Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 J — 7 avril 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

 N° RG 24/05993 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZT3U





























Grosse à :

Maître Tiffany PIERANGELI de la SELARL A.J.C CONSEIL & AVOCATS - 703
Maître Ohini Loïc MADJRI - 1784
Maître Marie SAULOT - 1713







ORDONNANCE


Le 07 avril 2026


ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. VELAG
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ohini Loïc MADJRI, avocat au barreau de LYON



ET :

DEFENDERESSES

S.A.R.L. IMMO DELTA B
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Tiffany PIERANGELI de la SELARL A.J.C CONSEIL & AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Valérie LIOTARD, avocat au barreau de la DROME


Madame [L] [B] divorcée [R]
née le 5 mai 1956 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marie SAULOT, avocat au barreau de LYON









EXPOSE DU LITIGE 

Vu les actes de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024 par lesquels la SCI VELAG a assigné la SARL IMMO DELTA B et Madame [L] [R] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de : 
- déclarer recevable et bien fondée la requête de la SCI VELAG ;
→ à titre principal : 
- condamner la SARL IMMO DELTA B et Madame [L] [R] ([B]) au paiement de la somme de :
34 300 euros TTC à parfaire au titre des travaux curatifs prioritaires ; 48 500 euros TTC à parfaire au titre des travaux d’amélioration à court terme ; 217 300 euros TTC à parfaire au titre des travaux de rénovation à moyen terme ; 15 000 euros à parfaire au titre des divers préjudices subis par la SCI VELAG ; → à titre subsidiaire : 
- condamner la SARL IMMO DELTA B et Madame [R] ([B]) au paiement de la somme de :
37 108,75 euros TTC à parfaire au titre de l’installation d’un système indépendant de chauffage et rafraîchissement ; 15 000 euros à parfaire au titre des divers préjudices subis par la SCI VELAG ; → en tout état de cause : 
- condamner la SARL IMMO DELTA B et Madame [R] ([B]) au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL IMMO DELTA B et Madame [R] ([B]) aux dépens ;
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

Vu les dernières conclusions d’incident de la SARL IMMO DELTA B notifiées par RPVA le 14 janvier 2026 dans lesquelles elle demande au juge de la mise en état de : 
→ à titre principal : 
- juger les demandes de la SCI VELAG irrecevables, la SARL IMMO DELTA B n’ayant pas qualité pour défendre ;
- juger la demande de la SCI VELAG prescrite sur le fondement de l’article 1648 du code civil ;
- juger la demande de la SCI VELAG prescrite sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ;
→ à titre subsidiaire, orienter le dossier en audience de règlement amiable ;
→ en tout état de cause, condamner la SCI VELAG à payer à la société IMMO DELTA B la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 

Vu les dernières conclusions d’incident de Madame [L] [B] divorcée [R] notifiées par RPVA le 15 septembre 2025 dans lesquelles elle demande au juge de la mise en état de : 
- juger recevables les fins de non-recevoir soulevées par Madame [R] dans les présentes conclusions ;
- juger irrecevables les conclusions notifiées par la SCI VELAG le 9 juin 2025 et les prétentions qu’elles contiennent ;
- juger que les demandes de la SCI VELAG fondées sur la garantie des vices cachés sont prescrites ;
- juger par conséquent irrecevables les demandes de la SCI VELAG fondées sur la garantie des vices cachés ;
- juger irrecevables et mal fondées les demandes de la SCI VELAG fondées sur la garantie décennale ;
- juger que la SCI VELAG est dépourvu d’intérêt à agir à l’encontre de Madame [R] sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale ;
- juger par conséquent irrecevables les demandes présentées par la SCI VELAG contre Madame [R] ;
- condamner la SCI VELAG à verser à Madame [R] la somme de 2000 euros pour procédure abusive ;
- condamner la SCI VELAG à verser à Madame [R] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI VELAG aux dépens ;

Vu les dernières conclusions d’incident de la SCI VELAG notifiées par RPVA le 15 novembre 2025 dans lesquelles elle demande au juge de la mise en état de : 
- déclarer recevable et bien fondée la requête de la SCI VELAG ;
- juger que la SARL IMMO DELTA B et Madame [R] ([B]) ont qualité pour agir et défendre à l’occasion de la présente procédure ;
- juger que les demandes de la SCI VELAG ne sont pas prescrites ;
- rejeter la demande de condamnation formée par Madame [R] ([B]) à l’encontre de la SCI VELAG pour procédure abusive ;
- rejeter l’ensemble des fins, moyens et demandes contraires formées par la SARL IMMO DELTA B et Madame [R] ([B]) ;
- condamner la SARL IMMO DELTA B et Madame [R] ([B]) au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens du présent incident ;

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident du 19 janvier 2026 et mise en délibéré au 16 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 30 mars 2026, puis au 7 avril 2026. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions notifiées par la SCI VELAG par RPVA le 9 juin 2025 et des prétentions qu’elles contiennent

Madame [R] sollicite l’irrecevabilité de ces conclusions et des prétentions qu’elles contiennent. 

Il s’agit des conclusions en réponse sur incident n°1 de la SCI VELAG. 

Toutefois, la SCI VELAG a notifié le 15 novembre 2025 par RPVA des conclusions en réponse sur incident n°2, qui sont ses dernières conclusions d’incident. 

Le juge de la mise en état est donc saisi de ces conclusions et pas de celles notifiées par RPVA le 9 juin 2025, sachant qu’aucune irrecevabilité des conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2025 n’est réclamée par Madame [R]. 

En conséquence, la demande d’irrecevabilité des conclusions notifiées par la SCI VELAG par RPVA le 9 juin 2025 et des prétentions qu’elles contiennent formée par Madame [R] est sans objet. 

Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI VELAG à l’encontre de Madame [R] 

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive. 

L’article 1641 du code civil énonce que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». 

L'article 1792 du code civil énonce :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
 
L'article 1792-1 du même code dispose :
« Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. » 

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente du 16 juillet 2019 que le vendeur des lots 3 et 26 à 31 acquis par la SCI VELAG est la SARL IMMO DELTA B, alors propriétaire de ces lots. 

Concernant le mandat exclusif de vente du 23 février 2018, il a été conclu entre la SARL IMMO DELTA B, qui était la propriétaire mandante, et la société OPTIMHOME, qui était la mandataire. Madame [R] n’est que la représentante légale de la société OPTIMHOME. C’est bien la société OPTIMHOME, en tant que personne morale dotée d’une personnalité juridique distincte, qui était partie au contrat et qui avait la qualité de mandataire. 

Ainsi, Madame [R] n’est à l’évidence pas le vendeur des lots acquis par la SCI VELAG. 

Elle n’est pas à l’évidence non plus le mandataire de la SARL IMMO DELTA B, c’est la société OPTIMHOME qui a cette qualité. 

Madame [R] n’a donc pas qualité pour défendre relativement aux demandes formées à son encontre par la SCI VELAG fondées tant sur la garantie des vices cachés que sur la garantie décennale. 

Sur la responsabilité professionnelle du mandataire, celui-ci étant la société OPTIMHOME, Madame [R] n’a donc pas non plus qualité pour défendre à ce titre. 

Le fait que Madame [R] soit associée de la SARL IMMO DELTA B, ce quel que soit le nombre de parts sociales dont elle dispose, étant précisé en l’occurrence que, suivant les statuts de la société (pièce 2 SCI VELAG), elle n’est pas, contrairement à ce que prétend la SCI VELAG, l’associée majoritaire pour ne posséder que 24,83 % des parts sociales tandis que, parmi les autres associés, la société DB INNOVATION en possède également 24,83 % et la société ARKANE 49,67 %, et le fait qu’elle soit la représentante légale de la société OPTIMHOME n’ont aucune incidence sur l’absence de qualité pour défendre de Madame [R] qui, ainsi qu’il a été mis en lumière, n’est ni le vendeur, ni le mandataire. 

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres développements de la SCI VELAG et de Madame [R], il convient de déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formées par la SCI VELAG à l’encontre de Madame [R]. 

Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI VELAG à l’encontre de la SARL IMMO DELTA B

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive. 

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété du 22 juin 2018 (chapitre III, section I, page 17) que constituent des parties communes les installations de chauffage central et de fournitures d’eau chaude ainsi que leurs accessoires tels que la chaufferie, les canalisations d’eau, les circuits électriques, à l’exclusion des radiateurs et canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif et le desservant exclusivement ainsi que des éléments se rattachant à l’installation d’eau chaude se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif et affectés à son service exclusif. 

Or, il résulte des rapports d’expertise amiables de la société EREMES des 15 et 18 juillet 2024 dont se prévaut la SCI VELAG pour fonder ses demandes de condamnation au titre du coût des travaux de réfection et non contestés par la SARL IMMO DELTA B sur les points qui suivent, que les installations de chauffage sont aussi les installations de rafraîchissement (installations réversibles) et que les installations objet des travaux de reprise préconisés sont celles collectives. 

Quant aux condamnations réclamées par la SCI VELAG, suivant ses assignations (elle n’a pas conclu au fond depuis leur délivrance), elle sollicite l’application de ces rapports et donc le versement des coûts des travaux qui sont préconisés et chiffrés dans ceux-ci. Son action en justice est partant relative aux installations de chauffage/rafraîchissement parties communes. 

En conséquence, s’agissant de la vente de lots privatifs par la SARL IMMO DELTA B à la SCI VELAG, la responsabilité de la première au titre de la garantie des vices cachés n’est susceptible d’être recherchée par la seconde que pour ces lots vendus. 

Dès lors qu’il est question de désordres affectant des parties communes et non ces lots vendus, la SARL IMMO DELTA B n’a pas qualité pour défendre au titre d’une action en garantie des vices cachés, garantie qui n’est applicable qu’aux lots vendus. 

Concernant la garantie décennale, puisque les installations de chauffage/rafraîchissement objet du litige sont des parties communes, ce n’est pas la SCI VELAG, copropriétaire, mais le syndicat des copropriétaires qui a qualité pour agir sur le fondement de la garantie décennale contre le vendeur réputé constructeur, étant indiqué que, pour les cas particuliers prévus par la loi du 10 juillet 1965 dans lesquels un copropriétaire peut agir en lieu et place du syndicat des copropriétaires, il ressort du contenu des assignations délivrées par la SCI VELAG qu’elle n’expose à aucun moment agir en lieu et place du syndicat des copropriétaires et que ne sont visées ni la loi du 10 juillet 1965 en général ni des dispositions spécifiques de celle-ci. 

Par conséquent, au regard de ces développements, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres développements de la SCI VELAG et de la SARL IMMO DELTA B, l’ensemble des demandes formées par la SCI VELAG à l’encontre de la SARL IMMO DELTA B seront déclarées irrecevables. 

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame [R]

Suivant l’article 1240 du code civil, une partie à un litige peut être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive à condition que soient démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux, étant précisé que cette faute s’entend d’une malice, d’une mauvaise foi, d’une erreur grossière équivalente au dol ou d'une légèreté blâmable. 

En l’espèce, l’abus de la SCI VELAG dans l’exercice de son droit d’agir n’est pas suffisamment démontré par Madame [R]. 

Sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée. 

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile 

La SCI VELAG sera condamnée aux dépens.



La SCI VELAG, tenue des dépens, sera également condamnée à verser à Madame [R] la somme de 1500 euros et à la SARL IMMO DELTA B la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SCI VELAG sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS
 
Nous, Juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

DECLARONS irrecevables l’ensemble des demandes formées par la SCI VELAG à l’encontre de Madame [L] [B] divorcée [R] ; 

DECLARONS irrecevables l’ensemble des demandes formées par la SCI VELAG à l’encontre de la SARL IMMO DELTA B ; 

DEBOUTONS Madame [L] [B] divorcée [R] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNONS la SCI VELAG aux dépens ; 

CONDAMNONS la SCI VELAG à verser à Madame [L] [B] divorcée [R] la somme de 1500 euros et à la SARL IMMO DELTA B la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTONS la SCI VELAG de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

 














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.