Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 7 avril 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/02387 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LPDM

En date du : 07 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du sept avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 janvier 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSE :

Madame [B] [R], née le 07 Septembre 1966 à [Localité 1] (13), de nationalité Française, Chirurgien dentiste, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle LACOMBE-BRISOU, avocat au barreau de TOULON

 
DEFENDERESSE :

S.C.I. SUNSET, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 
représentée par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Isabelle LACOMBE-BRISOU - 0144
Me Thierry TROIN - 032














EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 27 septembre 2001, la SCI SUNSET a fait l’acquisition, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], cadastré section J n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], du lot n°1 correspondant à la jouissance exclusive et particulière d’une parcelle de terrain d’une superficie de 308m², sur laquelle existe une maison d’un simple rez-de-chaussée, comprenant deux pièces, cuisine, pour 298m² et les 417/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. 

Cet ensemble immobilier, consistant en parcelles contigües, a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété par acte du 22 octobre 1974. Il fait partie d’un lotissement dénommé “Heliopolis” créé suivant arrêté préfectoral du 12 janvier 1932. 

Il confronte au Nord une parcelle de terrain -comportant une villa et un bungalow- cadastrée section J n°[Cadastre 4] dont Mme [B] [R] est propriétaire depuis le 27 juillet 2000 et qui forme le lot n°235 du lotissement [Adresse 3].

Il confronte à l’Ouest la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5]. 

Aux termes d’un courrier daté du 2 avril 2015, Mme [R] a reproché à la société SUNSET d’avoir construit en 2001, sans déclaration préalable ou permis de construire, une terrasse sur son fonds empiétant sur la parcelle J n°[Cadastre 4]. Elle la mettait en demeure de procéder à sa démolition en se fondant sur un bornage établi en 2006 par le Cabinet [J] dont elle lui communiquait une copie. 

Par courrier du 20 avril 2015, la société SUNSET a contesté ce bornage.

Par courrier du 3 février 2021, Mme [R] a de nouveau mis en demeure sa voisine de respecter la limite séparative des deux fonds en l’enjoignant d’enlever différentes installations dont elle indiquait qu’elles empiétaient sur sa parcelle, à savoir : douche, système d’écoulement et d’évacuation des eaux usées, caillebotis, piliers de soutien et gravats. 

La société SUNSET a répondu que la douche existait de longue date pour avoir été créée par l’ancien propriétaire, Mme [H], qui a habité les lieux pendant 22 ans. 

A la requête de Mme [R], un procès-verbal de constat a été dressé le 28 juillet 2021. 

Par acte signifié le 31 mars 2022, Mme [R] a fait citer la société SUNSET devant ce tribunal aux fins de suppression d’un empiétement et d’une vue irrégulière depuis la terrasse voisine et de paiement de dommages-intérêts. 

Par ordonnance du 17 mai 2022, le juge de la mise en état a enjoint les parties d’assister à une séance d’information sur la médiation. La médiation instaurée n’a toutefois pas permis de trouver une issue au litige. 

Par ordonnance du 3 décembre 2024, la clôture de la procédure a été prononcée au 5 décembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 5 janvier suivant. 

Le 22 décembre 2025, Mme [R] a adressé une requête en rabat de l’ordonnance de clôture. 


Aux termes de conclusions du 22 décembre 2025, Mme [R] demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, de :
-condamner la SCI SUNSET à procéder à la démolition des empiètements constatés au niveau de la terrasse et de ses fondations dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous peine d’astreinte de 800 € par jour de retard,
-condamner la SCI SUNSET à supprimer la vue irrégulière depuis sa terrasse vers la propriété de Mme [R] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la la présente décision et, passé ce délai, sous peine d’astreinte de 800 € par jour de retard
-condamner la SCI SUNSET à lui payer une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,
-condamner la SCI SUNSET à lui payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC
-condamner aux dépens de la procédure, ainsi qu’à l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d'huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement ou d'encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier,
-dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision. 

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2025, la société SUNSET demande au tribunal, au visa des articles 2272, 646, 678, 545 et suivants du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, de :
-juger qu’aucun bornage n’a été réalisé entre la parcelle [Cadastre 4] et la parcelle [Cadastre 1] et débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes du fait de l’absence de bornage contradictoire et de l’absence de preuve d’un empiètement,
-à titre subsidiaire, débouter Mme Mme [R] de toutes ses demandes du fait de la prescription trentenaire ou décennale,
-à titre infiniment subsidiaire, débouter Mme [R] de toutes ses demandes compte tenu de la disproportion de la démolition aux intérêts de la SCI SUNSET et de l’absence de préjudice de Mme [R], 
-condamner en tout état de cause Mme [R] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens. 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En vertu de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, eu égard au bref délai observé entre les dernières conclusions de la partie défenderesse et la date de clôture de la procédure, la partie demanderesse a été mise dans l’impossibilité d’y répliquer de façon utile. 

Pour le respect du contradictoire, il sera donc ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture. 

Il convient, dans le cadre d’une bonne administration de la justice et en l’absence d’opposition des parties, de prononcer une nouvelle clôture au 5 janvier 2026, juste avant les débats, afin de recevoir les conclusions en réplique de Mme [R] notifiées le 22 décembre 2025. 

Sur l’empiétement

Mme [R] estime que la terrasse édifiée en limite Nord de la parcelle cadastrée J n°[Cadastre 1], incluse dans le périmètre de l’ASL du [Adresse 3], empiète sur sa parcelle cadastrée J n°[Cadastre 4], et qu’il doit y être mis un terme en procédant à sa démolition. Pour démontrer l’existence d’une atteinte à son droit de propriété du fait des empiétements invoqués, Mme [R] se fonde sur le plan topographique de M. [J] du mois de novembre 2006, le plan de masse de M. [G] du 9 août 2001, la vue aérienne issue du Géoportail et le cadastre, ainsi que sur le procès verbal de constat d’huissier du 28 juillet 2021 dont elle indique qu’il établit la présence de bornes sur le terrain et le “débordement” de la terrasse litigieuse par rapport à l’alignement de la clôture grillagée séparant les parcelles cadastrées [Cadastre 5] et [Cadastre 4]. Elle considère que les bornes observées sur le terrain démontrent l’existence d’un bornage amiable accepté par les parties en même temps que leur adhésion à l’ASL du [Adresse 3], par le seul effet de leur acquisition. Elle estime que les limites de propriété de son fonds sont ainsi incontestables, tout comme celles du fonds de la société SUNSET, dont elle pointe qu’elles ont été confirmées lorsque les parcelles [Cadastre 1]/[Cadastre 2]/[Cadastre 3] ont été intégrées dans une copropriété horizontale le 22 octobre 1974. Elle met en exergue que la partie défenderesse a refusé de communiquer l’état descriptif de division de cette copropriété, malgré sa demande. Elle souligne par ailleurs que le plan de bornage dont elle se prévaut a été signé par le propriétaire de la parcelle [Cadastre 5] située à l’Ouest et en aval du fonds cadastré J n° [Cadastre 1] appartenant à la défenderesse. Enfin, elle indique que le constat d’huissier du 28 juillet 2021 établit la présence de tuyaux reliant la citerne de la société SUNSET à la douche cheminant sur son terrain et que si des travaux ont été réalisés au mois de mai 2025 par la défenderesse pour déplacer lesdits tuyaux, l’empiétement persiste concernant le surplus des installations dénoncées. Elle fait valoir que son action ne peut être soumise à un contrôle de proportionnalité et conteste l’usucapion invoqué par la défenderesse. Elle soutient à cet égard que la terrasse et aménagements litigieux ont été réalisés par la société SUNSET, et non par l’auteur de cette dernière. Elle dénie la possibilité d’un délai de prescription abrégée en l’absence de juste titre. Elle souligne que le plan de bornage établi en juillet 1990, à la demande de la précédente propriétaire de la parcelle [Cadastre 4], ne mentionne pas l’existence d’une terrasse et que celle-ci n’est pas davantage visible sur la photographie aérienne de 1995. Elle ajoute que ses courriers adressés à la défenderesse depuis l’année 2007 ne permettent pas de considérer que la possession alléguée est dépourvue de vice. 

La société SUNSET oppose qu’il n’existe aucun bornage contradictoire des parcelles de sorte que la limite posée par le géomètre et mentionnée au constat d’huissier adverse n’est pas contradictoirement établie. Elle fait valoir que le cadastre ne matérialise pas légalement les limites séparatives entre deux fonds privés et que ni le cahier de charges, ni les statuts de l’ASL n’indiquent qu’un bornage a été effectué entre toutes les parcelles entrant dans son périmètre. Elle souligne que son acte de propriété n’en fait pas davantage état. Elle met en exergue qu’aucun des plans adverses ne porte sa signature ou celle de l’un de ses auteurs et fait valoir que l’huissier n’a pas compétence pour établir les limites de propriété. Elle indique qu’un projet de bornage a été établi à ses frais, mais n’a jamais été signé par Mme [R]. Elle considère qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un empiétement en l’absence de parcelles bornées dont les limites séparatives seraient formellement définies. Elle ajoute qu’au demeurant la terrasse litigieuse vient couvrir une fosse septique, dont l’installation a été autorisée en juin 1990, et donner accès à une douche utilisée depuis plus de 30 ans quand on ajoute sa possession à celle de son auteur. Elle conteste avoir réalisé une quelconque construction supplémentaire depuis son acquisition et produit une attestation en ce sens de M. [L], propriétaire d’un fonds contigü sur lequel elle bénéficie d’une servitude de passage. Elle affirme enfin que la démolition des ouvrages réclamée par Mme [R] devra être rejetée comme étant disproportionnée par rapport à l’atteinte au droit de propriété alléguée. 
 
L’article 544 du code civil prévoit le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements. 

En vertu de l’article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété. 

Il est de principe que si un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand bien même l’empiétement serait minime, si le propriétaire de ce fonds l’exige.

Il appartient à celui qui se prévaut d’un empiétement de rapporter la preuve des limites de son héritage. 

En l’espèce, le plan de bornage établi en juillet 1990 par le Cabinet GEOTOP concerne la parcelle cadastrée J [Cadastre 4], alors propriété de Mme [W]. 

Il porte uniquement la signature de M. [D] [P], lequel n’est pas l’auteur de la société SUNSET. La limite BC qui y figure, séparant la parcelle [Cadastre 4] des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 5], dont Mme [R] prétend qu’elle a été dépassée lors de la construction des installations litigieuses, n’est donc pas opposable à la société SUNSET. 

Si ce même plan mentionne “l’application du plan de lotissement de 1931", force est de constater qu’aucune des parties ne verse aux débats ce plan. Il n’est pas davantage fait mention de ce plan dans l’acte de propriété de la société SUNSET. 

Mme [R] ne démontre donc pas que la limite dont elle se prévaut remonte à la création du lotissement et que la société SUNSET y a adhéré du fait même de son acquisition d’une parcelle incluse dans le périmètre de l’ASL du [Adresse 3]. 
 
Aucune des pièces versées aux débats ne permet de démontrer qu’il existe un bornage contradictoire des parcelles litigieuses. 

Les limites figurant sur le plan topographique établi en novembre 2006 par le Cabinet [J] et sur le plan du cabinet AGE2F (M. [G]) du 9 août 2021 n’ont pas été acceptées par la société SUNSET. Elles ne permettent pas de rapporter la preuve de l’empiétement allégué. 

Au demeurant, comme le rappelle Mme [R] elle-même, un accord sur les limites de propriété ne permet pas à lui seul de prouver un empiétement. 

L’extrait cadastral produit aux débats ne permet pas davantage de justifier d’un empiétement au titre d’une terrasse dont l’implantation n’est pas matérialisée par rapport à la délimitation des parcelles.

Si le procès verbal de constat dressé le 28 juillet 2022 établit l’existence d’une terrasse construite le long du confront Sud de la propriété de Mme [R], l’absence d’alignement de l’ouvrage par rapport à une clôture grillagée séparant les parcelles [Cadastre 5]/[Cadastre 4] ne suffit pas à démontrer que les installations querellées vont au-delà des limites de la propriété de la société SUNSET cadastrée [Cadastre 1]. 

Dans ces conditions, Mme [R] échoue dans la preuve qui lui incombe d’ouvrages construits en partie sur son fonds. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de démolition. 

Sur la demande de suppression d’une vue irrégulière depuis la terrasse de la société SUNSET

Mme [R] soutient que la terrasse construite illégalement par la société SUNSET a créé une vue droite sur son fonds en violation de l’article 678 du code de procédure civile. Elle demande la suppression de l’ouvrage qui a permis une telle vue irrégulière. 

La société SUNSET fait valoir que le non-respect des distances légales n’est pas démontré à défaut de limites établies entre les deux fonds de manière contradictoire ; que la végétation existante ne permet aucune vue sur la propriété voisine depuis la terrasse en cause, et que la terrasse, qui se situe au même niveau que la porte fenêtre du rez-de-chaussée de la maison, existait en l’état lors de son acquisition. 

L’article 678 du code civil dispose qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

L'article 679 indique qu'on ne peut, sous la même réserve, avoir de vues par coté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.

Une servitude de vue peut s'acquérir par prescription car elle est continue et apparente et existe du fait même de la présence de l'ouverture donnant sur le fonds d'autrui. 

En l’espèce, quelle que soit la date de construction de la terrasse litigieuse, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir la distance entre cette terrasse et la limite de propriété de Mme [R], laquelle n’a pu être démontrée en l’absence de bornage amiable contradictoire tel que précédemment démontré. 

Le constat d’huissier produit par la demanderesse, établi depuis son fonds, ne permet pas en outre de caractériser l’existence d’une vue sur la parcelle [Cadastre 4] depuis la terrasse en cause. 

Par conséquent, la demande en suppression de vue formée par Mme [R] sera rejetée. 

Sur la demande de dommages-intérêts

En l’absence de preuve d’un empiétement venant porter atteinte à son droit de propriété ou d’une vue irrégulière depuis le fonds adverse venant porter atteinte à sa vie privée et aux conditions de jouissance de son bien immobilier, Mme [R] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. 

Sur les frais du procès

Mme [R], qui succombe dans la présente instance, assumera la charge des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

L’équité commande d’allouer à la société SUNSET l’intégralité de l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

P AR CES MOTIFS 
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 3 décembre 2024 à effet au 5 décembre 2025 et fixe la clôture de la procédure à la date du 5 janvier 2026, avant les débats,

DÉBOUTE Mme [B] [R] de sa demande de démolition des empiétements, 

DÉBOUTE Mme [B] [R] de sa demande tendant à la suppression d’une vue irrégulière, 

DÉBOUTE Mme [B] [R] de sa demande de dommages-intérêts, 

CONDAMNE Mme [B] [R] aux dépens, 

CONDAMNE Mme [B] [R] à payer à la société SUNSET la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE