Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 7 avril 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/05990 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LXUB

En date du : 07 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du sept avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 janvier 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.R.L.U. SGI dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 
représenté par Me Emilie DECHAND-LANG, avocat au barreau de TOULON
 

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [V], né le 09 Octobre 1959 à [Localité 1] (75), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Emilie DECHAND-LANG - 176
Me Vincent MARQUET













EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [V] est propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2], du lot n°3 consistant en un appartement, et détient à ce titre 190/1000èmes des parties communes générales.

Par acte signifié le 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, la SARLU SGI, a fait assigner M. [V] devant ce tribunal auquel il demande de condamner le requis, avec exécution provisoire, à lui payer : 
-10665 euros correspondant au montant de l’impayé des charges de copropriété, outre intérêts courus au taux légal selon l’article 1231-7 du code civil depuis le 21 août 2019, date de la première mise en demeure, et à défaut de l’assignation,
-les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-5000 euros de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,
-3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Me Emilie Dechand-Lacroix conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
et d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, jusqu’à parfait paiement par application de l’article 1343-2 du code civil. 

Par dernières conclusions du 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes, sauf à actualiser le montant des charges de copropriété impayées à la somme de 13.424,15 euros. 

Par dernières conclusions du 16 septembre 2024, M. [V] sollicite le débouté de l’ensemble des demandes adverses et la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles en sus des dépens avec distraction de ceux-ci au bénéfice de Me Vincent Marquet. 

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire au 5 décembre 2025 et fixée celle-ci pour plaidoiries à l’audience du 5 janvier suivant par ordonnance du 7 octobre 2025. Le délibéré a été fixé au 7 avril 2026.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DECISION

M. [V] estime que l’action du syndicat des copropriétaires encourt l’irrecevabilité au motif qu’il n’est justifié du contrat de syndic que pour la période courant du 7 avril 2022 au 21 décembre 2023. 

Le Tribunal n’est toutefois pas valablement saisi de cette demande, non reprise au dispositif de ses conclusions, par application de l’article 768 du code de procédure civile. 

Au demeurant, s’agissant d’une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic, elle est irrecevable devant le tribunal pour relever de la compétence exclusive du juge de la mise en état, conformément aux dispositions des articles 122 et 789 du code de procédure civile. 

Le moyen sera donc écarté. 


Au soutien de sa demande de paiement d’une somme de 13.424,15 euros au titre des charges de copropriété dues par M. [V], indique celui-ci a été condamné suivant arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 3]-En-Provence du 18 novembre 2019, à lui payer la somme de 1897,45 euros, avec intérêts depuis le 5 mars 2018, au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er octobre 2017, outre 219,28 euros de frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de première instance et d’appel ; que la décision a été en vain signifiée le 27 février 2020 avec commandement aux fins de saisie vente pour paiement de la somme de 3889,33 euros ; que les assemblées générales du 11 mars 2020, 7 avril 2022, 13 mars 2023 et 20 juin 2024 votant le budget prévisionnel sont définitives et que le syndic a obtenu quitus de sa gestion ; qu’il justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre du copropriétaire par les éléments versés en procédure. 

M. [V] fait valoir que le demandeur est défaillant dans la preuve qui lui incombe de l’existence de la dette ; qu’il est nécessaire de produire aux débats le règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour justifier de la répartition des tantièmes de copropriété, mais aussi les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices concernés et adoptant le budget prévisionnel des autres, ce qui n’est pas le cas en l’espèce de façon complète ; qu’il n’a pas non plus communiqué les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif de sa créance pour établir le décompte des charges réclamées ; que les approbations de comptes ne font pas obstacle à ce que les copropriétaires critiquent la répartition individuelle à laquelle procède le syndic à leur égard en vertu de l’article 45-1 du décret de 1967. 

Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il n’est pas litigieux que M. [V] est propriétaire du lot n°3 dans l’immeuble considéré, dont le règlement de copropriété a été versé aux débats et permet de démontrer que la quote-part dudit lot s’élève à 190/1000èmes (page 7). 

Sont par ailleurs produits les éléments suivants : 
- le procès-verbal à l'assemblée générale ordinaire du 11 mars 2020, 
- le procès-verbal à l'assemblée générale ordinaire du 7 avril 2022,
- le procès-verbal à l'assemblée générale ordinaire du 13 mars 2023,
- le procès-verbal à l'assemblée générale ordinaire du 20 juin 2024,
comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, 
- les appels de fonds pour la période du 1/10/2020 au 30/09/2021, du 1/10/2021 au 30/09/2022, du 1/10/2022 au 30/09/2023, du 1/10/2023 au 30/09/2024 et du 1/10/2024 au 30/09/2025, 
-le décomptes de charges entre le 1er octobre 2019 et le 08 septembre 2025,
-la répartition des charges du 1/10/2022 au 30/09/2023.

M. [V], qui n'établit pas avoir contesté les assemblées générales par lesquelles les comptes ont été approuvés, n’est plus en droit de refuser de régler sa quote-part des charges. 

M. [V], qui a pu apprécier les modalités de calcul des sommes qui lui sont réclamées sur la base du décompte individuel de charges produit ne vient pas alléguer d’une erreur commise par le syndic au titre de la répartition. 

Le croisement des éléments produits aux débats permet au syndicat des copropriétaires de justifier d’une créance à son encontre au titre des charges impayées pour la période litigieuse à hauteur de 12.843,54 euros, décompte arrêté au 1er octobre 2024. 

En revanche, il n’est pas justifié d’une mise en demeure de payer adressée préalablement à la saisine de ce tribunal, le commandement aux fins de saisie vente invoqué concernant une période distincte pour laquelle le syndicat des copropriétaires est déjà titré pour le recouvrement de sa créance. 

M. [V] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.843,54 euros, décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022 sur la somme de 10.523,29 euros en application de l’article 1344-1 du code civil et à compter du présent jugement pour le surplus. 

Les intérêts seront capitalisés pourvus qu’ils soient dus pour une année, en application de l’article 1343-2 du même code. 

La demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, non chiffrée au dispositif des conclusions du demandeur et non justifiée par les pièces communiquées, sera rejetée. 

Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs qu’il s’est heurté à la résistance abusive de ce copropriétaire qui, de mauvaise foi, ne s’acquitte pas spontanément de ses charges et met la copropriété en péril en désorganisant les comptes de la copropriété et en faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires une charge nécessaire au fonctionnement de l’immeuble qui se voit privé de trésorerie. 

M. [V] estime que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du bien fondé de sa demande. 

Vu l’article 1240 du code civil ; 

Le syndicat des copropriétaires établit que M. [V] est demeuré plusieurs années sans s’acquitter de ses charges, ce qui est de nature à mettre très sérieusement l’équilibre de la copropriété en difficulté et à compromettre l’entretien et la conservation de l’immeuble. 

Le préjudice qui en est résulté sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [V], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Il sera fait droit à la demande de recouvrement direct des dépens formée par Me Dechand-Lacroix par application de l’article 699 du code de procédure civile. 

L’équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires l’intégralité de l'indemnité de procédure qu'il réclame au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu d’y déroger.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
 
CONDAMNE M. [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 12.843,54 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022 sur la somme de 10.523,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, 

CONDAMNE M. [D] [V] aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Emilie Dechand-Lacroix, 

CONDAMNE M. [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, 

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE