relevé qu'il est constant que l'appartement de M. [Y] est situé à proximité d'autres restaurants pouvant générer des odeurs.

Enfin, le trouble ne saurait être déduit des termes du bail qui autorise la préparation de sandwiches italiens, cette notion n'excluant pas la présence d'ingrédients cuisinés ni de la condamnation de la SASU [F] par le tribunal de police pour des faits anciens commis en avril 2023.

Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de rebouchage de l'ouverture réalisée en façade

Aux termes des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes des dispositions de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

En application de cette disposition, l'atteinte aux parties communes constitue, en principe, un préjudice collectif dont la défense relève du syndicat des copropriétaires. Lorsqu'un copropriétaire souhaite agir seul, il doit démontrer un préjudice personnel distinct du préjudice collectif.

M. [Y] sollicite la condamnation de M. [K] à faire reboucher, de manière définitive, l'ouverture réalisée en façade sur la devanture du local litigieux, et ce, sous astreinte.

À l'appui de sa demande, il produit aux débats :


le courrier que le syndic a adressé le 14 août 2024 au gestionnaire du local commercial pour le compte de M. [K] l'informant avoir constaté que la SASU [F] a procédé à l'ouverture sans autorisation d'une extraction en façade (') ayant pour conséquence des remontées d'odeurs dans l'appartement du 1er étage et lui demandant d'agir afin de faire cesser les nuisances ;

le procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2025 par Maître [C] [E], clerc habilité à [Localité 5], aux termes duquel il a été constaté que l'établissement (proposait) à la vente des pinsa romana et que M. [Y] a déclaré qu'il s'agissait, à l'évidence, de préparations chaudes et cuisinées sur place. Par ailleurs, il a été noté qu'en haut et à droit de la façade du commerce à enseigne « Panino [Localité 3] » la présence d'une grille de ventilation d'environ 20 cm de diamètre et que de l'air est pulsé au travers de cette sortie circulaire à tel point que le lambrequin du store bouge ;

le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 17 novembre 2025 indiquant sous la rubrique « questions diverses (sans vote) qu'il est demandé à M. [K] de bien vouloir remettre la façade en état (extraction fermée).


Il est constant que la SASU [F] a installé un système d'extraction sur une partie commune de la copropriété à une date non précisée par les parties et que cette installation n'a pas été autorisée par l'assemblée de copropriétaires.

Si M. [Y] soutient que l'installation du système d'extraction lui cause un préjudice propre résultant de la remontée des odeurs dans son appartement, il convient de relever qu'il ne le démontre pas.

En effet, s'il a établi que des odeurs remontaient dans son appartement lorsque la SASU [F] cuisinait les ingrédients chauds des sandwiches proposés à ses clients sans système d'extraction, ayant donné lieu à la condamnation de cette dernière par le tribunal de police pour des faits commis en avril 2023, il n'apporte aucun élément probant permettant de démontrer qu'il continue de subir la remontée des odeurs maintenant qu'un système d'extraction est mis en place.

Il s'ensuit que M. [Y] ne démontre pas subir un préjudice personnel distinct.

En l'absence de préjudice personnel distinct suffisamment établi, M. [Y] ne peut agir seul, sans appeler en la cause le syndicat des copropriétaires, dès lors que l'atteinte concerne une partie commune et donc un préjudice collectif.

Son action est donc irrecevable en application des dispositions précitées du code de procédure civile.

Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [Y] aux dépens et l'a condamné à payer à M. [K] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, M. [Y] sera condamné aux dépens d'appel.

Il sera condamné à payer à M. [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.

Il sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner M. [K] à reboucher de façon définitive le système d'extraction installé sur une partie commune de la copropriété ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare irrecevable l'action visant à condamner M. [K] à reboucher de façon définitive le système d'extraction installé sur une partie commune de la copropriété ;

Condamne M. [Y] à payer à M. [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. [Y] aux dépens d'appel.

La greffière Le président