Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 avril 2026

MINUTE N° : 25/01512


JUGEMENT
DU 03 Avril 2026




N° RC 25/04760







DÉCISION
Contradictoire et en Premier ressort




E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT


ET : 

[F] [J]




Débats à l'audience du 18 Décembre 2025








copie et grosse le :
à E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT



copie le :
à 
Monsieur [F] [J]
Préfet d’Indre et Loire 


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 03 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrate à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN


DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Décembre 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, inscrite au RCS de Tours sous le n°351 243 076 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté à l’audience par Mme [D] munie d’un pouvoir de représentation 


D'une Part ;
ET :

Monsieur [F] [J]
né le 11 Mars 2000 à MALI, demeurant [Adresse 3]
comparant



D'autre Part ;






RG 25/04760


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2018, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [F] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 240,16 € hors charges.

Le 16 juillet 2025 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [J] [F] par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [J] [F] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [J] [F] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement de la somme de1389,68€ au titre des loyers impayés ;
- la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;
- la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement de la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'Indre et Loire le 7 octobre 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.
L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 18 décembre 2025.
A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT - représenté par Madame [D] [G] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et donne son accord à la demande du locataire portant sur les délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle actualise la dette locative à la somme de 417,81 € arrêtée au 17 décembre 2025.
Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025 signifié à personne, Monsieur [J] [F] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare travailler en qualité de cariste et percevoir un revenu mensuel 2100,00 €.
L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande 
Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 6 octobre 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 7 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L'action est donc recevable.
Sur la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 24 septembre 2018 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025 à Monsieur [J] [F] et portant sur la somme de 1199,38 € dont 1154,31 € au titre des impayés de loyers et de charges.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
En l’espèce, Monsieur [J] [F] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2025.
Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 septembre 2018, le commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 et le décompte de la créance arrêté au 17 décembre 2025 faisant apparaître une somme de 417,81 € à la charge du locataire.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 269,65 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [F] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 148,16 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 17 décembre 2025.
Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, Monsieur [J] [F] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler la dette locative en deux mensualités.
Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [J] [F] a repris les paiements avant l’audience et ce, depuis septembre 2025. Par ailleurs, eu égard au faible montant de la dette locative et aux ressources déclarées par Monsieur [J], il apparaît justifier de lui accorder des délais de paiement.
Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [J] [F] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 
Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [J] [F].
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,
Constate la résiliation du bail à la date du 17 septembre 2025 ;
Condamne Monsieur [J] [F] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 148,16 € (CENT QUARANTE HUIT EUROS ET SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 décembre 2025 ;
Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [J] [F] à se libérer de sa dette de 148,16 € en 1 mensualité de 75,00 € et le solde à la 2nde échéance ;
Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;
Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;
Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;
Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:
 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut par Monsieur [J] [F] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [J] [F] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Monsieur [J] [F] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;
Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Monsieur [J] [F] aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection


RG 25/04760