Tribunal Judiciaire · Référés civils — 3 avril 2026

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01389 - N° Portalis DB2H-W-B7J-24P6
AFFAIRE : Société [O] C/ S.A.R.L HANOI CONFLUENCE




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES


PARTIES : 

DEMANDERESSE

Société [O]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)


DEFENDERESSE

S.A.R.L HANOI CONFLUENCE
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
[Adresse 3]

représentée Maître Nicole POIRIER du CABINET POIRIER-SCHRIMPF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avo cat plaidant) et par Maître Emmanuelle JALLIFFIER-VERNE du SELARLU EJV, avocat au barreau de LYON (avocat postulant)










Débats tenus à l'audience du 02 Février 2026 - Délibéré au 30 Mars 2026 prorogé au 3 Avril 2026




ELEMENTS DU LITIGE :

Suivant bail commercial sous seing privé du 23 novembre 2016, la Société [Q], aux droits de laquelle intervient la Société [O] suite à une transmission universelle de patrimoine, a consenti à la Société HANOI CONFLUENCE la location de plusieurs locaux commerciaux au sein du Centre Commercial CONFLUENCE sis [Adresse 4] à [Localité 1]. 

Le bail a été consenti pour une durée de 10 ans, avec prise d'effet au 31 décembre 2016, moyennant le paiement d'un loyer de base fixé à 98.000 euros par an, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement, d'avance, et révisable en application d'une clause d'échelle mobile, et d'un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 6% du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes. Il a été convenu que le preneur s'acquitte également de redevances au titre de la mise à disposition d'emplacements de stationnement et de la participation au fonds marketing du centre, de charges correspondant à une quote-part des parties communes du centre, outre un dépôt de garantie et un droit d'entrée. 

Le bailleur a consenti au preneur, à titre dérogatoire :

- une franchise totale de loyer de base du 31 décembre 2016 au 28 février 2017 ;
- une réduction du loyer de base de 22% du 28 février 2017 au 30 décembre 2017 ;
- une réduction du loyer de base de 11% du 30 décembre 2017 au 30 décembre 2018.

Par avenant n°1 du 30 mars 2017, les parties ont étendu l'assiette locative en intégrant un local à usage de réserve, livré le 21 septembre 2017, moyennant un loyer annuel de 13.500 euros hors taxes et hors charges, indexé en application d'une clause d'échelle mobile.

En raison d'irrégularités de paiement, la Société [O] a adressé de nombreuses mises en demeures à la Société HANOI CONFLUENCE, entre octobre 2021 et avril 2025. 

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2025, la Société [O] a assigné la Société HANOI CONFLUENCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de la voir condamnée au paiement d'une provision de 195.605,99 euros arrêtée au 10 mai 2025, au titre de la dette de loyers, charges et accessoires, et de l'application d'une clause pénale de 10%, outre intérêts conventionnels, frais irrépétibles et dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2026, la Société [O] sollicite du juge des référés de : 

- DIRE ET JUGER la société [O] recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence, 

- CONDAMNER par provision la société HANOI CONFLUENCE à payer à la société [O] les sommes suivantes, actualisées au 14 janvier 2026, sous réserve de l'actualisation de la dette locative ; 


o Loyers, charges et accessoires………………………. 63.416,34 euros
o Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10%.................... 6.341,63 euros
o Intérêts de retard contractuel……………. à parfaire au jour de l'audience

TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire……………....... 399.757,97
 euros.

- RAPPELER le caractère exécutoire par provision de l'ordonnance à intervenir ;

- CONDAMNER la société HANOI CONFLUENCE à payer à la société [O] la somme de 3.600 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société HANOI CONFLUENCE aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2026, la Société HANOI CONFLUENCE demande à la présente juridiction de : 

- ACCORDER à la société HANOI CONFLUENCE un échéancier de paiement en 24 mensualités de la provision qui serait éventuellement retenue et qui ne saurait excéder la somme de 329.642,29 euros.


L'audience a eu lieu le 2 février 2026. 

Le délibéré a été fixé au 30 mars 2026 prorogé au 3 avril 2026.


MOTIFS :

1. Sur la demande de provision

Le juge des référés est le juge de l'évidence et il ne peut, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, accorder une provision que dans l'hypothèse où l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il est constant que suivant bail commercial sous seing privé du 23 novembre 2016 et son avenant n° 1 du 30 mars 2017, la Société [Q], aux droits de laquelle intervient la Société [O] à la suite d'une transmission universelle de patrimoine, a consenti à la Société HANOI CONFLUENCE la location de plusieurs locaux commerciaux au sein du Centre Commercial CONFLUENCE sis [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement de loyers et charges.

La Société [O] verse aux débats le relevé de compte locataire de la Société HANOI CONFLUENCE, pour la période du 31 décembre 2019 au 14 janvier 2026, laissant apparaître un solde débiteur de 363.416,34 euros.

La Société HANOI CONFLUENCE ne conteste pas l'existence de l'obligation de paiement à sa charge mais conteste le montant de la provision. La défenderesse fait valoir que la Société [O] sollicite le paiement d'une provision de 363.416,34 à titre principal et 36.341,63 euros au titre de la clause pénale de 10%, alors que des indemnités forfaitaires de 10% déjà facturées auraient été intégrées dans le solde à hauteur de 33704,05 euros, ce qu'elle conteste. 

La Société [O] indique que la clause contractuelle prévoit une majoration de 10% du montant des sommes restées impayées après mise en demeure, que les indemnités facturées sont la traduction comptable de cette clause pour certains termes déterminés et qu'ainsi, la somme visée dans le dispositif au titre de la clause pénale correspond à l'application de la même clause à l'arriéré global. 

L'article 26.2.1 du titre II du contrat de bail du 23 novembre 2016, intitulé " Indemnités forfaitaires " stipule qu'" À défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéances, et du seul fait de l'envoi par le Bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse quarante-huit heures après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire et irrévocable. Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l'article 8 du Titre II ".

L'article 11.21 du titre I prévoit que " Par dérogation aux dispositions de l'article 26.2.1 du Titre II du Bail, la majoration de 10% ne s'appliquera automatiquement et de plein droit qu'après mise en demeure par le bailleur ou son représentant demeurée infructueuse passé le délai de huit (8) jours ".

En l'espèce, le relevé de compte locataire produit par la Société [O] fait apparaître plusieurs opérations de débit relative à des pénalités ou indemnités forfaitaires, entre 2022 et 2025 : 

- 2.808,95 euros le 10 janvier 2022 ;
- 6.290,40 euros le 1er septembre 2022 ;
- 6.816,70 euros le 1er mars 2024 ;
- 7.234,04 euros le 20 juin 2024 ;
- 4.671,00 euros le 20 décembre 2024 ;
- 3.837,77 euros le 10 juillet 2025 ;
- 2.115,19 euros le 20 octobre 2025 ;
pour un montant total de 33.774,05 euros. Pour chaque occurrence, le décompte renvoie à l'échéance trimestrielle concernée sans en préciser le montant.

L'application à l'espèce des indemnités forfaitaires contestée par le preneur constitue une contestation sérieuse de sorte que le juge des référés juge de l'évidence doit rejeter cette demande.

La demande fondée au titre de la clause pénale sera rejetée également car les sommes réclamées au titre de la clause pénale peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil. Par conséquent, la demande fondée sur la clause pénale ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

En conséquence, il conviendra de condamner la Société HANOI CONFLUENCE au paiement de la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 329.642,29 euros au titre des loyers, charges et accessoires, arrêtée au 14 janvier 2026, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance.

2. Sur la demande de délais

La Société HANOI CONFLUENCE explique que ses difficultés financières résultent de la baisse de fréquentation du centre commercial et sollicite du juge des référés la mise en place d'un échéancier en 24 mensualités. 

La Société [O] s'oppose à l'octroi de délais de paiement, considérant que les impayés sont réguliers depuis 2020 et que la Société HANOI CONFLUENCE ne démontre pas qu'elle serait en mesure de respecter un tel échéancier.

Compte tenu du montant significatif de l'arriéré locatif et en dépit des paiements ponctuels effectués par la Société HANOI CONFLUENCE, cette dernière ne rapporte pas la preuve qu'elle est en capacité de s'acquitter de sa dette échue en 24 mensualités, en sus des loyers et charges courantes des locaux commerciaux. En outre, au regard des nombreuses mises en demeure adressées par le bailleur au preneur entre 2021 et 2025, il apparait que la Société [O] a déjà fait preuve de souplesse qui n'a pas permis à la Société HANOI CONFLUENCE d'apurer sa dette alors par ailleurs que la société HANOI CONFLUENCE ne verse aux débats aucune analyse comptable et financière pour l'année 2025 permettant de s'assurer qu'un plan d'apurement de la dette sur 24 mois est tenable.

 La demande de délais de paiement sera rejetée en conséquence.

3. Sur les autres demandes


La Société HANOI CONFLUENCE sera condamnée à payer à la Société [O] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La Société HANOI CONFLUENCE, qui succombe à l'instance, doit en supporter les dépens.



PAR CES MOTIFS :


Nous, Erick MAGNIER Juge des référés assisté de Florence FENEAUTRIGUES greffière statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

REJETONS la demande de provision au titre de la clause pénale et au titre des pénalités contractuelles.

CONDAMNONS la Société HANOI CONFLUENCE à payer à la Société [O] la somme provisionnelle de 329.642,29 euros au titre des loyers, charges et accessoires, arrêtée au 14 janvier 2026, outre intérêts au taux légal compter de la présente ordonnance

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS la Société HANOI CONFLUENCE à payer à la Société [O] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Société HANOI CONFLUENCE aux entiers dépens ;







Ainsi jugé et prononcé à [Localité 2] par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026,

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.


LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,







En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.