Tribunal Judiciaire · JCP — 2 avril 2026

Minute n° 
 
AFFAIRE N° RG 25/02451 - N° Portalis DBY7-W-B7J-EZ54

Société ADESTATE


C/

[X] [G]

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 


DEMANDEUR:

Société ADESTATE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Marianne SOMMIER-AFARTOUT de la SELAS OS AVOCATS, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant


DEFENDEUR

Monsieur [X] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU


DEBATS :

Audience publique du : 03 Février 2026 


JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026 
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier


Copie exécutoire délivrée
le :
à


Copie délivrée
le :
à 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, la société ADESTATE a donné à bail à Monsieur [X] [G] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 430 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la société ADESTATE a fait signifier à Monsieur [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3329,25 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 25 mai 2025.

Par notification électronique du 24 juin 2025, la société ADESTATE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025 signifié à étude, la société ADESTATE a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
débouter Monsieur [X] [G] de l’ensemble de ses demandes ;
condamner Monsieur [X] [G] au paiement des sommes suivantes:
3329,25 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges ;
fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,
1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer
et rappeler l'exécution provisoire de la décision.

L'assignation a été dénoncée le 16 septembre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois le 16 décembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties avant d’être retenue le 2 février 2026. 

A l’audience du 2 février 2026, la société ADESTATE représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Monsieur [X] [G] n'a procédé à aucun règlement depuis avril 2024. Il actualise sa créance à la somme de 3469,25 euros, échéance. Les paiements n’ayant jamais été repris, la société ADESTATE s’oppose à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [X] [G] a comparu en personne et expose avoir rencontré des difficultés avec son compteur électrique, qu’il n’avait plus d’électricité au sein du logement, ce qui l’a conduit à ne plus honorer le paiement de ses loyers. Il sollicite que la société ADESTATE lui transmette des quittances de loyer.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION


I - SUR LA RÉSILIATION DU BAIL 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 16 septembre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 16 décembre 2025.

Par ailleurs, la société ADESTATE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La société ADESTATE justifie avoir signifié au locataire le 23 juin 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. 

Dès lors que le commandement de payer et le bail ont été conclus avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et loi du 6 juillet 1989 n°89-462 relevant d’un ordre public de protection, il convient de retenir le délai de deux mois pour apprécier l'acquisition de la clause résolutoire, en lieu et place du délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668. 

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 24 août 2025.
II - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT 

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 1er mars 2023, du commandement de payer délivré le 23 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 mai 2025, que la société ADESTATE rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 3 329,25 euros. Si à l’audience, la société ADESTATE a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3 469,25 euros, elle ne produit aucune pièce pour justifier de ce montant.

Pour justifier du non-paiement des loyers, Monsieur [X] [G] soutient que son logement était dépourvu d’électricité. A l’appui de ses allégations, il produit un courrier de ENEDIS en date du 25 février 2025 faisant état d’un dysfonctionnement du compteur d’électricité et deux photographies non datées représentant des éléments de bâtis, sans qu’il soit possible de déterminer lesquels avec des tâches ressemblant à de la moisissure. Par la production de ces documents, Monsieur [G] ne démontre pas un quelconque dysfonctionnement du logement d’une nature telle qu’il l’aurait empêché de jouir du bien loué. En effet, il sera relevé que le courrier de ENEDIS ne mentionne aucun problème électrique qui relèverait de la responsabilité du propriétaire et les deux photographies produites ne sont pas datées et ne permettent pas davantage de déterminer le lieu dans le lequel elles ont été prises. Par conséquent, Monsieur [G] ne produit aucun élément de nature à justifier l’absence de paiement des loyers depuis avril 2024.

Conformément à l'article 1344-1 du Code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. 

En conséquence, Monsieur [X] [G] sera condamné à verser à la société ADESTATE la somme totale de 3 329,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 juin 2025. 

Sur les délais de paiement 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il n’est pas contesté par Monsieur [X] [G] que les loyers courants ne sont pas repris. Dans ces conditions, aucun délais de paiement ne lui sera accordé.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 août 2025 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur l'indemnité d’occupation 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 24 août 2025, Monsieur [X] [G] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [X] [G] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 24 août 2025. 

Sur la demande de communication des quittances de loyer 

En vertu de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. En cas de paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. La quittance est un écrit qui déclare le paiement d’une dette et libère le débiteur.

Il ressort du décompte actualisé au 25 mai 2025 que Monsieur [X] [G] ne s’acquitte plus de son loyer depuis janvier 2024, seuls des versements d’APL par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) étant effectués . Dans ces conditions, la société ADESTATE n’est pas tenue de délivrer une quittance dès lors que Monsieur [X] [G] ne s’est pas libéré sa dette.



La demande de Monsieur [X] [G] tendant à ce que le bailleur lui délivre des quittances de loyer sera donc rejetée.

III - SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [X] [G], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [X] [G] sera également condamné à payer à la société ADESTATE une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la société ADESTATE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2023 entre la société ADESTATE d'une part, et Monsieur [X] [G] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 24 août 2025 ;

CONDAMNE par conséquent Monsieur [X] [G] à payer à la société ADESTATE, la somme de 3 329,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 juin 2025 au titre des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation arrêtés au 25 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse ; 

DIT n'y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [X] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;


FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [X] [G] à compter de la résiliation du bail, soit le 24 août 2025, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la société ADESTATE l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 24 août 2025, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

DÉBOUTE Monsieur [X] [G] de sa demande de communication des quittances de loyer ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la société ADESTATE une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 2 avril 2026 

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION