TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Références :
N° RG 25/00689 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E34KZ
MINUTE N°2026/ 221
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 31 Mars 2026
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
c/
[B] [Q]
Copie délivrée à
Monsieur [B] [Q]
prefecture
Copie exécutoire délivrée à
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Juge des contentieux de la protection
DEMANDEUR :
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231
pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Mme [I], munie d’un pouvoir
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [Q]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats en audience publique et du prononcé :
Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,
ORDONNANCE :
contradictoire, et en premier ressort,
A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat en date du 30 octobre 2020 avec prise d’effet au même jour, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Méditerranée Habitat (ci-après dénommé OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à M. [Q] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer initial mensuel de 216.72 €, provision sur charges et taxes non précisée.
Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 a fait signifier à M. [Q] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 636.60 € dont 561.83 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a fait signifier à M. [Q] [B] un autre commandement d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a assigné M. [Q] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :
- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de M. [Q] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner à titre provisionnel M. [Q] [B] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 561.83 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer y compris la pénalité de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner à titre provisionnel M. [Q] [B] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- Condamner M. [Q] [B] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et charges jusqu’à son départ effectif des lieux, lquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;
- Condamner à titre provisionnel M. [Q] [B] au paiement de la pénalité mensuelle de 7.62 € prévue par l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, faute de réponse à l’enquête statistique de la partie requérante à compter de la date du commandement et jusqu’à la résiliation du bail sauf à y satisfaire ;
- Condamne M. [Q] [B] au paiement de la somme de 500.00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [Q] [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;
Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que M. [Q] [B] est allocataire de l’AAH pour un montant mensuel de 1212.63 €, perçoit 257.81 € au titre des allocations logement. Il a indiqué avoir bloqué son compte bancaire après le vol de sa carte bancaire. Il s’est dit prêt à régulariser sa dette locative en deux fois, a affirmé avoir repris le paiement du loyer le 1er janvier 2026 et a exprimé son souhait de quitter le logement après en raison de problèmes d’hygiène dans le quartier.
Appelée à l’audience du 3 février 2026 à laquelle l’affaire est retenue, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représentée par Mme [I] [V] dûment détentrice d’un pouvoir, actualise la dette locative à la somme de 1152.85 € à ce jour, indique qu’un paiement d’un montant de 200.00 € a été effectué le 6 janvier 2026 et maintient les demandes formulées.
M. [Q] [B], comparant, fait part de son accord sur le montant des arriérés locatifs. Il se dit prêt à solder sa dette locative sollicitant des délais de paiement à raison de 200.00 € par mois en sus du loyer courant et des charges. Il indique percevoir l’AAH pour un montant de 1200.00 €. Il allègue sans autres explications ni lien avec le présent litige qu’on lui aurait cassé la boîte aux lettres et enlevé son nom. Il fait part de sa volonté de partir en raison de la présence de rats mais sans préciser si cela concerne son logement ou le quartier.
L'affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la saisine en référé
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.
L’action en référé est donc recevable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences
1°) Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 15 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 19 septembre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l'action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.
2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.
En l'espèce, le bail conclu le 30 octobre 2020 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges après un délai de deux mois et/ou de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs après un délai d’un mois aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.
Un premier commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié à M. [Q] [B] le 18 septembre 2025 pour la somme de 636.60 € dont en principal 561.83 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés et un second commandement d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs lui a été signifié le 23 septembre 2025.
Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois pour le premier et d’un mois pour le second, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 19 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs et du 24 octobre 2025 au titre de l’assurance locative.
3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Mme [I] [V] actualise lors de l’audience le montant de la dette locative à la somme de 1152.85 € au 3 février 2026 au titre des loyers et charges impayés dus à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT.
M. [Q] [B], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative faisant part de son accord
En conséquence, M. [Q] [B] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1152.85 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.
4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, M. [Q] [B], bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé pour un montant de 1200.00 € mensuels, sollicite l’octroi de délais de paiements se disant prêt à consentir un effort de 200.00 € par mois en sus du loyer et charges courants.
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représenté par Mme [I] [V], lors des débats s’oppose à l’octroi de délais de paiements.
Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir les ressources de M. [Q] [B], le dernier règlement du loyer et charges le 5 juin 2025 sans que le prélèvement automatique ne soit rejeté, le rejet des autres prélèvements automatiques les mois suivants et l’absence de tout paiement à compter du mois d’octobre 2025 exception faite du règlement en espèces de 200.00 € au mois de janvier 2026, de l’absence de fait de reprise du paiement du loyer et charges courants, de l’opposition du bailleur, il convient de ne pas faire droit à cette demande tenant compte, à l’évidence, de son incapacité à être en situation de respecter les délais qui lui seraient accordés.
Dès lors M. [Q] [B] en sera débouté .
5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire
Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [Q] [B] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.
M. [Q] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 365.80 €, provision sur charges communes, chauffage collectif et ordures ménagères comprises, selon décompte versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
6°) Sur la condamnation au paiement de la pénalité prévue à l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation :
L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dans sa version actuelle dispose que « Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation (...) ».
L’article L441-9 du même code dispose quant à lui que « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE ne justifie pas à l’instance avoir réclamé à M. [Q] [B] les renseignements nécessaires à l’actualisation de sa situation et lui avoir adressé une mise en demeure, et ce conformément aux articles ci-dessus cités.
En conséquence OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur les mesures accessoires
1°) Sur les dépens
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [Q] [B], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui seraient prises sur leurs biens et valeurs mobilières.
2°) Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.
Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [Q] [B] sera condamné au paiement de la somme de 200 €.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
L’exécution provisoire sera donc constatée.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action en référé ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2020 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part, M. [Q] [B] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 19 novembre 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges et à la date du 24 octobre 2025 au titre de la non justification d’une assurance contre les risques locatifs;
CONDAMNONS à titre provisionnel M. [Q] [B] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 1152.85 € ( mille cent cinquante deux euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges ;
DEBOUTONS M. [Q] [B] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;
ORDONNONS en conséquence à M. [Q] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [Q] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M. [Q] [B] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS provisoirement cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 365.80 € (trois cent soixante cinq euros et quatre-vingt centimes) provision sur charges communes, chauffage collectif et ordures ménagères comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;
DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [Q] [B] ;
DEBOUTONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande au titre de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation ;
CONDAMNONS M. [Q] [B] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [Q] [B] ;
CONDAMNONS M. [Q] [B] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
La greffière, Le juge des référés,