Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 2 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 02 AVRIL 2026



N° 2026/190 









Rôle N° RG 25/00751 N° Portalis DBVB-V-B7J-BOIAC







[K], [Q] [F]

[I], [M] [A]





C/



Syndic. de copro. DOMAINE DE [Localité 1]







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Katia VILLEVIEILLE



Me Charles TOLLINCHI 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 2] en date du 17 Décembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/02013.





APPELANTS



Madame [K], [Q] [F]

née le 18 Septembre 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Monsieur [I], [M] [A]

né le 16 Octobre 1984 à [Localité 4] (ITALIE)

de nationalité Italienne, 

demeurant [Adresse 1]



Tous deux représentés et assistés par Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉ



Syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier DOMAINE DE [Localité 1] 

[Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société SERGIC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis14 [Adresse 3]



représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 25 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame [K] TORMOS, Conseiller (rédactrice)



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Avril 2026,



Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte du 20 septembre 2014, à effet au 1er octobre 2014, [K] [F] et [I] [A] ont pris à bail un logement situé dans la copropriété [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 567 euros outre 25 euros de provision sur charges. 



Estimant qu'ils ne recevaient pas les décomptes annuels de charges, [K] [F] et [I] [A] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan pour obtenir les documents relatifs à la gestion de la copropriété.



Par jugement du 17 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan a : 

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à remettre à [K] [F] et [I] [A] l'intégralité des décomptes de charges, sous 2 mois pour tout délai à compter de la signification du présent jugement, puis passé ce délai, sous astreinte de 15 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours au-delà duquel il pourra à nouveau être statué à la diligence des parties.



Le jugement a été signifié le 26 juin 2023.



Soulevant l'inexécution du jugement par le syndicat des copropriétaires, [K] [F] et [I] [A] ont saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan pour demander la liquidation de l'astreinte prononcée à hauteur de 450 euros.



Par jugement du 17 décembre 2024 le juge de l'exécution a notamment :

Liquidé l'astreinte à la somme de 1 euro,

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à [K] [F] et [I] [A],

Débouté [K] [F] et [I] [A] de leur demande tendant à voir ordonner une nouvelle astreinte,

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.



[K] [F] et [I] [A] ont formé appel de ce jugement par déclaration du 20 janvier 2025.









Au terme de leurs dernières conclusions, auxquelles il est expressément fait référence pour l'exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, [K] [F] et [I] [A] demandent à la cour de':

Réformer le jugement en ce qu'il a : 

Liquidé l'astreinte à la somme de 1 euro,

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à [K] [F] et [I] [A],

Débouté [K] [F] et [I] [A] de leur demande tendant à voir ordonner une nouvelle astreinte,

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté toute autre demande.

Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

Condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Maître Katia Villevieille, avocat au barreau de Draguignan. 

En conséquence, jugeant à nouveau et y ajoutant, de,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, 

Liquider l'astreinte provisoire à la somme de 450 euros et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à [K] [F] et [I] [A],

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser une astreinte définitive de 50 euros par jour de retard et pour une durée de 18 mois à compter de l'assignation du 8 mars 2024 ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Katia Villevieille conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, s'agissant de la procédure de première instance. 

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Katia Villevieille conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, s'agissant de la procédure de première instance. 



[K] [F] et [I] [A] soutiennent que':

-la somme allouée au titre de la liquidation de l'astreinte (un euro) est insuffisante au regard de leur situation,

-ils ont, depuis plusieurs années, réclamé à leur bailleur les décomptes de charges en vain,

-ils ont obtenu, après les délais impartis par la décision judiciaire, les documents antérieurs à 2020 mais pas ceux postérieurs à cette année,

-le retard dans la transmission des documents n'est pas justifié,

-ils n'ont pas à subir le contentieux existant entre le syndicat des copropriétaires et le syndic SAS Grasse Gestion Immobilier,

-le syndicat ne justifie pas de démarches ultérieures à l'ordonnance l'ayant débouté de sa demande envers la SAS Grasse Gestion Immobilier,

-ils n'ont jamais eu connaissance de la dette de 694,83 euros alléguée par le syndicat des copropriétaires,

-ils sont fondés à réclamer la fixation d'une astreinte définitive de 50 euros par jour de retard pour une durée de dix-huit mois, au regard du préjudice qu'ils subissent du fait de la non communication des documents.



Par conclusions notifiées en leur dernier état, auxquelles il est expressément fait référence pour l'exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] demande à la cour de': 

Débouter [K] [F] et [I] [A] de leurs demandes,

Confirmer le jugement,

Condamner [K] [F] et [I] [A] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Bujoli-Tollincchi, avocats au barreau d'Aix-en-Provence.



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société SERGIC, fait valoir que':

-le 11 septembre 2023 la SARL Immorevel a été désigné en qualité de syndic de la copropriété,

-la SARL Immorevel a réclamé en vain les documents relatifs à la copropriété à l'ancien syndic la SAS Grasse Gestion Immobilier notamment par lettre du 16 octobre 2023,

-la société SERGIC, cessionnaire du portefeuille de syndic de la SARL Immorevel, a fait de même par courrier du 1er mars 2024,

-le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan qui l'a débouté de sa demande de remise des archives au motif que le syndicat des copropriétaires ne pouvait agir seul,

-l'intimé a obtenu par ordonnance du 6 novembre 2024 signifiée le 18 novembre 2024, la condamnation sous astreinte de la SAS Grasse gestion Immobilier à lui remettre les documents relatifs à la gestion de la copropriété,

-la cause étrangère est donc établie,

-les décomptes communiqués font apparaître une dette des appelants de 694,83 euros ce qui laisse penser que pour les années postérieures à 2020 il en sera de même,

-les appelants ne peuvent lui reprocher son inertie après l'ordonnance de référé du 24 avril 2024 au vu de l'assignation en référé délivrée le 18 juillet 2025 à l'égard de la SAS Grasse Gestion Immobilier pour obtenir sa condamnation sous astreinte à communiquer les dits documents,

-les appelants subissent aucun préjudice puisque de leur propre aveu ils n'ont jamais reçu de demande en paiement de charges.



La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance du 21 octobre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION



- Sur la demande de liquidation de l'astreinte provisoire,



Selon les dispositions de l'article L 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. L'astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.



Selon l'article 1353 du Code civil, il appartient au débiteur de l'obligation de rapporter la preuve de l'exécution de son obligation de faire.



En l'espèce le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan a, par jugement du 17 mai 2023, condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à remettre à [K] [F] et [I] [A] l'intégralité des décomptes de charges, sous 2 mois pour tout délai à compter de la signification du présent jugement, puis passé ce délai, sous astreinte de 15 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours au-delà duquel il pourra à nouveau être statué à la diligence des parties.



Le jugement a été signifié le 26 juin 2023, l'astreinte a donc commencé à courir le 27 août 2023 et jusqu'au 27 septembre 2023.



Il n'est pas contesté qu'une partie des documents, à savoir les justificatifs concernant les charges de copropriété pour les années 2014 à 2020, ont été communiqués dans le cadre de l'instance devant le juge de l'exécution soit après le 8 mars 2024, date de l'assignation en liquidation de l'astreinte.



Il n'est pas non plus contesté que les documents postérieurs à 2020 n'ont pas été transmis.



C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le principe de la liquidation de l'astreinte était acquis.



- Sur le montant de l'astreinte liquidée :



Il résulte des éléments du débat, que pour la période antérieure au 11 septembre 2023, date à laquelle la SAS Grasse Gestion Immobilier a cessé ses fonctions de syndic, le syndicat des copropriétaires ne peut justifier le retard dans la transmission des justificatifs de charges de copropriété par la résistance de ce syndic dont il est indiqué qu'il exerçait ses fonctions depuis 2014. En effet le premier courrier de relance produit est daté du 16 octobre 2023.









En revanche dès lors que la SAS Grasse Gestion Immobilier n'a plus été le syndic de la copropriété, le syndicat des copropriétaires établit que le nouveau syndic n'a pu obtenir les documents requis par courrier du 16 octobre 2023 et qu'il a été contraint d'agir en justice pour ce faire.



Le nouveau syndic a été désigné le 11 septembre 2023 et le premier courrier de demande de documents est daté du 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu'après avoir voté la nomination d'un nouveau syndic il s'est heurté à la résistance de la SAS Grasse Gestion Immobilier, fait constitutif d'une cause étrangère dans la mesure où le mandat de gestion n'existait plus.



Ainsi pour la période allant du 27 août au 11 septembre 2023, contrairement à la période postérieure, le syndicat des copropriétaires ne peut justifier que l'inexécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.



Il convient donc, par voie d'infirmation du jugement entrepris, de liquider l'astreinte à la somme de 225 euros, soit 15 jours à 15 euros, montant proportionné à l'enjeu du litige relative à l'application d'une disposition légale garante des droits du locataire notamment celui d'obtenir le décompte des charges de copropriété, payées par provision, réellement réclamées à son bailleur copropriétaire. 



C'est par de justes motifs non sérieusement contredits par les appelants que le premier juge a rejeté la demande de fixation d'une astreinte définitive présentée par [K] [F] et [I] [A], étant ajouté que le syndicat des copropriétaires a obtenu la condamnation de la SAS Grasse Gestion immobilier à communiquer les documents relatifs à sa gestion, par ordonnance du 6 novembre 2024 et qu'il a saisi le juge de l'exécution, par acte du 18 juillet 2025, pour voir liquider l'astreinte prononcée.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



- Sur les dépens et frais irrépétibles :



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. [K] [F] et [I] [A] ont été contraints d'agir en justice pour obtenir la communication des documents relatifs au paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sera en conséquence condamné à leur payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.



A hauteur de cour, il convient d'accorder à [K] [F] et [I] [A], contraints d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] qui succombe ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions et supportera les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

 

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a liquidé l'astreinte à la somme de 1 euro et dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Liquide l'astreinte fixée par le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 17 mai 2023 à la somme de 225 euros pour la période comprise entre le 27 août 2023 et le 11 août 2023';



Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à [K] [F] et [I] [A], pris ensemble la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et celle de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour l'appel ;



Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande à ce titre ;



Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux dépens d'appel.



Autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de

procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE