Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 7 avril 2026

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [U] [M], [P] [F] [I] [J], [G] [E], [H] [R] [S], [K] [X] [B] c/ Syndic. de copro. [Adresse 1] 

N° 26/
Du 07 Avril 2026 

4ème Chambre civile
N° RG 22/02222 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OHAZ 

 















Grosse délivrée à 

la SELARL GHM AVOCATS

Me Antoine PONCHARDIER

expédition délivrée à 

le 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière, 

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 06 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 7 Avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS: 

M. [U] [M]
[Adresse 2]
[Localité 1] - FINLANDE
représenté par Maître Farouk MILOUDI de , avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [P] [F] [I] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Farouk MILOUDI de , avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [G] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Farouk MILOUDI de , avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [H] [R] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Farouk MILOUDI de , avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [K] [X] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Farouk MILOUDI de , avocats au barreau de NICE, avocats plaidant


DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] sont propriétaires de divers lots de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 2] et administré par son syndic en exercice, la société Crouzet-Breil.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 15 mars 2022 au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolutions n°6, 7, 14, 15, 17 et 19 et a été rejetée la résolution n°52, soumises au vote dans les termes suivants :

« Question n°6 : Budget prévisionnel : Adoption du budget prévisionnel 2022 s’élevant à 42.000 eurosA l’unanimité des présents et représentés, le budget prévisionnel 2022 présenté par le syndic et s’élevant à la somme de 44.000 euros est adopté. 
Question n°7 : Budget prévisionnel : Adoption du budget prévisionnel 2023 s’élevant à 42.000 euros
A l’unanimité des présents et représentés, le budget prévisionnel 2022 s’élevant à 44.000 euros est adopté. 
Question n°14 : Demande de Madame [L] selon courrier joint – Demande de remise en conformité avec les statuts de notre immeuble des mansardes transformées en studios pour être louées ou vendues à des personnes distinctes incluant la remise en états initiaux des mansardes transformées en studios meublés en 2020 et début 2021, en redistribuant au minimum les installations d’eau comme elles étaient à l’origine, en particulier sans WC et de supprimer toute cuisine. 
L’assemblée générale vote la demande de madame [L] de remise en conformité avec les statuts de notre immeuble des mansardes transformées en studios pour être louées ou vendues à des personnes distinctes incluant la remise en états initiaux des mansardes transformées en studios meublés en 2020 et 2021, en redistribuant au minimum les installations d’eau comme elles étaient à l’origine, en particulier sans WC et de supprimer toute cuisine.
Question n°15 : Demande de Madame [L] selon courrier joint – Faire sommation aux copropriétaires qui ont transformé leurs mansardes en studio afin de nous préciser :
Comment sans toucher aux parties communes, ils ont réalisé l’arrivée et l’évacuation de leurs douches et WC et comment ont été installés les tuyaux d’aération de leurs pièces et de leurs climatiseurs.
L’assemblée générale vote la demande de Madame [L] de faire sommation aux copropriétaires qui ont transformé leurs mansardes en studio afin de nous préciser : Comment sans toucher aux parties communes, ils ont réalisé l’arrivée et l’évacuation de leurs douches et WC et comment ont été installés les tuyaux d’aération de leurs pièces et de leurs climatiseurs.
Question n°17 : Demande n°4 de Madame [L] selon courrier joint – Demande de simplifier toutes les autres demandes, en complétant l’article 10 de notre règlement de copropriété par le mot vendus, qui est une rectification de bon sens. En effet, s’il est formellement interdit de transformer nos mansardes en studios meublés pour être loués à une tierce personne à la copropriété, sans pouvoir en outre y ajouter une quelconque boîte à lettres (article 11), il n’est pas davantage possible, selon une évidente logique, de les vendre à une personne distincte de l’immeuble. L’article 10 stipulerait ainsi « … pour être louées ou vendues à une personne distincte … ».
L’assemblée générale vote la demande de Madame [L] de simplifier toutes les autres demandes en complétant l’article 10 du règlement de copropriété par le mot « vendues » qui est une rectification de bon sens.
Question n° 19 : A la demande de Madame [C] – Des climatiseurs ont été installés sur la toiture sans aucune autorisation d’aucune assemblée générale, il convient donc de voter pour leur enlèvement afin d’éviter la détérioration de ladite toiture et des cheminées auxquelles ces climatiseurs sont attachés car les dommages seraient supportés par l’ensemble des copropriétaires alors qu’ils n’ont jamais donné leur assentiment.
L’assemblée générale vote la demande de Madame [C] selon courrier joint pour l’enlèvement des climatiseurs installés en toiture sans autorisation, afin d’éviter la détérioration de ladite toiture et des cheminées auxquelles ces climatiseurs sont attachés car les dommages seraient supportés par l’ensemble des copropriétaires alors qu’ils n’ont jamais donné leur assentiment.
Question n°52 : Décision à prendre quant à missionner l’APAVE afin de contrôler de la bonne conformité des installations électriques des unités de climatiseur sur la toiture de l’immeuble selon proposition ci-jointe :
Proposition APAVE d’un montant TTC de 600 euros.
Vote sur le principe des travaux
Article 24
L’assemblée générale vote le principe de missionner le bureau d’étude APAVE selon proposition jointe d’un montant TTC de 600 euros afin de contrôler la bonne conformité des installations électriques des unités de climatiseur sur la toiture de l’immeuble ».

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2022, M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir :

à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 15 mars 2022,à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions n°6, 7, 14, 15, 17, 19 et 52 de l’assemblée générale du 15 mars 2022,en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils exposent être propriétaires des mansardes objets des résolutions litigieuses.
Ils invoquent l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et estiment qu’il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer que les documents visés par cet article ont bien été annexés et joints à la convocation. Ils soulèvent qu’aucun élément ne permet de s’assurer que la communication de certaines pièces, imposée pour la validité de la décision, a été effective. Ils en déduisent que l’assemblée générale du 15 mars 2022 est nulle. 
Ils soutiennent, à titre subsidiaire, que les résolutions n°6, 7, 14, 15, 17, 19 et 52 de cette même assemblée sont nulles. 
Ils font valoir que les pièces qui auraient dû être annexées à la convocation à l’assemblée générale afin d’informer les copropriétaires en vue du vote des résolutions n°6 et 7 relatives à l’adoption du budget prévisionnel pour les années 2022 et 2023 ne l’ont pas été.
Ils se fondent en outre sur les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur l’article 5 du règlement de copropriété pour conclure à la nullité des résolutions n°14 et 15 de l’assemblée générale du 15 mars 2022. Ils transposent à la présente instance la jurisprudence selon laquelle un copropriétaire est en droit d’affecter à usage d’habitation le lot qu’il possède bien que le règlement de copropriété le décrive comme à usage de bureaux dès lors que cette transformation ne contrevient pas à la destination de l’immeuble et ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire. Ils estiment que les travaux entrepris de raccordement des mansardes sont conformes à la destination de l’immeuble.
Ils exposent en outre que la résolution n°17 est contraire aux dispositions de l’article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle interdit la vente des mansardes à des tiers à la copropriété alors que l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives.
Ils soutiennent que la résolution n°19 est nulle puisque l’article 18 du règlement de copropriété conditionne uniquement l’installation d’un système d’air conditionné visible de l’extérieur à une demande adressée au syndic, accompagnée de toutes explications techniques et schémas nécessaires, qui pourra refuser ou autoriser cette installation et prévoit l’intervention de l’assemblée générale des copropriétaires en cas de désaccord. Or, ils énoncent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » ne démontre pas que les climatiseurs seraient visibles de l’extérieur, ceux-ci étant installés sur la toiture de l’immeuble, si bien que l’installation litigieuse n’était pas soumise à une autorisation du syndic ni du syndicat.
Ils estiment enfin que la résolution n°52 est nulle pour abus de majorité. Ils rappellent que la résolution n°19 contestée a été adoptée afin que les appareils de climatisation installés sur la toiture soient démontés. Ils considèrent que le rejet de la résolution n°52, qui avait pour objet de missionner un bureau de contrôle aux fins de constater la bonne conformité de ces installations, est contraire à l’intérêt collectif et traduit la volonté de la majorité d’empêcher la pérennisation de ces installations pourtant conformes au règlement de copropriété. 

Par ordonnance du 24 janvier 2025, le juge de la mise en état a déclaré M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] irrecevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 en son entier en raison d’un défaut de qualité à agir.

Dans ses dernières écritures notifiées le 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts outre la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose avoir assigné M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] afin d’obtenir leur condamnation à remettre en état les mansardes transformées en studios à usage d’habitation. Il précise que ces instances ont été enrôlées devant la présente juridiction sous les numéros de RG 23/4260, 23/4368 et 23/4781. Il ajoute que M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] l’ont également assigné afin d’obtenir le prononcé de la nullité des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 25 avril 2023, instance enrôlée sous le numéro de RG 23/2481.
Il rappelle que la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 en son entier a été déclarée irrecevable et ne pourra donc être accueillie.
Il soutient que l’ensemble de la comptabilité, dont les comptes de l’exercice 2021, le budget prévisionnel en cours et le budget prévisionnel à voter pour l’exercice 2023, a été annexé à la convocation à l’assemblée générale litigieuse si bien que les copropriétaires étaient suffisamment informés pour régulièrement adopter les résolutions n°6 et 7 contestées. 
Il énonce en outre que la résolution n°22 de l’assemblée générale du 25 avril 2023, votée en complément de la résolution n°14 litigieuse, avait pour objet d’autoriser le syndic à assigner M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] afin d’obtenir leur condamnation à remettre en état les mansardes transformées en studios à usage d’habitation en vue d’en assurer la vente ou la location meublée de courte durée. 
Il soutient qu’une telle transformation est en contradiction avec la destination de l’immeuble. Il rappelle que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise et que les articles 8, 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à la protection de la destination de l’immeuble sont d’ordre public.
Il soutient que les travaux entrepris altèrent définitivement la destination bourgeoise de l’immeuble et auraient donc nécessité l’accord unanime des copropriétaires. Il énonce d’ailleurs que le règlement de copropriété contient des dispositions fermes visant à conserver le caractère bourgeois et résidentiel de l’immeuble.
Il estime que la limitation de la faculté de louer un lot se justifie en considération de la destination de l’immeuble lorsqu’il s’agit de préserver les conditions d’occupation d’origine en évitant la multiplication du nombre des occupants ou en interdisant certains modes d’occupation, tels que la location meublée.
Il ajoute qu’une clause interdisant la location de chambres de service dans un immeuble de grand standing peut se justifier par la configuration des lieux lorsqu’il apparaît que ces chambres font l’objet d’une désignation collective, sont situées en sous-sols et sont exigües, mal éclairées, mal ventilées, dépourvues de toilettes et desservies par un couloir étroit et sinueux.
Il soutient en outre que l’activité de location meublée est considérée comme une activité de nature commerciale et contrevient donc à la destination de l’immeuble qui interdit celles-ci.
Il énonce également que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés à la majorité de l’article 25. Il ajoute que l’action du syndicat doit être dirigée contre le propriétaire du lot qui ne peut se défendre en faisant valoir que les travaux ont été effectués par le précédent propriétaire. Il précise qu’il appartient alors à l’acquéreur d’exercer une action en garantie.
Il rappelle que l’immeuble n’est divisé qu’en huit appartements dont chacun dispose d’une boîte aux lettres et que les mansardes ne disposent pas de boîtes aux lettres ni d’aucun aménagement, fenêtre, accès à l’eau, sanitaire, cuisine, réseau électrique pour le chauffage, l’éclairage et les besoins culinaires et sanitaires.
Il expose que les groupes de climatisation sont fixés sur les cheminées communes, que les branchements nécessaires à l’utilisation de ces climatiseurs traversent la toiture et encombrent les combles et que des toilettes, cuisine, douche et chauffage ont été illicitement aménagés. 
Il considère que l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire à la réalisation de ces travaux compte tenu de l’atteinte aux parties communes.
Il invoque les dispositions du règlement de copropriété selon lesquelles l’immeuble est destiné exclusivement à usage d’habitation ou professionnel, à l’exception du lot n°14 pouvant être utilisé à usage de bureau, et que la transformation des appartements, mansardes et caves en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est formellement prohibée, tout comme la location meublée par appartement entier. Il mentionne que le règlement de copropriété interdit également aux copropriétaires d’exercer la profession de loueurs en meublé en relation avec les appartements qu’ils possèdent dans l’immeuble.
Il indique que les boîtes aux lettres associées aux appartements sont placées dans le vestibule d’entrée de l’immeuble et qu’aucune autre boîte aux lettres ne peut être placée en quelque endroit que ce soit.
Il estime donc que les mansardes litigieuses de très modestes dimensions, destinées à l’entrepôt des biens et effets divers appartenant aux propriétaires des appartements des étages inférieurs, ne sont pas destinées à l’habitation et encore moins à la location en raison des dispositions du règlement de copropriété et de leur absence d’aménagement.
Il relate que l’immeuble de prestige typiquement bourgeois aux caractéristiques architecturales de type Belle époque dénommé « [Adresse 1] » fait l’objet d’une attention particulière de l’Architecte des Bâtiments de France puisqu’il est situé au sein du périmètre de protection de divers monuments classés tels que l’hôtel [Etablissement 1] ou le musée [Etablissement 2].
Il relève que les transformations non autorisées des mansardes occasionnent un risque d’incendie dans cet immeuble ancien puisque celles-ci se trouvent sous la charpente en bois et que leurs planchers sont également en bois. Il ajoute que les combles et parties communes sont encombrées par le matériel entreposé par les personnes ayant réalisé les travaux litigieux.
Il en déduit que la résolution n°14 contestée est régulière.
Il soutient que le règlement de copropriété interdit déjà la location des mansardes en meublé puisqu’elles n’ont pas vocation à y être habitées ni louées. Il en conclut que ces mansardes ne peuvent pas non plus être vendues à des tiers à la copropriété pour que ces derniers les habitent ou les louent. Il considère donc que la résolution n°17 ne porte pas atteinte au droit de propriété ou à la liberté d’usage des copropriétaires et que la modification du règlement de copropriété sollicitée dans le cadre de cette résolution est conforme au caractère bourgeois des lieux, la destination de l’immeuble et le règlement de copropriété.
Il estime enfin que la résolution n°19 contestée est régulière puisque toute atteinte aux parties communes ou à l’harmonie de l’immeuble est conditionnée à l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 et que les climatiseurs dont il est sollicité l’enlèvement sont destinés aux mansardes transformées en studios d’après les annonces publiées.
Il souligne que le tribunal n’a pas le pouvoir de s’immiscer dans la vie de la copropriété et que l’accord de la Mairie est délivré sous réserve du droit des tiers. Il réfute donc l’existence d’un abus de majorité ou d’une atteinte à un quelconque droit.
Il conclut enfin en précisant que l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » fait partie du patrimoine niçois et que ses copropriétaires désirent conserver cette forte identité si bien que le cahier des charges a été rédigé en ce sens pour éviter les atteintes irrémédiables au patrimoine immobilier. 

La clôture de la procédure est intervenue le 23 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

Le conseil de M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] n’a pas déposé son dossier avant le 13 janvier 2026 comme il y avait été autorisé. Il sera donc statué en l’état de l’assignation. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 6, 7, 14, 15, 17, 19 et 52 de l’assemblée générale du 15 mars 2022.

Sur le vote du budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023 (résolutions n°6 et 7).
Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notamment notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel.

Ce texte prévoit également que, pour l'information des copropriétaires, les annexes au budget prévisionnel doivent être notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour.

En l’espèce, s’il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 15 mars 2022 produite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » que l’état des dépenses pour l’exercice 2021, l’état financier après répartition au 31 décembre 2021, le comparatif budgétaire pour l’exercice 2021, les comptes de gestion au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel à voter pour l’exercice 2023 ont bien été annexés à celle-ci, le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 n’a pas été notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

Dès lors, à défaut d’information suffisante, les copropriétaires n’ont pas pu adopter le budget prévisionnel pour l’année 2022 de façon éclairée et régulière.

Par conséquent, la nullité de la résolutions n°6 de l’assemblée générale du 15 mars 2022 relative à l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 sera prononcée et M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°7 de cette même assemblée.

Sur la remise en état des mansardes transformées en studios (résolution n°14).
Aux termes de l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, il ressort de l’article 5 du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot » (page14). 

En outre, l’article 4 de ce même règlement prévoit que :

« L’immeuble est destiné exclusivement à usage d’habitation ou à usage professionnel, tout usage commercial et (ou) à caractère commercial, et (ou) artisanal, et (ou) artistique, étant interdit, à l’exception du lot n°14 sis au sous-sol qui pourra être affecté à tout usage.
Toutefois, l’usage commercial, strictement limité à usage de bureaux, est possible » (page13).

Il est également prévu à l’article 10 alinéas 5 et 6 du règlement de copropriété que :

« La transformation des appartements, mansardes et caves, en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est formellement interdite, ainsi que la location en meublé par appartement entier. 
En outre, il est fait interdiction aux copropriétaires d’exercer la profession de loueurs en meublé, en relation avec l’(les) appartement(s) qu’ils possèdent dans l’immeuble » (page16). »

La destination de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » est donc mixte puisque le règlement de copropriété comprend une clause d’habitation bourgeoise simple qui autorise l’exercice de certaines activités professionnelles mais exclut les activités commerciales. 

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 juillet 2023 que « la porte principale est constituée de deux vantaux d’ouverture à la française, en bois chêne massif de bonne facture. Sur le toit, des dômes orthogonaux sont présents. La façade noble est en très bon état et diverses modénatures sont aménagées ». 

Il est également constaté l’« état noble des revêtements. Les portes palières des appartements sont en chêne massif double ventaux, assorties aux lambris massifs posées en soubassements des marches de l’escalier principal. La cage d’ascenseur est aménagée d’une façade en ferronnerie d’art », tout comme la cage d’escaliers.

Quant aux escaliers, il est précisé que « les paliers sont couverts de carreaux de marbre avec cabochon noir en très bon état. Les marches sont en marbre d’un seul tenant. Ferronnerie sur garde-corps avec main courante en chêne. Soubassement et caisson en chêne massif avec cimaises, côté crémaillère. Ensemble d’excellente facture ». 

Néanmoins, les caractéristiques architecturales de l’immeuble ne permettent pas d’exclure la location en meublé touristique.

En outre, une location en meublé n’est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu’elle ne s’exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile, étant observé que si l'activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Or, le syndicat défendeur ne rapporte pas la preuve du caractère commercial des locations meublées de courte durée envisagées dans les mansardes transformées en studios.

Dès lors, l’atteinte à la destination de l’immeuble par les travaux litigieux de transformation des mansardes en studios en vue d’en assurer la vente ou la location n’est pas démontrée. 

Par ailleurs, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 juillet 2023 relève « la présence d’une alimentation et d’une évacuation d’eau, dirigées vers la pièce numéro 1. Les gaines et conduites traversent la cloison séparative entre la partie commune de la pièce « Réservoir » et la partie privative « Mansarde 1 » ainsi que « une conduite d’eau en polyéthylène, type PER, est branchée sur une arrivée d’eau, après compteur m’étant décrite par les parties comme étant une partie commune. L’évacuation est une conduite en PVC d’environ 60 mm de diamètre rejoignant une descente en fonte d’un diamètre d’environ 100 millimètres ». 

Toutefois, ce procès-verbal ne permet pas d’identifier le caractère commun ou privatif de ces canalisations ni d’attribuer telle installation aux travaux entrepris par les copropriétaires demandeurs pour alimenter les mansardes litigieuses en eau. 

La restriction aux droits des copropriétaires consécutive au vote de la résolution n°14 relative à la remise en conformité avec les statuts de l’immeuble des mansardes transformées en studios en redistribuant a minima les installations d’eau comme elles étaient à l’origine, en particulier sans toilettes, et en supprimant toute cuisine n’est donc pas justifiée par la destination de l’immeuble.

Par conséquent, la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 mars 2022 sera prononcée.

Sur la sommation faite aux copropriétaires qui ont transformé leurs mansardes en studios d’apporter des précisions quant aux travaux effectués (résolution n°15).
En vertu de l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, la résolution contestée avait pour objet de faire sommation aux copropriétaires demandeurs de préciser comment les travaux relatifs à l’arrivée et l’évacuation de leurs douches et toilettes ainsi que l’installation des tuyaux d’aération de leurs pièces et de leurs climatiseurs ont été réalisés sans affecter les parties communes.

Or, le fait de solliciter des informations quant aux travaux effectués afin d’évaluer les risques d’incendie et les travaux nécessaires à une éventuelle remise en état des mansardes dans leur état initial ne porte pas atteinte au droit de propriété ni au droit de jouissances des parties privatives et communes par les copropriétaires demandeurs. 

Par conséquent, M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 15 mars 2022.

Sur la modification de l’article 10 du règlement de copropriété (résolution n° 17).
Aux termes de l’article 26 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

L’article 8 alinéa 2 de la même loi dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, l’article 10 alinéas 5 et 6 du règlement de copropriété prévoit que :

« La transformation des appartements, mansardes et caves, en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est formellement interdite, ainsi que la location en meublé par appartement entier. 
En outre, il est fait interdiction aux copropriétaires d’exercer la profession de loueurs en meublé, en relation avec l’(les) appartement(s) qu’ils possèdent dans l’immeuble » (page16).

La résolution litigieuse visait à compléter cet article en y ajoutant le mot « vendues » afin que soit prohibée la transformation des mansardes en chambres meublées pour être louées ou vendues à une personne étrangère à la copropriété.

Or, l’interdiction de la location de chambres meublées à des personnes distinctes n’implique pas nécessairement l’interdiction de la vente de telles chambres si bien que la résolution litigieuse constitue une restriction aux droits des copropriétaires sur leur lot.

Cette restriction n’étant pas justifiée par la destination mixte de l’immeuble qui n’empêche pas la vente d’un lot ou d’une partie d’un lot, la résolution n°17 prévoyant une telle interdiction est irrégulière. 

Par conséquent, la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 15 mars 2022 sera prononcée. 

Sur l’enlèvement des climatiseurs installés sur la toiture (résolution n°19).
Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par ailleurs, lorsqu'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l'objet d'une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux affectant les parties communes se définissent comme les travaux effectués dans les parties privatives entraînant des incidences sur les parties communes qu'elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s'analyser en une véritable appropriation.

Aucun des travaux entrant dans le champ d'application de l'article 25, b, de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l'autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse.
En l’espèce, l’article 18 du règlement de copropriété prévoit que :

« Toute installation d’air conditionné visible de l’extérieur, si peu que ce soit, devra être précédée d’une demande en bonne et due forme, accompagnée de toutes explications techniques et de schémas à l’appui, au syndic qui pourra refuser son autorisation. 
Toute transgression à cette règle entraînera d’office et de plein droit l’obligation de démonter l’installation sans délai et d’en effacer toute trace. 
En cas de désaccord, le litige sera porté devant l’assemblée générale qui décidera souverainement » (page19). 

Aucune des pièces produites ne fait état de la détérioration de la toiture et des cheminées, parties communes, à la suite de l’installation des climatiseurs litigieux attachés à celles-ci susceptible de causer un dommage au syndicat des copropriétaires. 

Toutefois, les climatiseurs sont installés sur la toiture, partie commune, et les gaines de cette installation rentrent dans les combles, également parties communes, et traversent le plancher pour rejoindre la pièce du dessous. 

La présence d’unités de VMC dans les combles a également été constatée par procès-verbal de commissaire de justice du 5 juillet 2023.

De telles installations affectant les parties communes auraient donc dû être autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut d’obtention d’une telle autorisation, le vote d’une résolution visant à l’enlèvement des climatiseurs de la toiture irrégulièrement installés ne porte pas injustement atteinte aux droits des copropriétaires demandeurs. 

Par conséquent, M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 15 mars 2022.

Sur la désignation de la société Apave afin de contrôler de la conformité des installations électriques des unités de climatiseur sur la toiture (résolution n°52).
Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. 

Néanmoins, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l'intention de nuire. 

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l'équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

En l’espèce, M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] soutiennent que le refus de voter la résolution ayant pour objet de missionner la société Apave afin de contrôler la conformité des installations électriques des unités de climatiseur sur la toiture de l’immeuble constitue un abus de majorité en ce qu’il traduit la volonté de la majorité d’aboutir à l’enlèvement de ces climatiseurs.

Néanmoins, les demandeurs ne démontrent pas que ce vote est contraire aux intérêts collectifs, relève d’une inégalité de traitement ou traduit une intention de nuire. 

En outre, cette résolution avait pour objet de valider le devis de la société Apave et non de voter pour le principe de faire appel à une société pour contrôler la bonne conformité des installations litigieuses. 

Dès lors, la preuve d’un abus de majorité n’est pas rapportée. 

Par conséquent, M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°52 de l’assemblée générale du 15 mars 2022.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » ne démontre ni même n’allègue l’existence d’un préjudice justifiant l’allocation de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts réclamée. 

Par conséquent, il sera débouté de sa demande formée à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera condamné aux dépens.

En revanche, l’équité ne commande pas de prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que M. [U] [M], M. [P] [J], M. [G] [E], M. [H] [S] et Mme [K] [B] seront déboutés de leur demande formée de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

PRONONCE la nullité des résolutions n°6, 14 et 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 2] du 15 mars 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 2] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT