Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 2 — 1 avril 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 01 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 22/04361 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RI2V
NAC : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 2


JUGEMENT DU 01 Avril 2026



PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Mme DURAND-SEGUR, 


DEBATS 

à l'audience publique du 03 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 11 février 2026, prorogé au 1er avril 2026.


JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [Q] [A]
né le 01 Septembre 1955 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric DAGRAS de la SELAS ALTIJ & ORATIO AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 177 et Maître Emmanuel LAVAUD, de AARPI LEGIDE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant.


DÉFENDERESSES

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, RCS [Localité 2] 722 057 460, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 001

S.A.S. MIDI HABITAT ADB exerçant sous l’enseigne de la SAS IMMO DE FRANCE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 376


S.C.I. ARKADEA [Localité 3] LARDENNE, RCS [Localité 3] 752 763 854, représentée par sa Gérante, la Société ICADE PROMOTION, 
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nathalie LAURENT de la SELEURL NL AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 427

S.D.C. LE CARRE D’ARDUENNA, représenté par son syndic, la Société MIDI HABITAT- ADB exerçant sous l’enseigne SAS IMMO DE FRANCE, RCS [Localité 3] 528 721 301, 
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 388


PARTIE INTERVENANTE

S.A. AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur de la SCCV SCI ARKADEA [Localité 3] LARDENNE, 
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Michaël GLARIA de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats plaidant, vestiaire : 326



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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Arkadéa [Localité 3] Lardenne a fait construire un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à Toulouse, soumis au statut de la copropriété.

Une assurance dommages-ouvrage (DO) a été souscrite auprès de la société Axa France Iard, également assureur constructeur non-réalisateur (CNR) de la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne.

Les fonctions de syndic de copropriété sont exercées par la société Immo de France Midi-Pyrénées, devenue Midi habitat ADB.

M. [Q] [A], propriétaire non occupant de l’appartement C2.01, a déclaré le 21 février 2020, via son mandataire, subir des infiltrations d’eau en provenance du plafond.


Par actes d’huissier de justice des 10, 12 et 19 octobre 2022, M. [Q] [A] a fait assigner la SCI Arkadéa [Localité 3] Lardenne, la société Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la société Immo de France Midi-Pyrénées aux fins d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à engager les travaux de reprise, ainsi que la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 40 956,10 euros TTC à parfaire, en réparation de ses préjudices.

Vu les dernières conclusions :
- de M. [Q] [A] notifiées par voie électronique le 10 mars 2025,
- du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025,
- de la société Midi habitat ADB notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025,
- de la SCI Arkadéa [Localité 3] Lardenne notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025,
- de la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur CNR de la SCI Arkadéa Toulouse [Adresse 10], notifiées par voie électronique le 2 avril 2025,
- de la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur DO, notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023,

auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 3 décembre 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 11 février 2026, délibéré prorogé au 1er avril 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Dans ces dernières écritures, M. [Q] [A] expose que les travaux mettant fin à la cause du sinistre ont été exécutés dans la copropriété au mois d’avril 2023, qu’il a été indemnisé du coût des travaux de reprise des embellissements de son appartement, achevés au cours de l’été 2023, et qu’il a été indemnisé de son préjudice de perte de loyers subi entre le mois de novembre 2020, son locataire ayant quitté le logement le 31 octobre 2020, et le mois de novembre 2021. Aussi, il ne demande plus que la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 13 000 euros TTC, à parfaire au jour du jugement, en réparation du préjudice de perte de loyers qu’il estime avoir subi entre le mois de décembre 2021 et le mois d’août 2023, à partir duquel il a reloué son logement.

Le syndicat des copropriétaires, qui a été indemnisé du coût des travaux de reprise des causes des infiltrations, demande, à titre reconventionnel, la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur DO et CNR, et de la SCI Arkadéa [Localité 3] Lardenne à lui verser les sommes de 1 750 euros au titre du coût de l’assurance DO souscrite pour les travaux de reprise, et de 440,44 euros correspondant au montant des travaux resté à sa charge après indemnisation.

Sur les responsabilités :

A titre liminaire, il convient de distinguer la responsabilité que sont susceptibles d’encourir le syndicat des copropriétaires, la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne et l’assureur dommages-ouvrage, qui concerne les préjudices résultant directement du dégât des eaux subi par M. [Q] [A], de la responsabilité éventuelle de la société Midi habitat ADB, qui concerne les seuls préjudices qui résulteraient du manque de diligence du syndic à mettre un terme au désordre.

En ce qui concerne la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise dommages ouvrage du 6 septembre 2021, que le dégât des eaux subi par l’appartement de M. [Q] [A] avait pour cause le poinçonnement de l’étanchéité bitumineuse dû à l’effet d’une lambourde située en extrémité de platelage de la terrasse extérieure de l’appartement situé au-dessus. L’étanchéité ayant été poinçonnée par cette lambourde, l’eau s’immisçait sous le complexe étanche.

Ainsi, le désordre trouvait sa cause dans le gros œuvre, qui relève des parties communes.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit, ce que celui-ci ne conteste pas.

En ce qui concerne la responsabilité de la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne :

Aux termes de l’article 1792 du code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. / Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Selon l’article 1792-1 du même code, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Le désordre, apparu après réception, dans le délai décennal et qui, au regard de ses conséquences, des infiltrations d’eau, rend l’ouvrage impropre à sa destination, présente un caractère décennal, ce qui n’est pas contesté.

Dès lors, il engage la responsabilité décennale de la SCI Arkadéa [Localité 3] Lardenne, vendeur d’immeuble à construire.



En ce qui concerne la garantie de la société Axa France Iard :

La société Axa France Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, doit sa garantie à M. [Q] [A] sur le fondement de l’article L. 242-1 du code des assurances.

Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires, la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne et la société Axa France Iard doivent être condamnées in solidum à indemniser M. [Q] [A] de ses préjudices résultant du désordre.

En ce qui concerne la responsabilité du syndic de copropriété :

Le syndic, personne physique ou morale, est responsable sur le fondement d’une responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et sur le fondement d’une responsabilité délictuelle à l’égard des tiers et notamment des copropriétaires.

Conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, il répond également de sa gestion en vertu de l'article 1992 du code civil et, ainsi, de toute faute commise dans l'accomplissement de sa mission, que cette faute soit ou non détachable de ses fonctions ; à cet égard, il lui revient d'agir avec diligence et compétence ; l’obligation du syndic est une obligation de moyen.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que le gestionnaire de l’appartement de M. [Q] [A] a informé le syndic de l’infiltration constatée dans cet appartement, à l’occasion d’une visite du 19 février 2020, par courriel du vendredi 21 février 2020. Le jour même, le syndic effectuait une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage, par courrier réceptionné par la société Axa France Iard le lundi 24 février 2020. Une visite d’expertise devait avoir lieu le 2 avril 2020 mais, compte tenu du confinement empêchant tout constat des désordres sur place, la société Axa France Iard a refusé la mise en œuvre de sa garantie par courrier du 31 mars 2020. Par courrier du 11 mai 2020, dès la levée du confinement, le syndic demandait à la société Axa France Iard de rouvrir le dossier sinistre. La société Axa France Iard ne répondait que le 9 juillet 2020, en reconnaissant le caractère décennal du désordre et en indiquant que l’expert poursuivrait sa mission afin de chiffrer le coût des réparations nécessaires. La dernière réunion d’expertise s’est tenue le 6 novembre 2020 et ce n’est que le 12 janvier 2021 que la société Axa France Iard a adressé le rapport d’expertise et présenté une proposition d’indemnité. Le syndic de copropriété a contesté le chiffrage des préjudices dès le 18 janvier 2021, par courrier réceptionné par la société Axa France Iard le 21 janvier 2021. Celle-ci n’a formulé une nouvelle proposition indemnitaire que par courrier du 17 septembre 2021. Le syndic a contesté cette nouvelle proposition d’indemnité dès le 26 octobre 2021, au motif que le nouveau chiffrage n’était accompagné d’aucun devis et que l’indemnité de perte de loyer accordée à M. [Q] [A] couvrait une période trop courte. Le 8 février 2022, le syndic de copropriété relançait la société Axa France Iard, en lui indiquant qu’en l’absence de réponse sous huitaine il transmettrait le dossier à son conseil. Le lendemain, la société Axa France Iard informait le syndic avoir transmis le dossier à son expert afin d’obtenir un avis technique, dont elle attendait l’analyse. En l’absence de réponse, une relance était effectuée le 10 mars 2022. Le même jour, le syndic de copropriété donnait son bon pour accord au devis de travaux de la société Ads en date du 3 mars 2022. Ce n’est que le 17 juin 2022 que la société Axa France Iard effectuait un virement de 67 002,55 euros sur le compte du syndic de copropriété. Ce virement permettait au syndic de procéder au paiement d’un acompte de 8 325,37 euros TTC au profit de la société Ads, dès le 7 juillet 2022. Le syndic de copropriété produit encore des courriels établissant que, dès la rentrée de septembre, il a organisé avec la société Ads et les occupants des logements concernés le planning des travaux, qui devaient démarrer le 14 novembre 2022 pour s’achever vers le 19 décembre 2022. Les travaux ont finalement été réceptionnés le 8 mars 2023, avec réserves levées le 5 avril 2023.

Il résulte de ces éléments que le syndic de copropriété, qui a régulièrement relancé l’assureur dommages-ouvrage et n’a bénéficié des fonds lui permettant d’effectuer les travaux que le 17 juin 2022, n’a pas manqué à son obligation de diligence.

Dès lors, en l’absence de faute de la société Midi habitat ADB, il y a lieu de débouter M. [Q] [A] de ses prétentions à l’égard du syndic de copropriété.


Sur les préjudices :

M. [Q] [A], qui a été indemnisé de ses pertes de loyers subies entre le mois de novembre 2020, son locataire ayant quitté le logement le 31 octobre 2020, et le mois de novembre 2021, demande la réparation du préjudice de perte de loyers qu’il estime avoir subi entre le mois de décembre 2021 et le mois d’août 2023, à partir duquel il a reloué son logement, qu’il évalue à 760 euros par mois pendant 21 mois.

Toutefois, d’une part, il ressort de la quittance de loyer du mois d’octobre 2020 que le loyer hors charge de l’appartement de M. [Q] [A] s’élevait à 700 euros, les 60 euros supplémentaires correspondant à des provisions sur charges, dont le propriétaire ne saurait être indemnisé, sauf à démontrer qu’il a assumé, pendant la vacance de son logement, des charges incombant normalement au locataire, ce qu’il ne fait pas en l’espèce.

D’autre part, alors que les travaux d’étanchéité des toitures terrasses étaient terminés en février 2023, en atteste le courriel du gestionnaire locatif de M. [Q] [A] en date du 23 février 2023, celui-ci n’établit pas qu’il n’était pas en mesure de remettre son logement en location dès le mois d’avril 2023. Le préjudice indemnisable doit dès lors être réduit à la période du mois de décembre 2021 au mois de mars 2023, soit pendant 16 mois.

Enfin, le préjudice indemnisable ne saurait être égal au montant des loyers que M. [Q] [A] aurait pu percevoir pendant cette période, mais correspond à une perte de chance de percevoir ces loyers, si M. [Q] [A] n’avait pas été confronté à une vacance locative pour d’autres motifs que les désordres, ou à des impayés de loyer. Cette perte de chance doit être évaluée à 70 % du montant des loyers.

Ainsi, le préjudice locatif de M. [Q] [A] restant à indemniser s’élève à 70 % x 700 x 16 = 7 840 euros.


En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SCI Arkadéa [Localité 3] Lardenne et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à verser à M. [Q] [A] une somme de 7 840 euros en réparation de son préjudice locatif restant à indemniser.

Le syndicat des copropriétaires, qui demande l’indemnisation de la somme de 1 750 euros au titre du coût de l’assurance DO souscrite pour les travaux de reprise, ne produit qu’une proposition d’assurance, émanant d’un cabinet de courtage, et n’établit pas avoir effectivement exposé cette dépense.

Le syndicat des copropriétaires demande également l’indemnisation de la somme de 440,44 euros correspondant au montant des travaux resté à sa charge après indemnisation.

Toutefois, il ressort de la comparaison du devis de la société Ads du 3 mars 2022 sur la base duquel il a été indemnisé, à hauteur de 27 310,80 euros TTC, et des factures des 24 janvier et 28 février 2023, d’un montant total de 27 751,24 euros TTC, que cette différence correspond à une prestation de traitement du joint de dilatation, qui n’était pas prévue initialement par la société Ads, d’un montant de 400,40 euros HT, soit 440,44 euros TTC. Or, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que cette prestation avait pour cause le désordre, qui consistait en le poinçonnement de l’étanchéité bitumineuse, et ne concernait pas le joint de dilatation.

Dès lors, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires, d’un montant total de 2 190,44 euros.


Sur les appels en garantie :

Il y a lieu de condamner in solidum la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne, sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil, et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur et d’assureur dommages-ouvrage, sur le double fondement des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances, à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation in solidum prononcée à leur encontre.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur et d’assureur dommages-ouvrage, sur le double fondement des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances, à garantir la SCI Arkadéa [Localité 3] Lardenne des condamnations in solidum prononcées à leur encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article L. 112-6 du code des assurances, la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur, pourra opposer à son assurée et aux tiers sa franchise contractuelle de 45 000 euros.

En revanche, en l’absence de faute du syndic et du syndicat des copropriétaires, qui ont effectué toutes diligences pour effectuer les travaux dès le versement de l’indemnisation par l’assureur dommages-ouvrage, il y a lieu de rejeter les autres appels en garantie.


Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner in solidum la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, aux dépens.

Par ailleurs, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de les condamner in solidum à verser à M. [Q] [A] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au même titre, et à la société Midi habitant ADB une somme de 1 000 euros au même titre.

Il y a lieu, en revanche, de rejeter les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE M. [Q] [A] de ses prétentions à l’égard de la société Midi habitat ADB,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à verser à M. [Q] [A] une somme de 7 840 euros en réparation de son préjudice locatif restant à indemniser,

DÉBOUTE M. [Q] [A] du surplus de sa demande d’indemnisation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires, d’un montant total de 2 190,44 euros,

CONDAMNE in solidum la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur et d’assureur dommages-ouvrage, à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation in solidum prononcée à leur encontre,

CONDAMNE la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur et d’assureur dommages-ouvrage, à garantir la SCI Arkadéa [Localité 3] Lardenne des condamnations in solidum prononcées à leur encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres appels en garantie,

DIT que la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur constructeur non réalisateur, pourra opposer à son assurée et aux tiers sa franchise contractuelle de 45 000 euros,

CONDAMNE in solidum la SCI Arkadéa Toulouse [Adresse 10] et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à verser à M. [Q] [A] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI Arkadéa Toulouse [Adresse 10] et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au même titre,

CONDAMNE in solidum la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à verser à la société Midi habitant ADB une somme de 1 000 euros au même titre,

REJETTE les autres demandes présentées au même titre,

CONDAMNE in solidum la SCI Arkadéa Toulouse Lardenne et la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, aux dépens.


LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT