Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX
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JUGEMENT


Enrôlement : N° RG 25/08745 - N° Portalis DBW3-W-B7J-62MD

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 07 Avril 2026

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. [L] IMMO, 
immatriculée au RCS de [Localité 2] 8ème sous le n° 977988286dont le siège social est sis [Adresse 1], en la personne de son président la SAS unipersonnelle [L] DEVELOPMENT elle-même représentée par son président M. [G] [L]

représentée par Maître Hedy SAOUDI de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE,



C O N T R E

DÉFENDERESSE :

S.A.S. MY MOTO CENTER, 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 883 017 188 dont le siège social est sis [Adresse 2], en la personne de son président M. [E] [Q]

représentée par Maître Johann LEVY de l’AARPI VIDAL NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE,


DEBATS

A l’audience du 03 Mars 2026, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.




FAITS ET PROCEDURE

Un contrat de bail commercial d'une durée de 9 ans a été conclu entre [K] [R] aux droits et obligations de laquelle vient la SAS [L] IMMO, bailleur, et la SARL [M] [X] [Y] aux droits et obligations de laquelle vient la SAS MY MOTO CENTER, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 3]. Ce bail était à effet du 01 juin 1996 pour se terminer le 31 mai 2005.

Par acte en date du 04 avril 2005, le renouvellement du bail à compter du 01 juin 2005 a été accepté.

Par acte en date du 04 novembre 2013, un congé avec offre de renouvellement a été délivré moyennant une augmentation du loyer. Ce congé a été accepté avec un loyer plafonné.

Par acte en date du 17 avril 2023, la SAS MY MOTO CENTER a sollicité le renouvellement du bail à compter du 01 juin 2023.

Par acte en date du 28 juin 2024, la SAS [L] IMMO a signifié à la SAS MY MOTO CENTER un congé pour le 31 décembre 2024 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d'un montant de 39.000,00 Euros HT et HC.

La SAS [L] IMMO a notifié à la SAS MY MOTO CENTER un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 39.000,00 Euros HT et HC à compter du 01 janvier 2025.

Par acte en date du 23 juillet 2025, la SAS [L] IMMO a assigné la SAS MY MOTO CENTER aux fins d'obtenir avec exécution provisoire :
- la fixation du loyer à la somme de 39.000,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 janvier 2025,
- les intérêts capitalisés calculés au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation,
- subsidiairement, une mesure d'expertise et la fixation des loyers provisionnels à la somme de 39.000,00 par an HT et HC,
- la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS MY MOTO CENTER soulève l'irrecevabilité de la demande en fixation du loyer, faisant valoir que le bail s'était renouvelé le 01 juin 2023.
Subsidiairement, elle sollicite une mesure d'expertise et la fixation du loyer provisionnel au dernier loyer.
La SAS MY MOTO CENTER demande la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS [L] IMMO s'oppose à la fin de non recevoir, faisant valoir que le courrier du 17 avril 2023 était nul en ce qu'il ne comportait les mentions de l'article L145-10 alinéa 4 du Code de Commerce.
Elle demande avec exécution provisoire :
- la fixation du loyer à la somme de 39.000,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 janvier 2025,
- le réajustement du dépôt de garantie,
- les intérêts capitalisés calculés au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation,
- subsidiairement, une mesure d'expertise et la fixation des loyers provisionnels à la somme de 39.000,00 par an HT et HC,
- la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

- Sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer formée par la SAS [L] IMMO

L'article L145-10 du Code de Commerce prévoit :
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. 
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. 
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. 
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Par lettre recommandée AR en date du 17 avril 2023, la SAS MY MOTO CENTER a notifié à la SAS [L] IMMO le renouvellement du bail dans les termes suivants :
Nous vous prions de bien vouloir noter par la présente le renouvellement de notre bail.
Cette lettre recommandée AR ne reproduit pas les mentions de l'alinéa 4 de l'article L145-10 du Code de Commerce lesquelles sont prescrites à peine de nullité.

La SAS [L] IMMO argumente sur cette irrégularité en indiquant que la demande de renouvellement était nulle et ne produisait aucun effet. Toutefois, le dispositif du mémoire de la SAS [L] IMMO ne comporte aucune demande de prononcé de la nullité de la demande de renouvellement.

Or, l'article 768 du Code de Procédure Civile prévoit notamment que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Par ailleurs et en tant que de besoin, l'article R145-23 du Code de Commerce prévoit :
Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

L'incompétence peut être prononcée d'office en cas de violation d'une règle de compétence d'attribution lorsque cette règle est d'ordre public. La compétence du juge des loyers commerciaux est une compétence d’exception d’interprétation stricte.

En l'espèce les parties sont en désaccord sur la validité de la demande de renouvellement du bail notifiée par la SAS MY MOTO CENTER le 17 avril 2023, ce qui dépasse la seule contestation relative à la fixation du prix du bail.

En conséquence, il convient de retenir la demande de renouvellement du bail formée par la SAS MY MOTO CENTER antérieurement au congé avec offre de renouvellement délivré par la SAS [L] IMMO. La demande de fixation du loyer formée par la SAS [L] IMMO apparaît dès lors irrecevable.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d'allouer à la SAS MY MOTO CENTER la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS [L] IMMO les frais irrépétibles par elle exposés.


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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE irrecevable la demande de fixation du loyer formée par la SAS [L] IMMO,

REJETTE la demande formée par la SAS [L] IMMO sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,


CONDAMNE la SAS [L] IMMO à verser à la SAS MY MOTO CENTER la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SAS [L] IMMO aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 07 avril 2026.

LE GREFFIER                LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 07 Avril 2026.
Signé par Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente, et par Madame BINGUY Marion, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.


LE GREFFIER  LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX