Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/02769 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UMZ2




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 26/



DU : 07 Avril 2026


[I] [H] [V] épouse [X]

 
 
C/


[L] [A]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Avril 2026

à Maître François-xavier DUFOUR 



Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.
 

Après débats à l'audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

Mme [I] [H] [V] épouse [X], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de Maître François-xavier DUFOUR de la SELARL CABINET D’AVOCATS MONTAZEAU-CARA-DUFOUR, avocats au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDEUR

M. [L] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté




 









RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 décembre 2022, Madame [I] [V] épouse [X] a donné à bail à Monsieur [L] [A] une maison à usage d'habitation et un abri voiture et atelier non attenant situés [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 800 euros, hors charges récupérables.

Le 23 avril 2025, Madame [I] [V] épouse [X] a fait signifier à Monsieur [L] [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et commandement d’avoir à justifier de l'assurance locative.
 
Madame [I] [V] épouse [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2025, Madame [I] [V] épouse [X] a ensuite fait assigner Monsieur [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé afin de : 
- ordonner en vertu de l'article 1224 du code civil la résiliation du contrat de location conclu avec Monsieur [L] [A] le 16 décembre 2022, portant sur le logement sis à ([Localité 4] [Adresse 7],
- fixer la date de résiliation du bail au jour de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, à savoir deux mois après la signification à Monsieur [L] [A] du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 avril 2025, demeuré infructueux,
- en conséquence, dire que, dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [A] devra libérer les lieux sis à [Localité 5] [Adresse 8] tant de sa promesse et de ses biens que de tous les occupants de son chef
- voir dire que faute par Monsieur [L] [A] de ce faire, Madame [I] [V] épouse [X] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique 
- condamner Monsieur [L] [A] à payer à Madame [I] [V] épouse [X], la somme de 4.330 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025
- voir condamner Monsieur [L] [A] à payer à Madame [I] [V] épouse [X] une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer mensuel, soit 850 euros, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,
- voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation due mensuellement par [L] [A] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, 
- voir condamner Monsieur [L] [A] au paiement des charges, sur justification, 
- entendre condamner Monsieur [L] [A] à payer à Madame [I] [V] épouse [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
-entendre condamner Monsieur [L] [A] au paiement des entiers dépens y compris le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, celui de sa dénonciation à la CCAPEX, ainsi que le coût de la présente assignation et de sa dénonciation à la préfecture,
-voir ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir en vertu de l'article 515 du Code de procédure civile. 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 juillet 2025.

L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 10 octobre 2025 et mise en délibéré au 10 décembre 2025, en l’absence de Monsieur [L] [A]. Postérieurement à l’audience, celui -ci a, par courriel, indiqué avoir rencontré un problème mécanique pour justifier de son absence et a sollicité une nouvelle audience. Le 10 décembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier pour l’audience du 6 février 2026. 

A l’audience du 06 février 2026, Madame [I] [V] épouse [X], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10.279,96 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2026 comprise. Elle a indiqué qu'il n'y avait eu aucune reprise des paiements depuis le mois de février 2025 et qu'elle n'avait eu aucun contact avec Monsieur [L] [A]. Elle a également indiqué que l'assurance n'a toujours pas été justifiée et qu’elle sollicite également l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis en étude le 6 juillet 2025, et avisé par courrier du greffe de la réouverture des débats, Monsieur [L] [A] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

 
I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [I] [V] épouse [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu le 16 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII "Clause résolutoire" ) mentionnant le défaut d'assurance des risques locatifs par le locataire et le défaut de paiement des loyers. 

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai d'un mois pour justifier d'une assurance a été signifié le 23 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Le même jour, un second commandement visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler, a été signifié pour la somme en principal de 2.630 euros conformément à la clause résolutoire. 

Monsieur [L] [A] n'a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparant, il ne justifie pas plus qu’il était bien assuré pour tous risques locatifs afférents au logement pour la période visée au commandement.

A défaut de justification d'une assurance dans le délai d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies dès 24 mai 2025. 




En tout état de cause la clause résolutoire était également acquise pour loyers impayés, le locataire n’ayant réglé aucune somme dans les deux mois du commandement de payer. La clause résolutoire acquise sur le défaut d’assurance prévaut cependant sur les loyers impayés compte tenu de son délai plus court.

La résiliation est donc intervenue le 24 mai 2025 et Monsieur [L] [A] est depuis occupant sans droit ni titre. L'expulsion de Monsieur [L] [A] sera donc ordonnée, au besoin avec l'assistance de la force publique. 

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION 

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Madame [I] [V] épouse [X] produit un décompte à la date du 26 janvier 2026 démontrant que Monsieur [L] [A] reste devoir la somme de 10.279,96 euros mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction de la somme de 72,96 euros au titre de l'abonnement à l'eau pour l'année 2024, non justifiée par pièces.

Monsieur [L] [A], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 10.279,96 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Monsieur [L] [A] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 24 mai 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [I] [V] épouse [X], Monsieur [L] [A] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2022 entre Madame [I] [V] épouse [X] et Monsieur [L] [A] concernant une maison à usage d'habitation avec abri voiture et atelier non attenant situés [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 24 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [I] [V] épouse [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [A] à verser à Madame [I] [V] épouse [X] à titre provisionnel la somme de 10.279,96 euros (décompte arrêté au 26 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [A] à payer à Madame [I] [V] épouse [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [A] à verser à Madame [I] [V] épouse [X] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


La greffière, La vice-présidente,