Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 13 — 7 avril 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13



ARRET DU 7 AVRIL 2026



(n° , 15 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19262 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWHP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2022 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 21/04831





APPELANTE

 

S.C.I. [1] agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]



Ayant pour avocat postulant Maître Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477,

et pour avocat plaidant Maître Laurent MARRIÉ de la SELARL LAURENT MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉS



Monsieur [A] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]



S.C.P. [2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]



S.A. [3] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]



Ayant tous trois pour avocat Maître Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué à l'audience par Maître Marie-José GONZALES RIOS, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre, et Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère 

Madame Nicole COCHET, Magistrate Honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

Par acte notarié du 22 juin 2015, reçu par M. [B], avec la participation de M. [A] [H], notaire exerçant au sein de la Scp [2], assistant les promettants, la Sci [1] et la société [4] ont conclu une promesse de vente au profit de la société [5] portant sur les parcelles respectives leur appartenant, cadastrées section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une part, et numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'autre part, situées [Adresse 4] à Montreuil, la société [5] ayant pour projet de construire un ensemble immobilier sur l'ensemble de ces parcelles.



Antérieurement à la réitération de la vente, la Sci [1] et la société [5] ont échangé sur la faculté de la [Etablissement 1] [1] à pouvoir bénéficier, éventuellement de manière cumulative, de deux dispositifs fiscaux, soit :

- un abattement de 30 % résultant de la cession d'immeubles bâtis en cas d'engagement du cessionnaire de procéder à la démolition en vue de la reconstruction de logements avec une densité d'au moins 90 % des droits à construire (article 4 de la loi du 29 décembre 2014 de financement pour 2015), 

- une exonération spéciale en cas d'engagement du cessionnaire de construire des logements sociaux (article 150 U, II, 7° du code général des impôts).



La vente a été réitérée par acte notarié du 29 décembre 2017, qui mentionne que seule la société [4] peut prétendre à une exonération de la plus-value en application de l'article 210F du code général des impôts, l'acquéreur déclarant qu'aux termes des arrêtés du permis de construire et permis de construire modificatif, il est autorisé à construire tant sur les parcelles cadastrées section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant à la société [4], que sur les parcelles appartenant à la Sci [Cadastre 5], un ensemble immobilier d'une surface plancher totale de 8 615 mètres carrés, dont 7 777 mètres carrés à usage d'habitation soit 5318 mètres carrés sur les parcelles de la société [6], et s'engageant à réaliser ces travaux dans le délai de quatre ans suivant la date de clôture de l'exercice au cours duquel la vente est intervenue.



Cet acte ne prévoit aucun engagement de construire de l'acquéreur ni aucune exonération de plus-value au bénéfice de la Sci [1].



Par la suite, celle-ci a mandaté un avocat fiscaliste aux fins de réclamer a posteriori auprès de l'administration fiscale le bénéfice des deux abattements susvisés, outre l'abattement de droit commun sur les plus-values pour une durée de détention (article 150 VC du code général des impôts) qu'elle a obtenu le 21 juin 2018.



En octobre 2019, l'administration fiscale, faisant suite à la réclamation contentieuse du 11 mars 2019, a accordé à la Sci [1] un dégrèvement de 148 542 euros au titre de l'abattement de 30% prévu par l'article 4 de la loi du 29 décembre 2014 de financement pour 2015.



En revanche, par courrier du 8 septembre 2020, l'administration fiscale a rejeté la demande de dégrèvement de la Sci [1] du 26 décembre 2019 au titre de l'exonération spéciale en cas de construction de logements sociaux, au motif que l'acte de vente ne prévoit pas d'engagement de l'acquéreur pour construire ce type de logements.



C'est dans ces circonstances que, par acte du 29 mars 2021, la Sci [1] a fait assigner M. [H], la Scp [S] notaires et la société anonyme [3] devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité civile professionnelle.



Par jugement du 12 octobre 2022, ce tribunal a :

- condamné solidairement M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] à payer à la Sci [1] la somme de 12 997,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2020,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- débouté la Sci [1] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des honoraires versés, 

- condamné in solidum M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] aux dépens,

- condamné in solidum M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] à payer à la Sci [1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Par déclaration du 16 novembre 2022, la Sci [1] a interjeté appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 4 août 2023, la Sci [1] demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il :

- a condamné solidairement M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] à lui payer la somme de 12 997,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2020,

- l'a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts au titre des honoraires versés, 

- a débouté les parties du surplus de leurs demandes, mais uniquement lorsqu'il l'a déboutée de ses demandes,

statuant à nouveau,

- condamner in solidum M. [H], la Scp [2] et la société [3] à lui verser la somme de 17 100 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avec capitalisation, en réparation de son préjudice résultant des honoraires qu'elle a dû exposer pour pallier en partie les fautes du notaire et pour le mettre en demeure,

- condamner in solidum M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] à lui verser la somme de 114 378 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avec capitalisation, en réparation de surcoût fiscal supporté par elle et découlant directement de la faute du notaire,

- débouter M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] de toutes demandes contraires,

- débouter M. [H] de toutes ses demandes fin et prétentions formulées en ce compris de son appel incident,

en tout état de cause,

- condamner in solidum M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Lexavoue Paris-Versailles.



Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 27 février 2024, M. [A] [H], la Scp [S] notaires et la Sa [3] demandent à la cour de :

- déclarer mal fondée la Sci [1] en son appel et rejeter ses demandes,

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

en conséquence,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a solidairement condamnés à payer à la Sci [1] la somme de 12 997,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2020, les a condamnés aux dépens, ainsi qu'à une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts,

- confirmer pour le surplus le jugement en ce qu'il a débouté la Sci [1] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des honoraires versés,

- débouter la Sci [1] de toutes ses demandes à leur encontre,

- condamner la Sci [1] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Sci [1] aux entiers dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 décembre 2025.





SUR CE,



Sur la responsabilité du notaire



Sur la faute :



Le tribunal a retenu que :

sur l'application de l'abattement de droit commun dans la déclaration de plus-value

- le notaire a omis de déduire, dans la déclaration de plus-value, l'abattement de droit commun pour la durée de détention prévue à l'article 150 VC du code général des impôts,



sur l'abattement spécial de 30 % applicable aux plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis en cas d'engagement du cessionnaire de procéder à la démolition en vue de la reconstruction de logements avec une densité d'au moins 90 %

- la doctrine fiscale en 2017 n'apporte pas d'éclairage précis sur la question de savoir si, en présence de plusieurs parcelles acquises pour un même programme immobilier, le prorata de la surface de locaux d'habitation ou de logements sociaux prévus aux articles susvisés s'apprécie parcelle par parcelle ou à l'échelle du programme immobilier dans son ensemble, 

- dans ces circonstances incertaines s'agissant du droit applicable, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir émis un avis tranché sur ce point concernant l'abattement spécial de 30%, 



sur l'exonération spéciale en cas d'engagement du cessionnaire de construire des logements sociaux

- le notaire a manqué à son devoir de conseil en ce qu'il lui incombait, par précaution compte tenu de l'incertitude de la doctrine fiscale, de proposer aux parties de détailler dans l'acte de vente les parcelles concernées par la construction de logements sociaux, afin de ne pas priver la Sci [1] de la possibilité de cette exonération dans l'hypothèse où l'administration fiscale considérerait qu'elle s'apprécie au regard du programme immobilier dans son ensemble.



La Sci [1] fait valoir :

sur l'application de l'abattement de droit commun dans la déclaration de plus-value

- le notaire ne s'est pas assuré que la déclaration de plus-value tenait compte de l'abattement de droit commun sur les plus-values pour la durée de détention en application de l'article 150 VC du code général des impôts, ce qu'il a reconnu dans son courrier du 30 janvier 2018,



sur l'appréciation erronée des critères d'applicabilité de l'abattement spécial de 30% en cas de reconstruction de 90% de logements :

- le notaire a successivement adopté de manière imprudente des positions tranchées et contradictoires, d'abord en lui assurant qu'elle pourrait bénéficier de cet abattement selon une appréciation globale à l'échelle du programme immobilier, sans précaution ni procéder aux recherches s'imposant au regard des interrogations que pouvait soulever la doctrine fiscale en sa rédaction de l'époque, avant de faire volte-face et d'adopter de façon péremptoire à seulement trois jours de la signature de l'acte réitératif de vente, par courriel du 26 décembre 2017, une position inverse auprès de la société [5] fondée sur une appréciation erronée à l'échelle des seules parcelles cédées par ses soins, et qui a provoqué le refus d'engagement de la réponse de la société [5],

- ce volte-face est d'autant plus reprochable qu'un délai de deux ans et demi s'est écoulé depuis la promesse du 22 juin 2015, permettant au notaire de procéder à toutes les vérifications utiles, dont il ne justifie pas,

- le notaire aurait dû, en cas d'incertitude doctrinale, lui proposer de déposer une demande de rescrit fiscal et stipuler une condition suspensive à ce titre,

- le notaire a considéré à tort qu'elle ne pouvait pas bénéficier de l'abattement spécial de 30% en retenant de manière erronée le prorata des locaux d'habitation parcelle par parcelle, et non pas à l'échelle du programme, alors qu'il ressort de l'acte que la société [5] qui s'est engagée à construire 7 777 m² à usage d'habitation sur les 8 615 m² correspondant à l'ensemble des parcelles cédées, ce qui représentait une densité de logements de plus de 90 % et que l'opération envisagée par la société [5] était indivisible sans égard à l'origine des fonds cédés, ce qui lui a permis d'obtenir un dégrèvement fiscal,



sur l'appréciation erronée des critères d'applicabilité de l'exonération spéciale en cas d'engagement du cessionnaire de construire des logements sociaux

