Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00204 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UZLV




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 26/



DU : 07 Avril 2026


[N] [O]
[P] [O]

 
C/


[G] [L] épouse [H]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Avril 2026

à Me Sandra HEIL-NUEZ



Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

M. [N] [O], demeurant [Adresse 4] [Localité 2]

représenté par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [P] [O], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDERESSE

Mme [G] [L] épouse [H], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée











RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 14 décembre 2023, Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Madame [G] [L] épouse [H] un appartement à usage d'habitation (Etage 1, Porte 18) ainsi que deux parkings en sous-sol (n°2 et n°3) situés [Adresse 7] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 690,86 euros et une provision sur charges mensuelle de 66 euros.

Le 29 mai 2024, Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] ont fait signifier un premier commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 06 août 2025, Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] ont fait signifier à Madame [G] [L] épouse [H] un second commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire avec sommation de justifier l'occupation. Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] ont ensuite fait assigner Madame [G] [L] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.122,18 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, des dépens et des frais de mise à exécution conformément aux articles 491 et 696 du Code de procédure civile, et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 octobre 2025.

A l’audience du 06 février 2026, Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.447,16 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise. Ils indiquent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Convoquée par acte de commissaire de justice selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile le 24 octobre 2025 (Ar revenu pli avisé et non réclamé), Madame [G] [L] épouse [H] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 14 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 2. 11. - CLAUSE RESOLUTOIRE) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.430,26 euros a été signifié le 06 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [G] [L] épouse [H] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 2.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 octobre 2025.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 07 octobre 2025 et Madame [G] [L] épouse [H] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [G] [L] épouse [H] sera ordonnée, au besoin avec l'assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] produisent un décompte du 04 février 2026 démontrant que Madame [G] [L] épouse [H] reste devoir la somme de 4.759,97 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite, des frais relatifs à une précédente instance (138,72 +300+102.85+138.72 euros) et des frais de rejet de prélèvement non justifiés (7,50 euros) qui ne relèvent pas de la dette locative.

Madame [G] [L] épouse [H], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.759,97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 06 août 2025 sur la somme de 3.430,26 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [G] [L] épouse [H] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 07 octobre 2025 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [G] [L] épouse [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O], Madame [G] [L] épouse [H] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2023 entre Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] et Madame [G] [L] épouse [H] concernant un appartement à usage d'habitation (Etage 1[Adresse 8]) ainsi que deux parkings en sous-sol (n°2 et n°3) situés [Adresse 7] à [Localité 3] sont réunies à la date du 07 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [L] épouse [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [L] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] épouse [H] à verser à Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] à titre provisionnel la somme de 4.759,97 euros (décompte arrêté au 04 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 06 août 2025 sur la somme de 3.430,26 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] épouse [H] à payer à Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] épouse [H] à verser à Monsieur [N] [O] et Madame [P] [O] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] épouse [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


La greffière La vice-présidente