Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 07 Avril 2026


Enrôlement : N° RG 23/01648 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ATQ


AFFAIRE : Mme [Y] [M] épouse [P] ( Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET)
C/ S.D.C. de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” sis [Adresse 2]-[Adresse 3]-[Adresse 4] (Me Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)



DÉBATS : A l'audience Publique du 20 Janvier 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,
 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 07 Avril 2026


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2026


Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort



NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [Y] [M] épouse [P]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” sis [Adresse 2]-[Adresse 3]-[Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SASU FONCIA Agence Vieux Port, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 
 
L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], situé au [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] a fait l’objet de travaux de restructuration récents réalisés par la société GULA.

Mme [Y] [M] épouse [P] est propriétaire d’un appartement situé au troisième étage de cet immeuble. Les époux [D] sont quant à eux propriétaires d’un appartement situé au quatrième étage du même immeuble, situé au-dessus de celui appartenant à Mme [M]. 

Au cours de l’année 2020, les époux [D] ont constaté une certaine souplesse de leur plancher et son affaissement. Les bureaux d’études BETEX INGENIERIE et AXIOLIS ont été mandatés.

Par assemblée générale extraordinaire du 21 septembre 2021, des résolutions visant à réaliser des travaux de renforts structuraux du plancher du rez-de-chaussée et des volées d’escaliers du [Adresse 2] et [Adresse 3] ont été adoptées et les travaux d’étaiement urgents du plancher haut au rez-de-chaussée, préconisés par le bureau d’étude AXIOLIS, ont été ratifiés. 

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est ensuite tenue le 19 décembre 2022 au cours de laquelle des travaux de sécurisation et de confortement du plancher situés entre les troisième et quatrième étages ont été votés. Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Mme [M] le 2 janvier 2023. 

Par assemblée générale du 15 mars 2023, des résolutions identiques ont été adoptées. 

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En l’absence de réaction de la société GULA, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a été saisi en 2021. Le 19 novembre 2021, la tenue d’une expertise a été ordonnée au contradictoire du syndicat des copropriétaires, des époux [D], de Mme [M] et des sociétés GULA et GROUPAMA et M. [U] [H] a été désigné en qualité d’expert. Les opérations d’expertise sont toujours en cours. 

Opposée aux résolutions votées, par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, Mme [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 19 décembre 2022. Il s’agit de la présente affaire enregistrée sous le n°RG23/01648. 

Par acte du 15 mai 2023, Mme [M] a, à nouveau, fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 15 mars 2023. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG23/05082. 

Par ordonnance rendue le 4 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des deux instances. 

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 16 décembre 2025. 
 
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Par dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2025, Mme [Y] [M] épouse [P] demande :
- l’annulation de l’assemblée générale du 19 décembre 2022, 
- subsidiairement, l’annulation de ses résolutions n°4 à 6.8
- l’annulation des appels de charges datés du 25 janvier 2023, 
- la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral
- et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec autorisation de se prévaloir des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], situé au [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARSEILLE, demande :
- le rejet des demandes adverses
- et la condamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. 

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

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A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

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MOTIFS DE LA DÉCISION 
 
I – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

En l’espèce, par acte en date du 8 février 2023, Mme [M] a bien contesté dans le délai de deux mois précité les décisions prises en cours de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 dont le procès-verbal lui a été notifié le 2 janvier 2023. 

L’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Les articles 7 et 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoient ainsi que l’assemblée générale est convoquée par le syndic. La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.
L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il ressort suffisamment de l’accusé de réception du courrier recommandé de convocation à l’assemblée générale du 19 décembre 2022 que Mme [M] a été convoquée à l’assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2022 et qu’un courrier lui a été présenté à cet effet le 16 décembre 2022, soit trois jours seulement avant la tenue de l’assemblée générale. Or, la tenue de cette assemblée générale était motivée par le souci de remédier aux défauts de structure du plancher se situant entre les appartements des époux [D] et de Mme [M] ensuite notamment d’un diagnostic de la structure de l’immeuble établi par le bureau d’étude AXIOLIS le 21 juillet 2021 et de la deuxième note de l’expert judiciaire, datée du 31 octobre 2022. Or, comme le bureau d’études AXIOLIS en 2021 et dès sa première note datée du 18 mars 2022, l’expert judiciaire faisait état de la nécessité de procéder à la pose d’étais à titre conservatoire afin de remettre l’immeuble dans « des conditions de solidité, de sécurité et de confort, conformes à un usage normal d’habitation ». 





Le syndicat des copropriétaires avait donc connaissance, a minima, depuis le 18 mars 2022, de la nécessité de procéder à des travaux de sécurisation à titre conservatoire. Aussi, le délai de trois jours qui s’est écoulé entre la présentation du courrier de convocation et la tenue de l’assemblée générale n’est pas raisonnable. La condition d’urgence prévue par l’article 9 précité n’est donc pas remplie. En convoquant les copropriétaires à une assemblée générale devant se tenir trois jours plus tard, sans que ne soient suffisamment caractérisées les circonstances ayant fait naître une urgence rendant nécessaire une convocation seulement trois jours avant la date de l’assemblée, le syndic n’a donc pas mis en mesure les copropriétaires de participer à l’assemblée générale du 19 décembre 2022 et celle-ci sera donc annulée. 

Il convient d’ajouter que si le syndicat des copropriétaires pouvait procéder à des travaux urgents dès lors qu’il entre dans sa mission de pourvoir à la conservation de l’immeuble, la convocation à une assemblée générale dans ces conditions de délais entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale ne saurait être admise. Il sera par ailleurs souligné qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2022 que les copropriétaires étaient présents à hauteur de 213 voix sur 1 000, soit 8 copropriétaires présents, alors qu’ils étaient présents à hauteur de 469 voix sur 1 000, soit 17 personnes présentes, lors de l’assemblée générale du 15 mars 2023. 

Les appels de charges datés du 25 janvier 2023, qui ne sont pas produits aux débats, ne sauraient être annulés. Il appartiendra à Mme [M] de s’acquitter des charges exigibles en considération de l’annulation précédemment ordonnée. 

II – Sur la demande de réparation du préjudice moral 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, Mme [M] ne justifie pas suffisamment de l’existence du préjudice qu’elle invoque qui ne saurait ressortir seulement du fait que les époux [D] et le syndicat des copropriétaires ont le même conseil ou que des travaux non justifiés ont été votés dès lors que lesdits travaux n’ont pas été réalisés. 

La demande qu’elle a formée aux fins de réparation de son préjudice moral sera donc rejetée. 

III - Sur les mesures de fin de jugement 

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens. 

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [Y] [M] épouse [P] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par le syndicat des copropriétaires sera, quant à elle, rejetée. 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : 

ORDONNE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], situé au [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] du 19 décembre 2022 et du procès-verbal de cette assemblée ; 

REJETTE la demande d’annulation des appels de charges datés du 25 janvier 2023 ; 

REJETTE la demande de réparation du préjudice moral formée par Mme [Y] [M] épouse [P] ; 

RAPPELLE que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], situé au [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARSEILLE, à payer à Mme [Y] [M] épouse [P] la somme de 2 000 au titre des frais irrépétibles ; 

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], situé au [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARSEILLE, aux dépens.
 
Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2026. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT