Tribunal Judiciaire · JCP Référés — 2 avril 2026

RG N°25/00053
N° Portalis DBZG-W-B7J-BQ66


Monsieur [Y] [H], Madame [K] [H]

C/

Monsieur [R] [T], Madame [W] [T]




AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN




JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



ORDONNANCE DE REFERE DU 02 AVRIL 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Isabelle WALTER

GREFFIER : Régis VIDAL


DEMANDEURS :

M. [Y] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

Mme [K] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,


DEFENDEURS :

M. [R] [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Christophe HECHINGER, avocat au barreau de la MEUSE,

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2025-002846 du 29/12/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERDUN)

Mme [W] [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante, ni représentée



Date de la première évocation : 05 Janvier 2026
Délibéré annoncée : 10 Février 2026
Réouverture des débats et renvoi à l'audience du 2 Mars 2026
Date des débats : 02 Mars 2026
Date du délibéré : 02 Avril 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 2 Avril 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er novembre 2018, M. [Y] [H] et Mme [K] [H] ont donné à bail à M. [R] [T] et Mme [W] [T] un local à usage d'habitation meublé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 550€.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, M. [Y] [H] et Mme [K] [H] ont fait délivrer à M. [R] [T] et Mme [W] [T] un congé en vue de reprise avec effet au 31 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, M. [Y] [H] et Mme [K] [H] ont assigné M. [R] [T] et Mme [W] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de VERDUN tenant l’audience des référés aux fins de voir :

- dire et juger sa demande recevable et bien fondée,
- valider le congé pour reprise délivré à l’encontre de M. [R] [T] et Mme [W] [T] selon acte du 6 mars 2024,
- dire et juger que M. [R] [T] et Mme [W] [T] sont déchus de tout titre d’occupation du bien qu’ils occupent à compter du 31 octobre 2024,
- ordonner l'expulsion de M. [R] [T] et Mme [W] [T] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- condamner solidairement M. [R] [T] et Mme [W] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 570€ à compter du 1er novembre 2024 jusqu’au complet déménagement et restitution des clés,
- condamner solidairement M. [R] [T] et Mme [W] [T] au paiement de la somme de 4.080 € au titre des arriérés locatifs pour la période de novembre 2024 à octobre 2025,
- condamner M. [R] [T] et Mme [W] [T] aux dépens, en ce compris les frais des assignations et de leur signification,
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée pour à l’audience du 5 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue. 

À cette audience, M. [Y] [H] et Mme [K] [H], représentés par leur Conseil, ont repris les termes de leur assignation. 

M. [R] [T] et Mme [W] [T] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à cette audience.

Par décision du 10 février 2026, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à M. [R] [T] d’être représenté par son conseil, désigné au titre de l’aide juridictionnelle, et de faire valoir ses moyens de défense.

L'affaire a été rappelée à l'audience du 2 mars 2026. 

A cette audience, M. [Y] [H] et Mme [K] [H], représentés par leur Conseil, ont exposé qu’il ne maintiennent plus leur demande tendant à voir valider le congé délivré et qu’ils sollicitent des arriérés locatif à titre de provision. Ils ont repris le bénéfice de leurs demandes pour le surplus.



M. [R] [T], représenté par son Conseil, a repris le bénéfice de ses dernières conclusions selon lesquelles il a conclu à l’incompétence du juge des référés au profit du juge des contentieux de la protection statuant sur le fond. 

Il a soutenu que l’assignation ne vise pas les textes régissant les mesures pouvant être ordonnées dans le cadre de référés, que la validation d’un congé ne relève pas du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés et que les demandes en paiement d’arriérés locatif et d’indemnités d’occupation ne sont pas formulées à titre provisionnel, de sorte que les prétentions des demandeurs relèvent du juge du fond. Il a également opposé que le litige se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’il se prévaut de la nullité du congé délivré, dès lors que celui-ci ne comportait aucune notice d’information, qu’il n’est pas justifié du lien de descendance unissant les demandeurs et la personne visée dans le congé, qu’il n’est pas démontré que le motif figurant dans le congé est d’actualité ni que la personne visée dans le congé est toujours salarié de la société ATELIER 16.

Mme [W] [T], bien que citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

A titre liminaire, il convient de constater que la circonstance que l’acte de saisine ne comporte pas de référence aux textes régissant les pouvoirs du juge des référés ne fait pas obstacle à ce que le juge des contentieux de la protection tenant l’audience des référés statue sur les demandes de M. [Y] [H] et Mme [K] [H] en application de l’article 12 du code de procédure civile. 


Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion 

M. [Y] [H] et Mme [K] [H] demandent qu'il soit constaté l'occupation sans droit ni titre des lieux loués par les défendeurs et que soit ordonnée leur expulsion, la validation du congé délivré n'étant plus sollicitée. 
 
L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. 

Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. L’arrêté du 13 décembre 2017 du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l'espèce, il est constant que M. [R] [T] et Mme [W] [T] ont pris à bail un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] selon acte sous seing privé en date du 1er novembre 2018, tacitement reconduit par période de trois ans, et pour la dernière fois le 1er novembre 2024.

Il est établi que, par acte délivré le 6 mars 2024, M. [Y] [H] et Mme [K] [H] ont fait signifier à M. [R] [T] et Mme [W] [T] un congé en vue de reprise avec effet au 31 octobre 2024.

Ce congé précise qu'il est motivé par la décision des bailleurs de reprendre le logement au bénéfice de leur fils, M. [U] [H] afin que celui-ci y établisse sa résidence principale.

Ce congé a été délivré par M. [Y] [H] et Mme [K] [H] plus de six mois avant l'échéance du bail.

M. [R] [T] soutient en premier lieu que le congé est irrégulier dès lors qu’il ne comporte aucune notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. 

Il ressort des pièces produites que le congé pour vendre délivré par M. [Y] [H] et Mme [K] [H] ne comportait pas la notice d’information précitée. 

Toutefois, il est constant que cette annexion n’est pas prescrite par la loi à peine de nullité du congé, de sorte qu’elle ne peut entraîner la nullité du congé que dans la mesure où cette absence a causé un grief aux locataires. 

Il ne résulte pas de l’absence d’annexion au congé de cette notice, dont l’objet est d’informer les locataires des voies de recours et d’indemnisation existantes, l’existence d’un grief, dès lors que les défendeurs ont été en mesure d’assigner leurs bailleurs devant le présent tribunal dans le cadre d’une instance précédente et de faire valoir leur observations à la présente instance. 

M. [R] [T] considère en outre qu’il n’est pas justifié du lien de descendance unissant les demandeurs et la personne visée dans le congé pour reprise. 

Or, il ne résulte pas des dispositions légales l’existence d’une obligation de prouver l’état civil du bénéficiaire du congé. La qualité de fils de M. [U] [H] à l’égard des demandeurs résulte par ailleurs de l'attestation de témoin en date du 28 avril 2025 émanant du bénéficiaire du congé.

M. [R] [T] soutient également qu’il n’est pas démontré que le motif figurant dans le congé est d’actualité ni que la personne visée dans le congé est toujours salarié de la société ATELIER 16.

Or, il est constant qu’un congé délivré par l’une des parties est, sauf accord ultérieur formalisé entre elles, irrévocable, de sorte que ces circonstances, au demeurant non démontrées, sont sans emport quant à la validité du congé.

Le motif du congé, à savoir la reprise par M. [U] [H] des lieux loués afin que celui-ci y établisse sa résidence principale est corroboré par les pièces produites, à savoir notamment une attestation de témoin en date du 28 avril 2025 aux termes de laquelle le bénéficiaire du congé atteste « je suis toujours hébergé chez mes parents et je voudrais prendre mon indépendance c'est pourquoi nous voulons récupérer la maison ».


M. [R] [T] échoue en conséquence à caractériser une contestation sérieuse sur la validité du congé délivré par M. [Y] [H] et Mme [K] [H].

Dans ces conditions, il est justifié d’un trouble manifestement illicite caractérisé par le maintien des locataires dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé.

En conséquence, il y a lieu de constater que M. [R] [T] et Mme [W] [T] ont été déchus de tout titre d'occupation depuis le 31 octobre 2024, date d’effet du congé.

Dès lors, l'expulsion de M. [R] [T] et Mme [W] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sera ordonnée, avec, si besoin est, le concours d'un serrurier et de la force publique, selon les modalités fixées au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 octobre 2024, M. [R] [T] et Mme [W] [T] étant, depuis cette date, occupants sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date égale au montant au montant du loyer révisé qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi que les locataires devront payer jusqu'à la libération effective des lieux.

En présence d’une clause expresse de solidarité contenue dans le bail, M. [R] [T] et Mme [W] [T] seront tenus solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation.


Sur le montant des loyers dus

Il ressort des dernières conclusions de M. [Y] [H] et Mme [K] [H] que le montant de l’arriéré locatif est sollicité à titre de provision. 
 
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. 

En application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

M. [Y] [H] et Mme [K] [H] produisent un décompte démontrant que M. [R] [T] et Mme [W] [T] sont redevables de la somme de 4.080 € au titre des arriérés locatifs entre novembre 2024 et octobre 2025.

M. [R] [T] et Mme [W] [T] ne contestent pas le principe ni le montant des arriérés sollicités. 

Par conséquent, en présence d’une clause expresse de solidarité, M. [R] [T] et Mme [W] [T] seront condamnés solidairement à payer à M. [Y] [H] et Mme [K] [H] à titre provisionnel la somme de 4.080 € au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, échéance d’octobre 2025 incluse. 


Sur les mesures accessoires

M. [R] [T] et Mme [W] [T], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [H] et Mme [K] [H] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. M. [R] [T] et Mme [W] [T] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS


Nous, Isabelle WALTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent : 

DÉCLARONS la demande de M. [Y] [H] et Mme [K] [H] recevable ;

CONSTATONS que M. [R] [T] et Mme [W] [T] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] depuis le 31 octobre 2024 par l’effet du congé pour reprise délivré le 6 mars 2024 ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire de M. [R] [T] et Mme [W] [T], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

FIXONS l' indemnité d'occupation provisionnelle due par M. [R] [T] et Mme [W] [T] à M. [Y] [H] et Mme [K] [H] au montant du loyer révisé, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er novembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS solidairement M. [R] [T] et Mme [W] [T] à payer à M. [Y] [H] et Mme [K] [H] la somme de 4.080 € au titre des indemnités d’occupation provisionnelles dues entre le 1er novembre 2024 et le 31 octobre 2025 ; 

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [T] et Mme [W] [T] aux dépens ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [T] et Mme [W] [T] à payer à M. [Y] [H] et Mme [K] [H] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE