Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX
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JUGEMENT


Enrôlement : N° RG 20/11618 - N° Portalis DBW3-W-B7E-YHJ3

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 07 Avril 2026

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA ROTONDE, 
dont le siège social est sis Chez M. [Z] [L] - [Adresse 1] - [Adresse 2]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 443 240 569 la personne de ses co-gérants M. [Z] [L] et M. [Z] [I].

représentée par Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE,



C O N T R E

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LES CALANQUES [Localité 2], 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 532 998 887 , dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3], en la personne de ses co-gérants M. 
[C] [T] et Mme [F] [H].

représentée par Me Pascale ROBLOT DE COULANGE, de la SCP LINARES ROBLOT DE COULANGE avocat au barreau de MARSEILLE,



DEBATS

A l’audience du 03 Mars 2026, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 
07 avril 2026


FAITS ET PROCEDURE

Le 06 juillet 2011, un contrat de bail commercial d'une durée de neuf ans a été conclu entre la SCI LA ROTONDE, bailleur, et la SARL [Localité 4], preneur, relativement à des locaux destinés exclusivement à l'exercice de l'activité d'hôtel de tourisme situés LA CIOTAT. Ce bail était à effet du 01 avril 2011.

Par acte d’huissier du 16 mai 2019, la SCI LA ROTONDE a signifié à la SARL [Localité 5] CALANQUES DE LA CIOTAT un congé pour le 31 mars 2020 avec offre de renouvellement de bail moyennant un loyer annuel d'un montant de 100.000,00 Euros HT.

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Le 18 mai 2020, la SCI LA ROTONDE a notifié à la SARL [Localité 5] CALANQUES DE LA CIOTAT un mémoire en fixation du prix du loyer pour le voir fixer à la somme annuelle de 100.000,00 Euros HT Euros à compter du 01 avril 2020.

Par acte du 12 décembre 2020, la SCI LA ROTONDE a assigné la SARL [Localité 4] aux fins d'obtenir :
- la fixation du loyer annuel à la somme de 100.000,00 Euros HT à compter du 01 avril 2020,
- la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Le 29 septembre 2021, la SCI LA ROTONDE a notifié à la SARL [Localité 4] un mémoire en fixation du prix du loyer pour le voir fixer à la somme annuelle de 100.000,00 Euros HT Euros à compter du 01 avril 2020.

Par acte du 14 mars 2022, la SCI LA ROTONDE a assigné la SARL [Localité 4] aux fins d'obtenir :
- la fixation du loyer annuel à la somme de 100.000,00 Euros HT à compter du 01 avril 2020,
- la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Dans son dernier mémoire notifié le 21 décembre 2022, la SCI LA ROTONDE demande :
- la fixation du nouveau loyer par application de la nouvelle méthode hôtelière,
- la prise en considération du gain réalisé par la SARL [Localité 5] CALANQUES DE LA [Localité 3] du fait de la sous-location pour des antennes de télécommunication,
- la fixation du loyer annuel à la somme de 100.000,00 Euros HT à compter du 01 avril 2020,
- subsidiairement, une mesure d'expertise,
- la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans son dernier mémoire notifié le 13 décembre 2022, la SARL LES CALANQUES DE [Localité 6] fait valoir :
- que les locaux étaient des locaux monovalents,
- que le loyer devait être fixé à la valeur locative suivant les usages de la branche considérée,
- que le loyer devait être fixé en application de la méthode hôtelière,
- que les sommes perçues du fait de la présence des antennes de télécommunication qui venaient l'indemniser de la perte de jouissance et des nuisances ne devaient pas être prises en considération,
- qu'elle offrait de verser un loyer annuel d'un montant de 56.513,00 Euros HT.

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Par jugement du 02 mai 2023, le juge des loyers commerciaux a :
- dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 avril 2020,
- ordonné une expertise judiciaire.
L'expert [G] a déposé son rapport le 04 novembre 2024.
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La SCI LA ROTONDE demande 
- que le loyer soit fixé à 98.921,00 Euros par an HT et HC,
- que la SARL [Localité 4] soit condamnée à lui payer la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé avec intérêts capitalisés,
- que la SARL [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 2] soit condamnée à lui verser la somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL [Localité 4] demande que le loyer soit fixé à la somme de 68.233,00 Euros par an HT et HC et sollicite une somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
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MOTIFS

- Sur la fixation du loyer

L'expert [G] a fait application de la méthode hôtelière basée sur les recettes de l'exploitant.

L'expert [G] a recherché :
- la recette annuelle théorique intégrant le nombre et le prix des chambres,
- le taux de fréquentation,
- le coefficient correspondant à la rémunération normale du bailleur.

L'expert [G] a fixé le loyer applicable au 01 avril 2020 à la somme de 80.000,00 Euros à laquelle elle a appliqué un abattement de 10 % pour travaux de rénovation et charges exorbitantes, ce qui a ramené la valeur locative à la somme de 72.000,00 Euros.

La SCI LA ROTONDE ne conteste pas le taux de fréquentation, le coefficient correspondant à la rémunération normale du bailleur ni l'abattement de 10 %.

La SCI LA ROTONDE conteste la recette théorique annuelle retenue par L'expert [G], laquelle a tenu compte de l'évolution des politiques tarifaires et notamment du développement des sites internet. Il a donc été tenu compte des réservations directes sur le site de l'hôtel pour fixer un abattement forfaitaire de 15%.

La SARL LES CALANQUES [Localité 2] conteste le taux de fréquentation. L'expert [G] a motivé le taux de fréquentation par les caractéristiques de l'hôtel et notamment, de son bon emplacement, de sa catégorie et des tarifs pratiqués. La taux de 75 % sera dès lors retenu.

En l'état de ces éléments, le loyer de 72.000,00 Euros par an fixé par L'expert [G] sera retenu.


- Sur les autres chefs de demandes

Le bail ayant été renouvelé au 01 avril 2020, c’est à cette date que la valeur locative a été appréciée et s’applique. Ce montant sera donc dû à compter de cette date. 

La différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement produira intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 12 décembre 2020. En application de l'article 1343-2 du Code Civil, il y a lieu à capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Il y convient de rappeler que l’action engagée devant le juge des loyers commerciaux n’ayant pas pour objet de prononcer des condamnations mais de fixer un prix, aucune condamnation à paiement ne sera prononcée.

Il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice-ou au préjudice de quiconque, la fixation judiciaire du loyer commercial étant de l’intérêt de chacune des parties.

En application de l'article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés.
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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

FIXE le loyer du bail renouvelé au 01 avril 2020 des locaux situés [Adresse 5] à la somme de 72.000,00 Euros par an hors charges et hors taxes,
DIT n’y avoir lieu de prononcer des condamnations;

DIT que les intérêts capitalisés calculés au taux légal courent sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement à compter du 12 décembre 2020,
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de
- 50 % à la charge de la SCI LA ROTONDE,
- 50 % à la charge de la SARL [Localité 4],
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 07 avril 2026.

LE GREFFIER                   LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX