Tribunal Judiciaire · TPX SGL JCP FOND — 2 avril 2026

MINUTE N° 
N° RG 25/00423 - N° Portalis DB22-W-B7J-S6SK 

S.A. [H]

C/

Madame [J] [A] [Q]



TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Avril 2026 


DEMANDEUR :

“[H] - Entreprise Sociale pour l’Habitat “, nouvelle dénomination de la Société Anonyme “LE FOYER POUR TOUS - Entreprise Sociale pour l’Habitat”, inscrite au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat substituant Maître Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS





d'une part,


DÉFENDEUR :

Madame [J] [A] [Q], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée



d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :
Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,
Greffier : Thomas BOUMIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :
Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,
Greffière : Nadia KANCEL
Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Maître Sophie COMMERCON


 1 copie certifiée conforme à : Madame [J] [A] [Q]


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 février 2022, la société [H] -Entreprise Sociale Pour l'Habitat a donné à bail à Madame [J] [A] [Q] un logement sis [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] [Localité 4].

Le 27 décembre 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1695,08 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 6 janvier 2025, la société [H] - Entreprise Sociale Pour l'Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 
Par acte de commissaire de Justice en date du 4 avril 2025, la société [H] -Entreprise Sociale Pour l'Habitat a assigné Madame [J] [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ; 
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à la société [H] -Entreprise Sociale Pour l'Habitat, aux frais de Madame [J] [A] [Q] ;
- condamner Madame [J] [A] [Q] au paiement des sommes suivantes :
* 3214,86 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* les entiers dépens de l’instance ; 
- ordonner l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 avril 2025.
A l'audience du 5 février 2026, la société [H] -Entreprise Sociale Pour l'Habitat, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 29 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9972,05 euros, échéance de décembre 2025 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [J] [A] [Q] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Madame [J] [A] [Q], bien que régulièrement assignée en l'étude du commissaire de Justice, n'est ni présente ni représentée à l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité 
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 7 avril 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.
Par ailleurs, la société [H] -Entreprise Sociale Pour l'Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 février 2022, du commandement de payer délivré le 27 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 janvier 2026 que la créance de la société [H] -Entreprise Sociale Pour l'Habitat à l'égard de Madame [J] [A] [Q] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :151,78 euros +252,74 euros correspondant à des frais de poursuite..
Par conséquent, Madame [J] [A] [Q] sera condamnée à lui payer la somme de 9567,53 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024 sur la somme de 1695,08 euros, à compter du 4 février 2025 sur la somme de 3214,86 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
 Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. 
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.
Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.
Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".



En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [J] [A] [Q] le 27 décembre 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 février 2022 à compter du 28 février 2025.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [A] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [J] [A] [Q]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 février 2025. Madame [J] [A] [Q] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [A] [Q] au paiement de cette indemnité à compter du 28 février 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 29 janvier 2026.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [A] [Q] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [J] [A] [Q] à verser à la société [H] -Entreprise Sociale Pour l'Habitat la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société [H] - Entreprise Sociale Pour l'Habitat aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 février 2022 entre la société [H] - Entreprise Sociale Pour l'Habitat d'une part et Madame [J] [A] [Q] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 27 février 2025,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [A] [Q] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [J] [A] [Q] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE Madame [J] [A] [Q] à payer à la société [H] - Entreprise Sociale Pour l'Habitat la somme de 9567,53 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024 sur la somme de 1695,08 euros, à compter du 4 février 2025 sur la somme de 3214,86 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2025 incluse, 
CONDAMNE Madame [J] [A] [Q] à payer à la société [H] - Entreprise Sociale Pour l'Habitat l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de JANVIER 2026, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNE Madame [J] [A] [Q] à payer à la société [H] - Entreprise Sociale Pour l'Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [J] [A] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 27 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE la société [H] - Entreprise Sociale Pour l'Habitat du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Nadia KANCEL, greffière

La greffière Le juge des contentieux de la protection