Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 07 Avril 2026


Enrôlement : N° RG 23/09870 - N° Portalis DBW3-W-B7H-324O


AFFAIRE : Mme [H] [N] et M. [D] [U] (Maître Paul-Victor BONAN de la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN)
C/ S.A.S. ICADE (Me Alain XOUAL)



DÉBATS : A l'audience Publique du 20 Janvier 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Elise CSAKVARY,
 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 07 Avril 2026


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort




NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [H] [N]
née le 24 Janvier 1989 à [Localité 2] (13), de nationalité française, vétérinaire, 
et
Monsieur [D] [U]
né le 07 Décembre 1989 à [Localité 1] (13), de nationalité française, infirmier,
tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Paul-Victor BONAN de la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.S. ICADE, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 784 606 576 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Par acte en date du 16 septembre 2020, Mme [H] [N] et M. [D] [U] ont acquis auprès de la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION les lots n°73 et 126 d'un ensemble immobilier en copropriété, vendu en l'état futur d'achèvement, situé au [Adresse 3] à [Localité 4], consistant en une maison à usage d'habitation et un emplacement de stationnement, au prix de 414 000 euros TTC. 

La réception est intervenue le 6 décembre 2022. Suite à un premier rendez-vous de livraison fixé au 14 décembre 2022, les consorts [N] [U] ont pris possession des lieux le 2 mars 2023. 
 
***

Estimant que l'intégralité des réserves n'a pas été levé et que la construction est affectée de malfaçons et non-finitions, par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, Mme [H] [N] et M. [D] [U] ont fait assigner la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de réparation de leur préjudice. 

La clôture de l'instruction de l'affaire a été ordonnée le 21 octobre 2025. 
 
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Par dernières conclusions notifiées le 16 mai 2025, Mme [H] [N] et M. [D] [U] demandent :
- la condamnation du défendeur à leur payer les sommes de : 
- 12 600 euros au titre des reprises des malfaçons et non-finitions, 
- 17 872,93 euros au titre du préjudice de jouissance, 
- 66 400 euros au titre de la diminution de superficie du jardin et de la terrasse, 
- la condamnation du défendeur à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts
- et la condamnation du défendeur à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 17 mars 2025, la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION demande :
- le rejet des demandes adverses
- et la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

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A l'audience de plaidoirie du 20 janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION 

I - Sur les demandes principales

Les ventes d'immeubles à construire en l'état futur d'achèvement sont régies par les dispositions des articles 1601-1 et suivants du code civil. 
L'article 1601-3 du code civil définit ainsi la vente en l'état futur d'achèvement comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

A - Sur la demande de réparation du préjudice matériel

Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.
L'article 1648 du même code dispose en outre que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d'achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l'article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n'est pas applicable, même à titre subsidiaire. 


En l'espèce, il résulte des allégations des demandeurs ainsi que des pièces produites aux débats, et notamment des courriers des 6 et 22 mars 2023, que les malfaçons et non-finitions dont font état les consorts [N] et [U] ont été signalés, au plus tard, dans le mois suivant la prise de possession du 2 mars 2023. Il n'est par ailleurs pas allégué que ces désordres revêtent une gravité décennale. 

Ainsi, le fondement exclusif de l'action intentée par les acquéreurs au titre des vices de construction ou des défauts de conformité apparents est l'article 1642-1 du code civil. Or, ce fondement de responsabilité n'est pas invoqué par les demandeurs au soutien de leurs demandes, demandes qui sont fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur et, plus précisément, l'article 1217 du code civil. Ainsi, l'action des consorts [N] [U] en réparation de leur préjudice matériel sera, en l'état, rejetée. 

Il convient de noter que le défendeur à la présente procédure a souligné le caractère exclusif du régime de responsabilité fondé sur les vices de construction apparents. En outre, les dispositions de l'article 1642-1 précité sont expressément mentionnées dans l'acte de vente. Le procès-verbal de livraison du 2 mars 2023 les mentionne également. 

B - Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

Aux termes des articles 1609 et suivants du code civil, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.
Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.
L'article 1601-1 du code civil dispose à ce titre qu'une vente immobilière peut être conclue en l'état futur d'achèvement. 
Par ailleurs, l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances.

En l'espèce, l'acte de vente stipule que le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du premier trimestre 2022, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. Parmi celles-ci, figurent notamment : 
- les intempéries dûment constatées par une attestation du maître d'œuvre de l'opération, fondée sur les données de la station météorologique la plus proche du bien, 
- la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux
- les retards imputables aux compagnies concessionnaires de service public ou mission de service public, 
- et la découverte de tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation. 

La partie développée de l'acte stipule en outre que, conformément aux dispositions de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation, les biens vendus seront réputés achevés au sens de l'article L261-11 dudit code, et du présent contrat, lorsqu'auront été exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipements indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, des biens objets des présentes. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne seront pas pris en considération lorsqu'ils n'auront pas un caractère substantiel, ni les malfaçons ne rendant pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. 

En l'espèce, il ressort des courriers datés des 4 mai 2021, 25 avril 2022 et 3 novembre 2022 que la date de livraison du bien acquis par Mme [H] [N] et M. [D] [U] a été reportée à la fin du mois de décembre 2022 pour des causes légitimes au sens des stipulations contractuelles précitées et suivant attestations du maître d'œuvre. Par ailleurs, il n'est pas contesté que le vendeur a proposé une livraison des biens et une prise de possession des biens au mois de décembre 2022 sans que celle-ci ne puisse aboutir alors que les acquéreurs ne démontrent pas que le bien était inachevé à cette date au sens des dispositions de R261-1 du code de la construction et de l'habitation précité dès lors que les malfaçons et non-finitions dont il font état ne rendent pas l'ouvrage impropre à son utilisation. 

En conséquence, la livraison du bien n'a souffert d'aucun retard qui ne soit pas conforme aux stipulations contractuelles et la demande de réparation du préjudice formée à ce titre par Mme [H] [N] et M. [D] [U] sera rejetée. 

C - Sur la demande relative à la superficie 

Les articles 1616 et suivants du code civil disposent que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.
Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ;
Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.
Si, au contraire, dans le cas de l'article précédent, il se trouve une contenance plus grande que celle exprimée au contrat, l'acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l'excédent est d'un vingtième au-dessus de la contenance déclarée.
Dans tous les autres cas,
Soit que la vente soit faite d'un corps certain et limité,
Soit qu'elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,
Soit qu'elle commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la mesure,
L'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire.

En l'espèce, et au titre de la superficie des locaux, le contrat de vente stipule que la superficie de l'appartement indiquée sur le plan ci-après annexé, est exprimée au sens de l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation. Une variation de la surface habitable réelle, dans la limite de 5% par rapport aux surfaces exprimées par le plan seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation de la part de l'acquéreur qui en supportera la perte ou en bénéficiera. Il est précisé que cette tolérance s'apprécie au regard de la surface globale et non pas pièce par pièce. Etant précisé que la tolérance admise est fixée à 10% par rapport aux surfaces exprimées par le plan, en ce qui concerne les terrasses, balcons, loggias, jardins privatifs et annexes. L'acquéreur est informé qu'en cas de revente après achèvement, il devra indiquer à son 





sous-acquéreur la surface privative telle que celle-ci s'entend au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (loi " Carrez "). L'acte de vente stipule en outre que le lot n°73 acquis par les consorts [N] [U] comprend une parcelle de terrain à usage de jardin d'une superficie de 85 mètres carrés. 

Il n'est pas contesté que le bien immobilier acquis par les demandeurs comprend un jardin de 89 mètres carrés constitué, pour 21 mètres carrés, d'un enrochement, soit d'un talus formé de roches dont l'accès est fermé par une barrière en grillage rigide. Il résulte en outre du mail adressé par le vendeur aux acquéreurs le 16 février 2023 suite aux constatations du géomètre que le delta entre les stipulations de l'acte de vente et la surface du jardin est de 8,66 mètres carrés (85 m2 - 67,84m2 - (85m2 x 10%)). Il n'est pas non plus contesté que la superficie de la terrasse du bien acquis est inférieure de 0,59 mètres carrés aux prévisions contractuelles telles que figurant au plan annexé à l'acte de vente qui mentionne une surface de 20,55 mètres carrés de terrasse. 

Les écarts constatés entre la surface réelle de la terrasse et les prévisions contractuelles entrent dans la marge de tolérance stipulée au contrat et ne sauraient donc donner lieu à une indemnisation. 

Néanmoins et si la pente du terrain et la présence d'un mur de soutènement figuraient sur les plans annexés à l'acte de vente, la surface utile réelle du jardin est bien inférieure aux prévisions contractuelles. A ce titre, la présence d'une barrière rigide, si elle permet de sécuriser les lieux, empêche les acquéreurs de jouir de l'espace situé derrière la barrière et démontre son caractère impraticable. 

Cependant, les demandeurs ne produisent aucun élément de nature à expliquer la réduction proportionnelle du prix qu'ils sollicitent. En tenant compte d'un prix au mètre carré de la surface habitable du bien (77m2) cinq fois supérieur au prix au mètre carré de la surface non habitable (124m2) et du prix d'acquisition du bien (414 000€), la réduction proportionnelle du prix de vente consécutive à une perte de 8,66 mètres carrés de jardin par rapport aux prévisions contractuelles doit être évaluée à la somme de 7 044 euros ([ 414 000€ / (77m2 x 5 + 124m2) ] x 8,66m2). 

En conséquence, la société ICADE PROMOTION sera condamnée à payer à Mme [H] [N] et M. [D] [U] la somme de 7 058 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente tirée du différentiel de superficie entre la surface réelle du jardin et la surface contractuellement prévue. 

D - Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, expression fondamentale du droit d'accès au juge, ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l'espèce, la défense opposée par la société ICADE PROMOTION à la présente instance n'est pas constitutive d'un abus de droit mais relève de l'exercice normal du droit de se défendre. 

Aussi, la demande de dommages et intérêts formée par les demandeurs à hauteur de 10 000 euros sera rejetée. 

II - Sur les mesures de fin de jugement 
 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION, partie perdante à l'instance en cours, sera condamnée aux dépens. 

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l'espèce, de condamner la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION à payer à Mme [H] [N] et M. [D] [U] ensemble la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION sera, quant à elle, rejetée. 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
 
PAR CES MOTIFS,
 
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : 

CONDAMNE la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION à payer à Mme [H] [N] et M. [D] [U] la somme de 7 044 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente de leur bien situé au [Adresse 3] à [Localité 4] ; 

REJETTE les demandes de réparation formées par Mme [H] [N] et M. [D] [U] au titre de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice matériel et de la présente action en justice ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION à payer à Mme [H] [N] et M. [D] [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

REJETTE la demande formée par la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée ICADE PROMOTION aux dépens. 
 
Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2026. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT