Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 7 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 07 avril 2026

MINUTE N° 26/306

N° RG 26/00180 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RTVK

PRONONCÉE PAR 


Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
assistée de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats et de Cécile CANDAS, Greffier lors du prononcé ;


ENTRE :

EURL [W] [V], dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Me Richard HARROSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0176,

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Madame [P] [S] épouse [K], demeurant [Adresse 2][Localité 1], venant aux droits de feue Madame [L] [R] [G] épouse [S],

représentée par Maître Pierre LINAIS de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0161,

DÉFENDERESSE


D'AUTRE PART




ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 23 février 2026, l'EURL [W] [V] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, Madame [P] [S] épouse [K], au visa des articles 145, 331 et suivants, 367 et suivants et 809 du code de procédure civile et des articles 1719 et 1720 du code civil, pour voir :

- Désigner un expert judiciaire,
- Ordonner le séquestre les loyers à hauteur de 30% en compte CARPA jusqu'à l'achèvement des travaux conformes aux préconisations de l'expert,
- Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, l'EURL [W] [V] expose que :

- par acte du 27 février 2013, Madame [L] [S] a donné renouvellement de bail d'un immeuble à usage commercial et d'habitation à la boulangerie [U], aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL [W] [V], pour une période commençant à courir rétroactivement du 1er décembre 2012 jusqu'au 30 novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 3.690,59 euros,
- depuis 2022, l'EURL [W] [V] a alerté à plusieurs reprises son bailleur sur les nombreux désordres qui grèvent, tant le local commercial que la partie habitation, lesquels ont été constatés par procès-verbal du 16 avril 2024,
- Madame [L] [S] est décédée en juin 2025 et sa fille, Madame [P] [K] née [S] lui a succédé,
- le rapport établi par le cabinet [Localité 2], à la suite de sa visite du 2 mai 2025, a recensé et chiffré les nombreux travaux prioritaires relevant de la sécurité et de la pérennité du bien à entreprendre par le bailleur, mais le propriétaire est resté dans l'inertie, sollicitant de surcroît une augmentation de loyer alors même que le DPE établi en janvier 2026 concluait à une consommation énergétique classée à F,
- par courrier daté du 5 juillet 2025, l'EURL [W] [V] a mis en demeure son bailleur, mais les parties n'ont pas su s'accorder sur l'organisation d'une réunion commune aux fins d'évaluer contradictoirement l'état du bien, son entretien et les travaux à réaliser,
- Madame [P] [S] est également défaillante, depuis plus d'1 an, dans les travaux prescrits par le syndicat de l'Orge visant une mise en conformité des installations privatives d'assainissement,
- aucun rapprochement n'ayant finalement pu aboutir, l'EURL [W] [V] a été contrainte de saisir la présente juridiction.

A l'audience du 13 mars 2026, l'EURL [W] [V], représentée par avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Madame [P] [S] épouse [K], représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en réponse aux termes desquelles, au visa 



des articles 835 et 836 du code de procédure civile et des articles 1219, 1220 et 1719 et suivants du code civil, elle sollicite de :

- Constater qu'elle forme protestations et réserves sur la mesure d'expertise,
- Ordonner un complément de mission,
- Rejeter la demande de séquestre de 30% des loyers en compte CARPA, comme irrecevable et infondée,
- Ordonner à l'EURL [W] [V] de lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, l'ensemble des éléments adressés par le Syndicat de l'Orge à la SCI de la [Adresse 3], et notamment le courrier du 4 septembre 2024,
- Condamner l'EURL [W] [V] à lui verser la somme de 8.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
 
A l'appui de ses demandes, elle ne s'oppose pas à la désignation d'un expert, et indique qu'elle la demandait depuis plusieurs années à travers des propositions auxquelles l'EURL [W] [V] n'a jamais donné suite, mais sollicite que la mission prenne en compte les modifications non autorisées apportées par le preneur au bien et leur lien éventuel avec les désordres allégués. Elle précise que l'exception d'inexécution soulevée est une question relevant du juge du fond qui échappe au juge des référés.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise :

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. 

Au cas présent, l'EURL [W] [V] justifie, par la production du renouvellement de bail commercial entre Mme [L] [S] et la boulangerie [U] du 27 février 2013, de la réitération de cession de bail commercial du 8 octobre 2013 entre la société [I] [U] et l'EURL [W] [V], du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 avril 2024, du rapport [Localité 2] QUALITEL SOLUTIONS du 2 mai 2025, de courriers et mise en demeure et du dossier de diagnostic technique DPE établi le 2 janvier 2026, rendant vraisemblable l'existence des désordres invoqués, d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En effet, il résulte bien du dossier qu'il existe potentiellement un contentieux



pour lequel la mesure d'instruction est de nature à permettre de contribuer à trancher un litige en germe sur les travaux à réaliser et la répartition de leur prise en charge.

Concernant la mission confiée à l'expert, il convient de rappeler que, conformément à l'article 265 du code de procédure civile, le juge, après s'être prononcé sur la nécessité de recourir à l'expertise et après avoir choisi l'expert, fixe les termes et l'étendue de la mission.

Ainsi, la demande d'extension de mission sollicitée par Madame [P] [S], qui n'est pas contestée par l'EURL [W] [V], permettra d'évaluer les travaux imputables au bailleur et au preneur et ainsi de déterminer les responsabilités en jeu. 

Il sera donc fait droit aux demandes, aux frais avancés de l'EURL [W] [V], dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur la demande de consignation des loyers :

Aux termes des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il sera rappelé qu'en application de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l'exception d'inexécution pour y échapper, sauf à justifier d'un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu'il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il appartient donc au preneur de démontrer l'impossibilité totale d'exploiter les locaux loués.

L'EURL [W] [V] sollicite l'autorisation de séquestrer ses loyers à hauteur de 30% en compte CARPA jusqu'à l'achèvement des travaux conformément aux préconisations de l'expert, demande à laquelle s'oppose Madame [P] [S] qui conteste, tant l'imputabilité des désordres soulevés qu'une impossibilité de jouissance paisible du bien, faisant valoir que la demanderesse a empêché, de manière répétée, l'accès au bien et considère qu'en l'absence d'autres éléments, la demande est prématurée.

Or, il n'apparaît pas, dans les pièces versées au débat, que l'EURL [W] [V] se trouve dans l'impossibilité d'exercer son activité, ni que les désordres allégués l'empêchent d'utiliser les lieux loués. Il n'est pas non plus relevé un quelconque danger 

Il résulte de ce qui précède que les explications et pièces versées aux débats ne suffisent pas à établir l'impossibilité d'utiliser l'intégralité des lieux loués conformément à la destination du bail. 




Par conséquent, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers.

Sur la demande reconventionnelle de production de pièces de sous astreinte :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d'instruction légalement admissibles, son champ d'application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits. Sont ainsi concernées, non seulement les mesures d'instruction proprement dites, mais aussi les mesures de production de pièces.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.
La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

La juridiction des référés, saisie en application de l'article 145, dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d'un motif légitime.

En l'espèce, Madame [P] [S] sollicite la condamnation de l'EURL [W] [V] à lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, l'ensemble des éléments adressés par le Syndicat de l'Orge à la SCI de la [Adresse 3], et notamment le courrier du 4 septembre 2024, demande à laquelle l'EURL [W] [V] s'oppose indiquant qu'elle n'en est pas détentrice.

Or, il ressort d'un courrier du Syndicat de l'Orge adressé à la SCI DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] daté du 3 octobre 2025, versé au débat, que, dans le cadre d'une enquête de conformité ayant eu lieu le 6 juin 2024 au sein de l'établissement, les installations d'assainissement ont été déclarées non conformes et qu'un précédent courrier du 4 septembre 2024 fixait un délai de 12 mois pour se mettre en conformité.

Cependant, ces éléments ne permettent pas de déduire que l'EURL [W] [V] serait détentrice d'autres documents.

Par conséquent, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

S'agissant d'une demande d'expertise, en l'absence de partie succombante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu en conséquence de mettre les dépens à la charge de la demanderesse à la mesure, l'EURL [W] [V].

L'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais de procédure non compris dans les dépens. Il n'y a donc pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE une mesure d'expertise et DÉSIGNE en qualité d'expert :
 
Monsieur [A] [N]
Expert judiciaire près la cour d'appel de Paris
[Adresse 6]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 06.62.32.72.05
Email : [Courriel 1]

lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

- se rendre sur les lieux dans un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4],
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- relever si des modifications structurelles ont été apportées au regard du bail initial, et notamment l'installation d'une chambre froide, la suppression d'éléments de construction (vitrages, plancher descendant à la cave et l'installation de climatiseurs) les décrire, en indiquer l'auteur, la nature, l'importance et en déterminer la date,
- dire si ces modifications sont susceptibles d'avoir causé tout ou partie des désordres constatés,
- relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l'assignation et les pièces annexées et affectant l'immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,
- en détailler l'origine, les causes, l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions,
- indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
- décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,
- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,
- fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,
- évaluer les troubles de jouissance subis,
- faire les comptes entre les parties ;

DIT qu'en cas d'urgence reconnue par l'expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le



 compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry sis [Adresse 8] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
- en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent,
- en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,
- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d'expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
 
DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;




DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par l'EURL [W] [V] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 8] à Évry-Courcouronnes, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle sous astreinte ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de l'EURL [W] [V] ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 07 avril 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.