TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 03 Avril 2026
N° RG 26/00008 - N° Portalis DBYC-W-B7K-L7WO
Jugement du 03 Avril 2026
N°: 26/373
S.A. [Localité 3] HABITAT
C/
[K] [A]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA [Localité 3]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [A]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 03 Avril 2026 ;
Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 13 Février 2026.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR :
S.A. [Localité 3] HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Mme [R] [Z], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
Mme [K] [A]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
comparante en personne
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 24 juin 2015, [Localité 3] HABITAT a loué à Madame [K] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 343,05 euros.
Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, [Localité 3] HABITAT a fait délivrer à Madame [K] [A] un commandement de payer la somme de 2824,78 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 mars 2025.
Suite à la saisine de la Commission de Surendettement par Madame [A],le 29 janvier 2026, la Commission a décidé notamment d’une suspension de l’exigibilité des créances de Madame [A] pour une durée de 18 mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025 délivré à étude, [Localité 3] HABITAT a fait assigner Madame [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 24 juin 2015 à Madame [K] [A]constater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 20 mai 2025ordonner l'expulsion des lieux loués à Madame [K] [A] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieuxcondamner Madame [K] [A] à payer à [Localité 3] HABITAT la somme de 3693,98 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au 20 mai 2025 avec intérets de droit à compter du commandement, par application des articles 1728 et 1231-6 du code civilcondamner Madame [K] [A] à payer à [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges en vigueur comme si le bail avait subsisté du 21 mai 2025 jusqu’à son départ effectif des lieuxCondamner Madame [K] [A] au paiement de la somme de 2824,73€ correspondant aux sommes dues sur la période de mai 2025 à décembre 2025N’accorder aucun délai de paiement à Madame [A]condamner Madame [K] [A] à verser au requérant une somme de 120 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 20 mars 2025 et les frais de mise à exécution de la décision à intervenir.A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Dire qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié, les autres demandes étant inchangées.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 9 décembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 février 2026
A cette audience, [Localité 3] HABITAT, comparant, indique que la dette s’élève désormais à la somme de 7477,14 euros. Il est précisé qu’il n’y a pas de reprise de paiement du loyer courant et il est ajouté qu’il est laissé à l’appréciation un échéancier de 30€ par mois. Le bailleur sollicite le bénéfice des demandes contenues dans son acte introductif d’instance.
Madame [K] [A] est présente. Elle précise qu’elle souhaite partir pour un logement plus petit mais qu’elle souhaiterait rester dans le logement. Elle reconnaît le montant de la dette et décrit sa situation sa situation financière. Elle propose de verser des mensualités de paiement de 500€ en tout.
L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
I. Sur la recevabilité de la demande
• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 21 mars 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 9 décembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.
• Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales
• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés dans les deux mois à compter du commandement de payer du 20 mars 2025.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 mai 2025.
• Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation
Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [K] [A] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, [Localité 3] HABITAT sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [A], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [K] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
• Sur la demande de condamnation en paiement
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte de créance que la dette est de 7779,60€ au 12/02/26.
Il est constaté que le bailleur impute chaque mois des frais 0,99€ de « service médiation de nuit », sans pour autant démontrer que cette somme correspondrait à une charge récupérable prévue par la loi. Ces frais seront donc déduits pour un montant total de 18,81€
Les frais de commandement de payer de 172,99€ et d’assignation de 129,47€ relèvent des dépens et seront traités ultérieurement.
Madame [A] n’apporte pas la preuve de versements autres que ceux mentionné sur le décompte de créance alors que cette charge de la preuve lui incombe.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 7458,33 euros au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 non inclus et Madame [A] sera condamnée au règlement de cette somme.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
En l'espèce, le bailleur demande dans son assignation, reprise à l'audience, la condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation, avec intérêts de droit, sans préciser le fondement légal textuel de cette demande ni le point de départ des intérêts. Aussi, il y a lieu de prévoir que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 20 mars 2025 pour la somme de 2824,78 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [K] [A] est redevable de la somme de 7458,33 euros au titre de la dette locative.
Madame [K] [A], présente à l'audience, demande des délais de paiement et propose de régler des mensualités de paiement totales de 500€ par mois pour apurer la dette locative. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [A] a présenté sa fiche de paye de janvier 2026 mentionnant un salaire net à payer de 602,61€. Elle décrit percevoir des APL à hauteur de 87€ et la prime d’activité, elle a environ 900€ de ressources par mois et elle a deux crédits de 500€ en cours.
Madame [K] [A] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers avant l’audience et le bailleur a maintenu les demandes de son assignation à l’audience de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais sur ce fondement et la clause résolutoire ne peut pas être suspendue. Sa demande sera rejetée.
En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24-VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement »
En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers a décidé de déclarer recevable le dossier de surendettement de Madame [A] et de l’orienter vers une suspension de l’exigibilité des créances pendant une durée de 18 mois.
Madame [A] n’a pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience. Ces dispositions ne sont donc pas applicables.
IV. Sur les demandes accessoires
• Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [K] [A] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025 et de l'assignation du 9 décembre 2025.
• Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 3] HABITAT, Madame [K] [A] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2015 entre ESPACIL HABITAT, d’une part, et Madame [K] [A], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;
CONDAMNEMadame [K] [A] à verser à [Localité 3] HABITAT la somme de 7458,33 euros (décompte arrêté au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 2824,78 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus
DIT que Madame [K] [A] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [K] [A] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [K] [A] à verser à [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DEBOUTE Madame [K] [A] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Madame [K] [A] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025 et de l'assignation du 9 décembre 2025,
CONDAMNE Madame [K] [A] à payer à [Localité 3] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 avril 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
La greffière, Le juge des contentieux de la protection,