Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/56817 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XF

N° : 1

Assignation du :
03 Octobre 2025

[1]

[1] 3Copies exécutoires+
 1 CCC médiateur
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2026



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet BR COPROPRIETE SAS 
[Adresse 2] 
[Localité 2] 

représenté par Me Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS - #C2480

DEFENDEURS

Monsieur [X] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Virginie HEBER SUFFRIN, avocat au barreau de PARIS - #D1304 pour la SELARL HSA & Associés 

La société ESA S.A.S.
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Hugo WINCKLER, avocat au barreau de PARIS - #E0649

DÉBATS

A l’audience du 16 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 



Par acte du 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner M. [X] [B], copropriétaire, et son locataire, la société ESA aux fins de voir ordonner le retrait du sanibroyeur, la suppression des percements de la dalle, partie commune, en cave, la suppression des réseaux créés en cave, sous astreinte, sollicitant la condamnation solidaire des défendeurs à procéder aux travaux réparatoires des parties communes dégradées, ainsi qu’aux travaux de renforts nécessaires au titre de la remise en état des parties communes de l’immeuble, sous astreinte, et condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et à titre subsidiaire, voir désigner un expert et très subsidiairement désigner un médiateur judiciaire, outre la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 CPC et les entiers dépens. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 février 2026. 

Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de : 
A titre principal : 
- Ordonner le retrait du sanibroyeur litigieux, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue, 
- Ordonner la suppression des percements de la dalle, partie commune, en cave, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue, 
- Ordonner la suppression des réseaux crées en cave, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue, 
- Ordonner la suppression des réseaux crées en cave au titre de l’évacuation du ballon d’eau chaude, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue,
- Ordonner la suppression des réseaux crées en cave au titre de l’évacuation du lave-main présent dans les toilettes, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue, 
- Ordonner la suppression des réseaux crées en cave au titre de l’évacuation de l’évier présent dans l’espace kitchenette, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue, 
- Ordonner la suppression des percements de la dalle, partie commune, en cave, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue, 
- Ordonner la remise en état de la façade modifiée et de l’enseigne, 
- Condamner solidairement Monsieur [X] [B] et la société ESA à procéder aux travaux réparatoires des parties communes dégradées, 
- Condamner solidairement Monsieur [X] [B] et la société ESA à procéder aux travaux de renforts nécessaires au titre de la remise en état des parties communes de l’immeuble, sous astreinte de 150€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance de référé qui sera rendue,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [B] et la société ESA au paiement au Syndicat des Copropriétaires de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi, 
- Se réserver le droit de liquider l’astreinte, 
A titre subsidiaire : 
- Désigner tel expert judiciaire avec pour mission de : 
 - se rendre sur place [Adresse 3] à [Localité 5], visiter les lieux, 
 - examiner les désordres dénoncés dans l’assignation et les pièces communiquées, ainsi que tous désordres, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs, des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, 
- procéder à toutes recherches et investigations en vue de déterminer l’origine, les causes et l’étendue des éventuels dommages constatés sur les parties communes, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, leur date d’apparition, en identifier la cause et l’auteur, leur imputabilité, 
- chiffrer et décrire, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux, 
- dire si, à son avis, il convient ou non, en cas d’urgence ou de réel danger, de procéder à la mise en place et à la réalisation de telle mesure de sauvegarde, de travaux particuliers, de nature à éviter toute aggravation, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens, les décrire, 
- fournir d’une façon générale tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre ultérieurement à la Juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, de se prononcer sur les responsabilités encourues, 
- fournir toutes indications utiles sur la durée prévisible des éventuelles remises en état ou travaux réparatoires ainsi que sur les préjudices accessoires qui pourraient en résulter pour les parties, 
- en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’Expert judiciaire, autoriser le demandeur, selon la localisation, à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de 
qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’Expert judiciaire, et ce, sous son contrôle, 
- dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, et qu’il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes interrogées et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, - fixer le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert qui sera consignée dans le délai impartie par l’ordonnance à intervenir, 
- mettre à la charge des deux parties en défense les frais de provision des honoraires de l’Expert judiciaire. 
- Voir réserver les dépens. 
A titre très subsidiaire : 
Dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait que cette affaire mérite d’être examinée amiablement : Désigner tel médiateur judiciaire qu’il lui plaira de fixer dont les frais seront partagés par moitié entre les parties au litige, 
En tout état de cause : 
Condamner solidairement Monsieur [X] [B] et la société ESA au paiement au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

En réplique, la société ESA sollicite du juge des référés de : 
- ordonner que les travaux réparatoires des parties communes dégradées ne peuvent être qu’à la charge exclusive du bailleur défaillant dans son obligation de délivrance conforme ; 
- interdire à M. [B] de la forcer à utiliser les toilettes dans la courette de l’immeuble dont il n’apporte pas la preuve que le lot donné à bail en a la jouissance et qui ne sont pas visées dans le bail ; 

A titre subsidiaire : 
- surseoir à statuer sur la dépose des sanitaires, la remise en état de la dalle et du système d’évacuation des eaux dans l’attente du rapport de l’expert ; 
- nommer un expert pour une expertise avant dire droit ; 
- lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage ; 
- ordonner que l’expert aura comme mission de : 
* se prononcer sur les modalités de remise en état des solives du plancher et sur la détermination des causes de l’affaissement du plafond et notamment de son imputation à la société de travaux ou à l’état d’usure de l’immeuble ; 
* proposer toute solution technique pour assurer que le local bénéficie d’un sanitaire et d’un point d’eau et notamment concernant le raccordement du local aux réseaux d’évacuation des eaux usées ; 
* déterminer le caractère privatif ou commun des toilettes dans la cour de l’immeuble et leur usage possible ou non par le lot n°5 et déterminer si leur situation d’entretien est conforme à l’obligation de délivrance conforme du bailleur ; 

A titre reconventionnel contre le bailleur, M. [B] : 
- le condamner par provision, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans le délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, de demander toutes les autorisations nécessaires et d’installer un lavabo et des sanitaires dans le local commercial afin de le rendre conforme à sa destination ; 

Si absence de dépose des sanitaires, et en cas d’expertise : 
- autoriser la séquestration de 20% du loyer à la CDC, jusqu’à réalisation de l’expertise et satisfaction par le bailleur de son obligation de délivrance, par l’installation d’un sanitaire et d’un lavabo selon les recommandations de l’expert ; 

Si dépose avec astreinte du sanitaire : 
- autoriser la séquestration de 100% du loyer à la CDC, jusqu’à satisfaction par le bailleur de son obligation de délivrance, par l’installation d’un sanitaire et d’un lavabo jusqu’à ce qu’un jugement au fond détermine son préjudice de jouissance et que le bien ait été remis en état d’exploitation par le bailleur ;
- l’autoriser, en cas d’autorisation de suspendre le loyer, à fermer son local commercial par dérogation aux clauses du bail jusqu’à satisfaction par le bailleur de son obligation de délivrance ; ou l’autoriser, en cas de consignation des loyers, à utiliser les toilettes de la courette jusqu’à régularisation de la situation par le bailleur et ordonner au syndicat d’en assurer l’entretien et la remise en état sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; 
- condamner M. [B] à relever et garantir toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais pour la demande formulée par les demandeurs à l’action principale au titre de la suppression du sanitaire et du point d’eau ; 


- condamner M. [B], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de lui indiquer les deux caves visées au bail commercial et lui remettre les clefs, après les avoir intégralement vidées ; 

En tout état de cause : 
- Débouter le demandeur de toutes ses demandes, moyens, fins et conclusions ; 
- condamner M. [B] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens. 


En réponse, M. [X] [B] demande au juge des référés de : 
A titre principal, 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ses demandes de condamnation à l’encontre de Monsieur [B], 
- Déclarer la société ESA irrecevables en ses demandes à l’encontre de Monsieur [B] 
A titre subsidiaire, 
-Condamner à titre provisionnel la société ESA à garantir et à relever Monsieur [B] de toutes condamnations qui viendrait à être prononcée à son encontre du fait des travaux illicites réalisés par la société ESA dans les locaux, 
- condamner à titre provisionnel la société ESA à faire l’avance de tous les frais nécessaires à la remise en état des parties communes, 
- débouter la société ESA de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [B],
- débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du reste de ses demandes à l’égard de Monsieur [B], 

A titre infiniment subsidiaire, si un expert judiciaire venait à être désigné, 
- prendre acte des protestations et réserves d’usage de Monsieur [B], 
- juger que les frais et honoraires de l’expert devront être avancés par le demandeur à la mesure,
- débouter la société ESA de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [B],
- débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du reste de ses demandes à l’égard de Monsieur [B], 

En tout état de cause, 
- condamner la société ESA à payer à Monsieur [B] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner la société ESA aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026, prorogée au 3 avril 2026.





MOTIFS 

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de remise en état 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 


Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article de la loi du 10 juillet 1965 modifiée dispose que : 
« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. (…) »
Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, le règlement de copropriété, aux termes de l’article 33 – Modifications - prévoit, notamment, que « chaque copropriétaire pourra modifier la disposition intérieure de son appartement sous réserve cependant de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie de l’immeuble; il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux. Le copropriétaire devra aviser préalablement le syndic de ces travaux ; celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte du syndicat. (...) 
Tous autres travaux susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale (…) ». 

Aux termes de l’article 15 du règlement de copropriété, les parties communes sont notamment : 
- La totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites et de la cour ; 
- les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non ; 
- le gros-œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols. 
 
Au surplus, l’article 36 - Responsabilité – du règlement de copropriété prévoit également que « Tout copropriétaire restera responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou celle des personnes dont il doit répondre ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable ». 
 
Par ailleurs, l’article 22 – Locations – du règlement de copropriété indique que les locataires doivent respecter les prescriptions du règlement de copropriété ainsi que la destination de l’immeuble, et que les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs à procéder aux travaux réparatoires des parties communes dégradées

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société ESA, locataire de M. [X] [B], copropriétaire a fait installer un sanibroyeur dans son local, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ni accord de la préfecture, en violation du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1], cette installation ayant également nécessairement donné lieu à des raccordements au réseau commun de plomberie ainsi qu’à des percements de la dalle, partie commune de l’immeuble, d’autres percements et raccordements étant également établis par constat du 12 mai 2025, produits aux débats, pour raccorder l’évacuation du ballon d’eau chaude, l’évacuation du lave-main présent dans les toilettes l’évacuation de l’évier présent dans la kitchenette. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état de la façade, et de l’enseigne en raison de modifications sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires sollicite donc la condamnation solidaire de M. [X] [B] et de la société ESA à procéder aux travaux réparatoires des parties communes. 

En réplique, la société ESA fait notamment valoir que le tribunal judiciaire de Paris par jugement du 18 décembre 2024, statuant au fond sur la demande du bailleur de voir ordonner le retrait du sanibroyeur et la remise en état des éléments sollicités par le syndicat des copropriétaires au cours de la présente instance en référés a débouté ce dernier de l’ensemble de ses demandes, le dispositif de la décision étant ainsi rédigé : « Déboute Monsieur [X] [B] de sa demande de retrait du sanibroyeur, de retrait du ballon d’eau, de réinstallation de l’estrade située à l’arrière de la boutique, de dépose du raccordement effectué sur la conduite des eaux usées de l’immeuble, de dépose des nouvelles enseignes lumineuses et à la réinstallation des anciennes enseignes et de retrait des câbles et de rebouchage des percements effectués sous astreinte ». La société ESA fait valoir que cette décision a autorité de la chose jugée, que le syndicat des copropriétaires, qui dispose d’une action à l’encontre du copropriétaire, voit son action se heurter à la décision rendue par le juge du fond et qu’il n’appartient pas au juge des référés de déjuger le juge du fond. 

M. [X] [B], bailleur fait valoir qu’il a respecté l’entièreté de ses obligations, en qualité de bailleur et qu’il ne saurait encourir la moindre responsabilité du fait des travaux entrepris par la société ESA en violation des termes du bail ; que compte-tenu de la décision de débouté des demandes par le juge du fond, il a été contraint d’interjeter appel, instance actuellement pendante devant la cour d’appel de [Localité 1] ; qu’il a assigné le syndicat des copropriétaires en intervention forcée devant la cour ; que ces éléments constituent une contestation sérieuse à toute demande de condamnation à son encontre tendant à réaliser les travaux de réparation des parties communes rendus nécessaires par les travaux illicites de la société ESA. 

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.
En application de l’article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Au cas présent, le tribunal judiciaire de Paris ayant rendu une décision au fond, déboutant M. [X] [B] dans une instance introduite à l’encontre de la société ESA, des demandes de remises en état, désormais formulées par le syndicat des copropriétaires, qui n’était pas dans la cause devant le juge du fond, mais est désormais partie à l’instance d’appel, il résulte de la décision du juge du fond une autorité de la chose jugée relative à ces demandes de remise en état, malgré l’absence d’identité parfaite de parties devant le juge du fond. 
En effet, il ne peut être statué dans un sens contraire au cours de la présente instance, sans emporter contradiction des décisions, entre la décision du juge du fond, exécutoire dans l’attente de la décision de la cour d’appel et la présente décision, également exécutoire en raison de sa nature de référés, plaçant dès lors M. [X] [B] dans une situation insoluble. 
Par conséquent, au regard des fondements multiples sur lesquels le syndicat des copropriétaires a introduit la présente instance, l’existence de cette instance au fond, désormais pendante en appel, constitue, au sens de l’article 835 alinéa 2 et de l’article 834 du code de procédure civile, une contestation sérieuse, ou, au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, exclut le caractère manifestement illicite des troubles dénoncés par le syndicat des copropriétaires. 
Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes. 






Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs à procéder aux travaux de renforts nécessaires au titre de remise en état des parties communes de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation solidaire des défendeurs à procéder aux travaux de renfort des parties communes en raison de l’affaissement structurel des parties communes de l’immeuble faisant suite aux travaux d’aménagement de la société ESA, tel que constaté par l’architecte de l’immeuble, M. [W] aux termes d’un rapport du 24 juin 2024, évoquant un affaissement du plancher du 1er étage et une fissuration du plancher du R+2 ; qu’il appartenait à la société ESA de vérifier l’environnement dans lequel elle réalises ses travaux, la cloison supprimée étant devenue semi-porteuse, avec le temps ; que l’article 33 du règlement de copropriété prescrit que la modification intérieure des lots ne peut nuire à la solidité de tout ou partie de l’immeuble ; que le syndicat des copropriétaires peut agir directement à l’encontre du locataire, s’il viole le règlement de copropriété (CA [Localité 1], 16ème chambre A, 18 mars 1987). 

En réponse, la société ESA soutient que les travaux réalisés constituaient uniquement des travaux d’aménagement intérieurs, ne nécessitant ni l’autorisation du bailleur, ni celle de la copropriété ; que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, par l’intermédiaire d’une société MB. EI PRO, avec l’autorisation de l’unité département de l’architecture et du patrimoine de [Localité 1] ainsi que l’autorisation du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 1] ; que les désordres affectant le plafond ne peuvent être imputés à la société ESA, plusieurs constats d’huissiers, réalisés en présence de l’architecte de l’immeuble ayant relevé que l’immeuble présente une vétusté structurelle inhérente à son ancienneté, laquelle est de nature à expliquer l’affaissement constaté du plancher. 

M. [X] [B] cite à son tour le rapport de l’architecte de l’immeuble du 24 juin 2024, relevant qu’une cloison a été déposée par la société ESA, sans mesures conservatoires, ayant entraîné un affaissement du plancher du 1er étage ; que l’architecte recommande de mettre en sécurité cette partie du plancher ; que dès lors, les travaux réalisés ont porté atteinte aux parties communes. 

En premier lieu, il convient de relever que le juge du fond, par jugement du 18 décembre 2024 a débouté M. [X] [B] de sa demande tendant à ordonner à la société ESA, sous astreinte, de laisser l’architecte de l’immeuble, le syndic, ainsi que toutes entreprises qu’il viendrait à mandater, accéder aux locaux et réaliser tous travaux nécessaires à la préservation de l’intégrité de l’immeuble, au motif qu’il ressort du constat du 19 juin 2024 que l’architecte de l’immeuble a pu accéder librement aux locaux loués pour constater l’état des plafonds en fond de boutique et qu’il n’est pas démontré que le locataire a refusé l’accès à son local. Par conséquent, le juge du fond ne s’est pas prononcé sur la nécessité de procéder aux travaux de remise en état mais uniquement sur le bien-fondé de la demande d’accès sous astreinte. Par conséquent, aucune autorité de la chose jugée ne s’oppose à la demande de condamnation solidaire à effectuer les travaux réparatoires des parties communes dégradées. 

En second lieu, il convient de relever que la société ESA ne conteste pas avoir réalisé des travaux de dépose d’une cloison et qu’il a été constaté à la suite un affaissement du plancher haut dans cette zone, ayant donné lieu à un étaiement conservatoire, permettant de mettre en sécurité la zone, et d’écarter tout risque ou urgence justifiant l’intervention du juge des référés sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile. 

Aux termes de son rapport du 24 juin 2024, l’architecte de l’immeuble relève que : 
- « la cloison de l’ancienne réserve (zone rouge) a été déposée sans mesure conservatoire […]. Cette cloison, bien que non porteuse participait à la stabilité du plancher. D’après les sondages réalisés, en sous face nous constatons qu’une poutre visible est fortement gercée, ce qui explique la souplesse du plancher. […] Le baccula plâtre de la zone est d’origine et en état vétuste. Consécutivement au mouvement du plancher, il s’est déforme et menace de chuter dans plusieurs zones. ». 

- « la démolition de la cloison a engendré un affaissement du plancher haut et une fissuration du plafond R+2. Il aurait été nécessaire de prévenir immédiatement le syndic de l’état du plancher haut, et surtout de ne pas procéder à des démolitions sans mesures conservatoires, ni de mettre en œuvre des faux plafonds sur des supports déjà instables. Il s’agit maintenant de mettre en sécurité cette partie de plancher et de procéder à la purge des bacculas afin de vérifier la structure. » 

Aux termes de son rapport du 10 février 2025, l’architecte de l’immeuble constate également que : 
- « dans la réserve en fond de parcelle (zone rouge), il a été constaté une poussée sur la façade de la cour. Des étaiements complémentaires ont été demandés. L’étude du bureau structure sera transmis sous quinzaine pour le renforcement de la zone. ». 
- « dans la zone orange, il a été constaté une solive bois présentant une flèche importante. Cet affaiblissement est la conséquence de la vétusté du bois. L’étude du bureau structure sera remise sous quinzaine pour le renforcement de la solive. »

Par conséquent, au regard des éléments techniques produits aux débats, il apparaît que la cloison ayant fait l’objet d’une dépose par la société ESA n’était pas une partie commune, ni une cloison porteuse mais qu’elle participait à la stabilité du plancher, ce qui explique les suites de ces travaux à savoir un affaissement du plancher haut et de la façade de la cour, ayant nécessité un étaiement. 

Dès lors, il est établi que la société ESA et par son intermédiaire, M. [X] [B], copropriétaire, garant des agissements de son locataire en application du règlement de copropriété, ont agi en violation de l’article 33 du règlement de copropriété en ne sollicitant pas l’autorisation de la copropriété pour réaliser des travaux intérieurs dans le lot, qui ont eu pour conséquence une atteinte aux parties communes, à savoir le plancher haut mais également des fissures au R+2. Il en résulte un trouble manifestement illicite ou une obligation non sérieusement contestable des défendeurs de remettre en état la zone concernée. 

Cependant, le syndicat des copropriétaires, en sollicitant aux termes de ses conclusions des défendeurs de « procéder aux travaux réparatoires des parties communes dégradées » sous astreinte, formule une prétention vague et peu précise, au surplus sous astreinte. 

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit pas aux débats les études du bureau structure nécessaire pour déterminer les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes. Notamment, aucun élément ne permet de savoir s’il est attendu des défendeurs de reconstruire la cloison ayant fait l’objet d’une dépose ou bien si cela n’est pas souhaitable dans le contexte d’affaissement du plafond.

Le syndicat des copropriétaires se contente de produire en pièce n°9, non listée dans son bordereau de pièces et dont le caractère contradictoire n’est donc pas certain, un « devis de travaux renforcement de solivage suivant étude air structure du 28 février 2025, NDC1 » détaillant des travaux de renforcement des solives, des porteuses et du traitement des bois de plancher haut pour un montant total de 17.270 euros, sans produire l’étude relative à ce devis, qui ne permet pas de déterminer s’il s’agit uniquement des travaux nécessaires à la remise en état des parties communes dans la zone impactée par les travaux de la société ESA ou s’il s’agit d’un devis plus général permettant la reprise des planchers, l’architecte de l’immeuble ayant constaté à plusieurs reprises leur caractère vétuste. 

Par conséquent, le manque de précision de la demande du syndicat des copropriétaires quant à la remise en état des parties communes, le caractère non contradictoire du devis produit aux débats et l’existence de causes multiples quant au sinistre lié tant aux travaux de la société ESA qu’à l’état de vétusté des parties communes, rendent nécessaire un débat devant le juge du fond. 

Il n’y a donc pas lieu à référés sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation solidaire des défendeurs à procéder aux travaux réparatoires des parties communes sous astreinte. 




Enfin, il n’y a pas lieu non plus à référé sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à l’encontre des défendeurs, ce dernier ne prenant pas la peine d’alléguer d’un quelconque préjudice, ou de produire des éléments probatoires, au soutien de cette demande. 

Sur les demandes reconventionnelles de la société ESA à l’encontre de M. [B] 

A titre principal, la société ESA demande d’ordonner que les travaux réparatoires ne peuvent être qu’à la charge du bailleur et lui interdire de la forcer à utiliser les toilettes situés dans la courette de l’immeuble. Reconventionnellement, la société ESA sollicite du juge des référés de condamner son bailleur, M. [X] [B], sous astreinte, à demander toutes les autorisations nécessaires à l’installation d’un lavabo et de sanitaires dans le local commercial, afin de le rendre conforme à sa destination, en se fondant sur le défaut de délivrance conforme du bailleur. 

En réponse, M. [B] fait valoir que ce défaut de délivrance conforme n’a jamais été soulevé auparavant alors que le bail perdure depuis 25 ans, que des WC communs à destination des salariés des boutiques du rez-de-chaussée sont accessibles dans la cour de l’immeuble, ce qui n’a jamais posé problème, que la clause du bail visée par le preneur vise uniquement à interdire la fréquentation de ces WC par les clients de la boutique et non par les salariés, que le manquement à l'obligation de délivrance fondée sur l'article R4228-1 du code du travail ne saurait prospérer dès lors qu’il existe un accès à des sanitaires et un point d’eau dans la cour et qu’en tout état de cause, aux termes du bail (page 4), c’est au preneur de supporter les travaux de mise aux normes et installations éventuellement rendus nécessaires par son activité. Enfin, elle oppose à la demande de la société ESA le caractère irrecevable de sa demande au motif de l’estoppel, alors que la société ESA s’oppose fermement au retrait du sanibroyeur devant la cour d’appel de [Localité 1] et qu’elle ne peut donc de manière contradictoire dans la présente instance solliciter l’installation d’un WC. 

En premier lieu, il convient de rappeler que la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions. 

En l’espèce, la procédure pendante devant la cour d’appel étant distincte de la présente procédure devant le juge des référés, aucune irrecevabilité tirée de l’estoppel n’apparaît caractérisée. 





En second lieu, aux termes du bail, l’article « Désignation » ne précise nullement la présence d’un sanitaire dans les locaux loués. En revanche, il ne peut être déduite de l’interdiction faite en page 7 du bail de laisser les clients utiliser les WC communs de l’immeuble que les salariés sont également visés par cette interdiction, cette clause confirmant en revanche l’existence de ces WC communs, élément non contesté par ailleurs. En tout état de cause, comme rappelé par le bailleur, les travaux d’aménagement du local nécessaires à son activité, sont mis à sa charge (page 4 du bail), sous réserve de solliciter l’accord écrit du bailleur pour tous changements de distribution, de percement des murs ou cloisons (page 6 du bail). Par conséquent, il résulte de manière claire et non équivoque du bail liant les parties, que le bailleur ne s’était nullement engagé à délivrer un local comprenant des sanitaires ou un point d’eau, ces éléments existant par ailleurs dans la copropriété et l’accès étant permis pour les salariés du preneur, à défaut de toute interdiction explicite. Par conséquent, si le preneur estime que son statut d’employeur l’oblige à équiper le local de sanitaires, il lui appartenait de solliciter l’autorisation écrite du bailleur, ce qu’il ne justifie pas, ainsi que l’autorisation écrite de la copropriété en cas de travaux sur les parties communes, notamment les canalisations et les sols, pour réaliser lui-même les travaux d’aménagement nécessaire. 

En l’absence de toute obligation non sérieusement contestable du bailleur de délivrer un bien équipé de sanitaires, il n’y a pas lieu de le contraindre sous astreinte à solliciter les autorisations nécessaires à l’installation d’un lavabo et de sanitaire dans le local commercial, en vue de la réalisation par ses soins de travaux afin de le rendre conforme à sa destination. 

Si le preneur entend faire réaliser ces travaux au titre de son obligation de mise aux normes du local, il lui appartenait de solliciter cette autorisation de réaliser des travaux, accompagnée d’un dossier de travaux dûment complété, et il ne peut formuler cette demande au bailleur de demander les autorisations de réaliser les travaux à la copropriété pour la première fois devant le juge des référés, sans justifier d’une quelconque demande préalable par courrier et d’un refus du bailleur. 

La société ESA est donc déboutée de sa demande en ce sens. 

Par ailleurs, il ne résulte d’aucun élément aux débats que M. [X] [B] aurait « forcer » la société ESA à utiliser les toilettes situés dans la cour et la demande d’interdiction sollicitée apparaît non fondée. Elle sera rejetée. 

Enfin, dès lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande principale tendant à voir ordonner les « travaux réparatoires », il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la société ESA de voir mettre les frais des travaux à la charge de son bailleur. 







Concernant la demande relative aux caves, il sera fait droit à la demande de la société ESA de condamner M. [X] [B], le bailleur à lui indiquer où se situent les deux caves incluses dans l’assiette du bail et à lui remettre les clefs, après les avoir au besoin vidées, sur le fondement de l’obligation non sérieusement contestable du bailleur de délivrer l’ensemble des locaux donnés à bail. En revanche, en l’absence de mise en demeure préalable et de refus caractérisé du bailleur de s’exécuter, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. 

En l’absence de toute condamnation prononcée à l’encontre de la société ESA, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande d’appel en garantie de M. [X] [B], ni de séquestre de 20% ou 100% du montant du loyer ou encore d’autorisation dérogatoire de cesser provisoirement l’exploitation de son local. 

Sur les demandes reconventionnelles de M. [B] à l’encontre de la société ESA

En l’absence de toute condamnation pécuniaire ou d’obligation de réaliser les travaux prononcée à l’encontre de M. [X] [B], il n’y a pas lieu d’examiner sa demande d’appel en garantie de la société ESA ou sa demande de condamnation de cette dernière de faire l’avance du coût des travaux. 

Sur la demande subsidiaire d’expertise 

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. 

L’obtention d’une mesure d’instruction est subordonnée à l’absence de procès au fond, à la preuve d’un motif légitime et à l’intérêt probatoire du demandeur, apprécié au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite subsidiairement une mesure d’expertise judiciaire tendant à examiner les désordres dénoncés dans l’assignation, procéder à toutes recherches et investigations en vue de déterminer les causes des dommages constatés dans les parties communes, décrire et chiffrer les travaux propres à remédier aux dommages, fournir tous éléments de nature à chiffrer les préjudices. 

M. [X] [B] est favorable à cette mesure d’expertise judiciaire pour confirmer les atteintes aux parties communes et les remises en état appropriées. 

La société ESA y est également favorable afin de déterminer les modalités de remise en état des solives et sur la détermination des causes de l’affaissement du plancher et notamment de son imputation à la société de travaux ou à l’état d’usure de l’immeuble, proposer toutes solutions techniques pour assurer que le local bénéficie d’un accès à un sanitaire et un point d’eau et déterminer le caractère privatif ou commun des toilettes de la cour. 
En l’espèce, si l’existence d’un différent entre les parties n’est pas contestable, caractérisant dès lors un motif légitime, l’utilité de la mesure apparaît insuffisamment démontrée en l’espèce, dès lors que le syndicat des copropriétaires, demandeur à la mesure d’expertise judiciaire, produit deux rapports de l’architecte de l’immeuble du 26 juin 2024 et du 10 février 2025 évoquant une étude du bureau structure à venir sous quinzaine pour préciser les mesures nécessaires au renforcement des zones fragilisées puis produit un devis de travaux « renforcement de solivage suivant étude air structure du 28 février 2025 NDC1, détaillant les mesures de remise en état de la structure de l’immeuble à mettre en œuvre, sans produire aux débats ladite étude de structure, qui aurait permis de renseigner sur les causes de l’état de la structure de l’immeuble et les autres aspects objets de l’expertise sollicitée. 

Par conséquent, en l’état des éléments produits aux débats, dès lors qu’une étude d’un bureau d’étude existe et n’a pas été communiquée contradictoirement aux parties pour déterminer si elle fait l’objet de contestations et rend nécessaire une expertise judiciaire contradictoire, l’expertise judiciaire sollicitée apparaît prématurée et inutile. Par conséquent, la demande est rejetée. 

Dès lors que l’expertise judiciaire n’est pas ordonnée et que le défaut de délivrance conforme de son bailleur n’a pas été retenu, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de séquestre du loyer formulée par la société ESA. 

Sur la demande subsidiaire de médiation

Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

En l'espèce, il apparaît conforme à l'intérêt des parties une tentative de rapprochement en vue d'un éventuel règlement amiable de leur différend et en parallèle de l’instance pendante devant la cour d’appel. Il leur sera donc enjoint de rencontrer un médiateur, selon les modalités décrites au dispositif ci-après.




Sur les demandes accessoires 

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens. 

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons l’ensemble des demandes de remise en état formulées par le syndicat des copropriétaires ; 
Rejetons la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ; 
Rejetons la demande subsidiaire d’expertise judiciaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires ; 
Rejetons les demandes principales de la société ESA ainsi que sa demande subsidiaire aux fins d’expertise judiciaire ; 
Au titre des demandes reconventionnelles de la société ESA à l’encontre de M. [X] [B], 
Déclarons recevables les demandes reconventionnelles de la société ESA ; 
Condamnons M. [X] [B], à renseigner la société ESA sur la localisation et tout élément d’identification des deux caves visées au bail commercial et lui remettre les clefs, après les avoir intégralement vidées le cas échéant, sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte ; 
Rejetons le surplus des demandes reconventionnelles de la société ESA ; 
Au titre des demandes reconventionnelles de M. [X] [B] à l’encontre de la société ESA, 
Rejetons l’ensemble des demandes reconventionnelles de M. [X] [B] ; 

Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur, et désignons :

M. [C] [V]
T: +33 (0)1 56 89 92 70 / M: +33 (0)6 70 07 13 59 / [Courriel 1]
aux fins d'information sur l'objet et le déroulement d'une médiation ;

Disons que le médiateur aura pour mission :
- d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation ;
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure;

Disons que les parties devront se présenter à ce rendez-vous d'information en personne, accompagnée, le cas échéant de leur conseil ; que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d'impossibilité d'une rencontre en présentiel ;




En tout état de cause

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 


Fait à [Localité 1] le 03 avril 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN