TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Alexia DROUX
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Soc LAM
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 25/11241 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBP3S
N° MINUTE :
7/2026
JUGEMENT
rendu le lundi 30 mars 2026
DEMANDEURS
Monsieur [W] [N] [Z] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Soc LAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1009
Madame [E] [F] [A], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Soc LAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1009
DÉFENDERESSE
Association AURORE, dont le siège social est sis- [Adresse 2]
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 janvier 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier
Décision du 30 mars 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11241 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBP3S
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat de location en date du 10 octobre 2017, M. [W] [U] et Mme [E] [A] (" les époux [U] ") ont loué à L'ASSOCIATION AURORE un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4] en vue de le mettre à disposition de personnes nécessiteuses, pour un loyer total de 991, 91 €. Le logement a été notamment mis à disposition de Mme [P] [X] à compter du 9 septembre 2021.
Par courrier recommandé du 11 avril 2023, les époux [U] ont donné congé pour le 15 octobre 2023, dont l'association AURORE n'a accusé réception que le 11 avril 2024 en arguant de leurs difficultés à faire libérer les lieux.
Les époux [U] ont mis vainement en demeure la locataire par courrier du 12 septembre 2024 puis le 2 décembre 2024.
Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, M. [W] [U] et Mme [E] [A] ont assigné L'ASSOCIATION AURORE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Dans leurs conclusiosn récapitulatives et responsives, ils demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
- débouter l'Association AURORE de leurs demandes, tant de délai que de minoration de l'indemnité d'occupation,
- prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,
- constater que L'ASSOCIATION AURORE est occupant sans droit ni titre,
- ordonner l'expulsion sans délai de L'ASSOCIATION AURORE ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 31 e jour suivant la signification de l'ordonnance,
- condamner L'ASSOCIATION AURORE au paiement d'une indemnité journalière d'occupation égale au double du loyer courant et des charges, soit 1911, 80 € à compter du 16 octobre 2023 et ce, jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,
- condamner L'ASSOCIATION AURORE au paiement d'une somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais de l'assignation.
Les époux [U] indiquent avoir offert par deux fois à l'association AURORE de racheter le logement à bas prix.
Ils déplorent que la locataire soit toujours en place deux ans et demi après l'échéance du bail, soit 27 mois supplémentaires dont six mois de préavis, raison pour laquelle ils refusent catégoriquement tout délai de grâce qui s'avéreraient inéquitable pour les raisons suivantes :
M. [U] , âgé de 75 ans, précise être invalide à 100 % en besoin d'une tierce personne, le ménage étant en proie à une hémorragie financière du fait des charges de copropriété.
Ils dénoncent l'inertie fautive de la locataire qui avait constaté le défaut de paiement de l'occupante dès octobre 2021 pour n'entreprendre une expulsion qu'en avril 2025, alors qu'il ressort de sa responsabilité d'établir les avis d'échéance de loyers et de maîtriser la gestion administrative du bail.
Ils demandent l'application pure et simple de la clause pénale , purement compensatoire du préjudice subi de ne pouvoir vendre le bien et continuer à payer des mensualités de prêt immobilier ainsi que des charges de copropriété.
Ils révèlent un compte d'exploitation de l'association AURORE équivalent à plus de 250.000.000 d'euros en 2024 , ce qui la met en état de gérer la situation, et appellent à une proportionnalité des intérêts en présence.
Dans leur conclusions n°1, L'ASSOCIATION AURORE demande :
- de lui accorder un délai d'un an pour quitter le logement,
- de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 946, 83 € par mois à compter du 16 octobre 2023 jusqu'à la libération des lieux,
Et subsidiairement, de la fixer à de plus justes proportions que celle demandée, et ordonner la restitution des sommes trop versées,
- débouter les époux [U] de leurs demandes,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
L'ASSOCIATION AURORE se prévaut des articles L 412-3 et 4 du CPCEX aux fins d'un délai de douze mois pour libérer les lieux, l'occupante actuelle Mme [P] [X], en place depuis le 9 septembre 2021, n'ayant pas bénéficié d'une réorientation puis l'ayant refusé, ne payant pas ses redevances à concurrence de 10.000 € et ne répondant pas aux sollicitations de la locataire, laquelle a fini par dénoncer la convention d'occupation au 1er novembre 2025.
Elle justifie avoir sollicité un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2025 et avoir assigné l'occupante devant le JCP, des renvois ayant été effectués au titre de l'aide juridictionnelle.
Elle justifie payer l'indemnité d'occupation majorée selon l'article 14 du contrat, mais demande au juge de modérer cette clause pénale sans mesure avec sa capacité et sa vocation de structure d'utilité publique, tout comme la demande d'expulsion sous astreinte ne cadre pas avec sa propre situation d'occupante de bonne foi face à une occupante récalcitrante.
L'assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 1] en date du 4 juin 2025.
A l'audience du 28 janvier 2026, les conseils des parties ont repris leurs écritures.
Le jugement a été mis en délibéré au 30 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la demande principale et les demandes reconventionnelles :
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1762 du code civil, s'il a été convenu dans le contrat de louage que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux.
Aux termes de l'article L412-2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.
Aux termes de l'article L 412-3 du même code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…)
Aux termes de l'article 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
M. [W] [U] et Mme [E] [A] ont loué à L'ASSOCIATION AURORE un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4] par contrat de bail (hors loi du 6 juillet 1989) en date du 10 octobre 2017 courant du 16 octobre 2017 jusqu'au 15 octobre 2023. Ce faisant, ils adhéraient au dispositif de solidarité et de défiscalisation " Louez solidaire et sans risque " mis en place par la Mairie de [Localité 1] visant à héberger des personnes en difficulté dans leur transit vers un logement pérenne. Le bien a donc été mis à disposition par L'ASSOCIATION AURORE , opérateur du dispositif, à Mme [P] [X] dès le 9 septembre 2021 dans le cadre d'une convention d'occupation à titre onéreux de 18 mois, pour un sous-loyer dont la locataire principale assurait la différence avec le loyer de base de 991, 91 €.
Par courrier recommandé du 11 avril 2023 présenté le 18 avril suivant, les époux [U] , souhaitant reprendre leur logement, ont donné congé pour le 15 octobre 2023 , date d'échéance du bail, en respectant les six mois contractuels de préavis. Le bail n'a ainsi pas pu être tacitement reconduit.
L'association AURORE est ainsi devenue sans droit ni titre dès le 15 octobre 2023.
L'association AURORE n'a accusé réception de cette lettre que le 11 avril 2024, un an plus tard, en arguant de ses difficultés à faire libérer les lieux par Mme [P] [X].
Des mises en demeure ont été effectué les 12 septembre 2024 et 2 décembre 2024 par les bailleurs, pèriode au cours de laquelle l'association AURORE a indiqué faire son possible pour libérer les lieux.
Les époux [U] n'ont pas à pâtir des difficultés de gestion de leur locataire, laquelle répond envers son bailleur de ses propres obligations locatives, le lien avec Mme [P] [X] et les autres sous-locataire étant étrangers à la sphère contractuelle du premier degré.
Bien que L'ASSOCIATION AURORE s'acquitte dûment depuis lors de la sévère indemnité de résiliation prévue au contrat, il est ainsi avéré que les époux [U] se trouve enfreints dans leurs droits de propriétaire, contraints et forcés de subir l'occupation dde leur bien, ce justifiant d'ailleurs la nature indemnitaire des sommes qu'ils perçoivent mensuellement.
On ne peut donc que constater l'échéance du bail du 10 octobre 2017, sans qu'il soit besoin d'en prononcer la résiliation.
L'ASSOCIATION AURORE étant sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2023, elle est donc tenue de quitter les lieux, ce incluant tout occupant de son chef.
En l'absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l'expulsion de L'ASSOCIATION AURORE et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Pour prétendre à un délai de grâce de douze mois pour libérer les lieux, L'ASSOCIATION AURORE se prévaut des articles L 412-3 et 4 du Code des procédures civiles d'exécution, sachant que son état de personne morale lui rend les critères légaux inapplicables, mais dont elle ne se prévaut pas pour autant s'agissant de la personne physique de Mme [P] [X] (laquelle, selon la DSOL a " baissé les bras " devant ses difficultés (au point de refuser un transfert finalement offert)).
Du reste, les époux [U] font état d'une situation (âge et santé) à mettre sèrieusement en balance avec celle de l'association, voire de l'occupante, ainsi que prôné par l'article L 412-4 ci-dessus.
D'autre part, il ressort du débat que Mme [P] [X] , en place depuis le 9 septembre 2021, a éprouvé très rapidement des difficultés de paiement que l'association AURORE n'a pas encadrés ou circonvenus, alors que l'échéance du 15 octobre 2023 approchait, et plus dangereusement encore à compter de la LRAR du 11 avril 2023, se contentant ensuite de relancer benoîtement l'occupante en " regrettant de constater " ses arriérés locatifs toujours plus vastes, par courriers des 29 janvier 2024 (4981, 26€), 1er mars 2024 (5266, 25 €), 30 juillet 2024 (7172, 45 €) et 27 septembre 2024 (7914, 93 €), tous courriers d'ailleurs systématiquement refusés par l'occupante.
L'association a donc laissé s'accroitre la dette locative avant et après l'échéance du bail du premier degré tandis qu'une procédure suivait un cours apparemment laborieux auprès des services de la Ville de [Localité 1], laquelle n'a recommandé à l'association de dénoncer la convention d'occupation que par courrier du 30 septembre 2025 seulement - après quoi l'association a dénoncé la convention d'occupation au 1er novembre 2025 avant d'engager une procédure auprès de Mme [P] [X] , à l'heure actuelle encore non résolue. Il n'est pas fait état de ce que l'association AURORE n'aurait pu agir avant ce feu vert de la Ville de [Localité 1], étant de plus entendu qu'elle aurait pu signaler la situation plus tôt aux services idoines.
Ce long parcours depuis le 15 octobre 2023 constituant déjà en soi un délai supérieur au délai de douze mois demandé sur le fondement de l'article L 412-4, il ne saurait être encore prolongé pour rendre les époux [U] plus longtemps otages d'une Administration carencée.
Pour la même raison, il convient de faire droit à la demande d'astreinte.
L'association AURORE sera donc condamnée à libérer les lieux sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard au bénéfice des époux [U] pendant un délai de trois mois, et ce, à compter du 31 e jour suivant la signification du présent jugement.
En l'absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de L'ASSOCIATION AURORE, à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
II. Sur l'indemnité d'occupation
Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l'occupation forcée de son bien et à l'atteinte à son droit de propriété, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date d'échéance du contrat jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d'expulsion.
La clause pénale figurant au bail de premier degré impose (article 14) que " si à l'expiration de la location, le locataire ne libère (sic) 61, 06 € (indemnité égale au double du montant journalier), par jour de retard et ce jusqu' à complet déménagement et restitution des clés ". Pour sévère qu'elle soit, tout porte à croire que cette pénalité a été imposée, non par les époux [U], mais, dans le cadre d'un dispositif d'adhésion, par l'association AURORE elle-même, qui en avait donc les clés, y compris budgétaires. Elle ne peut donc guère considérer que la clause pénale serait manifestement excessive.
Au reste, cette situation ne peut que porter à analyser cette pénalité comme étant, aussi, une contrepartie de l'adhésion du bailleur privé à un système appelé " louez solidaire et sans risque ", formule dont il convient donc de veiller à l'application littérale et concrète.
La demande de révision de la clause pénale sera donc rejetée.
Il convient donc de condamner L'ASSOCIATION AURORE au paiement d'une indemnité journalière d'occupation égale au double du loyer courant et des charges, soit 1911, 80 € à compter du 16 octobre 2023 et ce, jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire de tout occupant.
III. Sur les mesures accessoires :
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner L'ASSOCIATION AURORE aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'assignation.
IV. Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :
Il y a lieu de condamner L'ASSOCIATION AURORE à payer aux époux [U] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :
DECLARE M. [W] [U] et Mme [E] [A] recevables à agir,
CONSTATE à compter du 15 octobre 2023 l'échéance du bail du 10 octobre 2017, conclu entre les parties relativement à un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4],
ORDONNE à défaut de départ volontaire l'expulsion de L'ASSOCIATION AURORE, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,
DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
ENJOINT à l'ASSOCIATION AURORE de procéder à la libération complète des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à compter du 31 e jour, L'ASSOCIATION AURORE sera redevable d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard dans l'exécution de cette obligation pendant un délai de trois mois au bénéfice de M. [W] [U] et Mme [E] [A] ;
DIT que le présent Tribunal se réserve le pouvoir de liquider l'astreinte qu'il a prononcé ;
CONDAMNE L'ASSOCIATION AURORE à payer à M. [W] [U] et Mme [E] [A] une indemnité d'occupation journalière d'occupation égale au double du loyer courant et des charges actuels, soit 1911, 80 € , et ce à compter du 16 octobre 2023 jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire de tout occupant.
CONDAMNE L'ASSOCIATION AURORE aux dépens,
CONDAMNE L'ASSOCIATION AURORE à payer à M. [W] [U] et Mme [E] [A] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection