Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 3 — 3 avril 2026

MINUTE N° : 26/332
JUGEMENT DU : 03 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 21/04946 - N° Portalis DBX4-W-B7F-QI5Y
NAC : 72D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3


JUGEMENT DU 03 Avril 2026




PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de 
Madame CHAOUCH, greffier lors des débats
Madame GIRAUD, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS 

 à l'audience publique du 06 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

Mme [Z] [T]
née le 18 Août 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Joëlle GLOCK de la SCP FOSSAT-GLOCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 148

M. [B] [T]
né le 16 Avril 1999 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Joëlle GLOCK de la SCP FOSSAT-GLOCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 148


DEFENDEURS

Compagnie d’assurance MATMUT, RCS 775 701 477, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 120

Syndicat Des Copropriétaires DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], représenté par son syndic la Sté LA FORET, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

S.A.S. GEDIM, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

Société SMACL ASSURANCES Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 114

M. [I] [M]
né le 17 Février 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Michaël MALKA-SEBBAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 472

Mme [U] [M]
née le 11 Décembre 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Michaël MALKA-SEBBAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 472

S.A. PACIFICA EN SA QUALITE D’ASSUREUR DES EPOUX [M], dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Michaël MALKA-SEBBAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 472




EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [T] est propriétaire occupante depuis 2013 d’un appartement en duplex numéroté 233 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3]. Son fils, [B] [T], y vit avec elle. 
Elle a souscrit une assurance multirisques habitation auprès de la mutuelle assurance des travailleurs mutualistes (ci-après la Matmut). 

Mme [X] [E] épouse [M] et M. [I] [M] sont propriétaires occupants de l’appartement numéroté 234, voisin de celui de Mme [T]. Ils ont souscrit une assurance multirisques habitation auprès de la société Pacifica. 

La société d’assurances mutuelle SMACL Assurances est l’assureur multirisques du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]. 

Le 16 mai 2017, Mme [T] s’est plainte auprès de la société Gedim, alors syndic de l’immeuble, d’un dégât des eaux dans la chambre de son fils, [B] [T]. 

La société Gedim a fait intervenir l’entreprise A2B puis la société GAPC, et de nouveau l’entreprise A2B aux fins de recherche de fuite. 

Le 9 janvier 2018, la société A2B a exclu que la fuite puisse provenir de la toiture ou de la terrasse de Mme [T], et a formé l’hypothèse qu’elle provienne de la terrasse de Mme et M. [M], sous réserve de pouvoir procéder à des investigations complémentaires sur cette terrasse. 

Le 15 janvier 2018, Mme [T], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure le syndic de procéder sous huitaine à des investigations et à des réparations pour mettre un terme au désordre. 

Les 31 janvier et 1er février 2018, l’entreprise A2B intervenait au niveau de la terrasse des époux [M] afin de procéder à sa mise en eau. 

Le 4 février 2018, l’entreprise A2B a remis un rapport à la société Gedim concluant à la détermination de l’origine de l’infiltration au niveau de la terrasse de l’appartement des époux [M], les racines d’un arbuste en jardinière ayant migré et détruit le complexe d’étanchéité. 

Le 8 février 2018, la société Gedim a invité Mme [T] à établir un devis de remise en état de son appartement. Cette dernière lui a transmis un devis de la société Giclat en date du 18 mars 2018, d’un montant de 3 068 €. 

Les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse des époux [M] ont été réalisés le 3 avril 2018. 

L’assureur de la copropriété, la société SMACL, a estimé que la prise en charge des préjudices incombait à l’assureur de Mme [T]. 

Le 21 septembre 2018, Mme [T] a fait procéder à des prélèvements d’échantillons des moisissures apparues dans la chambre de son fils, afin de les faire analyser par la société Analyzair puis par le CHU de [Localité 4]. 

Suivant acte d’huissier signifié le 5 novembre 2018, Mme [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse. Le 21 janvier 2019, elle a fait assigner Mme [M], étant observé que M. [M] et la société Pacifica sont intervenus volontairement à cette procédure. 

Le juge des référés a désigné Mme [O] en qualité d’expert judiciaire suivant ordonnance du 14 mars 2019, rejetant par ailleurs la demande de provision formée par Mme [T]. 

Suivant ordonnance du 30 juillet 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Gedim, à la demande de Mme [T].

Mme [O] a déposé son rapport le 23 décembre 2020. 

Suivant actes d’huissier signifiés les 12, 13, 18, et 22 octobre, 18 et 19 novembre 2021, Mme et M. [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 13], la SAS Gedim, la société d’assurances mutuelle SMACL Assurances, M. [I] [M], Mme [U] [M], la société SA Pacifica, et la Matmut devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], la SAS Gedim et la société d’assurances mutuelle SMACL Assurances à réparer leurs préjudices. 

Suivant ordonnance du 6 octobre 2022, le juge de la mise en état a :

-rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [M] et la société Pacifica, ainsi que leur demande de provision, 
-rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Matmut, 
-condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 13] et la SMACL Assurances in solidum à payer à Mme [T] une provision de 6 485, 19 € à valoir sur les travaux de reprise de son appartement et les frais de relogement, 
-ordonné une mesure d’expertise judiciaire médicale à l’égard des époux [T], 
-condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 13] et la SMACL Assurances aux dépens et à payer aux époux [T] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant l’incident, 
-dispensé les époux [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, 
-réservé les demandes et le surplus des dépens. 

C’est finalement le docteur [W], pneumologue expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel de [Localité 5], qui a été désigné pour exécuter cette mission. 

Il a déposé ses rapports le 1er février 2024. 

La société Gedim a été remplacée par la société Laforêt dans son rôle de syndic de l’immeuble. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 février 2026. 

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, Mme et M. [T] demandent au tribunal, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, et 1249 du code civil, de bien vouloir :

-Constater que l’obligation du syndicat des copropriétaires, de son assureur SMACL et GEDIM à la réparation du préjudice subi par Mme [T] n’est pas sérieusement contestable ; 
➢ Chiffrer le préjudice de Madame [T] à la somme de :
 
- 3 047,19 € au titre des frais d’hébergement, 
- 3 438 € au titre des frais de remise en état, 
- 20 160 € au titre du préjudice de jouissance, 
- 1 500 € au titre des frais spécifiques de déplacement à [Localité 6], 
- 4 500 € au titre de la réparation des souffrances endurées ;
-Ordonner que la somme de 26 645,19 € soit réactualisée sur la base de l’indice des prix à la construction au jour des paiements, avec pour indice de base la date de dépôt du rapport [O] ; 
-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur SMACL et GEDIM au paiement à Madame [T] de la somme globale de 26 645,19 € réindexé sur l’indice de la construction au jour du règlement (base indice de la date de dépôt du rapport) ; 
-Condamner les mêmes au paiement de la somme 4 500 € en vertu de souffrances endurées et 1 500 € au titre des frais et du dérangement inhérents au déplacement à [Localité 6] ; 
➢ Chiffrer le préjudice de [B] [T] ;
-Condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires, son assureur SMACL et la société GEDIM au paiement entre les mains de [B] [T] de la somme de 7 200 € indexée comme ci-dessus sur l’indice des prix à la construction, au titre du trouble de jouissance ;
-Les condamner au paiement de la somme de 1 500 € en vertu des souffrances endurées ;
-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur SMACL et GEDIM au paiement d’une somme de 6 000 € au titre de des frais irrépétibles en lien avec la multiplicité des interventions nécessitées par l’expertise et la procédure ; 
-Condamner le Syndicat des copropriétaires, son assureur SMACL et GEDIM aux dépens ; 
-Débouter les consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 
 

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] demande au tribunal, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :
-Débouter les consorts [T] de leurs demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic,

A titre subsidiaire :
-Débouter les consorts [T] de leur demande au titre des travaux de reprise et frais de relogement, 
-Limiter le préjudice de jouissance sollicité par Madame [T] à la somme de 80 €/mois,
-Débouter Monsieur [T] de sa demande au titre du préjudice personnel d’agrément,
-Débouter les consorts [T] de leur demande au titre des frais de déplacement à [Localité 6],
-Limiter le préjudice de corporel sollicité par Madame [T] à la somme de 2 750 €,
-Limiter le préjudice de corporel sollicité par Monsieur [T] à la somme de 1 250 €,
-Condamner la SMACL Assurances et les époux [M], in solidum, à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

En tout état de cause :
-Condamner les consorts [T] ou tout succombant à régler au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles,
-Condamner les consorts [T] ou tout succombant aux entiers dépens d’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit. 


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la société SMACL demande au tribunal, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1333 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :
-Débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins, et prétentions ;
 
A titre subsidiaire : 
-Ordonner que la quote-part susceptible d’incomber à la compagnie SMACL soit limitée à 5 % ;
-Rejeter le surplus des demandes, fins, et prétentions à son encontre ;
 
A titre infiniment subsidiaire : 
-Fixer l’indemnisation des préjudices susceptibles d’être pris en charge par la compagne SMACL aux montants ci-après : 
- Pretium doloris Madame [Z] [T] : 2 750 € 
- Pretium doloris Monsieur [B] [T] : 1 250 € ;
-Rejeter le surplus des demandes à l’encontre de la compagnie SMACL ;
-Autoriser la SMACL à opposer le montant de sa franchise contractuelle pour un éventuel versement à intervenir ;
-Condamner enfin les consorts [T], ou toutes parties succombantes, d’avoir à régler à la compagnie SMACL la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, la société Gedim demande au tribunal de bien vouloir :

-Ordonner sa mise hors de cause ;
-Débouter les époux [T] de leurs demandes ; 
-Condamner les époux [T] à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner les époux [T] aux dépens. 


Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, Mme et M. [M], et la société Pacifica demandent au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de bien vouloir :

-Mettre hors de cause Monsieur et Madame [M] et la société Pacifica ; 
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [M] ; 
-Débouter toute partie de toutes demandes formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [M] et la société Pacifica ; 
-Condamner tout succombant à régler à Monsieur et Madame [M] et à la société Pacifica la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du cade de procédure civile ; 
-Condamner tout succombant aux entiers dépens. 


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la Matmut demande au tribunal, au visa des articles 9, 31 et 125 alinéa 2 du code de procédure civile, et 331 et suivants du code de procédure civile, de bien vouloir :

-Déclarer que les garanties de la Matmut ne peuvent être mobilisées dans le cadre du sinistre objet de la présente procédure, 
-Constater qu’aucune partie ne formule de demande à l’encontre de la Matmut en lecture de rapports, 
-Prononcer la mise hors de cause de la Matmut, 
-Condamner in solidum les parties qui succombent à verser au profit de la Matmut une indemnité de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner in solidum les parties qui succombent au paiement des entiers dépens de l’instance, dont la distraction sera ordonnée au profit de Me Nicolas James-Foucher, avocat inscrit au Barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 
-Statuer ce que de droit au titre de l’exécution provisoire. 


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens. 


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que les parties n’ont pas estimé utile de verser aux débats le rapport d’expertise judiciaire de Mme [O], ordonné par le juge des référés, ce dernier ne figurant à aucun bordereau de communication de pièces. Par conséquent, le tribunal ne dispose que de la note aux parties établie par l’expert le 15 avril 2020, laquelle est produite par la société Gedim. 

Par ailleurs, il convient de constater qu’aucune demande n’est formée par les parties contre la Matmut ni contre la société Pacifica. 
Dans ces conditions, leurs demandes tendant à être mises hors de cause seront accueillies. 





I/ Sur le désordre et son origine

Il ressort de la note aux parties du 15 avril 2020 établie par Mme [O], dont l’analyse n’est pas contestée, que le désordre est constitué par un dégât des eaux dans l’appartement de Mme [T] donnant lieu à des infiltrations dans la chambre de son fils [B], manifestées par l’apparition de moisissures au niveau des contre-cloisons isolantes de façade et des cloisons, le revêtement de sol en moquette étant également fortement dégradé. 

L’expert constate que la chambre est inhabitée et estime qu’elle est inhabitable, renvoyant à l’analyse des moisissures selon laquelle celles-ci sont des champignons allergisants dont il convient d’éloigner les personnes en condamnant provisoirement la pièce dans l’attente de son traitement. 

Selon l’expert, il résulte du rapport de l’entreprise A2B que le désordre trouve son origine dans l’endommagement du complexe d’étanchéité de la terrasse des époux [M], et plus précisément sous la jardinière qui s’y trouve, les arbustes plantés dans celle-ci l’ayant détérioré. 

Elle relève que ces jardinières préfabriquées ont été installées sur tous les balcons de la résidence au moment de sa construction. 

Elle souligne que les jardinières sont fermées en sous-face par une mince plaque de fibro-béton, et que c’est cette partie qui a cédé chez Mme et M. [M], la terre des plantes se retrouvant immédiatement au contact du complexe d’étanchéité. Elle relève à cet endroit qu’il n’a pas été mis de dalle sur plot sous les jardinières, celles-ci servant de protection de l’étanchéité, alors que sur le reste de la terrasse, des dalles sur plot protègent le complexe d’étanchéité.


II/ Sur les responsabilités encourues et la garantie des assureurs

Les consorts [T] recherchent uniquement la condamnation du syndicat des copropriétaires, de son assureur et du syndic de l’époque, la société Gedim. 
Le syndicat des copropriétaires quant à lui met en cause les époux [M]. 
Tant les consorts [T] que le syndicat des copropriétaires invoquent la garantie de la société SMACL.

A/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les consorts [T] indiquent rechercher le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, “à raison du fait de l’immeuble dont la conservation lui échoit”.

Le syndicat des copropriétaires répond que sa responsabilité ne peut être retenue en ce que les infiltrations sont dues à un défaut d’étanchéité de la terrasse voisine, et en ce que les jardinières constituent des parties privatives aux termes du règlement de copropriété. 


La société SMACL développe les mêmes arguments que le syndicat des copropriétaires tenant à la caractérisation de l’origine de la fuite dans une partie privative. 

*
L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, dans sa version en vigueur au jour du désordre litigieux :
“[Le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute actions récursoires.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme que les jardinières sont des parties privatives, sans pour autant produire le règlement de copropriété. 

A défaut de contestation des consorts [T] sur ce point, il sera donc pris acte du contenu de la note aux parties établie par l’expert [O], selon laquelle les “jardinières des balcons” figurent au titre des parties privatives énumérées dans le règlement de la copropriété, lequel précise par ailleurs, dans le titre relatif aux parties communes, que celles-ci comportent : “le gros-oeuvre des planchers, à l’exclusion des revêtements de sols et des plafonds, les couvertures et le gros oeuvre des terrasses accessibles ou non accessibles, y compris le gros oeuvre des terrasses et balcons réservés à l’usage d’un copropriétaire déterminé, bien qu’ils soient alors parties privatives.”

En l’occurrence, il ressort de cette même note que les jardinières sont construites en briques et ont été installées, lors de la construction de l’immeuble, par l’entreprise chargée du gros-oeuvre. 
De même, il est constaté que le complexe d’étanchéité, protégé sur le reste de la terrasse par des dalles sur plots, ne l’est pas au niveau des jardinières, celles-ci servant de protection de l’étanchéité alors même que leur sous-face présente une certaine fragilité au regard d’une part de son endommagement par les racines des arbustes, alors même qu’une jardinière a nécessairement pour objet d’accueillir de telles plantes, et d’autre part du constat de l’expert selon lequel d’autres jardinières, déposées par d’autres copropriétaires, et qu’elle a donc pu examiner, présentaient la même dégradation en sous-face. 

Au regard de ces éléments, il apparaît que les modalités constructives des jardinières et leur conception même ont été défaillantes, en ce qu’elle ne permettaient pas de protéger le complexe d’étanchéité, et exposaient donc nécessairement l’immeuble à la dégradation rapide de celui-ci, et, par suite, à des infiltrations. 

Il en résulte qu’est caractérisé un vice de construction qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Au surplus, si les jardinières constituent des parties privatives, il n’en demeure pas moins que le gros oeuvre des terrasses et leur étanchéité constituent des parties communes, lesquelles relèvent de l’entretien du syndicat des copropriétaires et non des copropriétaires individuellement. 

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à dénier sa responsabilité de plein droit au bénéfice des consorts [T]. 

B/ Sur la responsabilité du syndic

Les consorts [T] se fondent sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour reprocher au syndic d’avoir manqué de réactivité, au point de perdre cinq mois avant la mise en oeuvre de la solution réparatoire. Ils soulignent que pendant ce délai infondé, ils ont été contraints de subir l’état dégradé de leur lieu de vie. 

La société Gedim répond qu’elle a engagé des actions concrètes dès qu’elle a été informée du dégât des eaux, et a informé Mme [T] de l’évolution de la situation jusqu’à son dénouement. Elle souligne que Mme [M] n’a pas permis d’accéder à son appartement, ce qui a allongé les délais de traitement du désordre, et qu’il a été complexe de déterminer son origine. Enfin, elle fait valoir qu’elle a fait réaliser les travaux préconisés, et qu’ils ont mis fin au désordre. 

La société SMACL ajoute que dès lors que la cause de la fuite résidait dans une partie privative, aucun manquement ne peut être imputé au syndic, lequel a, en tout état de cause, entrepris toutes les diligences utiles dans des délais appropriés, conformément à ses obligations. 

*

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. 

Sa responsabilité extracontractuelle, fondée sur l’article 1240 du code civil, peut être engagée à l’égard du copropriétaire qui subit un préjudice par sa faute. 

En l’espèce, le dégât des eaux affectant l’habitabilité de l’appartement de Mme [T], il constituait une urgence, de sorte que les parties s’accordent à estimer que le syndic devait faire rechercher les causes de la fuite puis faire procéder aux travaux permettant d’y mettre un terme, le tout dans un délai raisonnable. 

L’expert judiciaire a établi un tableau de la chronologie des faits, dont il ressort que la société Gedim a demandé l’intervention de la société A2B dès le lendemain de l’information transmise par Mme [T] quant à l’existence de la fuite. 





En novembre 2017, un autre intervenant est venu pour exclure un problème de plomberie dans le bâtiment, et la société A2B indique avoir tenté de se rendre chez Mme [M], sans succès. 

En janvier 2018, la société A2B a pu procéder à cette intervention, et établir un rapport le 4 février. 

Les travaux ont été réalisés facturés le 3 avril 2018, soit exactement deux mois après que la société A2B ait préconisé des solutions, et dix mois après que Mme [T] ait saisi la société Gedim. 

L’expert judiciaire estime que l’ensemble de ces démarches aurait dû prendre cinq mois, de sorte que les travaux auraient pu être réalisés en septembre ou octobre 2017. 

De fait, excepté la période estivale, d’environ un mois, aucune explication ne permet de comprendre les raisons de l’absence de toute intervention entre juin 2017, date de la première intervention de la société A2B, et novembre 2017, date à laquelle d’une part la société GAPC est intervenue et d’autre part la société A2B s’est heurtée aux réticences des époux [M] pour lui permettre d’intervenir. 

Cet écart de quatre mois est imputable à la société Gedim, qui ne démontre pas avoir relancé les professionnels, ni ne fournit de preuve de ses diligences pendant cette période. 

Pour autant, la faute de la société Gedim n’est pas à l’origine du désordre, mais uniquement de l’aggravation des préjudices qui trouvent leur fondement dans l’écoulement du temps. C’est donc exclusivement dans cette limite qu’elle aura à répondre des préjudices subis par les consorts [T]. 

C/ Sur la responsabilité des époux [M]

Le syndicat des copropriétaires soutient que les jardinières constituent des parties privatives, de sorte que le désordre, qui résulte d’un défaut d’entretien, est exclusivement imputable aux époux [M].

Les époux [M] répondent qu’ils ont vendu leur appartement bien avant l’introduction de la présente instance et que les travaux ont mis fin au désordre, ce dont ils ne tirent toutefois pas de conséquence juridique. Ils ajoutent par ailleurs que l’étanchéité des terrasses constitue une partie commune, de sorte que le désordre est exclusivement imputable au syndicat des copropriétaires. 

*

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



En l’espèce, s’il ressort du règlement de copropriété cité par l’expert dans sa note aux parties que les jardinières constituent des parties privatives, il n’en demeure pas moins que la responsabilité des époux [M] ne peut être engagée qu’à raison d’une faute de leur part. 

Or, force est de constater qu’il n’est nullement caractérisé de défaut d’entretien à l’encontre des époux [M], alors que la fuite trouve directement son origine dans la dégradation de la sous-face des jardinières en briques, qu’ils ne pouvaient appréhender en ce qu’elle résulte non d’un problème d’entretien mais d’un problème constructif, ses éléments constitutifs étant trop fragiles pour retenir les racines des arbustes et éviter la dégradation du complexe d’étanchéité insuffisamment protégé à défaut de dalle sur plot à cet endroit. 

En l’occurrence, ils ne sont pas redevables de l’entretien du complexe d’étanchéité de la terrasse, lequel constitue une partie commune, et rien n’indique qu’ils ont commis une faute à l’origine de sa détérioration, l’installation de plantes dans une jardinière ne pouvant être constitutive d’une telle faute. 

Dans ces conditions, la responsabilité des époux [M] n’est pas engagée. 

D/ Sur la garantie de la société SMACL

Les consorts [T] recherchent la garantie de la société SMACL, assureur du syndicat des copropriétaires, laquelle est de même recherchée par le syndicat des copropriétaires. 

La société SMACL, si elle développe des moyens tendant à exclure la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic, ne conteste pas devoir sa garantie dans l’hypothèse où celles-ci seraient caractérisées. 

Dans ces conditions, il sera retenu que la société SMACL doit garantir la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic. 


III/ Sur les préjudices indemnisables

A/ Sur le préjudice matériel

Les défendeurs ne contestent pas le chiffrage du préjudice invoqué par Mme [T] à hauteur de 3 438 €, correspondant à celui qui a été validé par l’expert. 

Par conséquent, il sera retenu que le préjudice matériel de Mme [T] sera réparé par l’allocation d’une somme de 3 438 €. Il sera fait droit à la demande de cette dernière de voir indexer cette somme sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire, soit le 23 décembre 2020, et la date de la présente décision. 



B/ Sur le préjudice financier

1/ Mme [T] invoque les frais de relogement pendant les travaux de reprise, qu’elle fixe à la somme de 3 047, 19 € pour une période d’un mois. 

Ce chiffrage n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires ni par la société SMACL, qui le retiennent sous la dénomination erronée de “reprise des embellissements”.

L’expert judiciaire n’a pas écarté ce chiffrage, et a effectivement préconisé que les consorts [T] quittent les lieux pendant les travaux, évalués à un mois. 

Dans ces conditions, le préjudice financier de Mme [T] sera fixé à une somme de 3 047, 19 €. En revanche, eu égard à sa nature, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir cette somme indexée sur l’indice BT01 de la construction. 

2/ Mme [T] invoque des frais de déplacement à [Localité 6], pour une somme de 1 500 €. 

Il ressort de ses écritures que sa demande correspond à la prise en charge de ses frais de déplacement nécessaires à la réalisation de l’expertise judiciaire. 

Il ne s’agit donc pas d’un préjudice indemnisable, mais de frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que cette demande sera étudiée à ce titre. 

C/ Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [T] font valoir que dans la mesure où ils ont été privés d’une chambre dans leur appartement de type 3, ils ont dû installer un lit d’appoint dans la pièce de vie, et que cette situation a perduré pendant quatre années, à l’inconfort du quotidien s’ajoutant l’impossibilité de recevoir quiconque. 

Mme [T] évalue son préjudice de jouissance à la somme de 20 160 € correspondant à la moitié de la valeur locative de son bien, qu’elle fixe à 600 € par mois, pour la privation du salon, et à 120 € par mois pour la privation de la chambre. 

M. [T] sollicite une somme de 7 200 € correspondant à 150 € par mois. 

La société SMACL et le syndicat des copropriétaires leur reprochent de ne pas justifier de la valeur locative du bien, et de fixer arbitrairement la proportion à retenir sur celle-ci. 

*
Au regard de l’impossibilité totale d’utiliser une chambre, confirmée par l’expert judiciaire, de la configuration familiale et de la taille de l’appartement, il n’est pas sérieusement contestable que le désordre a suscité un préjudice de jouissance pour les consorts [T]. 

Dès lors que la réalité du préjudice est établie, le tribunal ne saurait rejeter la demande faute de preuve du chiffrage invoqué. 

En l’occurrence, s’agissant de la privation d’une chambre obligeant les occupants d’un appartement d’habitation à modifier la destination de la pièce de vie, il sera retenu au bénéfice de Mme [T] une somme de 150 € par mois, et de M. [T] une somme de 100 € par mois, soit, pendant 48 mois, durée non contestée en défense, les sommes suivantes :
-pour Mme [T] : 7 200 €, 
-pour M. [T] : 4 800 €. 

D/ Sur le préjudice corporel

Les consorts [T] font valoir que depuis 2017, ils sont suivis et soignés pour une allergie aux moisissures. Ils renvoient à l’appréciation du docteur [W], expert, selon laquelle Mme [T] peut se prévaloir de souffrances endurées à hauteur de 2/7, et M. [T] de 1/7. Ils soulignent que les rhinites allergiques sont particulièrement invalidantes, tant physiquement que dans leurs relations sociales, et qu’elles ont un impact négatif sur leur sommeil. 

Le syndicat des copropriétaires et la société SMACL estiment que Mme [T] est fondée à demander une somme de 2 750 € tout au plus, et M. [T] une somme de 1 250 €. 

*
Le poste de préjudice constitué par les souffrances endurées tend à indemniser les souffrances tant physiques que morales endurées par la victime du fait de l’atteinte portée à son intégrité, à sa dignité et à son intimité et des traitements, interventions, hospitalisations qu’elle a subies depuis le fait générateur et jusqu’à la consolidation. 

En l’espèce, concernant Mme [T], l’expert médical qui a l’reçue le 7 décembre 2023 décrit qu’elle “présente une rhinite allergique modérément majorée par l’exposition aux moisissures (mécanisme irritatif ou allergique), en relation avec les infiltrations d’eau à son domicile. La persistance des moisissures de 2017 à 2018 a entraîné un stress. Il n’est pas possible de relier avec certitude son eczéma à la présence de moisissures. Il en est de même de la douleur thoracique. Son asthme est apparu suite à l’arrivée d’un chat à son domicile, animal qu’elle a malgré tout tenu à conserver. Son asthme n’a pas été modifié par les moisissures. [...] Sa rhinite est revenue à son état antérieur depuis la disparition des moisissures. Elle peut être considérée comme consolidée au 1er janvier 2022, sans séquelle, donc sans déficit permanent.”

L’expert conclu à une souffrance endurée quantifiable à 2/7, à l’exclusion de tout autre poste de préjudice corporel. 

L’affirmation de Mme [T] selon laquelle l’aggravation de son état de santé aurait débuté avant l’apparition des moisissures n’est pas confirmée par l’expert judiciaire, qui souligne en revanche l’arrivée d’un chat dans l’appartement en 2014. Il sera donc retenu que les souffrances endurées par Mme [T] en relation directe avec le dégât des eaux objet du litige se limite à la période pendant lesquelles l’appartement a été affecté d’une humidité anormale et/ou de moisissures, soit entre le mois de mai 2017 et le mois de mars 2018, correspondant à une période de onze mois. 

Au regard de ces éléments, le préjudice subi par Mme [T] résultant de la majoration de sa rhinite allergique par la présence des moisissures sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 750 €. 

Concernant M. [T], l’expert judiciaire qui l’a reçu le 7 décembre 2023 fait état d’une rhinite allergique modérément majorée par l’exposition aux moisissures en relation avec les infiltrations d’eau, et précise qu’il est “cependant difficile de faire la part entre ce qui revient à l’exposition aux moisissures et la sensibilisation aux acariens.” 
Il ajoute que cette rhinite s’est accompagnée d’épistaxis sans gravité avec cautérisation sous anesthésie locale.

L’expert conclut à une souffrance endurée quantifiable à 1/7, à l’exclusion de tout autre poste de préjudice corporel, étant observé qu’il retient une date de consolidation au 1er janvier 2022. 

Au regard de ces éléments, le préjudice subi par M. [T] résultant de la majoration de sa rhinite allergique sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 1 250 €. 


IV/ Sur l’obligation et la contribution à la dette

Il convient d’abord d’écarter l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle il ne pourrait pas être condamné au profit des consorts [T] au motif que ceux-ci visent le syndicat des copropriétaires dans le dispositif de leurs conclusions, et non le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic. 

En effet, quelles que soient les modalités de représentation du syndicat des copropriétaires, c’est bien lui qui dont la responsabilité est recherchée, et le fait de ne pas viser son représentant est indifférent dès lors que, par ailleurs, ces modalités de représentation ont été rappelées dans l’assignation et en tête des écritures des consorts [T], de sorte qu’il n’existe en réalité aucune difficulté de représentation ni d’identification du débiteur recherché. 

Ensuite, au regard de ce qui précède, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires et la société SMACL in solidum à payer à Mme [T] les sommes suivantes :
-2 438 € indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 23 décembre 2020 et le jour de la présente décision, au titre de son préjudice matériel, étant observé que la condamnation prononcée par le juge de la mise en état à titre de provision ne fait aucunement obstacle à cette condamnation au fond, dont elle sera simplement déduite, s’agissant d’une provision à valoir sur ce chef de préjudice, 
-3 047, 19 € au titre de son préjudice financier, 
-7 200 € au titre de son préjudice de jouissance, somme à laquelle la société Gedim sera tenue in solidum avec le syndicat des copropriétaires et la société SMACL, dans la limite de 600 € représentant quatre mois de perte de jouissance, étant observé que la demande d’actualisation de ce chiffrage au regard de l’évolution de l’indice BT01 est infondée au regard de la nature de ce préjudice, et sera donc rejetée, 
-2 750 € au titre des souffrances endurées pendant une période de onze mois, somme à laquelle la société Gedim sera tenue in solidum dans la limite de 1 000 € correspondant à une période de quatre mois. 

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires et la société SMACL seront condamnés in solidum à payer à M. [T] les sommes suivantes :
- 4 800 € au titre de son préjudice de jouissance, la société Gedim étant tenue in solidum avec eux dans la limite de 400 €, étant observé que la demande d’actualisation de ce chiffrage au regard de l’évolution de l’indice BT01 est infondée au regard de la nature de ce préjudice, et sera donc rejetée, 
- 1 250 € en réparation des souffrances endurées, la société Gedim étant tenue in solidum avec eux dans la limite de 454 € correspondant à une période de quatre mois. 

Les demandes formées contre la société Gedim au titre des travaux de reprise, et du préjudice financier (frais d’hébergement pendant les travaux), ainsi que le surplus des demandes formées contre elle au titre des préjudices de jouissance et des souffrances endurées par les consorts [T] seront rejetées. 

Enfin, alors qu’aucune responsabilité n’a été retenue à l’encontre des époux [M], la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires à leur encontre sera rejetée. 

En revanche, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de se voir garantir de ses condamnations par la société SMACL, son propre assureur.

Par ailleurs, la société SMACL demande à être autorisée à opposer sa franchise contractuelle.

Toutefois, à la lecture des conditions particulières de son contrat, qu’elle verse aux débats, il apparaît qu’aucune franchise n’est prévue en cas de dégât des eaux, le tableau des garanties, limites et franchises applicables mentionnant “Néant” à cet endroit. 

Dans ces conditions, la société SMACL sera déboutée de sa demande. 


V/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la société SMACL, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais des expertises judiciaires. 

Au regard de la modicité de ses condamnations, la société Gedim ne sera pas condamnée aux frais et dépens. 

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Mme [T] demande une somme de 1500 € et les consorts [T] réunis sollicitent une somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles régis par l’article 700 du code de procédure civile. 

La solution du litige conduit à accorder à Mme et M. [T] une indemnité pour frais de procès à la charge du syndicat des copropriétaires et de la société SMACL in solidum, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

Met la Matmut hors de cause ; 

Met la société Pacifica hors de cause ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme de 3 438 € en réparation de son préjudice matériel ; 

Dit que la somme de 3 438 € sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 23 décembre 2020 et le jour de la présente décision ; 

Déboute Mme [Z] [T] de sa demande formée contre la société Gedim au titre de la réparation de son préjudice matériel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme de 3 047, 19 € en réparation de son préjudice financier ; 

Déboute Mme [Z] [T] de sa demande tendant à voir indexer la somme de 3 047, 19 € sur l’évolution de l’indice BT01 ; 



Déboute Mme [Z] [T] de sa demande formée contre la société Gedim au titre de la réparation de son préjudice financier ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, la société Gedim et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme de 600 € en réparation de son préjudice de jouissance ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme 6 600 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [Z] [T] du surplus de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, la société Gedim et la société SMACL in solidum à payer à M. [B] [T] une somme de 400 € en réparation de son préjudice de jouissance ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à M. [B] [T] une somme 4 400 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [B] [T] du surplus de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [Z] [T] et M. [B] [T] de leur demande tendant à voir indexer les sommes allouées au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance sur l’évolution de l’indice BT01 ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, la société Gedim et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme de 1 000 € en réparation des souffrances endurées ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme 1 750 € en réparation des souffrances endurées ;

Déboute Mme [Z] [T] du surplus de sa demande formée au titre des souffrances endurées ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, la société Gedim et la société SMACL in solidum à payer à M. [B] [T] une somme de 454 € en réparation des souffrances endurées ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt et la société SMACL in solidum à payer à M. [B] [T] une somme 796 € en réparation des souffrances endurées ;

Déboute M. [B] [T] du surplus de sa demande formée au titre des souffrances endurées ;

Rappelle que les sommes allouées à titre de provision par le juge de la mise en état doivent être déduites de ces condamnations ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, de sa demande en garantie formée contre Mme [X] [E] épouse [M] et M. [I] [M] ; 

Condamne la société SMACL à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, de l’ensemble de ses condamnations ; 

Déboute la société SMACL de sa demande tendant à être autorisée à opposer sa franchise contractuelle ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt et la société SMACL in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais des expertises judiciaires ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] et M. [B] [T] une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 3 avril 2026. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT