Tribunal Judiciaire · Expropriation — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Expropriation



N° RG 25/00021 - N° Portalis DB2H-W-B7J-22DB



Jugement du : 
06 Octobre 2025


Affaire : 

METROPOLE DE [Localité 1]
C/
[L] [I], [V] [X]









Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 06 Octobre 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 22 Septembre 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Hélène BROUTIN,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire :

ENTRE :

METROPOLE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1]

ET :

Monsieur [L] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Stéphane COTTIN de l’AARPI SAXE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [V] [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane COTTIN de l’AARPI SAXE AVOCATS, avocats au barreau de LYON



En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement
EXPOSE DU LITIGE

 Monsieur [L] [I] est nu-propriétaire et Madame [V] [X] usufruitière d'une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5], parcelle cadastrée section AL, n° [Cadastre 1].

Par déclaration d'intention d'aliéner en date du 14 janvier 2025, Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] ont informé la commune de [Localité 6] de ce qu'ils entendaient céder ce bien au prix de 730 000,00 euros, en ce compris 29 200,00 euros de commission d'agence à la charge du vendeur.

Par arrêté en date du 15 avril 2025 n° 2025-04-15-R-0348, la METROPOLE DE [Localité 1] a exercé son droit de préemption urbain sur le bien et a proposé un prix d'acquisition de 479 200,00 euros, commission d'agence incluse, refusé par Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] par courrier du 13 mai 2025.

Par mémoire reçu au greffe le 26 mai 2025, la METROPOLE DE [Localité 1] a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation du prix d'acquisition du bien de Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X].

Ce mémoire a été notifié à Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] par courriers datés du 26 mai 2025, distribués les 28 mai et 07 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme, la METROPOLE DE [Localité 1] a consigné la somme de 100 500,00 euros, correspondant à 15% de l'évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques, et en a notifié le récépissé par courrier en date du 28 juillet 2025, reçu le 04 août 2025 à la juridiction.

Par ordonnance rendue le 16 juin 2025, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 22 septembre 2025 à 09h00, et celle de l'audience a été fixée au même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 22 septembre 2025.

A l'audience du même jour, la METROPOLE DE [Localité 1], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 2, déposé au greffe le 19 septembre 2025 et demandé de :
fixer la valeur de l'immeuble cédé à 479 200,00 euros ;
rejeter les demandes de Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X].

 Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire en réponse n° 1, déposé au greffe le 02 septembre 2025 et entendent voir :
fixer la valeur du bien préempté à la somme de 584 500,00 euros ;
condamner la METROPOLE DE [Localité 1] à lui verser la somme de 5 000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s'en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 12 septembre 2025 et souhaite voir fixer le prix dû à Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] à la somme de 497 700,00 euros.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées. 


A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 06 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du prix du bien préempté

Sur la consistance du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de la consistance du bien préempté

L'article L. 213-4, alinéa 3, du code de l'urbanisme renvoyant, à défaut d'accord amiable sur le prix d'acquisition du bien préempté, aux règles applicables en matière d'expropriation, il conviendrait de faire application de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dont il découle que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et que les améliorations de toute nature faites dans le but d'obtenir un prix plus élevé ne donnent lieu à aucune indemnité.

Ce nonobstant, la procédure de préemption ne donne pas lieu à un transfert de propriété par ordonnance, de sorte que la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date du jugement, à l'instar de l'appréciation de la consistance des biens expropriés lorsque l'ordonnance d'expropriation n'est pas encore rendue au jour du jugement (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010).

En l'espèce, en l'absence d'ordonnance d'expropriation dans le cadre de l'exercice par la METROPOLE DE [Localité 1] de son droit de préemption, la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date de la présente décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien préempté

Sur la consistance matérielle du bien

En l'espèce, la parcelle cadastrée section AL, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 4] à [Localité 5], développe une superficie de 567 m².

Elle est située à proximité immédiate du parc de la Feyssine et du boulevard périphérique de [Localité 1], au niveau des accès « [Adresse 5] ». 

La station d'épuration de [Localité 7] [Localité 1] est située de l'autre côté du périphérique et, au Sud du [Adresse 6], se trouve un campus universitaire (IUT, [Etablissement 2]...), avec l'arrêt de tramway T1 « IUT [Etablissement 3] », 



La [Adresse 7] ne dispose pas de marquage au sol, mais sa largeur permet le croisement de véhicule sans difficulté, ainsi que le stationnement sur le bas-côté. Elle est peu entretenue et dépourvue de trottoir. Il n'y a quasiment aucune circulation.

La parcelle préemptée est clôturée : 
côté Nord, Est et Sud, par des grillages, avec des haies peu entretenues ;
côté Ouest, donnant sur la rue, par un muret maçonné avec couvertines en béton, surmonté d'une grille métallique. Le crépi du muret est fissuré et se décroche par endroits, des mousses envahissent les couvertines et la grille présente des traces d'oxydation, ainsi que des mousses. Le tout est donc en état d'usage avancé, voire vétuste.

A l'angle Sud-Ouest de la parcelle, entre la rue et la parcelle voisine, se trouve un garage / atelier, avec porte métallique basculante intégrée dans la clôture. Le mur Nord du garage donnant sur le jardin de la maison, est marqué par deux fissures verticales, sur toute sa hauteur, une fissure horizontale allant d'une des fissures verticales à l'angle Nord-Est du garage, ainsi qu'une fissure horizontale suivant l'inclinaison de la toiture. Une fissure en escalier affecte encore le mur Ouest, percé d'une porte piétonne.

Un portail métallique électrique, à l'angle Nord-Ouest, offre un second accès à la parcelle depuis la [Adresse 7]. Il est en bon état et donne sur une voie pavée.

Une terrasse carrelée longe la façade Ouest de la maison, à l'aplomb du balcon du 1er étage qui l'abrite partiellement. Une terrasse en bois, sous auvent en bois et tôle ondulées en plastique, longe le mur Nord du garage. Un abri à bois de fortune, en planches et tôle ondulée en plastique, est situé le long de la clôture Est.

De l'extérieur de la maison, construite en 1967 : 
façade Nord : au rez-de-chaussée, deux petites fenêtres rectangulaires, barreaudées, deux fenêtres de taille moyenne, l'une barreaudée, l'autre grillagée ; à l'étage, une petite fenêtre rectangulaire ;
façade Est : au rez-de-chaussée, deux fenêtres, à l'étage, une fenêtre, ainsi que briques de verre dormant pour éclairer l'escalier intérieur de la maison ;
façade Sud : deux fenêtres au rez-de-chaussée ; 3 fenêtres à l'étage ;
façade Ouest : au rez-de-chaussée, une fenêtre, une porte en bois et verre et une baie vitrée coulissante ; à l'étage deux portes-fenêtres donnant sur le balcon ;
toiture traditionnelle à quatre pans, en état d'usage (mousses sur la couverture).

Dans la maison, depuis la porte d'entrée :
à gauche, une cuisine ouverte sur le hall, avec différents meubles, bas et haut, dont une partie construite par les locataires. Radiateur, plafonnier, évier, gazinière et four, hotte, lave-vaisselle, VMC, etc. Une fenêtre en façade Nord, une en façade Ouest. Sol carrelé, toile de verre aux murs, plafond peint, le tout en état d'usage ;
à droite, un grand salon / salle à manger sur toute la largeur de la maison. Cheminée inutilisée, avec poêle à bois devant la maçonnerie et tuyau circulant dans l'ancien conduit. Radiateurs, plafonnier. Un fenêtre en façade Est, deux fenêtres en façade Sud et baie vitrée en façade Ouest. Sol carrelé, toile de verre aux murs, plafond peint ;

de face, un bref couloir desservant, à gauche, une buanderie, avec chaudière à gaz, fenêtre en façade Nord, plafonnier. Sol carrelé, toile de verre aux murs et plafond peint, le tout en état d'usage ;
un peu plus loin à gauche, un WC : une petite fenêtre en façade Nord, sol carrelé, murs partiellement carrelé, toile de verre aux murs pour le surplus et peinture au plafond ;
au bout du couloir, à gauche, une salle de bain : sol carrelé avec remplacement de carreaux dépareillés, murs partiellement carrelés, toile de verre aux murs pour le surplus et peinture au plafond. Baignoire, lavabo à deux vasques sur meuble, miroir avec trois appliques, sèche-serviettes, radiateur. Éclairage par spots au plafond, VMC, une petite fenêtre en façade Nord, une fenêtre en façade Est ;
au bout du couloir, de face, un escalier : en maçonnerie, avec pierre semblant être du comblanchien, rampe en fer-forgé, éclairage en applique en sus des briques de verre au niveau du palier intermédiaire ;
au 1er étage, un palier desservant, à droite une pièce : sol carrelé, tapisserie vinyle aux murs, plafond peint. Une fenêtre en façade Est, radiateur, plafonnier. Sert actuellement de débarras ;
à droite, une salle de bain : sol et murs carrelés jusqu'à environ 1,90 m, toile de verre au delà et peinture au plafond. Cabine de douche, WC, lavabo sur pied et miroir, plafonnier. Important problème d'humidité au plafond et sur les murs (Nord en particulier et retours sur les cloisons de part et d'autre), avec développement important de moisissures, peinture craquelée et qui se décolle, malgré la présence d'une fenêtre en façade Nord et d'une bouche de VMC ;
à droite, une chambre : sol carrelé, tapisserie vinyle aux murs et plafond peint. Radiateur, plafonnier, grand placard mural. Porte fenêtre donnant sur le balcon ;
à gauche, une chambre : sol carrelé, tapisserie vinyle aux murs et plafond peint. Radiateur, plafonnier, grand placard mural. Porte fenêtre donnant sur le balcon et fenêtre en façade Sud ;
à gauche, un débarras :sol carrelé, tapisserie vinyle aux murs et plafond peint. Plafonnier et fenêtre en façade Sud. Trappe de visite des combles au plafond ;
à gauche, une chambre : sol en parquet stratifié, murs et plafond peints. Radiateur, plafonnier, grand placard mural. Fenêtre en façade Sud.

De manière générale, les tuyaux des radiateurs à eau circulent en apparent aux murs au rez-de-chaussée, les menuiseries extérieures sont en PVC, avec double vitrage et volets roulants, sauf la porte d'entrée. Chauffage au gaz, avec citerne dans le jardin. Les revêtements de surfaces (sols, murs, plafonds) et les équipements sont en état d'usage, plus ou moins avancé, la dernière rénovation d'ampleur datant des années 2011-2012.

Les fenêtres du 1er étage côté Sud donnent sur un terrain à usage de parking et de stockage de véhicules usagés. Il n'est cependant pas visible depuis le jardin.

La surface de la maison a fait débat entre les parties :
la METROPOLE DE [Localité 1] retient une surface de 152,46 m², mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner, correspondant à la surface habitable (hors garage et terrasse). Elle ajoute que cette surface est régulièrement retenue par les juridictions de l'expropriation ;
 Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] se prévalent d'une surface pondérée de 167 m² (maison pondérée 1, terrasse de 27,70 m² pondérée au coefficient de 0,2, garage de 33,05 m² pondéré au coefficient de 0,3) ;
le commissaire du Gouvernement retient une surface de 152,46 m², considérant qu'une pondération ne peut trouver à s'appliquer que si les mêmes coefficients sont appliqués à tous les termes de comparaison.

Si la pondération des surfaces peut présenter une pertinence particulière dans l'appréciation de la valeur d'un bâtiment, en ce qu'elle permet de valoriser à sa juste valeur chacune des parties du bien en fonction de son utilité, ainsi que d’établir une comparaison entre des locaux de configuration et de superficie différentes, elle interdit de comparer le prix de biens dont la surface a été pondérée avec celui d'autres biens dont la surface n'a pas été pondérée.

En effet, la pondération aboutit à ne pas comparer des surfaces réelles, mais des surfaces d'utilité. Ainsi, n'appliquer une pondération qu'au bien préempté conduirait à comparer le prix au mètre carré d'une surface fictive au prix de surfaces habitables réelles. Les prix comparés ne se rapportant pas à la même nature de bien, ils ne seraient pas comparables.

Dès lors, la surface habitable, mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner, sera retenue.

Enfin, le jour du transport sur les lieux, il a été relevé une émergence globale comprise entre environ 50 et 60 décibels, en ce compris le bruit provenant du boulevard périphérique.

Sur la consistance juridique du bien

En l'espèce, le bien est donné à bail et se trouvait occupé au jour du transport sur les lieux.

Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] n'ont pas communiqué les baux conclus avec les preneurs, ni tous les congés pour vendre qu'ils auraient fait délivrer, mais seulement celui signifié à Monsieur [C] [K] le 28 juin 2024.

Ils ont cependant produit, en pièce n° 6, des courriers en date du 1er octobre 2024, paraphés par les locataires, mentionnant ces congés et comportant engagement de quitter les lieux le jour de la vente du bien.

Il convient toutefois de tenir compte, pour fixer le prix d'acquisition, de la situation locative du bien à la date du jugement, et il ressort tant du transport sur les lieux que de la pièce n° 6 de Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X], que le bien litigieux est occupé, plus d'un an après la signification des congés pour vendre, en raison d'un accord intervenu entre la partie défenderesse et les preneurs, sans effet à l'égard de l'autorité préemptrice (Civ. 3, 26 septembre 2007, 06-14.468).

Partant, la valeur du bien sera évaluée en tenant compte de son occupation.

Par ailleurs, la parcelle est située en zone AUL du PLU et fait partie de l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) n° 16 [Localité 8].




Sur l'usage effectif et la qualification du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de l'usage effectif du bien préempté et aux possibilités de construction

En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »

Pour autant, l'article L. 213-6, alinéa 1, du code de l'urbanisme prévoit que : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. »

L'article L. 213-4, a), du code de l'urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pour cause d'utilité publique est : [...]
pour les biens non compris dans une [zone d'aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l'espèce, le bien préempté est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 1], affectant la zone dans laquelle est situé le bien préempté, a été adoptée le 16 décembre 2024 et est devenue opposable aux tiers le 23 janvier 2025.

Il s'agit de la date de référence applicable pour apprécier l'usage qui était alors fait du bien préempté par son propriétaire.

Sur l'usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »

L'article L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. »

En l'espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section AL, n° [Cadastre 1], était située en zone AUL du PLU, à urbaniser sous conditions.

Elle regroupe les espaces, bâtis ou non, destinés à recevoir des recompositions ou des extensions urbaines, dans le respect de conditions d'aménagement et d'équipement fixées par le règlement et les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) définies pour chaque zone AUs.co. 

Dès lors que les conditions d'ouverture à l'urbanisation sont réunies, les règlement de la zone U correspondante s'applique. Dans l'attente de l'ouverture à l'urbanisation, seule la gestion du bâti existant est admise.

L'OAP [Adresse 8] [Localité 8] a pour objectifs de 
permettre la réalisation d'équipements, notamment de plein air, pour répondre aux besoins des habitants du quartier et de la commune ;
offrir une activité d'agriculture urbaine ;
préserver les qualités paysagères et écologiques.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur non constructible à ce jour.

Par conséquent, il sera retenu que le bien préempté ne doit pas être qualifié de terrain à bâtir et sera donc évalué selon son usage effectif au 23 janvier 2025, à savoir une maison d'habitation avec jardin et annexe à destination de garage et atelier.

Sur la fixation du prix d'acquisition du bien préempté

Aux termes de l'article L. 213-4, alinéa 1, du code de l'urbanisme : « A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. [...] » et l'alinéa 3 ajoute : « Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. »
A ce titre, l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

L'article R. 311-22, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant [...] »

En l'espèce, bien que le rapport du cabinet [U] produit par Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] mette aussi en œuvre la méthode d'évaluation de la valeur vénale du bien préempté par capitalisation, les parties s'accordent pour n'employer que la méthode par comparaison, qui sera aussi adoptée par la juridiction.

La METROPOLE DE [Localité 1] avance que si de nombreuses propriétés ont été acquises par la COMMUNE DE [Localité 6] à proximité du bien préempté entre 2016 et 2018, ces transactions sont aujourd'hui anciennes, les ventes plus récentes portant sur des biens plus éloignés.

Elle cite : 

vente du 25 janvier 2021, d'une maison d'habitation sise [Adresse 9] à [Localité 5], d'une surface habitable de 146 m² sur un terrain de 476 m², au prix de 369 900,00 euros, soit 2 533,56 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement et Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] contestent la pertinence de cette vente, qui porte non seulement sur une maison mais aussi sur un studio, sans ventilation du prix.

Les Défendeurs ajoutent que le bien vendu jouxte une entreprise de recyclage de métaux et matériaux, source de profondes nuisances. Ils demandent de ne pas retenir cette transaction pour comparaison.

vente du 04 septembre 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 10] à [Localité 5], d'une surface habitable de 130 m² sur un terrain de 430 m², au prix de 560 000,00 euros, soit 4 307,69 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 1] fait valoir que ce bien, situé au Sud de l'ensemble universitaire de [Localité 9], est à proximité immédiate d'une station de tramway et dans un quartier beaucoup moins isolé du reste de la ville.

Le commissaire du Gouvernement critique cette mutation, en ce que le bien dispose d'une piscine semi-enterrée, et considère que cet équipement a une incidence suffisante sur le prix pour qu'il ne puisse servir à déterminer celui du bien préempté par comparaison.

vente du 23 février 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 11] à [Localité 5], d'une surface de 138 m² sur un terrain de 222 m², au prix de 490 000,00 euros, soit 3 550,72 € / m².
La METROPOLE DE [Localité 1] souligne que ce bien a été construit en 1967, à l'instar de celui préempté.

Il s'agit de la transaction n° 6 de Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] et n° 6 du commissaire du Gouvernement.

Elle en déduit un prix moyen de 3 463,90 € / m², auquel elle estime qu'un abattement compris entre 10% et 20% doit être appliqué pour tenir compte de l'occupation du bien préempté.

Elle souligne qu'un abattement de seulement 10%, taux proposé par le commissaire du Gouvernement, aboutirait à valoriser le bien à 475 297,00 euros, alors que son offre s'élève à 479 200,00 euros, frais d'agence inclus.

 Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] invoquent le bénéfice des transactions citées par le cabinet [U] :

vente du 31 janvier 2025, d'une maison d'habitation sise [Adresse 12] à [Localité 5], d'une surface de 123 m² sur un terrain de 403 m², au prix de 335 000,00 euros, soit 2 723,58 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne que ce bien est situé à 1,71 km du bien préempté et propose, de ce fait, de ne pas le retenir parmi les termes de comparaison.

vente du 28 novembre 2024 d'une maison d'habitation sise [Adresse 13] à [Localité 5], d'une surface de 205 m² sur un terrain de 320 m², au prix de 650 000,00 euros, soit 3 170,73 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne que ce bien, dont il rectifie la surface et le prix au mètre carré, est situé à 2,23 km du bien préempté et propose, de ce fait, de ne pas le retenir parmi les termes de comparaison.

vente du 04 septembre 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 10] à [Localité 5], d'une surface de 130 m² sur un terrain de 430 m², au prix de 560 000,00 euros, soit 4 307,69 € / m² ;

Il s'agit de la transaction n° 2 de la METROPOLE DE [Localité 1].

Le commissaire du Gouvernement critique cette mutation, en ce que le bien dispose d'une piscine semi-enterrée, et considère que cet équipement a une incidence suffisante sur le prix pour qu'il ne puisse servir à déterminer celui du bien préempté par comparaison.

Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] arguent du contraire, au regard de la proximité du bien (860 m), du caractère récent de la vente et de la proximité des bâtiments voisins.

vente du 03 septembre 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 14] à [Localité 5], d'une surface de 153 m² sur un terrain de 423 m², au prix de 593 000,00 euros, soit 3 875,82 € / m² ;
Le commissaire du Gouvernement note que ce bien dispose d'un garage attenant du 34 m² et, après avoir rectifié sa surface et son prix au mètre carré, souligne qu'il est situé à 1,65 km du bien préempté. Il propose, de ce fait, de ne pas le retenir parmi les termes de comparaison.

vente du 03 juillet 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 15] à [Localité 5], d'une surface de 162 m² sur un terrain de 205 m², au prix de 525 900,00 euros, soit 3 246,30 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement rectifie la surface et le prix au mètre carré, avant de souligner sa relative proximité avec le bien préempté (1,19 km). Il s'agit de son terme de comparaison n° 5.

vente du 23 février 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 11] à [Localité 5], d'une surface de 138 m² sur un terrain de 222 m², au prix de 490 000,00 euros, soit 3 550,72 € / m² ; 

Il s'agit de la transaction n° 3 de la METROPOLE DE [Localité 1] et n° 6 du commissaire du Gouvernement.

vente du 16 février 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 16] à [Localité 5], d'une surface de 174 m² sur un terrain de 366 m², au prix de 600 000,00 euros, soit 3 448,28 € / m² ; 

Le commissaire du Gouvernement rectifie la surface et le prix au mètre carré, et souligne qu'il est situé à 2,17 km du bien préempté. Il propose, de ce fait, de ne pas le retenir parmi les termes de comparaison.

vente du 09 février 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 17] à [Localité 5], d'une surface de 140 m² sur un terrain de 197 m², au prix de 639 095,00 euros, soit 4 564,96 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement rectifie la surface et le prix au mètre carré, et souligne qu'il est situé à 1,75 km du bien préempté. Il propose, de ce fait, de ne pas le retenir parmi les termes de comparaison.

vente du 05 janvier 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 18] à [Localité 5], d'une surface de 155 m² sur un terrain de 166 m², au prix de 720 000,00 euros, soit 4 645,16 € / m².

Le commissaire du Gouvernement rectifie la surface et le prix au mètre carré, et souligne qu'il est situé à 1,78 km du bien préempté. Il propose, de ce fait, de ne pas le retenir parmi les termes de comparaison.

Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] exposent que si le prix moyen de ces transactions s'élève à 3 639,00 € / m², l'expert a retenu une valeur de 3 500,00 € / m² proche du prix moyen découlant des ventes citées par la METROPOLE DE [Localité 1]. Appliquée à une surface pondérée de 167 m², cela valorise leur bien à 584 500,00 euros.


Le commissaire du Gouvernement a recherché les mutations conclues entre le mois d’août 2022 et celui de juin 2025, portant sur des maisons de 100 à 200 m², situées dans un rayon de 1 500 mètre autour du bien préempté, sur la commune de [Localité 6]. Après avoir exclu les biens avec piscine, ainsi que les ventes conclues les 04 août et 21 décembre 2022 du bien situé [Adresse 19], conclues dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, il propose les transactions suivantes :


Soulignant qu'aucune de ces transactions ne porte sur un bien situé à proximité immédiate de celui préempté, et qu'il s'agit de biens à la situation plus favorable en termes de desserte par les transports en commun, de proximité des commerces et de nuisances générées par le boulevard périphérique, il expose qu'il est possible : 
d'appliquer un abattement aux valeurs calculées, dont le taux ne serait pas déterminé préalablement ;
de ne retenir, parmi les quatorze biens cités, que ceux dont la situation est la moins favorable.

Adoptant la seconde méthode, il ne retient que les ventes n° 4, 5 et 6, pour finalement ne retenir que la valeur de la vente n° 5, à laquelle il applique une décote de 10% pour occupation, soit : 152,46 * 3 626,90 * 0,9 = 497 661,46 €, valeur arrondie à 497 700 euros.

*****

En premier lieu, la vente n° 1 de la METROPOLE DE [Localité 1] ne peut être retenue dans le panel des mutations les plus appropriées pour déterminer la valeur vénale du bien préempté, en ce qu'elle date de près de cinq ans, comporte une maison et un studio sans ventilation du prix et concerne un bien situé à l'Est du canal de [Localité 10], qui marque un changement net de quartier.

De même, la transaction n° 2 de la METROPOLE DE [Localité 1] (n° 3 de Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X]) ne pourra être retenue, le commissaire du Gouvernement ayant relevé, à juste titre, qu'une piscine semi-enterrée constitue un équipement onéreux lors de sa construction, apportant une valorisation certaine au bien dont il est l'accessoire et que la maison des Défendeurs est dépourvue. 

La vente n° 3 de la METROPOLE DE [Localité 1] (n° 6 de PREMPTE et n° 6 du commissaire) sera retenue comme particulièrement pertinente, au regard de sa consistance, de son emplacement et de sa conclusion récente.

Ensuite, s'agissant des mutations citées par Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X], force est de constater qu'elles portent, pour la plupart, sur des biens situés à plus de 1,5 kilomètre de leur maison préemptée. Dans un contexte urbain dense, la situation géographique d'un bien est primordiale pour sa valorisation, du fait qu'en dépendent sa desserte en transports en commun, la nature et la proximité des commerces, celle des services publics et la nature du quartier.

Ainsi, il est justifié, comme le propose le commissaire du Gouvernement, d'écarter les transactions portant sur des biens distants de plus 1,5 kilomètre du bien préempté, cette distance restant déjà importante dans la métropole de [Localité 1], soit les ventes n° 1, 2, 4, 7, 8 et 9, étant rappelé que la vente n° 3, portant sur un bien avec piscine, a déjà été écartée.

La transaction n° 5 concerne un bien comparable à celui préempté et celle n° 6 a déjà été retenue.

Enfin, pour ce qui est des transactions du commissaire du Gouvernement, il critique à bon escient la qualité supérieure de l'essentiel des biens vendus, notamment due à leur localisation, mais aussi à la rénovation récente (terme n° 8) ou à la construction contemporaine (terme n° 10) de certaines des maisons qui en sont l'objet.

Au regard de ces éléments de plus-value par rapport aux inconvénients du bien préempté, ne seront retenus que ses termes n° 4, n° 5 (n° 5 pour Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X]) et n° 6 (n° 3 pour la METROPOLE DE [Localité 1] et n° 6 pour Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X]).

En second lieu, il résulte des trois termes de comparaison retenus, selon les données indiquées par le commissaire du Gouvernement :

vente du 15 septembre 2022, d'une cote-part indivise d'une maison d'habitation sise [Adresse 20] à [Localité 5], d'une surface de 100 m² sur un terrain de 384 m², au prix de 310 000,00 euros, soit 3 100,00 € / m² ;


vente du 23 février 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 11] à [Localité 5], d'une surface de 138 m² sur un terrain de 222 m², au prix de 490 000,00 euros, soit 3 550,72 € / m² ; 

vente du 03 juillet 2024, d'une maison d'habitation sise [Adresse 15] à [Localité 5], d'une surface de 145 m² sur un terrain de 205 m², au prix de 525 900,00 euros, soit 3 626,90 € / m² ;

un prix moyen de 3 425,87 € / m² ; 
un prix médian de 3 550,72 € / m² ;

La vente du 23 février 2024 étant le seul terme de comparaison à avoir été cité par toutes les parties, son prix, qui est médian et ne subit pas les variations que peuvent induire une valeur haute ou basse sur une moyenne ne résultant que de trois termes, sera retenu.

Au cas présent, un abattement de 10% apparaît proportionné à la décote engendrée par l'occupation du bien par des locataires, qui se sont vu délivrer un congé mais se maintiennent dans les lieux avec l'accord du propriétaire actuel.

Dès lors, la valeur vénale du bien préempté sera évaluée à 487 208,49 euros (152,46 * 3 550,72 * 0,9).

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant du prix d'acquisition du bien préempté à la somme de 487 208,49 euros, comprenant la commission éventuellement due à l'agent immobilier.


Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

 Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l'espèce, la METROPOLE DE [Localité 1] sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, bien que la METROPOLE DE [Localité 1] soit condamnée aux dépens, l'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 

FIXE le prix d'acquisition de la maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5], parcelle cadastrée section AL, n° [Cadastre 1], appartenant à Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] à 487 208,49 euros, en ce compris la commission éventuellement due par Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] à l'agence immobilière à laquelle ils ont fait appel ;

DEBOUTE la METROPOLE DE [Localité 1] et Monsieur [L] [I] et Madame [V] [X] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que les parties peuvent, jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive, accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation et que leur silence dans ce délai vaudra acceptation du prix fixé et emportera transfert de propriété au profit de la METROPOLE DE [Localité 1] ;

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 213-12 du code de l'urbanisme, à défaut de renonciation à la mutation dans le délai précité, l'acte authentique de vente sera dressé dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive ;

RAPPELLE que l'ancien propriétaire d'un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu'au paiement intégral du prix ;

CONDAMNE la METROPOLE DE [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance ; 

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 1], le 06 octobre 2025.

La Greffière Le Juge
H. BROUTIN V. BOULVERT