Tribunal Judiciaire · Expropriation — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Expropriation



N° RG 24/00073 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2EE4



Jugement du : 
06 Octobre 2025


Affaire : 

Etablissement public SYTRAL MOBILITES
C/
Société DOM ASSADOR









Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 06 Octobre 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 01 Septembre 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Hélène BROUTIN,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON


ET :

Société DOM ASSADOR (SAS)
représentée par Madame [T] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Anne-Catherine FONTAINE, avocat au barreau de PARIS



En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement



EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 12 juin 2024, n° 69-2024-06-12-00001, le projet du SYTRAL MOBILITES d'aménagement d'une ligne de bus à haut niveau de service (BHNS) entre les [Adresse 4] et [Localité 4] sur le territoire des communes de [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7] et [Localité 8], a été déclaré d'utilité publique.

La réalisation des travaux d'aménagement va notamment nécessiter d'employer :
la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 9], d'une superficie de 689 m², abritant un bâtiment à usage mixte, de bar restaurant et d'habitation ;
appartenant à la SCI CARNEIRO et dont le local commercial a été donné à bail à la SAS DOM ASSADOR, par acte daté du 15 novembre 2013, à effet au 15 novembre 2012.

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 1er août 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié à la SAS DOM ASSADOR son offre d'indemnisation de son éviction du fonds de commerce.

Par courrier en date du 10 octobre 2024, la SAS DOM ASSADOR a décliné l'offre du SYTRAL MOBILITES et fait une contre-offre.

Par mémoire reçu au greffe le 06 décembre 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d'éviction dues à la SAS DOM ASSADOR. 

Par ordonnance rendue le 19 mai 2025, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 1er septembre 2025 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Par arrêté en date du 26 mai 2025, n° E-2025-117, le préfet du département du RHONE a déclaré cessibles au profit du SYTRAL MOBILITES les parcelles et emprises nécessaires à la réalisation du projet d'aménagement d'une ligne de bus BHNS.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié l'ordonnance de transport à la SAS DOM ASSADOR par courrier recommandé avec demande d'avis de réception daté du 05 juin 2025, distribué le 11 juin 2025.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :
un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique ;
un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique. 

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 1er septembre 2025.

A l'audience du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique, déposé à l'audience et demandé de :
fixer le montant global des indemnités dues à la SAS DOM ASSADOR à la somme de 492 169,20 euros, se décomposant comme suit :
◦448 472,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
◦43 697,20 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
d'acter la prise en charge par ses soins des indemnités de licenciement, sur justificatifs ;
dire que la SAS DOM ASSADOR ne pourra se réinstaller dans un rayon de 5 kilomètres de la parcelle ;
rejeter les demandes accessoires de la SAS DOM ASSADOR ;
statuer ce que de droit sur les dépens.

La SAS DOM ASSADOR, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 08 août 2025 et entend voir :
à titre principal, fixer l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 697 976,29 euros, se décomposant comme suit :
◦448 472,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
◦45 847,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
◦27 320,00 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial ;
◦14 265,00 euros au titre de l'indemnité pour frais de licenciement ;
◦25 000,00 euros au titre de l'indemnisation de sa présidente ;
◦16 230,00 euros au titre de l'indemnité pour frais de déménagement ;
◦112 118,00 euros au titre de la fiscalité ;
◦8 724,29 euros au titre des honoraires de conseil ;
à titre subsidiaire, fixer l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 683 711,29 euros, se décomposant comme suit :
◦448 472,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
◦45 847,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
◦27 320,00 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial ;
◦25 000,00 euros au titre de l'indemnisation de sa présidente ;
◦16 230,00 euros au titre de l'indemnité pour frais de déménagement ;
◦112 118,00 euros au titre de la fiscalité ;
◦8 724,29 euros au titre des honoraires de conseil ;
◦surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement ;
en tout état de cause, condamner le SYTRAL MOBILITES aux dépens et à lui verser la somme de 5 000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame le Commissaire du Gouvernement s'en est remise à ses conclusions transmises au greffe le 20 juin 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SAS DOM ASSADOR à la somme de 533 229,00 euros, se décomposant comme suit :
448 472,00 euros au titre de l'indemnité principale ;
43 697,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
27 320,00 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial ;
13 740,00 euros au titre de l’indemnité de déménagement et de réinstallation.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées. 

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 06 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien évincé

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de la consistance du bien évincé

L'article L. 322-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l'ordonnance d'expropriation n'est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l'indemnité, c'est à cette date qu'il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation n'a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien exproprié doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

En l'espèce, la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 5] à [Localité 9], se trouve à l'angle de la [Adresse 7] et de l'[Adresse 8] et développe une superficie de 689 m².

Un bâtiment est construit en limite de propriété et dans l'angle Sud-Est la parcelle, ceinte d'un mur de clôture, une bande de terrain en forme de L, au Nord et à l'Est de la parcelle, étant émargée en terrasse, et un espace de plus grandes dimensions, à l'Ouest, étant aménagé en jardin et terrasse.

Les murs de clôture sont en maçonnerie, avec enduit et couvertines, d'une hauteur d'environ 2,5 mètres côté [Adresse 7] et d'environ 2 mètres [Adresse 8]. Ce dernier mur est percé d'un portail métallique, à deux battants, permettant le passage d'un véhicule. Le tout est en bon état.

Le bâtiment est composé :
d'une partie ancienne, en R+1, maçonnée avec toiture tuile, abritant notamment le bar et le logement au 1er étage ;
d'une extension, en rez-de-chaussée, dans le prolongement de la façade donnant [Adresse 7], avec toiture en tôle, abritant la cuisine avec chambre froide, les WC, le vestiaire du personnel ;
une extension, en rez-de-chaussée, à l'arrière du bâtiment sur rue, avec toiture en tôle, accueillant la salle de restaurant.




Il comprend : 
façade donnant [Adresse 7] : soubassement de la façade en pierres, mur enduit avec enseigne, partiellement élevé en R+1 ; deux baies vitrées avec stores bannes au rez-de-chaussée, une porte vitrée sous auvent en bois avec toiture en tuiles, deux fenêtres au 1er étage ; le tout en bon état ;
façade dans l'angle des voies : soubassement de la façade en pierres, mur enduit, élevé en R+1 ; une baie vitrée au rez-de-chaussée sous auvent en bois avec toiture en tuiles, une fenêtres au 1er étage ; un espace pour le bloc extérieur d'une climatisation ou VMC ; le tout en bon état ;
façade donnant [Adresse 8] : soubassement de la façade en pierres, mur enduit avec enseigne, élevé en R+1 ; une baie vitrée au rez-de-chaussée avec store banne, une fenêtres au 1er étage ; un espace pour le bloc extérieur d'une climatisation ou VMC ; le tout en bon état ;
l'accès à l'établissement par la porte vitrée donne sur une salle de bar, dans le bâtiment d'origine : sol carrelé, murs peints, faux plafond avec éclairage par spots, outre deux baies vitrées ([Adresse 9] et angle des voies) ; comptoir ; mobilier et équipements divers pour l'activité de bar ; un passe vers la cuisine ; dessert du vestiaire du personnel et de la cuisine, d'un couloir avec WC, de la salle de restaurant et de la terrasse ;
cuisine : sol carrelé, murs partiellement carrelés, plafonds peints, éclairage néons ; une chambre froide ; équipements divers ;
couloir avec WC : sol carrelé, murs peints, faux plafond avec spots, lavabo deux vasques, éclairé par deux baies vitrées ([Adresse 7]) ; WC hommes et femmes, faïence et revêtements en bon état ;
salle de restaurant : dans l'extension en rez-de-chaussé édifiée à l'arrière du bâtiment sur rue, de plain pied, avec environ 110 places assises. Sol carrelé, murs peints, faux plafond avec dalles lumineuses et lustres ; baies vitrées coulissantes donnant sur la terrasse du restaurant ; climatisation et un rétroprojecteur au plafond ;
terrasse du bar : accessible depuis ce dernier, entre la salle de restaurant et le mur de clôture donnant [Adresse 9] ; sol carrelé ; entre 20 et 30 places assises ;
terrasse du restaurant : accessible depuis ce dernier et depuis la terrasse du bar;au Nord et à l'Ouest de la salle de Restaurant ; sol en lames de bois striées, sous un auvent côté Ouest ; environ 90 places assises ; donnant sur le jardin, engazonné, planté de quelques platanes, palmiers, bananiers, avec éléments de décoration ; zone barbecue au Sud Ouest ;
cave : accessible par une porte métallique donnant sur un escalier en béton depuis la terrasse du bar. Sol en ciment, mur en béton brut, plafond hourdis béton sur poutrelles métalliques ; nombreuses étagères de stockage pour l'activité commerciale et le logement ; adoucisseur d'eau, etc.
logement : accessible par un escalier extérieur en béton avec rampe en fer forgé depuis la terrasse du bar :
◦entrée : sol dallettes PVC imitation carrelage, murs et plafond peints, plafonnier ; grand placard mural ; bloc intérieur de climatisation ;
◦salle de bain : sol carrelé, murs carrelés ou peints, plafond peint, lustre, fenêtre double vitrage ouvrant au dessus la toiture de la cuisine ; baignoire, lavabo double vasque, meubles de salle de bain dont miroir, lave-linge ;
◦WC : avec petite fenêtre ;

◦cuisine : ouverte sur l'entrée et la pièce de vie, avec comptoir ; sol carrelé, murs peints et plafond peint, avec caisson pour éclairage par spots ; une fenêtre au donnant sur l'arrière du bâtiment ; entièrement meublée et équipée (réfrigérateur, four et plaques encastrées, etc.) ;
◦pièce de vie : sol dallettes PVC imitation carrelage, murs et plafond peints ; petit placard mural ; lustre ; une fenêtre sur [Adresse 7] ; donnant accès à un couloir desservant trois chambres :
◦chambre 1 : sol dallettes PVC imitation carrelage, murs et plafond peints ; une fenêtre ; placard intégré ; une fenêtre sur [Adresse 7] ;
◦chambre 2 : sol dallettes PVC imitation carrelage, murs et plafond peints ; pièce de forme triangulaire ; une fenêtre ; placard intégré ; une fenêtre à l'angle [Adresse 7] et [Adresse 8] ;
◦chambre 3 : sol dallettes PVC imitation carrelage, murs et plafond peints ; une fenêtre ; placard intégré ; une fenêtre [Adresse 8] ;

Les locaux professionnels disposent d'une surface de 256,34 m², outre 175 m² de terrasses et 60 m² de cave. L'appartement est de 108 m². Le tout est en bon à très bon état.

Sur la consistance juridique du bien

En l'espèce, le local professionnel est donné à bail à la SAS DOM ASSADOR, selon bail commercial en date du 15 novembre 2013, à effet au 15 novembre 2012.

Arrivé à expiration le 14 novembre 2021, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction et expirera de nouveau le 14 novembre 2030. Madame [T] [O] étant à la fois gérante de la SCI propriétaire des murs et présidente de la SAS DOM ASSADOR évincée, la poursuite du bail est certaine, sauf disparition de la SAS DOM ASSADOR.

Le loyer annuel a initialement été fixé à 30 000,00 euros HT et hors charges, payable mensuellement et indexé sur l'indice du coût de la construction. La taxe foncière est à la charge du preneur.

En vertu du bail, le local est à destination exclusive de « café, bar, restaurant ».

Le fonds de commerce développé dans les lieux est conforme à la destination des locaux stipulée au bail et correspond, au regard de la matérialité des lieux, à celle d'un bar – restaurant de type traditionnel, disposant d'environ 110 à 120 places assises en intérieur et de 90 à 100 places assises en extérieur.

La parcelle est située en zone URm2a du PLU de la METROPOLE DE [Localité 1].

Sur l'usage effectif du bien évincé

Sur la date de référence applicable à l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié

En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »
L'article L. 213-6, alinéa 1, du code de l'urbanisme prévoit : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. »

L'article L. 213-4, a), du code de l'urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pour cause d'utilité publique est : [...]
pour les biens non compris dans une [zone d'aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l'espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 1], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 16 décembre 2024 et est devenue opposable aux tiers le 23 janvier 2025.

Il s'agit de la date de référence applicable pour apprécier l'usage qui était alors fait du bien exproprié.

Sur l'usage effectif du bien exproprié

En l'espèce, il n'est pas contesté que le local commercial dans lequel est développé le fonds de commerce dont la SAS DOM ASSADOR est évincée était, à la date de référence établie ci-dessus, à destination exclusive de « café, bar, restaurant », correspondant à son usage effectif.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié sera donc évalué selon son usage effectif au 23 janvier 2025, à savoir fonds de commerce de « café, bar, restaurant ».

Sur l'évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L'article R. 311-22, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. »
L'article R. 311-20, alinéa 4, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l'expropriant et l'exproprié. »

L'article L. 321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l'indemnité principale d'éviction

L'article L. 222-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « L'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. » 

L'indemnisation de l'éviction d'un fonds de commerce doit correspondre à la valeur vénale de la quotité du fonds amenée à disparaître du fait de ladite éviction. Elle peut être totale, en l'absence de réinstallation et de disparition du fonds, ou partielle, lorsqu'une partie des éléments constitutifs du fonds peuvent être déplacés dans le but de poursuivre l'activité.

L'évaluation du préjudice peut être menée selon plus méthodes consistant :
soit à se référer à des cessions de fonds comparables, afin de déterminer un ratio entre prix de vente et chiffre d'affaires, lequel servira de coefficient applicable au chiffre d'affaire moyen du fonds évincé ;
soit à appliquer le coefficient idoine issu d'un barème, au bénéfice annuel, au chiffre d'affaires, à un élément représentatif du chiffre d'affaires, etc., en tenant compte de correctifs liés à l'emplacement du fonds, à la conjoncture économique, au marché local, à la concurrence, à l'importance du chiffre d'affaires et à la consistance des agencements ;
soit en tenant compte de manière cumulative de la valeur du droit au bail et de la valeur du travail de l'exploitant, déterminée à partir de l'excédent brut d'exploitation.

Toutefois, l'indemnité principale d'éviction peut être limitée à la perte du droit au bail si le commerçant évincé n'a subi aucune perte de clientèle (Civ. 3, 1er février 1977, 76-70.130) et ne peut jamais être inférieure à la valeur du droit au bail, quand bien même le fonds n'est pas exploité et ne dispose d'aucune clientèle (Civ. 3, 24 mai 2006, 05-18.030).

En l'espèce, le SYTRAL MOBILITES, la SAS DOM ASSADOR et le commissaire du Gouvernement s'accordent tant sur la méthode d'évaluation de la valeur vénale du fonds de commerce que sur les valeurs à retenir pour la mettre en œuvre.

Ainsi :
le SYTRAL MOBILITES a rappelé que la valorisation d'un fonds de commerce de restaurant traditionnel est calculée, selon le barème de l'administration fiscale, à partir de son chiffre d'affaire annuel TTC, par application d'un coefficient compris entre 60% et 100% ;
le commissaire du Gouvernement expose que
◦le cabinet FAVRE-REGUILLON, pour le code NAF 5610A « Restauration traditionnelle » correspondant à celui de la SAS DOM ASSADOR, a déterminé une valeur vénale s'élevant, selon données arrêtées au 16 juin 2025, à 76,30% du chiffre d'affaires annuel TTC ;
◦la cote Callon 2024 donne un ratio de 60% à 100% pour les villes moyennes et de 50% à 105% pour les grandes villes ;
tous trois s'accordent pour estimer la valeur du fonds de commerce en appliquant un taux de 85% au montant moyen des chiffres d'affaires annuels des trois derniers exercices ;
les exercices comptables de la SAS DOM ASSADOR sont décalés et ont donné lieu aux chiffres d'affaires suivants : 
◦exercice 1er/10/2021 – 30/09/2022 : 491 874 € TTC ;
◦exercice 1er/10/2022 – 30/09/2023 : 539 103 € TTC ;
◦exercice 1er/10/2023 – 30/09/2024 : 551 867 € TTC ;
◦moyenne : 527 615 € TTC
tous trois s’accordent pour valoriser le fonds de commerce à 448 472 euros TTC.

Par conséquent, il conviendra de donner acte au SYTRAL MOBILITES et à la SAS DOM ASSADOR de leur accord pour fixer le montant de l'indemnité principale d'éviction à la somme de 448 472,00 euros. 

Sur l'indemnité de remploi

En application de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. »

En l'espèce, le bien n'était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par l'expropriant et le commissaire du Gouvernement, sera utilisé pour calculer le montant de l'indemnité de remploi : 
5% pour les indemnités n'excédant pas 23 000,00 euros ;
10% pour les indemnités supérieures à 23 000,00 euros.

En effet, il n'y a pas lieu de retenir le barème proposé par l'expropriée, qui correspond à celui généralement appliqué au calcul de l'indemnité de remploi de l'indemnité principale de dépossession.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS DOM ASSADOR à la somme de 43 697,20 euros.




Sur l'indemnité pour trouble commercial ou d'exploitation

L'exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d'expropriation, constitué par la perte d'exploitation causée par l'interruption temporaire de l'activité, dès lors qu'il est distinct du préjudice indemnisé par l'allocation de la valeur totale du fonds de commerce et par l'indemnité de remploi (Civ. 3, 4 juillet 2024, 23-15.027).

L'allocation d'une indemnité correspondant à la valeur totale du fonds de commerce et d'une indemnité de remploi n'est donc pas exclusive de la réparation du préjudice résultant d'un trouble commercial distinct (Civ. 3, 25 juin 1997, 95-70.257 ; Civ. 3, 25 juin 1997, 96-70.160 ; Civ. 3, 25 juin 1997, 96-70.171 ; Civ. 3, 8 juin 2023, 22-18.309).

Ainsi, cette indemnité a notamment pour objet de réparer le préjudice résultant 
de l’interruption temporaire d’activité durant le déménagement et la réinstallation du fonds ;
de l'interruption temporaire de l'activité et de la nécessité de remplacer le fonds de commerce (Civ. 3, 26 juin 1970, 69-70.249 ; Civ. 3, 25 juin 1997, 95-70.257 ; Civ. 3, 25 juin 1997, 96-70.171).

En l'espèce, la SAS DOM ASSADOR fait valoir qu'elle va subir une perte d'exploitation du fait de l'interruption de son activité le temps de retrouver un bien en remplacement. Sur la base de son chiffre d'affaires pour l'exercice 2023-2024, de 5551 867 euros TTC, et du nombre de jours ouvrés (303), elle calcul un chiffre d'affaires moyen journalier de 1 821,00 euros et sollicite l'octroi d'une indemnité correspondant à quinze jours de ce chiffre d'affaires.

Pour s'opposer à cette demande, le SYTRAL MOBILITES argue que l'arrêt d'exploitation serait déjà compensé par l'indemnité d'éviction et que la durée de quinze jours ne serait pas justifiée.

Le commissaire du Gouvernement souligne, au contraire, que cette indemnité est due dès lors que l'activité est interrompue et que la SAS DOM ASSADOR envisage de se réinstaller.

La perte des revenus tirés de l'exploitation du fonds de commerce dont il est évincé est distincte de la perte du fonds de commerce lui-même et constitue un préjudice matériel certain, directement subi par l'exploitant.

Il s'ensuit que la SAS DOM ASSADOR est bien fondée à en demander réparation devant la juridiction de l'expropriation, pour une période correspondant à l'interruption à venir de son activité. Sa méthode de calcul sera adoptée, une perte d'exploitation correspondant à quinze jours de chiffre d'affaires étant raisonnable et généralement admise par les juridictions de l'expropriation comme représentative du préjudice subi.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité pour trouble commercial due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS DOM ASSADOR à la somme de 27 315,00 euros.


Sur l'indemnité de licenciement

Le préjudice résultant pour l'exproprié des indemnités de licenciement à verser à ceux de ses salariés qu'il ne pourrait conserver du fait de son éviction, ou qui refuseraient de travailler dans ses nouveaux locaux, a un caractère certain.

Il doit faire l'objet d'une indemnisation par le juge de l'expropriation lorsque la nécessité de licencier et le montant des indemnités sont la conséquence directe l'expropriation (Civ. 3, 12 mai 1993, 91-70.351), mais pas lorsqu'il est imputable à la carence de l'exproprié employeur (Civ. 3, 10 décembre 2003, 02-70.151).

Ainsi, lorsque le nombre des salariés licenciés et le montant des indemnités dues en application de la législation du travail ne sont pas connus, le juge de l'expropriation, qui ne peut indemniser qu'un préjudice certain, se doit de surseoir à statuer dans l'attente de la fixation définitive du montant de ces indemnités (Civ. 3, 12 mai 1993, 91-70.351).

En effet, l'article L. 321-3, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique imposant de préciser, pour les indemnités allouées, les bases de leur calcul, et l'article L. 322-12, alinéa 1, du même code, prévoyant que les indemnités sont fixées en euros, le juge de l'expropriation ne peut décider que les indemnités de licenciement de tout ou partie des salariés de l'exproprié lui seront remboursées par l'expropriant sur présentation de justificatifs (Civ. 3, 12 octobre 1977, 76-70.324 ; Civ. 3, 6 décembre 1977, 76-70.321).

 En l'espèce, la SAS DOM ASSADOR sollicite l'octroi d'une indemnité devant couvrir les frais de licenciement de ses salariés, basée sur un tableau établi par ses soins et avance qu'elle ne pourra pas les conserver le temps de se réinstaller.

Le SYTRAL MOBILITES expose qu'il n'est pas exclu que la SAS DOM ASSADOR se réinstalle et conserve son personnel. Elle ajoute que, si l'exploitation devait définitivement cesser, elle prendra en charge les frais de licenciement sur justificatifs, à condition qu'aucune réinstallation n'ait lieu dans un rayon de 5 kilomètres.

Le commissaire du Gouvernement considère que l'indemnisation des frais de licenciement implique de rapporter la preuve qu'ils sont la conséquence directe de l'expropriation. Or, selon lui, l'expropriée envisageant de se réimplanter, il ne serait pas justifié de la réalité de ces licenciements. Il est encore noté que l'octroi d'une indemnité pour trouble commercial a vocation à couvrir les frais de tous ordre engendrés par la période d'inactivité de la société, y compris la portion des salaires restant à la charge de l'employeur en cas de chômage technique. Il est conclu qu'il n'y a pas lieu d'accorder une telle indemnité.

Il ressort de la procédure, d'une part, que la nécessité de licencier des salariés, le nombre de salariés concernés et le montant des indemnités à leur verser en application de la législation du travail, ne sont par démontrés avec certitude par la SAS DOM ASSADOR.

D'autre part, il ne saurait être acté de l'engagement pris par l'expropriant de prendre en charge les indemnités de licenciement dont il lui serait justifié, alors qu'une telle décision contreviendrait aux dispositions des articles L. 321-3 et L. 322-12 précités.


En outre, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'expropriation, saisi aux fins de fixation des indemnités d'expropriation, d'interdire à la partie évincée de se réinstaller à moins d'une certaine distance du local exproprié, cet élément pouvant cependant caractériser l'absence de lien causal entre l'expropriation et le licenciement.

Enfin, si c'est à juste titre que le commissaire du Gouvernement a soulevé le fait que l'indemnité pour trouble commercial avait pour but de compenser la perte d'exploitation subie par l'exproprié du fait de son éviction, et doit en principe permettre de faire face aux coûts de la masse salariale, l'octroi d'une telle indemnité ne saurait exclure, par principe, celui d'une indemnité pour frais de licenciement, des salariés pouvant, par exemple refuser de suivre l'exproprié dans ses nouveaux locaux.

Par conséquent, il sera sursis à statuer sur ce poste de préjudice et les demandes du SYTRAL MOBILITES, aux fins d'acter la prise en charge des indemnités de licenciement sur justificatifs et d'interdire la réinstallation de la SAS DOM ASSADOR dans un rayon de 5 kilomètres, seront rejetées.

Sur l'indemnité de rémunération de la Présidente de la société

En l'espèce, la SAS DOM ASSADOR avance que sa présidente se trouvera privée de tout revenu, en raison de l'expropriation et jusqu'à ce qu'elle retrouve un fonds de commerce identique. Elle ajoute que Madame [T] [O] sollicite une indemnité de 25 000,00 euros, sa rémunération annuelle brute du dernier exercice s'élevant à 25 865,96 euros.

Il en résulte que la demande n'a pas trait à un préjudice directement subi par l'expropriée du fait de l'expropriation, mais à celui que pourrait subir sa présidente, en son nom personnel.

Par conséquent, il conviendra de rejeter cette prétention.

Sur l'indemnité de déménagement

Le fonds de commerce ne fait pas l'objet d'une définition légale, bien que l'article L. 141-5 du code de commerce dispose qu'il comporte des éléments incorporels et corporels, le matériel et les marchandises, et que l'article L. 142-2 du même code précise qu'il comprend notamment le mobilier commercial, le matériel ou l'outillage servant à l'exploitation du fonds.

Généralement défini comme une universalité de fait, le fonds de commerce est conçu, en tant qu'objet juridique, comme un bien meuble incorporel, distinct des éléments qui le composent. 

Ainsi, le fonds subsiste malgré les modifications intervenues dans sa composition, ses éléments étant considérés comme fongibles, et il n'a pas la même nature que ses éléments constitutifs : il s'agit d'un bien incorporel, en dépit de la présence d'éléments corporels dans son universalité.

Il s'ensuit que chacun des éléments compris dans le fonds de commerce demeure régi par les règles qui lui sont propres (Com., 11 juin 1981, 79-16.748) et que, si l'exploitant est privé de la valeur économique de l'universalité constituant le fonds de commerce, supérieure à la somme des éléments qui le composent, il demeure susceptible de conserver certains de ses éléments constitutifs, dont le matériel.

Partant, en matière de bail commercial, l'article L. 145-14 du code de commerce prévoit, en cas de refus de renouvellement du bail, l'indemnisation du preneur à hauteur de la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, ces indemnités accessoires étant dues tant dans l'hypothèse d'un transfert du fonds que de sa disparition, dès lors qu'une réinstallation est prévue. 

De même, en matière d'expropriation, l'octroi d'une indemnité d'éviction du fonds de commerce n'est pas exclusive de l'existence d'un préjudice actuel et direct, découlant de frais de déménagement et distinct de celui déjà indemnisé par l'allocation de la valeur totale du fonds et l'indemnité de remploi (Civ. 3, 25 juin 1997, 96-70.160 ; Civ. 3, 19 novembre 1997, 96-70.046).

L'indemnité doit permettre de couvrir les frais de déménagement du mobilier et du matériel, en sus des effets personnels et du stock.

En l'espèce, la SAS DOM ASSADOR demande de voir fixer une indemnité de déménagement à hauteur de 16 230,00 euros, correspondant à la moyenne des deux devis produits par ses soins.

Le SYTRAL MOBILITES, se référant à une précédente décision de la présente juridiction (10 mars 2025, RG 24/00050), argue que les devis portent sur le déménagement d’éléments constituant le fonds de commerce, dont la valeur vénale a déjà été entièrement indemnisée, de sorte que la SAS DOM ASSADOR ne pourrait prétendre à l'indemnisation de leur déménagement.

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir non pas le montant moyen des devis, mais le moins disant, soit 13 740,00 euros.

Au cas présent, bien que la SAS DOM ASSADOR soit indemnisée de l'éviction de son fonds de commerce, c'est à dire de la valeur de l'universalité de fait comprenant son matériel, elle n'est pas dépossédée de celui-ci. Le déménagement de cet élément corporel, distinct du fonds de commerce, est rendu nécessaire par l'expropriation, qui implique de relocaliser l'activité de restauration, par la création ou l'acquisition d'un nouveau fonds.

Ainsi, le préjudice allégué est indemnisable en son principe.

S'agissant de son quantum, l'indemnité des frais de déménagement a pour objet de compenser la dépense à exposer par la SAS DOM ASSADOR pour transférer son matériel, sans perte ni profit pour elle.

Dès lors, c'est à juste titre que le commissaire du Gouvernement souligne qu'il n'y a pas lieu de retenir une somme ne correspondant pas au coût effectif de l'opération mais à une moyenne issue de devis, alors que l'étendue du préjudice certain et direct s'élève au montant le plus faible parmi les devis portant sur une prestation de déménagement suffisante.


Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS DOM ASSADOR à la somme de 13 740,00 euros.

Sur l'indemnité au titre de la fiscalité

En l'espèce, la SAS DOM ASSADOR avance que l'indemnité d'éviction sera imposée au taux de 25%, si bien qu'elle sera privée de la somme de 112 118,00 euros, correspondant pourtant à une partie du préjudice subi du fait de l'expropriation. 

Elle ajoute que cette imposition aura pour conséquence de réduire sa capacité à acquérir un fonds de commerce d'une valeur vénale identique à celle de celui qu'elle exploitait, de sorte que cette fiscalité devrait être compensée, afin de l'indemniser intégralement.

Le SYTRAL MOBILITES oppose à cette prétention que l'incidence fiscale décrite ne résulte pas directement de l'expropriation, mais de la législation fiscale adoptée par l’État. Citant la jurisprudence, il conclut que le préjudice n'est qu'indirect et non indemnisable par le juge de l'expropriation.

Le commissaire du Gouvernement abonde en ce sens.

Il en ressort que le préjudice fiscal allégué concernant l'impôt sur les plus-values n'est pas en relation directe avec l'expropriation mais avec le régime fiscal applicable à la personne morale que constitue la SAS DOM ASSADOR et avec les conditions particulières de détention du fonds de commerce, de sorte que l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique interdit son indemnisation par le juge de l'expropriation (Civ. 3, 11 février 1998, 97-70.018).

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur l'indemnité au titre des honoraires de conseil

En l'espèce, la SAS DOM ASSADOR explique avoir exposé 2 200,00 euros HT de frais auprès d'un avocat fiscaliste afin de connaître la fiscalité associée à l'expropriation et de déterminer les sommes susceptibles d'être remployées, ainsi que des frais pour assurer sa défense, suite à l'offre reçue du SYTRAL MOBILITES, à hauteur de 6 524,29 euros HT de frais d'avocat. Elle sollicite l'octroi d'une indemnité de 8 724,29 euros HT.

Le préjudice allégué n'entretient cependant pas de lien direct avec l'expropriation, les frais exposés résultant non pas de l'éviction de la SAS DOM ASSADOR, mais de sa volonté de prendre conseil.

Par conséquent, cette prétention sera rejetée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

 Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'expropriant supporte seul les dépens de première instance. »
En l'espèce, en raison du sursis à statuer prononcé au titre du préjudice pour indemnités de licenciement, les dépens seront réservés.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, en raison du sursis à statuer prononcé au titre du préjudice pour indemnités de licenciement, les demandes de ce chef seront réservées.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 

FIXE le montant global des indemnités dues par le SYTRAL MOBILITES à la SAS DOM ASSADOR pour 

le fonds de commerce de bar – restaurant traditionnel exploité au sein du local de 256,34 m², outre 175 m² de terrasses et 60 m² de cave, situé dans l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 9], parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1] ;

à la somme de 533 224,20 euros, se décomposant comme suit :

448 472,00 euros, au titre de l'indemnité principale d'éviction, conformément à l'accord des parties dont il leur est donné acte ;
43 697,20 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;
27 315,00 euros, au titre du trouble commercial ;
13 740,00 euros, au titre de l'indemnité de déménagement ;

REJETTE les demandes du SYTRAL MOBILITES tendant à 
acter la prise en charge par ses soins des indemnités de licenciement, sur justificatifs ;
dire que la SAS DOM ASSADOR ne pourra se réinstaller dans un rayon de 5 kilomètres de la parcelle ;

REJETTE les demandes de la SAS DOM ASSADOR tendant à la fixation des indemnités suivantes :
25 000,00 euros au titre de l'indemnisation de sa présidente ;
112 118,00 euros au titre de la fiscalité ;
8 724,29 euros au titre des honoraires de conseil ;

SURSEOIT à statuer concernant la demande tendant à voir fixer le montant de l'indemnité pour frais de licenciement, pour une durée de six mois à compter du prononcé de la présente décision ;
RESERVE les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, dans l'attente de la reprise d'instance à l'issue du sursis à statuer.

Fait à [Localité 1], le 06 octobre 2025.

La Greffière Le Juge
H. BROUTIN V. BOULVERT