Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 2 avril 2026

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00263 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BP45
AFFAIRE : [V] [L] C/ S.C.I. SCYD


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL


PARTIES :



DEMANDERESSE :

Mme [V] [L]
née le 02 Octobre 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de la MEUSE,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2024-000749 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERDUN)




DEFENDERESSE :

S.C.I. SCYD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE, substitué par Me Xavier NODEE, avocat au barreau de la MEUSE,








Débats tenus à l’audience du : 2 Février 2026
Date de délibéré annoncée : 2 Avril 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 2 Avril 2026






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 4 novembre 2023, la SCI SCYD donné à bail à Mme [V] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 450€.

Se prévalant d’une indécence du logement, par lettre recommandée en date du 3 décembre 2024, Mme [V] [L] a mis en demeure la SCI SCYD de justifier des travaux nécessaires à la remise en état de son appartement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, Mme [V] [L] a fait assigner la SCI SCYD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

- dire et juger recevable et bien fondée sa demande,
- l’autoriser à suspendre le paiement du loyer,
- condamner la SCI SCYD sous astreinte de 200 € par jour à compter de la décision à intervenir à effectuer des travaux de remise en état,
- condamner la SCI SCYD à lui payer une somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’un défaut de délivrance d’un logement décent, 
- condamner la SCI SCYD aux dépens,
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 3 novembre 2025, renvoyée à deux reprises jusqu’au 2 février 2026.

A cette audience, Mme [V] [L], représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles elle demande de :

- dire et juger recevable et bien fondée sa demande,
- condamner la SCI SCYD à lui payer une somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’un défaut de délivrance d’un logement décent, 
- condamner la SCI SCYD aux dépens,
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Mme [V] [L] a précisé qu’elle a quitté les lieux loués au mois de février 2025, de sorte qu’elle ne maintient pas ses demandes tendant à voir suspendre le paiement de ses loyers et ordonner des travaux de remise en état. 

A l’appui de sa demande indemnitaire, Mme [V] [L] s’est prévalue d’un manquement de la SCI SCYD à son obligation de délivrer un logement décent sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a exposé qu’il ressort de deux rapports de visite de l’ARS que le logement ne répond pas aux critères de décence et est impropre à la location. Elle a indiqué que la SCI SCYD a été invitée à remettre en état le logement par mise en demeure du 3 décembre 2024 mais qu’elle ne justifie pas avoir remédié à la situation. Elle a fait valoir qu’elle a vécu de novembre 2023 à février 2025 dans un logement insalubre et présentant un risque pour la santé et la sécurité de ses occupants. Elle a considéré que l’existence de son préjudice résulte du rapport de l’ARS.

La SCI SCYD, représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles elle a conclu au rejet des demandes de Mme [V] [L] et sollicité que chaque partie conserve la charge de ses dépens. 


En réplique, elle a soutenu que Mme [V] [L] n’est plus locataire du bien loué depuis plusieurs mois, de sorte que les demandes tendant à la suspension du règlement du loyer et de remise en état du logement sont sans objet. Elle s’est opposée à la demande indemnitaire de Mme [V] [L] en considérant qu’il n’est produit aucun élément permettant de caractériser un préjudice subi. Elle a fait état en outre de fuites d’eau circonscrites au sous-sol et au rez-de-chaussée de l’immeuble loué et indiqué regretter des dégradations survenues dans le logement. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 6 de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [V] [L] invoque une indécence des lieux résultant d’infiltrations dans le salon du logement, de la présence de plomb dans les murs et de l’absence de remise des diagnostics obligatoires à l’entrée dans les lieux. 

Or, s’il ressort des pièces produites que les fissures sur le plafond du logement se sont élargies dans le salon, il n’est pas établi que ce désordre est lié à la fragilité de la structure du plafond dès lors qu’il n’est produit aucun élément quant à la cause de ces infiltrations. En outre, si Mme [V] [L] allègue de la présence de plomb dans la peinture des murs, ce grief n’est pas démontré. Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que la SCI SCYD n’a pas remis à Mme [V] [L] les diagnostics obligatoires lors de la conclusion du contrat de bail en litige, ces éléments sont insuffisants pour caractériser la non décence des lieux Il en résulte que l’indécence des lieux ne peut être caractérisée de ces chefs.

Concernant les autres désordres invoqués, il ressort d’un rapport dressé par l’ARS en date du 14 novembre 2024 qu’il a été constaté dans le logement :

- une vétusté des matériels électriques dans la salle de bain avec présence de fils électriques apparents,
- l’absence de système de ventilation et l’inefficacité de l’extracteur d’air dans la salle de bain,
- l’absence d’étanchéité à l’eau du chassis d’une fenêtre du salon et l’existence d’un pont thermique au niveau des velux des chambres avec présence de moisissures,
- l’absence de dispositif de détecteur avertisseur autonome de fumée,
- dans les parties communes de l’immeuble loué, l’absence de protection contre les infiltrations d’air parasites, la présence d’humidité et d’une fuite d’eau, des matériels électriques intérieurs présentant des risques de contact,

Les travaux préconisés étaient les suivants:

- assurer une installation électrique sécurisée,
- assurer une ventilation générale et permanente, 
- assurer l’étanchéité des fenêtres et remettre en état les surfaces dégradées,
- dans les communs : remplacer les carreaux, s’assurer du clos et de l’étanchéité, réparer la fuite d’eau, évacuer l’eau stagnante et nettoyer les surfaces dégradées,

Il ressort également d’un rapport de visite établi le 19 novembre 2024 à l’issue d’une nouvelle visite des lieux loués, que le logement est toujours affecté de désordres qui se sont accentués. Ainsi, dans le logement de Mme [V] [L], il est relevé la présence d’infiltrations au niveau du vélux d’une fenêtre d’une chambre et la présence de blattes. Dans les parties communes, il est noté la présence d’excréments sur le sol au niveau du rez-de-chaussée semblant provenir, selon le technicien, d’une mauvaise évacuation d’eaux usées, ainsi qu’une prolifération de moisissures dans la montée d’escalier. Le technicien relève également que l’escalier des communs ne possède pas de système de retenue des personnes constituant un risque de chute pour les personnes.

Mme [V] [L] produit en outre un arrêté d’insalubrité édicté le 9 décembre 2024 par le préfet de la Meuse précisant que le logement loué à Mme [V] [L] « constitue un danger imminent pour la santé et la sécurité physique de ses occupants » aux motifs suivants :

- “présence de défauts d’évacuation des eaux usées provoquant des odeurs nauséabondes dans l’ensemble du bâtiment et présentant un risque d’hygiène de base et de développement de maladies infectieuses”,
- “présence d’insectes de type blattes présentant un risque de prolifération”,

et que afin de faire cesser le danger imminent, il appartient au propriétaire de réaliser selon les règles de l’art toutes les mesures nécessaires pour assurer la collecte et l’évacuation des eaux usées, afin de procéder au nettoyage et désinfection du rez-de-chaussée et du sous-sol et à la désinsectisation de l’ensemble des pièces du bâtiment.

La SCI SCYD ne justifie d’aucun élément permettant de s’opposer à la qualification de l'indécence du logement loué. Si elle allègue de dégradations dans l’immeuble, elle ne fait pas état précisement ni a fortiori ne justifie d’un fait fautif imputable à Mme [V] [L]. La SCI SCYD ne conteste pas les désordres dans les parties communes de l’immeuble loué, celle-ci affirmant d’ailleurs avoir « constaté que les tuyaux des eaux usées étaient dégradés laissant s’échapper des eaux usées avec une odeur nauséabonde ». La circonstance que les fuites d’eau constatées dans les communs de l’immeubles n’ont pas atteint le logement loué ne remet pas en cause la qualification d’indécence des lieux au regard des éléments produits. 

Il résulte de ces éléments que l’appartement occupé par Mme [V] [L] était affecté par un défaut d’évacuation des eaux usées dans les communs, la présence de blattes dans l’immeuble, l’absence de garde-corps dans l’escalier des communs, l’absence de système de ventilation suffisamment efficace dans le logement, une non conformité de l’installation électrique dans la salle de bain et des traces de moisissures à raison du défaut d’isolation d’un vélux de la chambre. 

Malgré les avertissement adressés, les travaux préconisés par l’ARS et l’autorité préfectorale afin de rémédier aux désordres constatés n’ont pas été réalisés. D’ailleurs, la SCI SCYD n’allègue ni ne justifie d’aucune intervention dans les lieux loués pour remédier aux désordres. 

Il en résulte que la bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles en ne veillant pas à assurer la décence du logement loué pendant la durée du contrat de bail.

Il y a lieu de considérer que le caractère indécent du logement a nécessairement causé à Mme [V] [L] un préjudice de jouissance résultant en particulier des risques sanitaires liés à un défaut d’évacuation des eaux usées dans les communs et des nuisances liées à la présence de blattes dans l’immeuble, du manque de sécurité résultant de la non conformité de l’installation électrique dans la salle de bain, de l’absence de garde-corps dans l’escalier des communs et de nuisances liées à la présence de moisissures au niveau d’un vélux de la chambre.

Il est constant que l’appréciation de ce préjudice et l’évaluation de son indemnisation reposent sur l’importance des désordres, la durée d’occupation du logement indécent ainsi que la valeur locative du bien, étant relevé que le paiement du loyer est indifférent à l’appréciation de l’importance du préjudice et du montant des dommages-intérêts.

Tenant compte de la nature des désordres, de leur persistance entre les mois de novembre 2024 et février 2025, date à laquelle Mme [V] [L] a quitté les lieux loués, du fait que les éléments produits ne permettent pas de déterminer leur date d’apparition et de la valeur locative, le préjudice de Mme [V] [L] sera évalué à hauteur de 1.200 €. 

Par conséquent, la SCI SCYD sera condamnée à verser la somme 1.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. 


Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SCYD, succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE la SCI SCYD à payer à Mme [V] [L] la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI SCYD aux dépens ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE