Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 7 avril 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/00196 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LK24

En date du : 07 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du sept avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 janvier 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 

DEMANDEURS :

Monsieur [W], [C], [V] [P], né le 18 Janvier 1947 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Avocat honoraire, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [A] [O], [K] [P], né le 13 Septembre 1948 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Architecte, demeurant [Adresse 2]
Et
Maître [I] [R],demerant [Adresse 3], agissant en qualité de liquidateur de Monsieur [T], [Y], [Z] [P], né le 18 Décembre 1949 à HYERES (83) Avocat, de nationalité française, demeurant [Adresse 4], déclaré en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de grande instance de TOULON rendu le 2 février 2017
Et
Monsieur [J], [X], [A] [P], né le 20 Avril 1953 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 5]
Et
Madame [D], [Q], [N] [P], née le 23 Octobre 1955 à [Localité 1] (834), de nationalité Française, Greffière, demeurant [Adresse 6]
Et
 Monsieur [H], [G], [L] [P], né le 11 Avril 1960 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Attaché principal d’administration, demeurant [Adresse 7]
tous représentés par Me Michel CLEMENT, avocat au barreau de TOULON



Grosses délivrées le : 
à : 
Me Chrystelle ARNAULT - 9
Me Laurent CHOUETTE - 01005
Me Michel CLEMENT - 0058




DEFENDERESSES :

S.N.C. IP1R, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal 
représentée par Me Chrystelle ARNAULT, avocat au barreau de TOULON

S.A. SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal 
représentée par Me Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON



EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 11 et 12 juillet 2019, M. [W] [P], M. [A] [P], Me [I] [R] en qualité de liquidateur judiciaire de M. [T] [P] suivant jugement du Tribunal judiciaire de Toulon du 2 février 2017, M. [J] [P], Mme [D] [P] et M. [H] [P] (les promettants) ont consenti à la SNC IP1R (le bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d’une propriété, comprenant une maison d'habitation, des bâtiments annexes et un jardin d’agrément attenant, située à [Adresse 10], cadastrée section BZ n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 3.420.000 euros. 

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 13 novembre 2020 à 17h00 sous plusieurs conditions suspensives et notamment “qu’il soit délivré au nom du bénéficiaire d’un permis de construire exprès, valant permis de démolir, et pouvant être mis en oeuvre immédiatement autorisant spécialement la réalisation de l’opération suivante : 
-construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation d’une surface plancher de 2632m² minimum, dont 30% maximum de logements sociaux dont 50% en démembrement social,
-réhabilitation d’un immeuble existant”. 

L’acte prévoit que la date limite de levée de l’option peut être reportée dans les conditions stipulées à la promesse mais qu’elle ne pourra dépasser une prorogation maximale d’une durée de six mois, portant ainsi la durée maximale de la promesse au 13 mai 2021. 

Il est également stipulé une indemnité d’immobilisation au profit du promettant, fixée à 5 % du prix de vente, soit 171.000 euros, et garantie par une caution bancaire qui devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à la date d’expiration maximum de la promesse, majorée de deux mois, soit au plus tard le 13 juillet 2021. 

La société IP1R a obtenu le cautionnement de la Société Générale le 8 octobre 2019. 

La vente ne s’est pas réalisée.

Par courriers recommandés avec avis de réception du 12 juillet 2021, les promettants ont mis en demeure la société IP1R et la Société Générale de leur régler le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. 

Par acte signifié le 21 décembre 2021, M. [W] [P], M. [A] [P], Me [I] [R] en qualité de liquidateur de M. [T] [P], M. [J] [P], Mme [D] [P] et M. [H] [P] ont fait citer la société IP1R et la Société Générale devant le tribunal de ce siège aux fins d’entendre condamner conjointement et solidairement les requises à leur payer la somme de 171.000 euros en règlement de l’indemnité d’immobilisation fixée par la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2019, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure réceptionnée le 12 juillet 2021, ainsi que la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens. 
 
Par conclusions du 14 septembre 2023, la société IP1R demande au tribunal de débouter les parties demanderesses de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner in solidum à lui payer, chacune, la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens dont distraction au profit de Maître Chrystelle Arnault Bernier. 

Par conclusions du 2 octobre 2023, la Société Générale demande au tribunal de débouter les parties demanderesses de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 décembre 2025 et l’affaire a été retenue à l'audience du 5 janvier suivant. Le délibéré a été fixé au 7 avril 2026.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 suivant précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse unilatérale de vente en date des 11 et 12 juillet 2019 a été conclu sous condition suspensive de délivrance “d’un permis de construire au bénéficiaire pour la réalisation d’une opération de construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation d’une surface plancher de 2632m² minimum, dont 30% maximum de logements sociaux -dont 50% en démembrement social- et de réhabilitation d’un immeuble existant”. 

Il est stipulé que “pour la réalisation de cette condition suspensive, le bénéficiaire s’engage à : 
-déposer au plus tard le 28 février 2020 le dossier de permis de construire et, à transmettre au promettant une copie du récépissé de dépôt ou le cas échéant,
-à faire procéder à l’affichage du permis de construire dans les 30 jours de la notification de la décision d’octroi dudit permis dans les formes prévues à l’article R424-15 du code de l’urbanisme et, à transmettre au promettant une copie de l’arrêt obtenu”. 

Les parties s’accordent sur le fait que la durée de la promesse a été prorogée au 25 janvier 2021. 

Il n’est pas litigieux que la société IP1R n’a pas obtenu le permis de construire espéré, ni même déposé de demande à cet effet et qu’elle n’a pas davantage levé l’option dans le délai de la promesse. 

L’acte stipule que l’indemnité d’immobilisation, fixée à la somme forfaitaire de 5% du prix, soit 171.000 euros, est “versée au promettant, et lui lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées”.

Les promettants soutiennent que l’indemnité d’immobilisation leur est due dans la mesure où la société IP1R n’a jamais déposé de dossier de permis de construire, ni effectué de démarche postérieurement à l’expiration de la promesse à l’effet de donner une suite à celle-ci. 
 
La société IP1R estime que l’indemnité n’est pas due dans la mesure où la condition litigieuse n’était pas réalisée à la date ultime fixée pour la levée de l’option et qu’elle n’y avait pas renoncé. 

Elle fait valoir que les demandeurs n’établissent pas que la non réalisation des conditions suspensives prévues à l’acte résulte d’un comportement fautif de sa part et qu’il convient de se référer à la réelle intention des parties. Elle met en exergue que les consorts [P] ont été associés aux démarches préparatoires effectuées en vue de l’obtention d’un permis de construire et qu’ils étaient parfaitement informés que le projet, tel qu’envisagé par la promesse, ne pouvait aboutir en l’état des sérieuses réserves émises par la Commune. Elle estime que le courrier adressé au Maire par les promettants, le 9 mars 2021, atteste d’efforts conjugués mis en oeuvre par les parties dans le contexte d’un permis de construire conforme au projet initial ne pouvant être obtenu. Elle considère que l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire, dans un contexte où il était acquis que le projet serait refusé, n’est pas constitutif d’un manquement contractuel. Elle souligne que les parties ont renoncé à la condition stipulant qu’il devait être procédé au dépôt d’un dossier de permis de construire avant le 28 février 2020 en ratifiant un avenant postérieur, le 5 mai 2020. Elle estime que ses cocontractants sont de mauvaise foi en lui reprochant de ne pas avoir déposé une demande de permis de construire dont ils savaient qu’elle était vouée à l’échec. 

La Société Générale soutient qu’elle n’est pas tenue de garantir le paiement de l’indemnité cautionnée dès lors que celle-ci n’est pas due en l’absence de faute de la société IP1R dans la non-réalisation de la condition suspensive relative au dépôt d’un permis de construire. 

Aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement”.

Eu égard à la condition stipulée concernant la délivrance d’un permis de construire au bénéficiaire de la promesse, il appartient à celui-ci de démontrer qu’il a sollicité un permis conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou de rapporter la preuve que la défaillance de la condition procède d’une impossibilité juridique, telle que l’existence de règles d’urbanisme interdisant le projet envisagé et rendant inutile le dépôt d’une demande de permis de construire. 

En l’espèce, aucun document d’urbanisme n’est produit au soutien de l’affirmation suivant laquelle, même si la société IP1R avait déposé une demande de permis de construire, celle-ci n’aurait pu être acceptée. 

Il n’est même pas précisé la nature des “sérieuses réserves” qui auraient été émises par le Maire sur le projet immobilier qui devait être soumis, et encore moins justifié des contraintes du plan d'occupation des sols en vigueur sur la commune. 

Le seul document produit est un courrier de M. [H] [P] adressé au Maire, daté du 9 mars 2021, faisant référence à une réunion organisée avec la société Icade en mairie au sujet du projet de construction, aux termes duquel M. [P] sollicite une nouvelle entrevue afin de soumettre un “nouveau projet respectueux des remarques [...] alors formulées et [...] en cohérence avec la politique urbaine de la municipalité” ; il y est joint une note d’information définissant le projet immobilier remanié. 

Ce courrier, qui n’émane pas de l’autorité décisionnaire et qui n’est pas étayé par un document d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser l’obstacle juridique allégué et par voie de conséquence ne permet pas au bénéficiaire de la promesse de venir légitimer son défaut de diligence au titre du dépôt d’un dossier de permis de construire. 

En l'absence de dépôt de toute demande, un refus ne peut être présumé. 

La société IP1R ayant empêché la réalisation de la condition en s’abstenant de déposer un dossier de permis de construire, la condition est réputée accomplie. 

Les parties ne prétendent pas qu’une autre condition aurait défailli. 

Faute pour la société IP1R d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais de la promesse, celle-ci est redevable à l’égard des promettants du montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse. Elle sera ainsi condamnée à leur verser la somme de 171.0000 euros à titre d’indemnité, conformément aux termes de la promesse les liant.
 
Sur le cautionnement

Suivant acte de cautionnement en date du 8 octobre 2019 la Société Générale s’est portée caution personnelle et solidaire de la société IP1R, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, pour payer la somme maximum de 1710000 euros en principal, intérêts frais et accessoires compris. Il est précisé à l’acte que le cautionnement ne pourra être mis en jeu que par les promettants, par LRAR adressée à la banque, et qu’il prendra fin en tout état de cause le 13 juillet 2021.

Pour s’opposer au règlement de la somme de 171.000 euros réclamé par courrier recommandé réceptionné le 12 juillet 2021, la Société Générale fait valoir que la garantie aurait dû être mobilisée par chacun des indivisaires, ce qui n’est pas le cas d’espèce, M. [T] [P] étant seul signataire du courrier en cause et ne justifiant pas d’un pouvoir de représentation des autres indivisaires mentionnés. Elle ajoute que son cautionnement, accessoire à l’obligation principale, ne pouvait être mis en oeuvre au-delà du délai de deux mois suivant l’expiration de la promesse, soit après le 25 mars 2021. 

Les parties demanderesses n’ont pas répliqué à ces observations. 

Selon l’article 1311 du code civil, la solidarité entre créanciers permet à chacun d'eux d'exiger et de recevoir le paiement de toute la créance. Le paiement fait à l'un d'eux, qui en doit compte aux autres, libère le débiteur à l'égard de tous. Le débiteur peut payer l'un ou l'autre des créanciers solidaires tant qu'il n'est pas poursuivi par l'un d'eux.

L’acte de cautionnement établi par la Société Générale indique que les consorts [P] agissent solidairement entre eux. 





Par conséquent, M. [T] [P] pouvait, par son courrier du 12 juillet 2021, exiger et recevoir en son seul nom, le paiement de l’indemnité d’immobilisation cautionnée quand bien même il ne justifiait pas d’un pouvoir de ses cocréanciers. Le moyen opposé de ce chef est rejeté. 

Par ailleurs, tant la promesse que l’acte de cautionnement stipulent que la caution ne peut être mise en jeu au delà de la date du “13 juillet 2021", de sorte que la demande adressée à la Société Générale par lettre recommandée avec avis de réception daté du 12 juillet 2021 n’est pas tardive. 

La caution a valablement été mobilisée. 

La Société Générale et la société IP1R sont ainsi condamnées solidairement à payer aux parties demanderesses la somme de 171.000 euros en règlement de l’indemnité d’immobilisation fixée par la promesse unilatérale de vente des 11 et 12 juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021. 

Sur les frais du procès 

La Société Générale et la société IP1R, qui succombent, assumeront la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Eu égard aux circonstances du litige, l’équité commande d'allouer aux parties demanderesses la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La Société Générale et la société IP1R sont condamnées solidairement au paiement de cette somme. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
 
CONDAMNE solidairement la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et la société IP1R à payer à M. [W] [P], M. [A] [P], Me [I] [R] en qualité de liquidateur de M. [T] [P], M. [J] [P], Mme [D] [P] et M. [H] [P] la somme de 171.000 euros en règlement de l’indemnité d’immobilisation fixée par la promesse unilatérale de vente des 11 et 12 juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021, 

CONDAMNE solidairement la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et la société IP1R aux dépens, 

CONDAMNE solidairement la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et la société IP1R à payer à M. [W] [P], M. [A] [P], Me [I] [R] en qualité de liquidateur de M. [T] [P], M. [J] [P], Mme [D] [P] et M. [H] [P] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE