Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 3 — 3 avril 2026

MINUTE N° : 26/331
JUGEMENT DU : 03 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 21/02873 - N° Portalis DBX4-W-B7F-QBMY
NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3


JUGEMENT DU 03 Avril 2026




PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de 
Madame CHAOUCH, greffier lors des débats
Madame GIRAUD, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS 

 à l'audience publique du 06 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [F] [B]
né le 08 Décembre 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 346

Mme [C] [J] épouse [B]
née le 18 Mai 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 346

DEFENDEURS

S.A.R.L. AL DIAGNOSTIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant

S.A.R.L. CENTRE MIDI PYRENNEES DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 293

M. [I] [Q]
né le 10 Décembre 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 354


EXPOSE DU LITIGE

En 2017 et 2018, M. [I] [Q], propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 1], a confié à la société Centre midi-Pyrénées de l’habitat (ci-après CMPH) des travaux en toiture et d’isolation des combles.

Suivant acte authentique du 24 avril 2020, Mme [C] [J] épouse [B] et M. [F] [B] ont acquis la maison de M. [I] [Q], pour un prix de 185 000 €. 

Aux termes de l’acte authentique, M. [Q] affirmait avoir procédé à la rénovation de la toiture, au remplacement de la fenêtre de toit et à l’isolation des murs et des combles en 2017, et, en 2018, à la re-étanchéité de la fenêtre de toit, à la pose d’un solin et à la rénovation de la toiture et de la cheminée.

Les factures de la société CMPH étaient jointes à l’acte de vente. 

Le 10 juin 2020, suite à des intempéries, les époux [B] se sont plaints d’un dégât des eaux et de l’affaissement d’un faux plafond situé à l’étage auprès de leur assureur multirisques habitation, lequel a fait réaliser une expertise amiable par le cabinet Eurexo au contradictoire de la société CMPH, dont il est ressorti que la toiture n’était pas neuve. 

Le 7 avril 2021, les époux [B] ont fait établir un procès verbal de constat par huissier concernant l’état dégradé d’une poutre de soutien de la toiture.

Au regard de ces éléments, les époux [B] ont décidé de faire procéder à des travaux de réfection en urgence, qu’ils ont confié à la société CMPH, et consistant au remplacement de la couverture en tuiles canal, pour un prix de 12 702, 53 € TTC.

Ils ont par ailleurs fait établir un devis de reprise de la poutre, d’un montant de 10 400 €, et ont mis en demeure M. [Q], par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 janvier 2021, d’avoir à prendre position sur la prise en charge du coût des travaux et de ce devis. 

Suivant acte d’huissier signifié 25 mai 2021, Mme [C] [J] épouse [B] et M. [F] [B] ont fait assigner M. [I] [Q] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir avant dire droit ordonner une consultation, et au fond le condamner à leur payer le coût des travaux de reprise et à réparer leur préjudice moral, sur le fondement de la garantie des vices cachés.


Suivant acte d’huissier signifié le 3 décembre 2021, M. [I] [Q] a fait assigner la SARL Centre midi-Pyrénées de l’habitat devant la même juridiction aux fins de garantie de ses éventuelles condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2022. 

Suivant ordonnance du 7 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné une consultation, confiée à M. [P].

Suivant acte d’huissier signifié le 14 septembre 2022, M. [I] [Q] a fait assigner la SARL Al diagnostic devant la même juridiction aux fins de garantie de ses éventuelles condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 6 octobre 2022, rectifiée par ordonnance du 11 octobre 2022.

Suivant ordonnance du 22 mai 2023, la consultation a été rendue commune et opposable à la société Al diagnostic. 

M. [P] a déposé son rapport le 26 décembre 2023.

Suivant ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement de M. [Q] à l’égard de la SARL Al diagnostic, et constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la juridiction à l’égard de cette dernière. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 février 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 3 avril 2026. 

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, Mme et M. [B] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivant du code civil et subsidiairement 1104 et suivants et 1137 et suivants du code civil, de bien vouloir :

-Condamner Monsieur [Q] à payer à Madame et Monsieur [B] la somme de 12 702, 53 euros correspondant au coût de la complète réfection du couvert au titre de la reprise des défauts ayant affecté la toiture ;
-Condamner Monsieur [Q] à payer à Madame et Monsieur [B] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
-Condamner Monsieur [Q] à payer à Madame et Monsieur [B] une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la mesure d’instruction confiée à M. [P] ès qualités.


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 août 2025, M. [I] [Q] demande au tribunal, au visa des articles articles 1103 et suivants et 1641 et suivants du code civil, de bien vouloir :

A titre principal : 
-Débouter Monsieur et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes ; 
 
A titre subsidiaire : 
-Condamner la société CMPH à relever et garantir Monsieur [Q] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;
 
En toute hypothèse :
-Condamner la société CMPH au paiement de la somme de 7000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, la société centre midi-Pyrénées de l’habitat demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, de bien vouloir :

-Juger que Monsieur [Q] ne justifie pas d’un manquement de la part de la société CMPH ;
-Débouter Monsieur [Q] de toute demande présentée au préjudice de la Société CMPH ;
-Débouter, plus généralement, toute partie de toute demande présentée au préjudice de la société CMPH ;
-Condamner Monsieur [Q] à payer à la Société CMPH une somme de 3 500  € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens. 


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que le litige ne porte plus que sur l’état de la toiture, et non sur l’état de la poutre, lequel a fait l’objet d’une résolution amiable. 

I/ Sur les demandes de Mme et M. [B]

Les époux [B] reprochent à M. [Q] d’avoir fait une présentation erronée de l’état de la toiture, laissant croire à n’importe quel acquéreur normalement vigilant qu’elle avait été rénovée et présentait un bon état d’entretien, alors qu’elle nécessitait des travaux importants de remise en état. 

M. [Q] répond que sa mauvaise foi n’est pas démontrée dès lors qu’il n’a pas présenté l’état de la toiture de manière fallacieuse, les factures correspondant à ses travaux étant annexées à l’acte de vente. Il souligne qu’il a fait remanier la toiture sur 55 m² alors qu’elle s’étend sur 75 m², et n’a lui-même déploré aucune fuite à ces travaux, de sorte qu’il pensait, de bonne foi, qu’elle était en bon état. Il souligne que les factures produites à la vente établissaient par ailleurs que la toiture avait subi plusieurs fuites, et qu’il ne leur a rien caché.

A/ Sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”

L’article 1642 du code civil précise : “Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.”

L’article 1645 du même code ajoute : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

Il est de principe que l’acquéreur peut agir en réparation de son préjudice, quand bien même il n’engagerait pas d’action rédhibitoire ni estimatoire.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l’article 1104 précisant : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d'ordre public.”

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les époux [B] et M. [Q] stipule, en page 10 : “L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, ni des vices cachés, à l’exception de ce qui’il sera indiqué dans le paragraphe TERMITES. 
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ni s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.” 

Il mentionne par ailleurs, en page 17 :
“Le vendeur déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués :
Travaux réalisés en 2017 : 
Rénovation de la toiture, remplacement de fenêtre de toiture et isolation des murs et des combles. Factures de l’entreprise CMPH Groupe le carré, située à [Adresse 3], en date du 13 janvier 2017 demeurées annexées.
Travaux réalisés en 2018 : 
Re-étanchéité de la fenêtre de toit, pose d’un solin et rénovation de la toiture et de la cheminée. Facture de l’entreprise CMPH Groupe le carré, susnommée, en date du 5 avril 2018 demeurée annexée.
[...]
Le vendeur est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un sachant et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel. Si un dysfonctionnement, inconnu de l’acquéreur et préexistant à la vente survient par la suite, le vendeur est constitué de mauvaise foi. L’acquéreur a alors un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice.” (Souligné dans l’acte de vente cité)

La première facture du 13 janvier 2017 visée et annexée à l’acte de vente mentionne des “travaux de couverture et zinguerie” pour un coût total de 2 977, 21 € TTC après remise globale de 5 %, et vise des postes relatifs à la pulvérisation du bois de charpente, ainsi que :
-le changement de l’arêtier, closoir et faîtières compris pour 1 275 € HT, 
-la fourniture et la pose de nouvelles tuiles canal au nombre de 20 pour un montant total de 78 € HT, 
-la fabrication sur mesure et la pose de l’entourage de cheminée en zinc pour un prix de 510 € HT, 
-la fourniture et la pose, en remplacement, d’une fenêtre de toiture pour un prix de 480 € HT.

La deuxième facture du 13 janvier 2017 visée et annexée à l’acte de vente mentionne qu’elle porte sur un “complément de chantier” pour un coût total de 1 271, 77 € TTC, lequel porte intégralement sur la fourniture et la pose de nouvelles tuiles et de crochetages, la quantité de tuiles étant de 30, et le nombre de crochetage de 55.

La troisième facture du 13 janvier 2017 visée et annexée à l’acte de vente mentionne des travaux d’isolation des rampants, des combles et des murs pour un prix total de 5 676, 94 € TTC après remise globale de 5 %. 

La facture du 5 avril 2018 visée et annexée à l’acte de vente mentionne des travaux de zinguerie pour un prix total de 2 050, 71 € TTC, outre la fourniture et la pose de tuiles canal à raison de 18 tuiles, pour un prix de 73, 80 € HT. 

Il ressort de ces éléments que si l’acte authentique de vente fait état d’une rénovation de la toiture, il ne pouvait échapper aux acquéreurs que cette rénovation est évoquée tant au titre des travaux réalisés en 2017 qu’au titre de ceux qui ont été réalisés en 2018, ce qui est un indice majeur du fait que le terme “rénovation” ne pouvait s’entendre d’une reprise complète de celle-ci, de tels travaux n’ayant pas à être réalisés deux fois en deux ans. 

Or, la simple lecture des factures annexées à l’acte de vente indique, y compris pour le profane, qu’outre le faîtage du toit, seules quelques tuiles ont été changées, au nombre de 68, pour un prix total de 268, 80 € HT, ce qui ne peut, à l’évidence, représenter la réfaction complète de la couverture. Au contraire, la multiplication, par trois interventions, d’opérations de remplacement de quelques tuiles est de nature à attirer l’attention des acquéreurs sur l’existence de difficultés récurrentes et sur la nécessité de remplacer les tuiles, ce qui suppose que celles qui sont en place sont usées. 

Contrairement à l’affirmation des époux [B], l’acquéreur d’un bien immobilier normalement vigilant prend connaissance des pièces annexées à l’acte authentique et qui concernent des travaux réalisés peu de temps avant la vente au niveau de la toiture de l’immeuble. 

Ainsi, la survenance de nouvelles infiltrations en juin 2020 n’a fait que confirmer la fragilité de la couverture, laquelle était apparente à la lecture de l’acte de vente et de ses annexes. 

De manière surabondante, il peut être observé que l’état général de la couverture pouvait en outre être décelé par un simple examen visuel de celle-ci, lequel était possible au regard de la présence d’une fenêtre de toit remplacée en 2017 et donc fonctionnelle, par laquelle les époux [B], qui n’allèguent pas qu’elle n’était pas accessible au moment des visites du bien, ont d’ailleurs fait des photographies pour les besoins du procès, lesquelles attestent du caractère parfaitement apparent de l’état d’usure de la couverture. 

Dans ces conditions, il sera retenu que le vice affectant la couverture, et plus largement la toiture de l’immeuble acquis par les époux [B] était apparent au moment de la vente, et qu’ils pouvaient s’en convaincre par la réalisation des vérifications normalement effectuées par un acquéreur ordinairement vigilant.

Par conséquent, en application de l’article 1642 du code civil et de la clause contractuelle susvisés, ils ne sauraient obtenir la condamnation de M. [Q] à leur payer le coût des travaux de reprise de la toiture sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

B/ Sur le fondement du dol

L’article 1137 du code civil dispose : “Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.”

La charge de la preuve du dol incombe à celui qui s’en prévaut, en l’espèce aux époux [B]. 

En l’occurrence, il a été retenu supra que le vice était apparent, et il ne peut qu’être ajouté que M. [Q] a fait état, au moment de la vente, des travaux qu’il avait réalisés, et a fourni les justificatifs nécessaires à la connaissance exacte de leur nature et de leur portée. 

Il n’a donc dissimulé aucun élément à la connaissance des acquéreurs, lesquels ne démontrent, de fait, aucune manoeuvre, ni aucune dissimulation intentionnelle de sa part. 

Par conséquent, les époux [B] seront déboutés de leur demande en paiement du coût des travaux de réparation sur le fondement du dol. 

Il résulte de ce qui précède que les époux [B] doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 12 702, 53 € correspondant au coût des travaux de reprise, mais aussi de la somme de 5 000 €, correspondant à un préjudice moral qu’ils invoquent sur les mêmes fondements juridiques que ceux étudiés au titre du préjudice matériel. 

A défaut de condamnation de M. [Q], sa demande subsidiaire en garantie de la société CMPH ne sera pas examinée. 




II / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme et M. [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose : 
“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.”

En l’espèce, les époux [B] sont tenus aux dépens et perdent leur procès, de sorte que leur demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

A l’inverse, force est de constater que M. [Q], qui gagne le procès, ne formule pas de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre. 

Il sollicite en effet uniquement la condamnation de la société CMPH à ce titre, laquelle ne saurait être condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile alors qu’elle n’a pas été condamnée sur le fond, et n’est dans la cause qu’à sa demande. 

Pour autant, l’équité ne commande pas davantage de condamner M. [Q] à supporter les frais irrépétibles de la société CMPH comme elle le demande. 

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 








PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

Déboute Mme [C] [J] épouse [B] et M. [F] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Mme [C] [J] épouse [B] et M. [F] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rejette l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 3 avril 2026.



LE GREFFIER LE PRESIDENT