Trib. de Commerce · chambre 1-5 — 2 juillet 2025

Copie exécutoire : SCP D'AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES I'AARPI TREHET AVOCATS ASSOCIES Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

B9 Copie au séquestre : Maître Jemila MAJERI

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 02/07/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024014274

ENTRE :

SAS GROUPE HORECA PARIS, enseigne « CENTURY 21 - HORECA », immatriculée au RCS Paris sous le numéro 387.790.405, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Partie demanderesse : assistée de la SELARL MADE AVOCATS, agissant par Maître Jérémie DILMI, Avocat (G844) et comparant la SCP HUVELIN & ASSOCIES, agissant par Maître Martine LEBOUCQ BERNARD, Avocat (R285)

ET :

SARL SANAH, immatriculée au RCS Paris sous le numéro 831.253.927, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal M. [H] [Y], domicilié en cette qualité audit siège ; Partie défenderesse assistée de Maître Muriel KAHN HERRMANN, Avocat (E1167) et comparant par l'AARPI TREHET AVOCATS ASSOCIES, agissant par Maître Virginie TREHET, Avocat (J119)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

M. [H] [Y], gérant de la SARL SANAH, exploitante d'un restaurant à [Localité 1] sous l'enseigne « [Etablissement 1] » s'est rapprochée courant 2022 de la SAS CENTURY 21 GROUPE HORECA PARIS (ci-après « HORECA ») à qui il a confié un mandat de recherche de nouveaux locaux et/ou d'un fonds de commerce de restauration. Ce mandat a été signé le 28 juin 2022 par M. [Y].

HORECA a alors proposé à SANAH de mettre en vente son propre fonds de commerce.

Le 20 juillet 2022, elle a adressé par voie électronique à la signature de M. [Y] un mandat de vente exclusif de ce fonds de commerce au prix de 702 527 € moyennant une commission de 52 527 € TTC. Ce mandat a été signé le même jour « pour une durée irrévocable de trois mois » puis se prorogeant « de quinze jours pour une durée maximale de vingt-quatre mois ».

Le fonds de commerce a été cédé le 23 juillet 2023 par l'intermédiaire d'une autre agence.

Estimant devoir percevoir une commission, HORECA a alors formé opposition sur le prix de vente le 31 août 2023 auprès du séquestre pour la somme de 52 527 €. Excipant de la nullité du mandat de vente exclusif, SANAH a contesté le bien-fondé de cette opposition.

HORECA a alors saisi le tribunal.

LA PROCEDURE

HORECA a, par acte extrajudiciaire du 9 février 2024 délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, assigné SANAH ; dans le dernier état de ses écritures remises à l'audience de procédure du 29 novembre 2024 (« conclusions en demande n°2 »), elle demande au tribunal de :

Vu la loi n°70/9 du 02/01/1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, Vu les articles 1103, 1156, 1212, 1231 et suivants et 1998 du Code civil, Vu l'article L. 227-6 du Code de commerce, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au débat,
 * Juger que la société CENTURY 21 HORECA PARIS est recevable et bien fondée dans toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions ;
 * Juger que le mandat de vente est valide en raison de sa ratification ;
 * Condamner la société SANAH à payer à la société CENTURY 21 HORECA PARIS la somme de 52.527 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre de l'indemnité forfaitaire compensatrice stipulée dans le mandat de vente exclusif signé le 20 juillet 2022 ;
 * Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du Code civil ;
 * Condamner la société SANAH à verser à la société CENTURY 21 HORECA PARIS la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 * Condamner la société SANAH aux entiers dépens de l'instance.

SANAH, dans le dernier état de ses écritures (« conclusions n°3 »), déposées à l'audience de procédure du 11 février 2025, demande au tribunal de :

Vu les articles 4, 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970, Vu le décret d'application du 20 juillet 1972, Vu les articles 1128, 1145 à 1152, 1219, 1231-5, 1984 et suivants du Code civil, Vue la jurisprudence citée, Vues les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL

Constater que le mandat de vente ne précise pas la qualité du signataire pour le mandataire,

Constater que le mandat n'est pas établi au nom de la société SANAH et n'a pas été signé par le représentant légal de ladite société,

Constater que le mandat de vente ne précise pas les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte,

PAR CONSEQUENT,

Prononcer la nullité du mandat de vente signé le 20 juillet 2022.

Débouter la société CENTURY 21 HORECA PARIS de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Constater que la partie qui a la charge de la commission n'est pas expressément stipulée dans le mandat.

Constater que le mandat litigieux se trouvait résilié à l'expiration de la période initiale, la société SANAH n'étant plus liée à la société CENTURY 21 lors de la vente de son fonds de commerce survenue le 23 juillet 2023.

PAR CONSEQUENT,

Débouter la société CENTURY 21 HORECA PARIS de ses demandes fins et conclusions.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Constater que l'inexécution du mandat par la société CENTURY 21 justifie l'absence de versement de l'indemnité forfaitaire compensatrice réclamée par cette dernière.

Rejeter les prétentions indemnitaires infondées de la société CENTURY 21 HORECA PARIS.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Ordonner la mainlevée de l'opposition formée par la société CENTURY 21 HORECA PARIS entre les mains de Maître Jemila MAJERI, avocat au Barreau de Paris, ès-qualités de séquestre dans le cadre de la cession du fonds de commerce intervenue le 23 juillet 2023 entre la société SANAH et la société SAS MGT BUGEAUD, à hauteur de 52.527,00 euros,

Ordonner que la somme de 52.527,00 euros soit versée à la société SANAH,

Condamner la société CENTURY 21 HORECA PARIS au paiement d'intérêts légaux sur la somme de 52.527 € à compter du 31 août 2023 et jusqu'à mainlevée de l'opposition,

Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

Condamner la société CENTURY 21 HORECA PARIS à payer à la société SANAH, la somme de 10.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société CENTURY 21 HORECA PARIS aux entiers dépens.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet de dépôts de conclusions. Elles ont été échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l'audience du 11 mars 2025, le tribunal a désigné un juge chargé d'instruire l'affaire conformément aux articles 871 et suivants du code de procédure civile et les parties ont été convoquées à son audience du 1 er avril 2025 à laquelle toutes deux se sont présentées ;

A la suite de cette audience, le tribunal, estimant ne pas avoir été suffisamment éclairé durant les débats sur les modalités d'exécution du mandat par HORECA, a prononcé, par jugement du 21 mai 2025 la réouverture des débats et les parties ont été convoquées à l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire du 10 juin 2025, à laquelle toutes deux se sont présentées ;

A cette audience, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire a prononcé la clôture des débats, mis l'affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance des moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile :

Sur la validité du mandat de vente exclusif

HORECA expose que le mandat de vente exclusif était pleinement valide :
 * La signature du mandat a respecté les exigences légales de formalisme ;
 * Sa durée n'était pas arrivée à son terme lors de la violation de la clause d'exclusivité par la défenderesse ;
 * En tout état de cause, les nullités invoquées par la défenderesse, relatives aux modalités de la signature du mandat, ne sont que relatives.

SANAH invoque en réponse plusieurs causes de nullité du mandat du 20 juillet pour nonrespect des dispositions d'ordre public.

Elle conteste le moyen soulevé par HORECA suivant lequel la nullité du mandat étant relative, elle a pu être purgée par une ratification ultérieure déduite des actes des dirigeants de SANAH ; elle soutient que ladite ratification ne pouvait résulter que d'une démonstration de volonté non équivoque du mandant de renoncer à la nullité.

Elle ajoute à titre subsidiaire :
 * que le mandat ne précise pas l'identité de la personne (le mandant ou son cocontractant) qui devra verser la commission d'agence, ce qui conduit à écarter le droit à commission de l'agence ;
 * que le dirigeant de SANAH a clairement annoncé à HORECA le 12 septembre 2022 qu'il acceptait de prolonger le mandat jusqu'au 20 octobre ce dont HORECA a pris acte; SANAH en déduit qu'elle se trouvait désengagée du mandat à cette date et qu'en conséquence la commission n'est pas due.

Sur le paiement de l'indemnité compensatrice forfaitaire

HORECA rappelle que le mandat de vente disputé comportait un caractère exclusif et que le mandant s'est engagé, en cas de non-respect de ses obligations contractuelles à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat. Estimant que SANAH n'a pas respecté ses obligations contractuelles en réalisant la cession du fonds de commerce par l'intermédiaire d'une autre agence, elle demande le paiement de cette indemnité.

SANAH soutient que HORECA, qui produit trois « bons de visite », n'a en réalité fait visiter les locaux à aucun des signataires de ces bons et n'a pas informé SANAH de ces supposées visites. En conséquence, elle demande la mise en œuvre de l'exception d'inexécution du contrat de mandat, ce qui la dispensera de verser l'indemnité compensatrice forfaitaire réclamée par HORECA.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur la validité du mandat de vente exclusif

Attendu que l'article L 227-6 du Code de commerce, relatif aux sociétés par actions simplifiées énonce que « la société est représentée à l'égard des tiers par un président désigné dans les conditions prévues par les statuts » ;

Attendu que l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dispose que « Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1 er [vente de fonds commerce] et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, l'ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier ».

Attendu que l'article 1156 du Code civil dispose que « l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. (…).

L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié ».

Attendu qu'en l'espèce, HORECA a adressé le 20 juillet 2022 à M. [H] [Y] un mandat de vente d'un fonds de commerce de restaurant, consenti avec une clause d'exclusivité « pour une durée irrévocable de trois mois, [et qui] sera prorogé de quinze

jours pour une durée maximale de vingt-quatre mois » ; qu'il n'est pas contesté que ce mandat a été signé le même jour par voie électronique par Mme [F] [Y], épouse de M. [Y] ;

Attendu que le mandat produit par HORECA comporte le numéro de carte professionnelle de HORECA, société mandataire et le nom de son représentant ; qu'il est établi au nom de M. [H] [Y] ; qu'il comporte au verso des conditions générales précisant les actions qu'il s'engage à réaliser ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandat des actions effectuées pour son compte ;

Attendu que le tribunal relève que si le nom de la société SANAH, propriétaire du fonds de commerce mis en vente ne figure pas dans le mandat de même que la qualité de salarié de HORECA de M. [D] [O], signataire du mandat, ces irrégularités de forme ont été couvertes par l'acceptation ultérieure du mandat par M. [H] [Y] (pièce n° 10 HORECA), lequel a exprimé par là même sa volonté non équivoque de ratifier la signature du mandat par son épouse ;

Le tribunal déboutera SANAH de sa demande visant à prononcer la nullité du mandat signé le 20 juillet 2022.

Sur la date d'expiration du mandat

Attendu que SANAH soutient que le mandat a expiré à l'issue de la période irrévocable de trois mois, soit le 20 octobre 2022 ; qu'elle ne produit à l'appui de cette allégation qu'un extrait de messagerie électronique dans lequel M. [Y] écrit le 12 septembre « OK pour le prolongement d'un mois [du mandat] » (pièce HORECA n°10) ; que le tribunal ne déduit pas de cet extrait que M. [Y] ait entendu mettre fin au mandat à l'issue de cette période ;

Le tribunal dit que le mandat s'est poursuivi au-delà du 20 octobre 2022 et reste opposable à SANAH.

Sur la mention de la charge de la commission

Attendu que l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dispose que « les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1 er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat (…) les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge… » ;

Attendu que le mandat disputé précise le prix de présentation du fonds de commerce (702 527 €), le montant de la commission revenant à Horeca (52 527 €) et enfin un montant « net vendeur » (650 000 €) ; qu'il s'en déduit que la commission est à la charge de l'acheteur, le vendeur ne percevant qu'un prix net de commission ; que ces dispositions satisfont à l'exigence légale contenue dans l'article 6 précité de la loi du 2 janvier 1970 ;

Le tribunal déboutera SANAH de sa demande visant à rejeter l'exigibilité de la commission due à HORECA au motif de l'absence de précision sur l'identité de la partie redevable de la commission ;

