Tribunal Judiciaire · JCP — 2 avril 2026

Minute n° 
 
AFFAIRE N° RG 25/03315 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E3UX

[S] [B]
[Q] [B]
[Y] [B]
[Z] [B]


C/

[H] [M]
[J] [V]

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 


DEMANDEURS:

Monsieur [S] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [Q] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [Y] [B]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [Z] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Me Quentin FLEURY, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [H] [M]
Madame [J] [V]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparants, ni représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU


DEBATS :

Audience publique du : 03 Février 2026 

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026 
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, GreffierCopie exécutoire délivrée
le :
à


Copie délivrée
le :
à 






















































EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2022, Madame [L] [R] épouse [B] a donné à bail à Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 585 euros.

Madame [L] [R] épouse [B] est décédée le 29 août 2024 et laisse pour lui succéder, son époux Monsieur [S] [B] et ses trois enfants, Messieurs [Q],[Y] et [Z] [B].

Par acte sous seing-privé du 1er octobre 2025, Monsieur [S] [B] a confié la gestion du bien immobilier à CPR IMMOBILIER.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] ont fait signifier à Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1637,52 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au 9 juillet 2024.

Par notification électronique du 5 août 2024, Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par ordonnance du 29 août 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne statuant en référé a déclaré les demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de paiement des impayés locatifs formées par Madame [L] [B], irrecevables.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025 signifié à personne, Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] ont fait assigner Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire,
ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier, 
condamner solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] au paiement des sommes suivantes:
9339,12 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,
fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,
129,98 euros au titre du coût du commandement de payer ;
1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer
et rappeler l'exécution provisoire de la décision.

L'assignation a été dénoncée le 21 novembre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 3 février 2026. Il sera indiqué qu’a été mis dans les débats par le juge la qualité à agir des demandeurs.

A l’audience du 3 février 2026, Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Ils actualisent leur créance à la somme de 10.639,92 euros.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] ne se sont pas présentés à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 21 novembre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 3 février 2026.

Par ailleurs, Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, il sera relevé que les demandeurs produisent une attestation notariée du 18 mars 2025 par laquelle ils justifient de leur qualité à agir en qualité d’héritiers de Madame [L] [B].

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] justifient avoir signifié au locataire le 31 juillet 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. 

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 1er Octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT 

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 16 mai 2022, du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et des décomptes produits et notamment celui actualisé au 26 janvier 2026, que Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] rapportent la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 10.639,92 euros.

Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V], qui n'ont pas comparu, n'ont pas fait connaître d'éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

En conséquence, Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] seront condamnés solidairement à verser à Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] la somme totale de 10.639,92 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 19 novembre 2025 sur la somme de 9339,12 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V], qui n'ont pas comparu à l’audience, n'ont pas fait connaître d'éléments justifiant de leur capacité à régler le loyer courant ou leur dette. 

Dans ces conditions et faute de pouvoir justifier de tels éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V].

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er Octobre 2024 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur l'indemnité d’occupation 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 1er Octobre 2024, Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] deviennent occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] devant être solidairement condamnés à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 1er octobre 2024. 

Sur la demande de paiement du commandement de payer

Il sera relevé que le paiement du coût du commandement de payer relève des frais notamment compris dans les dépens, demande envisagée dans le paragraphe suivant. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur la prise en charge du coût du commandement de payer indépendamment des autres frais au titre des dépens.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V], doivent supporter in solidum les entiers dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] seront également condamnés in solidum à payer à Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 mai 2022 entre Madame [L] [B] qui laisse pour lui succéder son époux et ses trois fils, Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] d'une part, et Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 1er octobre 2024  ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] à payer à Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B], la somme de 10.639,92 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 19 novembre 2025 sur la somme de 9339,12 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation arrêtés au 26 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ; 

DIT n'y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] à quitter le lieu loué situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] à compter de la résiliation du bail, soit le 1er octobre 2024, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] à payer à Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 1er octobre 2024, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [J] [V] à payer à Messieurs [S], [Y], [Q] et [Z] [B] une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 2 avril 2026 

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION