Tribunal Judiciaire · Contentieux de proximité — 7 avril 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]


S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 2]”,
pris en son Syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice
c\ S.C.I. [T], 
prise en la personne de son représentant légal en exercice


JUGEMENT DU 07 Avril 2026 


DECISION N° 26/47
N° RG 25/00420 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QC46 



DEMANDERESSE 

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 2]”,
pris en son Syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représentée par Me Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Patrick DEPREZ, avocat au Barreau de NICE 


DEFENDERESSE

S.C.I. [T], 
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Me Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Frédérique JOUHAUD, avocat au Barreau de GRASSE 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier : Madame Laetitia LACROIX 


Expéditions délivrées
à Me HURLUS
à Me [Y]

le


Grosses délivrées
à Me HURLUS
à Me [Y]

le 
À l’audience publique du 03 Mars 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] a assigné la société [T], propriétaire des lots n° 18, 19, 21, 22, 30 et 32 dans cette résidence devant le [Etablissement 1] afin de la voir condamner :
- au paiement de la somme de 6.665,19 euros au titre de l'arriéré de charges dues et des provisions exigibles arrêtées au 1er juillet 2025, augmentée des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer ainsi qu’au paiement des frais exposés pour recouvrer la créance;
- au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux entiers dépens.

A l'audience du 3 mars 2026, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] est représenté par son conseil qui se réfère à ses dernières écritures. Il sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance ainsi que le rejet de toutes les demandes de la société défenderesse.

Pour sa part, la société [T], également représentée par son conseil, sollicite que la juridiction :

A titre principal :
- rejette les demandes du syndicat des copropriétaires comme étant irrecevables car prescrites,
Subsidiairement :
- rejette les demandes du syndicat des copropriétaires comme étant infondées,
- condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à lui payer une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.


SUR QUOI
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 

- la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse, 
- un relevé individuel de charges du 30 octobre 2025 ; 
- des appels de charge et de fonds travaux pour les années 2024 et 2025 ;
- des décomptes de régularisation de charges pour les années 2019 à 2024 ;
- un extrait du [Localité 2] Livre du 01/10/2017 au 01/10/2018 pour les lots de la société [T] ;
- le procès-verbal des assemblées générales 2019 à 2025 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux le cas échéant ;
- la mise en demeure du 19 mars 2024.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

La société [T] fait valoir que les charges dont il est sollicité le recouvrement sont prescrites antérieurement au 7 janvier 2020, l’action en justice ayant été introduite le 7 janvier 2025, le décompte démarrant au 1er janvier 2017 avec la reprise d’un solde de 6.062,74 euros, très proche de la somme réclamée en principal (6.665,19 euros). Elle souligne, par ailleurs, qu’aucune justification n’est apporté quant au solde de 6.062,74 euros existant au 1er janvier 2017, la seule production d’un extrait du [Localité 2] Livre incomplet ne pouvant valoir preuve de la créance.

S’agissant de la prescription, le syndicat des propriétaires oppose à la société [T] les dispositions de l’article 1342-10 du code civil, lequel prévoit que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ». Des versements postérieurs ayant été réalisés au 7 janvier 2020 pour un montant totale de 6.934,05 euros et des soldes de charges ayant été recrédités pour un montant de 855,48 euros, couvrant au total la somme sollicitée de 6.665,19 euros, le syndicat affirme, sur le fondement de ces dispositions, que sa créance n’est pas prescrite puisque les versements ont été imputés sur les dettes les plus anciennes.

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées à un copropriétaire sont exigibles, ce qui lui interdit de recourir à la pratique du report à nouveau (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.766, JurisData n° 2018-010382). En conséquence, le syndic doit justifier des provisions dues par le copropriétaire depuis l’origine de la dette. Or, il convient de noter que le syndicat ne produit aucun appel de fonds, procès-verbal d’assemblée générale ou justificatif antérieur au 1er janvier 2017, lequel fait mention d’une reprise de solde débiteur pour un montant de 6.062,74 euros, permettant à la juridiction de vérifier l’origine de sa créance. L’extrait du [Localité 2] Livre démarre au 1er octobre 2017 sans l’indication d’un solde débiteur ou créditeur tandis qu’un solde débiteur d’un montant de 6.365,94 euros est mentionné au 1er octobre 2018.

Ainsi, le syndicat sera purement et simplement débouté de sa demande.

Partant, il sera également débouté de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Partie perdante, il sera condamné aux dépens.

Il sera, en outre, tenu de verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] à payer à la société [T] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] aux entiers dépens de l'instance.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.
LE GREFFIER LE PRESIDENT