Tribunal Judiciaire · Baux Commerciaux — 7 avril 2026

07 Avril 2026

N° Rôle : N° RG 25/00010 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OV6W

CODE NAC: 30C

S.A.S. RM FRUITS
c/
S.C.I. [Localité 1] B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.


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LOYERS COMMERCIAUX


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JUGEMENT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 07 Avril 2026 après débats à l’audience publique du 03 Mars 2026.

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DEMANDERESSE

S.A.S. RM FRUITS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thomas VERDET, avocat au barreau de VAL D’OISE, et Me Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 1] B, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Manuela ROCHA, avocat au barreau de VAL D’OISE, Me Ibrahim Z. CEKICI, avocat au barreau de PARIS


FAITS ET PROCEDURE

La société civile immobilière [Adresse 3] était propriétaire des bâtiments A, B et C situés à [Localité 1] au [Adresse 4] et [Adresse 5].

L’ensemble a été donné à bail à la société à responsabilité limitée European Bureau of Gestion (EBG), aux droits de laquelle est venue la société E [F] [C], avec faculté de louer ou sous-louer les constructions pour une durée pouvant excéder celle du bail principal avec l’accord écrit du bailleur.

Selon acte sous-seing privé du 1er avril 2005, la société EBG a donné à bail commercial à la société RM Fruits des locaux de 1305 m² environ, formant les bâtiments B2, B3 et B4, dépendant d’un ensemble immobilier situé dans la zone d’aménagement concerté de la commune de [Localité 1] dans le Val-d’Oise dénommée [Adresse 6] au lieu-dit [Adresse 3], [Adresse 7] pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2005.

Selon acte sous-seing privé du 24 mars 2011, la société E [F] [C], aux droits de laquelle est venue la société [Localité 1] B, a renouvelé de façon anticipée le bail précédemment consenti à la société RM Fruits (enseigne « espace Primeurs »), pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2011, portant sur un local de 1521 m², pour la vente de fruits et légumes, boissons, vins et produits frais, moyennant un loyer principal annuel de 213 082 €, indexable annuellement en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Le bail est arrivé à échéance contractuelle le 31 mars 2020 et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Une procédure judiciaire a opposé les parties ayant débouché sur un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 25 janvier 2021 qui a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 31 mai 2017, condamné la société E [F] [C] à payer à la SAS RM Fruits la somme de 1 061,58 euros, outre 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la remise de la facture du 30 janvier 2016 faisant ressortir la TVA. La cour d’appel de [Localité 2], suivant arrêt du 15 décembre 2022, a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et a, en outre, condamné la société E [F] [C] à rembourser à la société RM Fruits, au titre du trop perçu du fait de l’indexation irrégulière du loyer du quatrième trimestre 2020 au troisième trimestre 2021 inclus, la somme de 1 546,32 euros TTC et a enjoint à la société E [F] [C] d’effectuer ses calculs d’indexation sur la base de l’indice ICC publié par l’INSEE.

Les locaux loués ont été vendus à la société [Localité 1] B. 

Suivant exploit du 24 mars 2023, la société RM Fruits a demandé le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023. Le bailleur n’a pas répondu dans le délai de trois mois.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception du 27 juillet 2023, la société RM Fruits a notifié un mémoire initial en demandant la fixation du montant du prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la valeur locative annuelle de 118 000 €, montant inférieur à celui qui résulterait de la variation des indices. Le courrier étant revenu « non réclamé», la société RM Fruits a fait procéder à la signification de son mémoire initial suivant exploit du 5 octobre 2023.

Suivant exploit du 11 mars 2024, la société par actions simplifiée RM Fruits a donné assignation à la société civile immobilière [Localité 1] B et a sollicité la fixation du montant du prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la valeur locative annuelle de 118 000 €, subsidiairement, la désignation d’un expert, avec fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à hauteur de 118 000 € annuels.

Le 31 mai 2024, la société [Localité 1] B a notifié un mémoire en réponse suivant lettre recommandée avec avis de réception, sollicitant :
–à titre principal, le débouté de la partie adverse et la fixation du prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 256 600 € hors charges et hors-taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014–626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014–1317 du 3 novembre 2014,

–subsidiairement, désigner un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur le montant de la valeur locative du bail renouvelé à effet au 1er avril 2023, outre la fixation du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 291 154,60, sur lequel continuera de s’appliquer la clause d’indexation contractuelle,
–en tout état de cause, mettre les dépens à la charge de chaque partie par moitié et dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au sein de son mémoire en réplique du 3 juin 2024 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2024, la SAS RM Fruits a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
–le débouté de la partie adverse et, à titre principal, la fixation du prix du loyer renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 118 000 € hors taxes et hors charges avec paiement des intérêts au taux légal sur les trop versés à compter de l’assignation puis de chaque versement,
–à titre subsidiaire, une mesure d’expertise judiciaire, outre la fixation du montant du loyer provisionnel à hauteur de 118 000 € par an,
–en tout état de cause, la condamnation de la partie adverse à payer les dépens.

Suivant jugement du 3 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur [X] aux fins de donner son avis sur la valeur du loyer de renouvellement, qui a déposé son rapport le 20 août 2025. Le loyer provisionnel a été fixé à la somme de 256 600 euros.

Suivant mémoire en ouverture de rapport adressé par mail au conseil de la société PICOP B le 27 février 2026 à 13H01, notifié par RPVA le 28 février 2026 à 17h56, posté le 27 février 2026 notifié par LRAR, présenté le 2 mars 2026 (avis de passage déposé) et retiré par la société [Localité 1] B le 4 mars 2026, la SAS RM FRUITS a sollicité :

À titre principal de,
FIXER le prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 110 918 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses et charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf les mises en conformité résultant de la loi PINEL, avec paiement des intérêts au taux légal sur les trop-versés de loyer, à partir de l’assignation et ensuite à compter de chaque date de versement, conformément aux dispositions de l’article 1336-6 du Code civil et avec capitalisation, dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière. 

À titre subsidiaire, 
FIXER le prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 132 373,34 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses et charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf les mises en conformité résultant de la loi PINEL, avec paiement des intérêts au taux légal sur les trop-versés de loyer, à partir de l’assignation et ensuite à compter de chaque date de versement, conformément aux dispositions de l’article 1336-6 du Code civil et avec capitalisation, dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière. 

En tout état de cause, 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
CONDAMNER la société [Localité 1] B à payer à la société RM FRUITS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C, 
CONDAMNER la société [Localité 1] B en tous les dépens, avec partage par moitié du coût de l’expertise judiciaire.

Suivant mémoire du 25 février 2026 notifié par LRAR, la société [Localité 1] B a sollicité, outre d’écarter le rapport d’expertise judiciaire en raison d’incohérences : 
À TITRE PRINCIPAL 

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 305 040,00 euros en retenant 205 euros/m²/an HC HT, après correctif, pour une surface de 1 488 m² ; toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et au Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. 

À TITRE SUBSIDIAIRE 
FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 264 000 euros hors charges et hors taxes, conformément au rapport de Monsieur [Y] [I] ; toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la Loi du 18 juin 2014 et au Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

ÉCARTER l’exécution provisoire si la juridiction de céans retient les conclusions de l’Expert judiciaire ou les demandes du Preneur. 

CONDAMNER la société RM FRUITS à payer à la SCI [Localité 1] B la somme de 6 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société [Localité 1] B a sollicité un renvoi afin de pouvoir soumettre le mémoire en réplique de la partie adverse (reçu le vendredi 27 février à 13 heures) à son client et pouvoir éventuellement y répondre. La société RM FRUITS s’est opposée à cette demande de renvoi, expliquant avoir notifié son premier mémoire en décembre 2025 et avoir répondu au mémoire de la partie adverse (reçu le mercredi 25 février 2026) dans les deux jours de sa réception.

Le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande de renvoi.

Le conseil de la société [Localité 1] B a alors sollicité d’écarter des débats les pièces supplémentaires versées au soutien du mémoire en réplique. La société RM FRUITS s’est opposée à cette demande.

Sur le fond et au soutien de ses demandes, la société RM FRUITS fait valoir que le loyer doit être fixé à la valeur locative. Elle a contesté la pondération retenue par l’expert judiciaire.


Au soutien de ses demandes, la société [Localité 1] B fait valoir que l’emplacement des locaux est très approprié à l’activité du preneur, avec une surface de vente confortable, un important linéaire de façade en devanture, outre la présence de réserves à l’arrière, de locaux sociaux et administratifs dans la mezzanine légère, le tout étant particulièrement visible grâce aux panneaux publicitaires et accessible via le réseau routier. Elle a déploré que le preneur sollicite une baisse du loyer de plus de 60 % et a contesté le rapport d’expertise qui a baissé la valeur de loyer de plus de 30 %, critiquant la méthode comparative retenue par l’expert. Elle a également contesté la pondération retenue par l’expert judiciaire.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 3 mars 2026.

Suivant une note adressée par RPVA, la société civile immobilière PICOP B a fait valoir qu’elle avait reçu le mémoire en réplique de la partie adverse le 4 mars 2026 soit le lendemain de l’audience et a donc réitéré sa demande d’écarter le mémoire des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande visant à écarter des débats des pièces et écritures

Sur la procédure spécifique en matière de loyers commerciaux

Par nature, les règles de procédure sont d'ordre public et s'imposent aux parties qui ne peuvent y déroger. La procédure devant le juge des baux commerciaux est une procédure écrite. Par conséquent, les avocats ne peuvent exposer à l'audience que les moyens et conclusions contenus dans leurs mémoires (art. R. 145-29 du code de commerce). Il est statué sur mémoires (art. R. 145-23, al. 1er du code de commerce). Toute l'argumentation des parties doit figurer dans leurs mémoires. 

Les mémoires doivent être signés par les avocats des parties, conformément à l'article R. 145-26 du Code de commerce, lequel dispose que « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».

Les mémoires en réponse ou en réplique permettent aux parties d'exposer leurs moyens de défense, leurs demandes reconventionnelles et leurs divers arguments. Les mémoires remplacent ainsi, dans cette procédure spéciale, tant le contenu de l'assignation que celui des conclusions utilisées dans la procédure de droit commun. 

En l’espèce, force est de constater que la procédure spécifique afférente aux loyers commerciaux a été respectée puisqu’il n’est pas contesté que la lettre recommandée avec avis de réception a été postée le 27 février 2026, qu’elle a été présentée le 2 mars 2026 à la société civile immobilière [Localité 1] B et que l’audience a eu lieu le 3 mars.

L’article 668 du code de procédure civile dispose que la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre. Il résulte de l’article 669 du même code que la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Il est constant que la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier et que la formalité de notification d’un mémoire est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile.

Ainsi, il sera considéré que le mémoire était à disposition de la SCI [Localité 1] B la veille de l’audience et que la procédure est donc respectée.

Sur la question du principe du contradictoire

L’article 16 du code de procédure civile dispose notamment que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le rapport de l’expert judiciaire a été déposé le 20 août 2025 et la société RM FRUITS a fait parvenir à la partie adverse un premier mémoire le 12 décembre 2025. La société [Localité 1] B n’ayant pas répondu audit mémoire, le juge des loyers commerciaux a fait droit à sa demande de renvoi lors de l’audience du 6 janvier 2026, contre l’avis de la société RM FRUITS, tout en précisant qu’il s’agissait d’un dernier renvoi, le dossier devant être plaidé à la date du 3 mars 2026. 

La société [Localité 1] B a envoyé son mémoire à la société RM FRUITS le mercredi 25 février 2026 auquel il a été répondu dans les 48 heures (le conseil de la société [Localité 1] B ayant reconnu en avoir accusé réception le vendredi 27 février 2026 à 13 heures 01 par mail). En outre, la société RM FRUITS a notifié par RPVA au conseil de la partie adverse son mémoire en réponse par RPVA et a envoyé en recommandé ce dernier le 2 février 2026.

Ainsi, du vendredi à 13 heures au mardi suivant, la société [Localité 1] B avait la possibilité de se voir soumettre les écritures contestées par son conseil. Le principe du contradictoire a donc été respecté.

Il ne sera pas fait droit à la demande visant à écarter des pièces et des écritures des débats.

Par ailleurs, la demande visant à écarter purement et simplement le rapport d’expertise judiciaire des débats ne peut prospérer, le juge des loyers commerciaux appréciant point par point si l’expert a éventuellement commis une erreur manifeste d’appréciation.

Sur le fond

Il résulte des pièces versées aux débats que :
- la désignation au bail en date du 24.03.2011 est la suivante : « un local d’une surface de 1 521m², situé sur le plan en annexe dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1] (VAL D’OISE), zone d’aménagement concerté du [Adresse 8] [Adresse 3], à l’angle des [Adresse 9] et la CD [Cadastre 1], cadastré section A n°[Cadastre 2], lieudit « [Localité 3] », situé au [Adresse 10]. »
- la destination des lieux est la suivante : vente de fruits et légumes, boissons, vins et produits frais,
- le loyer initial annuel s’élevait à la somme de 213 082 €, avec une indexation annuelle en fonction des variations de l’indice national annuel moyen du coût de la construction, l’indice de base étant l’indice du 3ème trimestre 2010, 1 513.

Sur les conclusions d’expertise

Les conclusions de l’expert judiciaire sont les suivantes : 
-Surface : 1 488 m² GLA pondérés à 1 400,40 m²P 
-Loyer unitaire de 147,36€/m² P, avec les correctifs suivants: 
Taxe foncière et clause d’accession : 
Selon la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème civ; 8 fév. 2024), il y a lieu d’appliquer un abattement même si les références en disposent autrement. 
-Abattement de 5%, soit : 147,36€ - 5% = 140€/m2 
-Loyer en renouvellement : 1 400m2 x 140€/m²P =196 000€/an.

La date de renouvellement

Aux termes de l’article L. 145-12, alinéas 3 et 4 du Code de commerce :
Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.

La date d'effet du bail renouvelé est le 1er avril 2023.

S'agissant du loyer et du déplafonnement

Conformément aux dispositions de l'article L 145–33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l'article L 145–34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer.

L'article L 145–34 énonce qu'à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités tertiaires.

L'article R 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présentent, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Lorsque le locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, les juges doivent rechercher si le loyer correspond à la valeur locative. Le bail renouvelé étant un nouveau bail, la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours, n’est pas subordonnée à la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. 

En l’espèce, le montant du loyer plafonné est de 262 563,82€/an HT HC. Le bailleur évoque à titre principal un montant du loyer annuel de 305.040 euros et sollicite donc, de façon induite, un déplafonnement du loyer, lié, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce aux caractéristiques du local considéré, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité, aux prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, il n’allègue nullement un quelconque déplafonnement en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

Le montant du loyer plafond de 262 563,82€/an HT HC est largement supérieur à la valeur locative retenue par l’expert judiciaire. 

Le loyer de renouvellement doit donc être fixé à la valeur locative.

Sur la question de la pondération

Dans le jugement du 3 septembre 2024, il était relevé qu’il existait un écart entre la surface (réelle et pondérée) retenue par la société bailleresse et la surface (réelle et pondérée) retenue par le rapport d’expertise amiable produit par le preneur.



La mission de l’expert consistait notamment à établir la valeur locative et la surface réelle et pondérée. Celui-ci retient une surface GLA de 1 488 m² et une surface pondérée de 1 400,40m² en retenant un coefficient 1 sans zonage ni destination pour le rez-de-chaussée (vente pour 1 047 m² et réserves pour 339 m²), un coefficient de 0,10 pour l’annexe extérieure (réserves découvertes pour 4,20 m²) et pour le premier étage (mezzanine structurelle pour 10,20 m²).

La société RM Fruits sollicite d’appliquer un coefficient de pondération sur les réserves du rez-de-chaussée, rappelant que le bail de 2011 visait une surface globale de 1 521 mètre carré (ayant été conclu en renouvellement par anticipation du bail précédemment consenti selon acte du premier avril 2005 pour des locaux de 1 305 mètres carrés environ et y intégrant des travaux faits par la locataire figurant dans le plan mentionné en fin de bail comme intégrant les surfaces ajoutées). Ladite société a sollicité l’application d’un coefficient de pondération de 0,20 aux 339 mètres carrés GLA aux annexes et réserves au rez-de-chaussée, expliquant qu’un plan ayant valeur contractuelle a été annexé au bail suite à la signature d’un protocole du 24 mars 2011 (convenant de la signature du nouveau bail de neuf années à compter du premier avril 2011). Elle ajoute que ce plan distingue clairement les surfaces accessibles au public (devant être considérées comme surface de vente) des réserves nécessaires à l’activité du preneur. Elle en déduit que l’expert judiciaire ne pouvait pas considérer qu’il n’existait aucune disposition contractuelle permettant de différencier au sein du rez-de-chaussée des surfaces avec des destinations différentes justifiant l’application de coefficients différents. Elle a donc sollicité de retenir une surface pondérée de 1 129,20 mètres carrés en appliquant un coefficient de pondération de 0,20 aux 339 mètres carrés de réserves du rez-de-chaussée.

La société [Localité 1] B a contesté toute valeur contractuelle au plan « annexé », rappelant que la chambre froide, le stockage, le quai de livraison sont consubstantiels à l’exploitation de l’activité du preneur et que les réserves sont indissociables du modèle économique que le preneur s’est imposé. Le bailleur sollicite donc que le juge des loyers commerciaux retienne une surface de 1 488 mètres carrés telle que mesurée par M. [I], expert amiable.

 Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération. 
Elle permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente). 
Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves…).

Une circulaire contenant des ajustements concernant les surfaces pondérées commerciales a pu être établie suite à l’adoption de la 5ème édition de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière en mars 2017. La méthode pour les locaux de périphérie et les retail parks est la suivante : on retient la [Localité 4] Area (GLA) ou, dans le silence du bail, la surface de plancher.

En l’espèce, il sera constaté qu’aucune stipulation contractuelle ne permet de déroger aux préconisations de cette circulaire, le plan annexé au protocole du 24 mars 2011 ayant seulement vocation à déterminer le nombre de mètre carré et nullement à appliquer des coefficients de pondération en vue de l’établissement d’une valeur locative du loyer de renouvellement. Ainsi, sauf à dénaturer le contrat en y ajoutant des stipulations, il sera constaté que celui-ci ne permet pas au juge des loyers commerciaux de s’écarter de la charte des expertises et de sa circulaire.

En effet, il ressort des stipulations contractuelles que le bailleur a donné à bail une surface globale de 1 521 m², sans distinction particulière de destination entre les différents espaces, ni individualisation de surfaces affectées à un usage de réserve ou à un usage secondaire.
Dès lors, et en l’absence de ventilation contractuelle ou fonctionnelle justifiant une pondération différenciée des surfaces, il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient autre que l’unité.

S’agissant de la mezzanine, il est précisé qu’elle est aménagée et utilisée en bureaux sans réception de public, et qu’elle doit être regardée comme une mezzanine structurelle.
À ce titre, elle constitue une annexe indissociable des surfaces principales, sans autonomie fonctionnelle ni destination distincte justifiant l’application d’un coefficient de pondération spécifique retenu à 0.20.

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée de 1 400,40 m².

Sur la question de la valeur locative

Le prix au mètre carré

La société RM Fruits conteste les deux références retenues par l’expert (VSP CENTER et EDEN SPA) qui sont très éloignées des locaux litigieux tant par leur surface que par la date d’effet du bail de renouvellement, qui est postérieure à la date du 1er avril 2023, ajoutant que l’expert ne tient pas compte des franchises de loyer. Elle précise que l’enseigne RACHEL était en construction à la date des opérations d’expertise, que [Localité 5] n’est plus présente sur le site, que le bail de l’enseigne Palladium date de 2005. Elle sollicite donc de retenir l’évaluation du cabinet Colomer à hauteur de 110 918 euros pour un prix du mètre carré pondéré de 120 euros pour 1 129,20 m² de surface pondérée, après abattement de 1 8747,64 euros au réel correspondant à la taxe foncière, outre 5% au titre des clauses exorbitantes incombant au preneur (honoraires de gestion et refacturation de l’assurance). Elle s’est opposée à la majoration pour enseigne sollicitée par le bailleur, la clause d’enseigne autorisant simplement le preneur à installer une enseigne sur la façade extérieure de son local conformément à l’usage.


Le preneur a en outre souligné que les locaux étaient moyennement visibles, que la chalandise était composée d’habitués, en l’absence de desserte des transports en commun.

A titre subsidiaire, le preneur a sollicité que le juge des loyers commerciaux retienne un prix de 140 euros au m², dont il convient de déduire la taxe foncière au réel et 5% au titre des clauses exorbitantes, soit un loyer annuel HT HC de 132 373,34 euros.

Le preneur a également sollicité la restitution des trop versés de loyer avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et, pour les échéances postérieures à compter de chaque versement, outre la capitalisation des intérêts.

La société [Localité 1] B conteste fermement l’expertise, reprochant à l’expert d’avoir adopté une appréciation restrictive alors que les locaux bénéficient de nombreux avantages, s’insèrent dans un ensemble commercial structuré (14 enseignes) avec parking commun, dans une situation de quasi-monopole. Elle a contesté le fait que l’expert judiciaire ne retienne que 2 références dont les caractéristiques sont très éloignées de celles des locaux litigieux (sur l’activité exercée et les surfaces exploitées) et qu’en plus, il écarte la décapitalisation de celle-ci alors que le droit d’entrée constitue un supplément de loyer.

Le bailleur préconise de retenir une moyenne de 228 euros par m² pour 1 488 m² (le preneur bénéficiant d’une surface de vente importante, d’un linéaire de vitrine important et unique dans la zone, d’un grand parking, d’un quai de livraison, d’une bonne desserte routière au sein d’une zone dynamique à proximité de zones commerciales dynamiques où le flux routier est important), en y appliquant un abattement de 10% pour charges exorbitantes et une majoration de 5% en raison de la clause d’enseigne (permettant au preneur d’installer sur sa façade extérieure une enseigne lumineuse), soit un loyer de 305 040 euros par an HT et HC. A titre subsidiaire, la société [Localité 1] B a sollicité de prendre en considération l’expertise amiable de Monsieur [I], soit un loyer annuel HT et HC de 264 000 euros (230 euros le m² appliqué à une surface pondérée de 1 135 m²).

L’expert judiciaire a répondu aux arguments des parties, notamment en précisant que, pour les références retenues, les franchises n’ont pas été intégrées dans l’évaluation puisqu’elles ont été consenties en échange de travaux effectués par le preneur. Ce raisonnement doit être validé.
En outre, l’expert judiciaire fait valoir, s’agissant des deux références retenues (VSP CENTER et EDEN SPA), qu’il a pondéré les valeurs en tenant compte des différences de surfaces, comme le permet l’article R145-7 du code de commerce.
Il sera relevé que ces deux références sont tout à fait pertinentes dans la mesure où leurs locaux appartiennent à la même unité autonome de commercialité (le retail park) et où les autres références reposent sur des loyers anciens indexés. A juste titre, l’expert judiciaire a écarté les références situées hors zone du retail.

Le preneur fait valoir que l’expert s’est basé sur des références postérieures à la date de renouvellement. S’il est vrai que la jurisprudence rappelle que la valeur locative doit être appréciée à la date de renouvellement, il peut être admis que des éléments postérieurs à la date de renouvellement puissent être pris en considération, à condition qu’ils permettent d’éclairer la valeur locative à la date de renouvellement, et non de refléter une évaluation ultérieure du marché. Ainsi, un bail signé ou renouvelé le 1er juin ou le 1er juillet 2023 peut être retenu si le marché locatif n’a pas évolué de manière significative entre le 1er avril 2023 et ces dates.

Au surplus, il résulte du rapport d’expertise que ces deux références sont en réalité, non des renouvellements, mais des prises à bail, le 1er juillet 2023 pour la société VSP Center 95 et le 1er juin 2023 pour la société Éden Spa. Aux vus des usages pratiqués en matière de baux commerciaux, il est indéniable que des pourparlers ont été engagés avant la date de signature officielle du bail, qui n’est qu’une date d’enregistrement des relations contractuelles. Ainsi, ces pourparlers correspondent exactement à la date de renouvellement dans la présente affaire, soit le 1er avril 2023.

En conclusion, la preuve n’est pas rapportée que l’expert judiciaire a commis une erreur manifeste d’appréciation, celui-ci ayant expliqué sa méthodologie et retenu des références pertinentes ajustées en fonction des différences entre les différents locaux. Il a, en outre, tenu compte de l’ensemble des avantages listés par le bailleur pour établir son prix unitaire. Enfin, le juge des loyers commerciaux a pris le soin de désigner un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Versailles ayant une connaissance approfondie des baux commerciaux en cours dans le ressort du tribunal judiciaire de Pontoise, celui-ci relevant qu’il bénéficie d’informations et de références que n’ont pas forcément ses confrères parisiens.

En conséquence, au vu des différents éléments versés au débat, un prix de 147,36 euros par mètres carré pondéré sera retenu avant correctifs.

Sur les correctifs

Minoration

Le preneur sollicite que la taxe foncière soit retranchée au réel, soit une somme de 1 8747,64 euros. Néanmoins, aucune pièce n’est versée au débat (attestation d’expert-comptable ou appel de charges) permettant de justifier de cette somme. Ainsi, la méthode consistant à retenir un pourcentage à la baisse à titre de correctif sera appliquée.

Il sera également relevé que le bail prévoit que le preneur remboursera au bailleur sa quote-part du montant de l’ensemble des charges d’assurance payées par ce dernier (police garantissant les parties communes ainsi que les murs et cloisons, outre une police couvrant sa responsabilité civile). Il sera remarqué que le preneur n’explicite pas en quoi consistent les honoraires de gestion sur la base desquels il sollicite un abattement supplémentaire (et ce, d’autant plus que le décret du 3 novembre 2014 d’application de la loi Pinel prévoit que ces honoraires de gestion ne seront plus refacturables au preneur). 

En conséquence et ainsi que préconisé par l’expert, un abattement de 5% sera retenu au titre des frais d’assurance transférés à la charge du preneur et de la taxe foncière.

Majoration

La demande de majoration formulée par le bailleur au titre de la clause d’enseigne sera rejetée, cette clause permettant uniquement au commerce concerné d’installer sur sa façade extérieure (sans déborder de ladite façade et du toit) une enseigne portant son nom, ce qui est d’usage dans des locaux de ce type hors centre-ville.

Conclusion

Le calcul est donc le suivant :
1 400,40 m² X 147,36 euros = 206 362,94 euros, dont il convient de retrancher un abattement de 5% au titre des facteurs de minoration visés plus haut, soit un total de 196 044,80 euros.

Sur les autres demandes

Les intérêts courront au taux légal à compter de l’assignation sur les trop versés de loyer pour les échéances antérieures à cette dernière puis à compter de chaque versement pour les échéances postérieures. La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’existe aucune raison de l’écarter malgré la demande formulée par le bailleur sur ce point. En effet, la fixation du loyer de renouvellement résulte de l’application des règles de droit et le preneur ne peut verser indéfiniment un loyer sans rapport avec le loyer réellement dû en raison de difficultés économiques alléguées par le bailleur

Ainsi que sollicité par la société RM FRUITS, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise.

Il est équitable de ne pas faire droit aux demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

REJETTE la demande formulée par la société [Localité 1] B visant à écarter des débats le mémoire en réplique de la société RM FRUITS et les pièces supplémentaires versées au débat ainsi que le rapport d’expertise judiciaire ;

CONSTATE que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er avril 2023,

CONSTATE que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

FIXE le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2023 à la somme de 196 044,80 euros hors taxes et hors charges par an,

DIT que les intérêts courront au taux légal sur les trop perçus de loyer à compter de l’assignation pour les échéances antérieures à cette dernière puis à compter du versement de chaque échéance pour toutes les échéances postérieures à l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 7 avril 2026,

Le greffier Le président