Tribunal Judiciaire · REFERES — 3 avril 2026

54G
MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00320 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C6LD
AFFAIRE : [B] [J], [Y] [S] [O] C/ S.A.S.U. LDV LOGIS DE [Localité 1]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 AVRIL 2026


DEMANDEURS

Madame [B] [J] épouse [O]
née le 10 Décembre 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Y] [S] [O]
né le 12 Mars 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Vincent VANRAET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT



DEFENDERESSE

S.A.S.U. LDV LOGIS DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric DALIBARD, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant et Me Laura NIOCHE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant substituée par Me Astrid GARRAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE





PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance


Débats tenus à l’audience publique du  02 Mars 2026
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 31 mars 2026 délibéré prorogé au 03 Avril 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 03 Avril 2026







grosse délivrée

le 03.04.2026
 
à Mes [Z] [K]


EXPOSE DU LITIGE

Le 20 avril 2023, Monsieur [Y] [O] et Madame [B] [J], épouse [O] ont conclu avec la S.A.S.U. LOGIS DE VENDÉE un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan portant sur la construction d’une maison d’habitation située sise [Adresse 3].

Le contrat prévoyait un délai d’exécution de 16 mois à compter de l’ouverture du chantier intervenue le 29 août 2023.

Un PV de réception des travaux a été signé le 22 novembre 2024, avec des réserves.

Par courrier du 27 novembre 2024, les consorts [O] ont adressé au constructeur un état des réserves, établi à la suite d’une expertise privée du 19 novembre 2024, concernant 26 réserves portant sur des désordres de nature divers.

Lors d’une réunion en date du 29 octobre 2025, une partie des réserves a été levée.

En invoquant le motif d’interrompre le délai de forclusion d’un an de la garantie de parfait achèvement, les consorts [O], par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, ont fait assigner, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, la S.A.S.U. LDV LOGIS DE VENDÉE, afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 02 mars 2026.

Les consorts [O] ont maintenu leur demande d’expertise, faisant valoir qu’il ont proposé au constructeur une réception le 15 novembre 2024 à laquelle le constructeur ne s’était pas présenté, la réception contradictoire ayant lieu le 22 novembre 2024. Ils ont soutenu avoir communiqué au constructeur les réserves dans le délai légal de 8 jours après cette réception, à savoir par courrier du 27 novembre 2024 et que la plupart des réserves a été levée à la suite des interventions du constructeur.

Ils ont demandé le rejet des demandes de mise hors de cause et de rejet de l’expertise formulées par la défenderesse, l’existence des réserves non-levées, subsistantes, étant non-équivoque, comme constaté lors de la réunion du 29 octobre 2025. Ils ne s’opposent pas aux chefs de mission complémentaires sollicités par la défenderesse, mais soutiennent que sa mission doit porter sur l’ensemble des réserves subsistantes.

Concernant la demande à ce que l’expert dresse « l’état des comptes entre les parties », ils ont soutenu qu’elle ne présente pas d’intérêt dans les conditions que le solde du marché est déjà consigné auprès d’un commissaire de justice.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles en paiement du solde et en paiement des intérêts conventionnels, ils ont sollicité d’en débouter la défenderesse compte tenu du fait que la somme est déjà consignée auprès d’un commissaire de justice et que l’intégralité des réserves n’a pas encore été levée.

Ils ont sollicité de débouter la défenderesse de sa demande à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et ont sollicité la condamnation du constructeur à leur payer la somme de 2.000 € au même titre, en invoquant une résistance injustifiée de sa part.

La S.A.S.U. LDV LOGIS DE VENDÉE a comparu et sollicité :

A titre principal :
Rejeter l’ensemble des prétentions et demandes des consorts [O] aux fins d’expertise judiciaire ;Ordonner sa mise hors de cause ;A titre subsidiaire :
Lui donner acte de ses protestations et réserves d’usages sue la mesure d’expertise judiciaire sollicitée et sur sa volonté d’attraire à la cause ses sous-traitants ;
Ordonner une expertise judiciaire au contradictoire, outre de la concluante, des consorts [O] ;Commettre tel expert judiciaire en :Limitant sa mission aux seuls griefs dont les demandeurs ont eux-mêmes reconnu leur persistance dans leur courrier du 07 novembre 2025 ;Ajoutant aux chefs de mission proposés par les demandeurs celui de :Dire si les griefs, le cas échéant constatés, étaient apparents à la réception et, en tout état de cause, au 15 novembre 2024 ;Donner son avis sur la date à laquelle les travaux étaient réceptionnables, notamment au 15 novembre 2024, en tenant compte des courriers adressés par les demandeurs ;Indiquer et détailler l’origine et les causes des non-conformités, non-façons, malfaçons et désordres allégués, le cas échéant constatés, et, en cas de causes multiples, indiquer la part d’imputabilité à chacune d’entre elles ;Dresse l’état des comptes entre les parties.Lui donner acte du caractère interruptif des demandes contenues dans les présentes pour tous délais de forclusion et prescription courant à son encontre ;Fixer la provision à valoir sue les honoraires de l’expert judiciaire à la charge des demandeurs ;
A titre reconventionnel et en tout état de cause :
Condamner reconventionnellement les consorts [O] à lui verser une provision à hauteur de 15.375,51 €, somme portant intérêt au taux conventionnel de 1% par mois depuis le 15 novembre 2024 ;Condamner les demandeurs à lui verser la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance, ainsi qu’aux paiement des entiers dépens de l’instance ;Rejeter les demandes des consorts [O] aux fins de sa condamnation à leur verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.
La S.A.S.U. LDV LOGIS DE VENDÉE a fait valoir que la réception des travaux a eu lieu le 15 novembre 2024 et que les réserves signalées par courrier du 27 novembre 2024 sont hors délai de 8 jours. De ce fait, elle a demandé sa mise hors de cause et le rejet de la demande d’expertise à son encontre.

Subsidiairement, elle a formulé toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure sollicitée et a sollicité de compléter et modifier la mission d’expertise envisagée. Elle a fait valoir que la plupart des réserves aurait été levée et que la mission de l’expert doit se circonscrire aux seules réserves subsistantes.

Elle a soutenu que la consignation du solde contractuel du marché à hauteur de 5% n’est pas justifiée par les demandeurs, ni par les réserves communiquées hors délai légal, ni par la production d’un quelconque justificatif, la consignation devant se faire entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Le dossier a été mis en délibéré au 31 mars 2026, délibéré prorogé au 03 avril 2026 pour raisons de service.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause :

A ce stade de la procédure, il serait prématuré d'envisager la mise hors de cause du constructeur de la maison litigieuse, qui, d’ailleurs, par ses interventions ultérieures, a levé une partie des réserves formulées. Le caractère plausible d'une action au fond, non irrémédiablement vouée à l’échec, le concernant, est suffisante au stade des référés. La demande de mise hors de cause sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l'espèce, le bien immobilier des consorts [O] semble souffrir de multiples désordres constatés notamment par l’expert amiable dans son rapport du 19 novembre 2024 et, acceptés apparemment par le constructeur qui a procédé à la reprise de certaines d’entre elles. En outre, et surtout, l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Or, la responsabilité du constructeur pourrait être engagée pour les réserves notifiées subsistantes.

Le fait que la défenderesse invoque une date de réception antérieure, à savoir le 15 novembre 2024 au lieu de 22 novembre 2024, pour considérer que les désordres n’ont pas été notifiés sous huitaine, ne saurait prospérer à ce stade dès lors que la date de la réception contradictoire signée par les deux parties est le 22 novembre 2024, sauf à parfaire par voie d’expertise, et qu’en tout état de cause, même en retenant la situation la plus défavorable, le PV signé atteste de l’existence de réserves avant le délai de huit jour.

En outre, la reprise de la plupart des réserves, ainsi que la participation de la défenderesse à la réunion du 29 octobre 2025, démontre sa volonté d’exécuter, à nouveau, les travaux défectueux selon les règles de l’art dont la défenderesse semble se reconnaître responsable.

Le motif légitime est donc suffisamment justifié et il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

En ce qui concerne la limitation et la modification des missions de l’expert, comme demandé par le constructeur, il sera fait droit partiellement à sa demande, en ce qui concerne la limitation de sa mission aux réserves non-levées et confirmées seulement.

Sur la demande de provision :

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d'une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
            De jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une quelconque urgence pour voir appliquées les dispositions dudit texte.
            Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue directement ou indirectement une violation évidente de la règle de droit.

L’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les demandeurs restent à devoir la somme de 15.375,51 € sur le solde du marché, soit 5% de la somme totale. Il justifie du non-paiement par l’existence de réserves à la réception et l’application des dispositions de l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation, reprises à l’article 2-7 des contrat de construction conclu.

Les réserves que les consorts [R] dénoncent ont été transmises le 27 novembre 2024 (26 désordres), étant précisé que la S.A.S.U. LDV LOGIS DE [Localité 1] conteste la date de réception retenue à ce stade. Au stade de la saisine du juge des référés, seules 14 réserves étaient levées. En outre au moins une réserve initiale du 22 novembre 2024 est toujours d’actualité (altimétrie du garage). L’obligation de déblocage des fonds à hauteur des 5% résiduels demeure en conséquence sérieusement contestable à défaut d’information sur les travaux réalisés postérieurement à la réunion du 29 octobre 2025 et il n‘y a pas lieu à versement de provision entre les mains de la défenderesse.

Néanmoins, les demandeurs soutiennent, sans en justifier, avoir consigné le solde de 5% auprès d’un commissaire de justice, ce en absence d’accord du constructeur et sans saisine conforme du président du tribunal, ce qui ne saurait suffire à satisfaire au respect de l’obligation à leur charge. Ils seront donc condamnés à verser le montant de 15.375,51 € qui sera donc consigné entre les mains de la personne désignée au présent dispositif.

Sur les autres demandes :

Il n’y a pas de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile dans le cadre des mesures d’expertise in futurum. Les demandes de condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peuvent donc aboutir et seront rejetées.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire des demandeurs à l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise, 
Désignons en qualité d'expert : 
[G] [I], [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 5]

inscrit sur la liste de la cour d'appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

 Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,
 Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l'expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d'expertise,
 Se rendre sur place, [Adresse 6] [Localité 6]),
Visiter les lieux et les décrire, en précisant notamment s’ils sont conformes aux éléments contractuels, 
Relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, en considération des documents transmis par les parties et des examens techniques déjà présents au dossier,
Vérifier si les désordres suivants, dénoncés dans l’assignation, existent :
Implantation de la construction et bornage (n°1),Altimétrie du garage non conforme au permis de construire (n°2),Empiètement de la construction sur les propriétés voisines (n°3),Non-conformité de la charpente – lamellé-collé au lieu de bois massif (n°5),Joint de dilatation entre charpente et placo (n°6),Isolation non jointive des combles au-dessus du cellier (n°14),Plaque de plâtre durcie dans les combles (n°15),Porte de service (n°22),Couverture en tuile avec possibles défauts de fixation et ventilation (n°23),Toits-terrasse et pare-vapeur (n°24 et °26),
Dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes (non-conformité, malfaçons, …), et en cas de causes multiples, indiquer la part d’imputabilité de chacune,
Dire si la construction a fait l’objet d’une réception expresse et, le cas échéant, en préciser la date,
A défaut de réception expresse, fournir tous les éléments techniques de nature à permettre de déterminer la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être conforme à son usage d’habitation,
Dire si ces désordres était apparent à la réception et en tout état de cause le 15 novembre 2024, 
Décrire la date d'éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres, 
Préciser si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,
Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d'une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,
Proposer, le cas échéant, un compte entre les parties,
Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,
Disons que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Disons qu'il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l'accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Disons que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;
Invitons l'expert à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d'expertise ;
Rappelons que l'expert devra à l'issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu'à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l'article 245 du Code de procédure civile ;
Indiquons que l’expert s’efforcera de concilier les parties, au moment de la remise de son pré-rapport, aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ; 
Informons les parties qu'il est de leur intérêt d'appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d'expertise ;
Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;
Disons que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;
Disons que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;
Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que Monsieur [Y] [O] et Madame [B] [J] épouse [O] devront consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne par chèque libellé à l'ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l'aide juridictionnelle totale) ; Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;
Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;
Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [O] et Madame [B] [J] épouse [O] au versement de la somme de 15.375,51 €, à titre de consignation, entre les mains de la Caisse des dépôts et de Consignation dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que la somme de 15.375,51 € pourra être déconsignée au profit de la S.A.S.U. LDV LOGIS DE VENDÉE dès la levée de l’intégralité des réserves listées au courrier du 7 novembre 2025 (bilan réunion du 29/10/2025) ou sur nouvelle décision de justice ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de Monsieur [Y] [O] et Madame [B] [J], épouse [O], demandeurs à l’expertise judiciaire.


Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO