Trib. de Commerce · Chambre 2-4 — 23 janvier 2025

*1DE/06/36/56/11*

Copies : -SARL AAA IMMO' LAND -SCI [Adresse 1] -SELARL ARGOS en la personne de Me [E] [S] -Parquet

R.G. : 2024030893 P.C. : P202202489

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

Jugement prononcé le 23/01/2025 Chambre 2-4 Procédures collectives par sa mise à disposition au greffe SUR DEMANDE D'EXTENSION DE LIQUIDATION JUDICIAIRE SUR ASSIGNATION

Partie demanderesse : la SELARL ARGOS en la personne de Me [E] [S], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 2], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la SARL AAA IMMO' LAND, (RCS Paris 421 649 237), dont le siège social est [Adresse 1] prise non comparante, représentée par Me Edouard Tricaud avocat (K79) présent en chambre du conseil et Me Nicole Delay-Peuch, avocate (A377), en audience publique.

Partie défenderesse : la SCI [Adresse 1], (RCS Paris 437 734 023), société civile immobilière, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son associée-gérante Mme [D] [I] nom d'usage [A], [Adresse 3], non comparant représentée par Me Laurent Feldman, avocat (D1388) présent.

LES FAITS

La SARL AAA IMMO'LAND a été créée en février 1999 et exerçait une activité d'agence immobilière. Depuis sa création, cette société est dirigée par Madame [D] [I] épouse [A], initialement associée à hauteur de 50 % de la SARL AAA IMMO'LAND et associée unique de cette société depuis un acte de cession de parts sociales enregistré le 15 février 2006.

Lors de sa création, la SARL AAA IMMO'LAND exploitait son activité au [Adresse 1]. Suivant procès-verbal de l'assemblée générale des associés du 2 novembre 2000, le siège social de la SARL AAA IMMO'LAND a été transféré au [Adresse 1] où la société a alors exercé son activité.

Le local commercial d'environ 70m 2 sis [Adresse 1] est la propriété de la SCI [Adresse 1], laquelle a également pour gérante Madame [D] [A].

Le capital social de la SCI [Adresse 1] est détenue en totalité par Madame [D] [A].

Les sociétés SARL AAA IMMO'LAND et SCI [Adresse 1] ont conclu un bail commercial le 1er juillet 2018 comprenant un loyer annuel de 50.400 € hors taxes.

Le bail commercial stipule qu'en « cas de retard dans le paiement des loyers, et un mois après un commandement resté sans effet, les impayés emporteront de plein droit intérêt au taux indiqué ci-après au chapitre « CLAUSE PENALE - CLAUSE RESOLUTOIRE ».

La procédure collective de la SARL AAA IMMO'LAND

Par jugement du 7 décembre 2022, à la suite de la régularisation d'une déclaration de cessation des paiements par Madame [A], le tribunal de commerce de PARIS a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'encontre de la SARL AAA IMMO'LAND et a fixé la date de cessation des paiements au 30 novembre 2022 et a désigné Monsieur Stéphane Catoire, en qualité de juge commissaire et la SELARL ARGOS prise en la personne de Maître [S] es qualité de liquidateur judiciaire.

Il ressort du jugement d'ouverture, des pièces produites et des informations recueillies en chambre du conseil que :
 * la SARL AAA IMMO'LAND employait 4 salariés,
 * son chiffre d'affaires annuel s'élevait à 211.399 €,
 * son passif s'élevait à 491.105 € dont 50.071 € exigibles,
 * son actif indisponible s'élevait à 11.144 €,
 * la procédure de liquidation judiciaire se justifiait par « un passif trop important ».

Dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire, le passif déclaré par les créanciers de la SARL AAA IMMO'LAND s'élève à la somme de 820.427,91 € ainsi décomposé :
 * Passif superprivilégié : 21.415,25 €
 * Passif privilégié : 277.800,60 €
 * Passif chirographaire : 521.212,06 €.

Le passif déclaré est principalement constitué d'une créance déclarée par [P], garant financier de la SARL AAA IMMO'LAND, pour un montant de 127.700 €, et une créance déclarée par la SCI [Adresse 1] pour un montant de 210.004 € dont 16.317 € à échoir au titre des loyers dus par la SARL AAA IMMO'LAND à son bailleur.

L'analyse de la déclaration de créances du bailleur permettait de constater que la SARL AAA IMMO'LAND ne réglait que partiellement ses loyers depuis 2019, soit l'année suivant la conclusion du contrat de bail commercial.

PROCEDURE

Par acte en date du 13 mai 2024, le mandataire judiciaire es-qualité demande au tribunal dans le dernier état de leurs prétentions, de :

Vu les dispositions des articles L. 621-2 al.2 et L. 641-1 I du Code de commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces communiquées,
 * dire la SELARL ARGOS, prise en la personne de Maître [E] [S], ès qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL AAA IMMO'LAND, tant recevable que bien fondée en ses demandes,
 * constater le caractère anormal des relations financières entre la SARL AAA IMMO'LAND (RCS PARIS 421 649 237) et la SCI [Adresse 1],
 * prononcer l'extension de la liquidation judiciaire simplifiée de la SARL AAA IMMO'LAND (RG n°2022056736) à la SCI [Adresse 1] (RCS PARIS 437 734 023).
 * condamner la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens.

Par conclusions en défense, régularisées à l'audience du 11 décembre 2024, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :
 * débouter Maître [S] de toutes ses demandes,
 * condamner la SELARL ARGOS aux entiers dépens.

Après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, et après que Mme Laurence DANE, vice-procureur de la République, ait été entendue en ses observations, à l'issue de l'audience du 11 décembre 2024 le président clôt les débats, met l'affaire en délibéré et annonce que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, ce dont les parties ont été avisées en application de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, le tribunal les résumera synthétiquement de la manière suivante.

En demande :

L'article L. 621-2 al.2 du Code de commerce auquel renvoie l'article L. 641-1 I du Code de commerce dispose :

« A la demande de l'administrateur, du mandataire judiciaire, du débiteur ou du ministère public, la procédure ouverte peut être étendue à une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur ou de fictivité de la personne morale ».

La confusion des patrimoines est établie en présence de relations financières anormales entre les personnes parties à la confusion.

Il n'est pas nécessaire pour le demandeur à l'extension de démontrer que les relations financières anormales ont augmenté le passif du débiteur au préjudice des créanciers de ce débiteur.

Ainsi, la Cour de cassation a affirmé que « pour caractériser des relations financières anormales constitutives d'une confusion de patrimoines, les juges du fond n'ont pas à rechercher si celles-ci ont augmenté, au préjudice de ses créanciers, le passif du débiteur soumis à la procédure collective dont l'extension est demandée ».

Les juges ont pu justifier leur décision en invoquant uniquement l'existence d'un loyer trop élevé et une abstention prolongée du bailleur à le recouvrer.

Il est régulièrement jugé que le non-paiement des loyers par le locataire, sur une période significative et l'absence de démarche de la SCI pour récupérer les loyers impayés sur la société d'exploitation et pour obtenir la résiliation du bail, caractérise la confusion des patrimoines.

Il a par ailleurs été jugé que la confusion des patrimoines est caractérisée en présence d'un bailleur qui a fait délivrer un commandement de payer mais n'y a donné aucune suite.

L'artifice comptable destiné à dissimuler l'abandon sans contrepartie, par la SCI bailleur, des loyers facturés pendant plus de trois ans à la société d'exploitation preneur n'empêche pas de caractériser les relations financières anormales bailleur-locataire, la comptabilité en question aurait-elle été certifiée et approuvé.

Par un arrêt du 28 février 2018, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d'avoir considéré établie une confusion patrimoniale sur la base de relations financières anormales, en retenant qu'ils avaient fait ressortir «un ensemble d'indices concordants caractérisant l'existence de relations financières anormales constitutives de confusion des patrimoines, parmi lesquels le non-recouvrement des loyers représentant plus d'une année d'impayés».

Il apparaît qu'aucune démarche n'a été initiée par la SCI [Adresse 1], ni pour réclamer les loyers qui lui étaient dus par la SARL AAA IMMO'LAND, ni pour obtenir la résiliation du bail, de sorte que la SCI [Adresse 1] a fait preuve d'une totale inertie face à cette absence de règlement de la part de la SARL AAA IMMO'LAND.

Ce comportement du bailleur s'inscrit ainsi en contradiction avec les dispositions du bail stipulant qu'en « cas de retard dans le paiement des loyers, et un mois après un commandement resté sans effet, les impayés emporteront de plein droit intérêt au taux indiqué ci-après au chapitre « CLAUSE PENALE - CLAUSE RESOLUTOIRE ».

La confusion des patrimoines est établie dans la mesure où cette inertie du bailleur, qui a permis dans le même temps à la société d'exploitation de voir son passif augmenter à la somme de 820.427,91 €, ne s'explique que parce que ces deux sociétés ont les mêmes dirigeants et associés.

En défense

La Cour de cassation rappelle régulièrement dans ses arrêts que la séparation des patrimoines entre deux entités juridiques est un principe fondamental.

La SCI reste juridiquement autonome même lorsqu'elle partage un dirigeant avec une autre société, sauf si des transferts de fonds irréguliers ou un mélange comptable sont prouvés.

La demanderesse ne démontre pas l'existence d'une confusion ou d'une fictivité entre les deux entités, elle se contente d'exciper du non-paiement des loyers et de l'absence de procédure de recouvrement desdits loyers, une confusion de patrimoine.

La société AAA IMMO'LAND a versé au titre des loyers sur quatre ans la somme de 66 117 €. Des paiements ont été effectués en 2022. La reprise des paiements démontre l'indépendance entre les deux sociétés.

La SCI a déclaré l'entièreté de sa dette auprès de la procédure collective.

Le juge-commissaire

M. le juge commissaire, dans son rapport écrit, indique au tribunal de céans qu'il ressort du rapport du mandataire judiciaire l'existence de relations financières anormales entre les deux entités constituées par le non-paiement des loyers sur une longue période par le locataire, sans que le bailleur recherche à en recouvrer le montant, permettant de poursuivre une activité déficitaire.

M. le juge commissaire est favorable à la demande du mandataire judiciaire es-qualité.

Le Ministère Public

Mme Laurence Dané, vice-procureur de la République, émet un avis favorable à l'extension.

SUR CE :

Sur la recevabilité

Attendu la SELARL ARGOS est recevable en ses demandes ; Le tribunal dira la SELARL ARGOS recevable ;

Sur le fond

Attendu que l'article L. 621-2 al.2 du Code de commerce auquel renvoie l'article L. 641-1 I du Code de commerce dispose :

« A la demande de l'administrateur, du mandataire judiciaire, du débiteur ou du ministère public, la procédure ouverte peut être étendue à une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur ou de fictivité de la personne morale ».

Attendu qu'il est constant que le 1er juillet 2018, la SARL AAA IMMO'LAND et la SCI [Adresse 1] ont conclu un contrat de bail commercial comprenant un loyer annuel de 50 400 € h.t, que Madame [D] [A] détient la totalité du capital de la SARL AAA IMMO'LAND et de la SCI [Adresse 1], que Madame [D] [A] dirige ces deux entités juridiques ;

Attendu que cette organisation juridique est usuelle ;

Attendu que la SARL AAA IMMO'LAND a payé les loyers suivants :
 * Année 2019 : 44 976 €,
 * Année 2020 : 7 788 €,
 * Année 2021 : Zéro,
 * Années 2022 : 13 353 € ;

Attendu que de l'année 2020 à l'année 2022, la SARL AAA IMMO'LAND ne s'est acquittée que très partiellement des loyers auprès de la SCI [Adresse 1], que des paiements sont intervenus en 2022 ;

Attendu que la seule inaction de la SCI [Adresse 1] en recouvrement des loyers ne permet pas de démontrer l'existence d'une confusion des patrimoines entre la société IMMO'LAND et la SCI [Adresse 1] ;

Attendu qu'il n'est pas démontré que le bailleur a participé à une situation anormale au détriment de la procédure collective ;

Attendu que le contrat de bail ne peut être considéré comme fictif ;

Le tribunal déboutera la SELARL ARGOS es-qualité de l'ensemble de ses demandes ;

Sur les dépens

Attendu que La SELARL ARGOS, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL IMMO'LAND, succombe, le tribunal fixera au passif de la liquidation judiciaire de la SARL AAA IMMO'LAND les entiers dépens.

Le tribunal déboutera les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,

En conséquence, il sera statué dans les termes ci-après :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré et statuant en premier ressort par jugement contradictoire, Déclare recevable la SELARL ARGOS prise en la personne de Me [E] [S], agissant en qualité de mandataire judiciaire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL AAA IMMO'LAND immatriculée au RCS de Paris sous le n° 421 649 237 et ayant son siège social [Adresse 1], en sa demande d'extension à la SCI [Adresse 1] de la procédure de liquidation judiciaire ouverte le 7 décembre 2022 par le tribunal de céans à l'encontre de la SARL AAA IMMO' LAND.

Déboute la SELARL ARGOS prise en la personne de Me [E] [S], agissant en qualité de mandataire judiciaire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL AAA IMMO'LAND, de l'ensemble de ses demandes.

Dit que les dépens du présent jugement seront portés en frais de liquidation judiciaire.

Retenu à l'audience de la chambre du conseil du 11 décembre 2024 où siégeaient : M. François Echo, M. David Richier et M. Vincent-Bruno Larger.

Délibéré par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Echo, président du délibéré et par Mme Christine Gougelet, greffier.