Sur le montant de l'indemnité compensatrice forfaitaire

Attendu que l'article « Obligations du Mandant, 6 c) » des conditions générales prévoit qu'en cas de non-respect de l'engagement d'exclusivité prévu à l'article « Obligations du Mandant, 6 b) », ce dernier « s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue [au mandat] en réparation de la fraude » ;

Attendu que cette clause revêt un caractère indemnitaire et comminatoire et constitue ainsi une clause pénale que le juge peut, modérer ou augmenter sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil si elle est manifestement excessive ou dérisoire ;

Attendu qu'il n'est pas contesté que la vente du fonds de commerce de SANAH a été réalisée par l'intermédiaire d'une autre agence que HORECA ; que la clause d'exclusivité est ainsi opposable à SANAH ;

Attendu cependant que le tribunal relève que HORECA produit, sur une période de 13 mois, seulement trois « bons de visite » non suivis de marques d'intérêt, datés des 21 décembre 2022 et 8 et 9 février 2023 ; qu'au surplus, SANAH établit qu'HORECA n'a pas fait visiter les locaux à au moins un des acquéreurs potentiels (21 décembre 2022) ; que HORECA reconnaît ne pas avoir procédé à des visites des lieux se contentant d'une communication des éléments financiers et comptables du fonds de commerce ;

Attendu qu'il en résulte que HORECA, qui bénéficiait pourtant d'un mandat exclusif, a effectué des diligences réduites en exécution du mandat et n'a par ailleurs pas informé SANAH de leurs résultats ; que ce faisant, elle n'a pas respecté ses engagements contractuels ;

Le tribunal constate que l'indemnité compensatrice forfaitaire, égale au montant de la commission prévu en cas de vente, comporte, en l'occurrence, un caractère excessif et, usant de son pouvoir d'appréciation, ramènera ce montant à 25% du montant demandé et :
 * condamnera SANAH à payer à HORECA une somme de 57 527 € x 25% = 13 131,75 €, arrondis à 13 130 € au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire ;
 * condamnera SANAH à payer à HORECA les intérêts au taux légal sur la somme de 13 130 € à compter du 9 février 2024, date de l'assignation et jusqu'à mainlevée de l'opposition ;
 * ordonnera la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du Code civil ;
 * ordonnera la mainlevée de l'opposition formée par cette dernière entre les mains de Maître Jemila MAJERI, avocat au Barreau de Paris, ès-qualités de séquestre dans le cadre de la cession du fonds de commerce intervenue le 23 juillet 2023 entre la société SANAH et la SAS MGT BUGEAUD entre la SARL SANAH et la SAS MGT BUGEAUD au profit de la SARL SANAH.

Sur les dépens

SANAH succombant, le tribunal la condamnera aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, HORECA a dû exposer des frais irrépétibles et non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera SANAH à payer à HORECA la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant HORECA pour le surplus.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,
 * déboute la SARL SANAH de sa demande visant à prononcer la nullité du mandat signé le 20 juillet 2022 ;
 * condamne la SARL SANAH à payer à la SAS GROUPE HORECA PARIS, enseigne
 « CENTURY 21 HORECA », la somme de 13 130 € majorée des intérêts au taux
légal à compter du 9 février 2024 et jusqu'à mainlevée de l'opposition ;
 * ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis au moins un an ;
 * ordonne la mainlevée de l'opposition formée par la SAS GROUPE HORECA PARIS, enseigne « CENTURY 21 - HORECA », entre les mains de Maître Jemila MAJERI, avocat au Barreau de Paris, ès-qualités de séquestre dans le cadre de la cession du fonds de commerce intervenue le 23 juillet 2023 entre la SARL SANAH et la SAS MGT BUGEAUD au profit de la SARL SANAH ;
 * déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;
 * condamne la SARL SANAH aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 103,85 € dont 17,10 € de TVA ;
 * condamne la SARL SANAH à payer à la SAS GROUPE HORECA PARIS, enseigne « CENTURY 21 - HORECA », la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, devant M. Éric Vincent, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Bruno Gallois, Mme Christine Rolland et M. Éric Vincent.

Délibéré le 17 juin 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Bruno Gallois, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.