- au lieu de l'informer de sa volte-face sur son appréciation des critères d'application du dispositif fiscal, le notaire a directement interrogé la société [5] sur la ventilation des surfaces destinées à être construites en fonction des parcelles et tenté de faire croire que cette interrogation émanait des venderesses en leur soumettant un projet de courriel à adresser à ladite société,

- le notaire a demandé à la société [5] un engagement de construire des logements sociaux à l'échelle des parcelles cédées par ses soins, qu'elle ne pouvait que refuser puisqu'il ne correspondait pas au permis de construire accordé, et non pas un engagement de construire des logements sociaux à l'échelle globale du projet, par rapport à la surface totale des constructions mentionnées dans le permis de construire, qu'il reconnait comme étant applicable, ni mentionné à l'acte un tel engagement, en sorte que la rédaction de l'acte ne permet pas d'atteindre le but poursuivi par sa cliente,

- l'administration fiscale a validé l'appréciation globale à l'échelle du projet immobilier et n'a rejeté la demande de dégrèvement qu'en raison de défaut de mention à l'acte de l'engagement du cessionnaire,

- outre que les recherches juridiques permettaient de constater que la doctrine était limpide quant aux modalités d'application de ce dispositif spécial d'exonération en cas de construction de logements sociaux, à supposer qu'un doute ait existé sur sa faculté à en bénéficier, le notaire aurait dû l'en informer et limiter les risques résultant de cet aléa,

- les avis juridiques de l'avocat fiscaliste, outre qu'ils ne pouvaient dispenser le notaire de son devoir de conseil, semblent valider une approche globale du ratio des logements construits mais leurs conclusions sont erronées car ils ignorent que c'est sous l'impulsion de M. [H] que la société [5] a calculé in fine le ratio par rapport à la surface à construire sur la seule parcelle de la Sci [Cadastre 5] et non par rapport à la surface totale du projet, et en tout état de cause, l'avocat fiscaliste ne s'est exprimé que sur le dispositif d'abattement spécial pour reconstruction de logements et non sur celui au titre de la construction de logements sociaux.



Les intimés répliquent que :

sur l'application de l'abattement de droit commun dans la déclaration de plus-value

- le formulaire de déclaration de plus-value ne comprend effectivement pas l'abattement pour la durée de détention,



sur l'abattement de 30% et l'exonération prévue par l'article 150 U du code général des impôts,

- le bénéfice de l'abattement de 30% était subordonné à l'engagement par la société [5] de réaliser des logements sur le terrain de la Sci [Adresse 5], représentant au moins 90% de la surface contruite par la société [5] et ce, dans le délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition, et la société [5] a indiqué que les logements construits représentaient moins de 90% de la surface de construction sur ledit terrain et refusé de prendre un tel engagement,

- pour bénéficier du dispositif de l'article 150 U du code général des impôts, la société [5] devait également prendre l'engagement de réaliser des logements sociaux sur le terrain de la Sci [1] dans le délai de quatre ans de l'acquisition, ce qu'elle a refusé,

- ce refus de prise d'engagement ne résulte pas d'une mauvaise interprétation des textes par ses soins, et la Sci [1] a régularisé l'acte en connaissance de ce refus et de ses conséquences,

- en l'état du droit au jour de l'acte authentique et ainsi qu'il ressort de l'avis de l'avocat fiscaliste consulté par la Sci [1], la doctrine fiscale n'apportait aucun enseignement sur la question de savoir si en présence de plusieurs parcelles acquises pour un même programme immobilier, le prorata de la surface de locaux d'habitation ou de logements sociaux prévu s'appréciait parcelle par parcelle ou à l'échelle du programme immobilier dans son ensemble, et ce n'est que dans sa doctrine parue le 18 juin 2020, qu'elle précise, à son paragraphe 175 'en présence de plusieurs parcelles acquises, y compris auprès de vendeurs distincts, pour réaliser un même programme immobilier contenant des logements sociaux, le prorata de la surface de logements sociaux s'apprécie, non pas parcelle par parcelle, mais à l'échelle du programme immobilier dans son ensemble', évolution que le notaire ne pouvait anticiper,

- quelles que soient les mentions à l'acte détaillant les parcelles concernées par la construction de logements, la Sci [1] ne pouvait prétendre à un abattement en l'absence d'engagement du cessionnaire.



Le notaire engage sa responsabilité délictuelle en tant que rédacteur d'acte, à charge pour celui qui l'invoque de prouver une faute, un lien de causalité et un préjudice.



Le notaire est tenu d'informer et de conseiller les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours. 



- Sur l'abattement de droit commun sur les plus-values pour une durée de détention (article 150 VC du code général des impôts



Le premier manquement du notaire, retenu par le tribunal, selon lequel le notaire a omis de déduire, dans la déclaration de plus-value, l'abattement de droit commun pour la durée de détention du bien cédé, prévue à l'article 150 VC du code général des impôts, a été reconnu par M. [H] dans son courriel du 30 janvier 2018, lequel a adressé à la Sci [1] une déclaration de plus-value modifiée, sur la base de laquelle ladite société a bénéficié d'un dégrèvement le 21 juin 2018, n'est pas discuté et est caractérisé.



- Sur l'abattement exceptionnel de 30 % applicable aux plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis en cas d'engagement du cessionnaire de procéder à la démolition en vue de la reconstruction de logements avec une densité d'au moins 90 % des droits à construire et l'exonération spéciale de plus-value en cas d'engagement du cessionnaire de construire des logements sociaux



L'article 4 III de la loi du 29 décembre 2014 de financement pour 2015 prévoit que l'abattement de 30% applicable sur les plus-values, déterminées dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VD du code général des impôts, résultant de la cession de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l'article 257 du même code ou de droits s'y rapportant, est applicable aux plus-values réalisées au titre des cessions portant sur des biens immobiliers bâtis situés dans des communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie à l'article 232 du code général des impôts aux conditions suivantes : 

- la cession est précédée d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015, 

- le cessionnaire s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d'achever des locaux destinés à l'habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.

En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte.



Aux termes de l'extrait du BOFIP publié le 10 avril 2015, intitulé 'Plus-values immobilières-Détermination de la plus-value imposable', l'application de cet abattement exceptionnel aux plus-values est conditionnée par l'engagement du cessionnaire, formalisé par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, d'une part, à démolir la ou les constructions, d'autre part, à réaliser et à achever des locations destinées à l'habitation respectant une surface minimale plancher et ce, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.

Après démolition totale du bien acquis, les locaux construits destinés à l'habitation doivent représenter une surface plancher au moins égale à 90% de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols et définie aux articles L.112-1 et R.*112-2 du code de l'urbanisme.

L'abattement exceptionnel ne s'applique pas lorsque les locaux à usage autre que l'habitation réalisés représentent plus de 10% de la surface maximale de plancher autorisée. En revanche, dans cette limite de 10%, les locaux construits peuvent être destinés à un usage autre que l'habitation (par exemple, locaux commerciaux ou locaux professionnels).

Pour apprécier le respect de cette condition de superficie minimale des locaux d'habitation à réaliser, il convient de déterminer la densité maximale autorisée sur le terrain, après démolition des constructions existantes, par référence aux articles du règlement du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols applicable et des servitudes affectant le terrain.

La justification du respect de la construction de locaux d'habitation pour une surface de plancher au moins égale à 90% de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles d'urbanisme est apportée, à la demande de l'administration, au moyen d'une attestation fournie par le cessionnaire détaillant les modalités de calcul et accompagnée de la demande de permis de construire ou d'aménager ainsi que de l'arrêté municipal accordant le permis de construire ou d'un certificat attestant de l'absence d'opposition du maire à la réalisation du projet.

L'achèvement des locaux destinés à l'habitation doit intervenir dans le délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.

Le non-respect de l'engagement de démolition des constructions existantes et de réalisation et d'achèvement des locaux destinés à l'habitation pour une surface de plancher au moins égale à 90% entraîne l'application au cessionnaire d'une amende d'un montant total de 10% du prix de cession, tel que défini à l'article 150VA du code général des impôts et mentionné à l'acte, sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire telles qu'un cas de force majeure ou de catastrophe naturelle.



Cet abattement peut être cumulé avec celui, prévu à l'article 150 U II 7° du code général des impôts dans sa version en vigueur au moment de l'acte authentique de vente, applicable à la cession d'immeubles qui sont cédés du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2018, notamment, à tout cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux mentionnés aux 3° et 5° de l'article L.351-2 dudit code dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition. Dans ce dernier cas, l'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. En cas de manquement à l'engagement d'achèvement des locaux au terme du délai de quatre ans, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte. 



Aux termes de l'extrait BOFIP publié le 24 juin 2015 ayant trait aux 'Exonérations en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d'organismes en charge du logement social', l'exonération est calculée au prorata de la surface des logements sociaux que le cessionnaire s'engage à construire, et le montant de l'exonération de plus-value est déterminé au prorata de la surface des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.



Selon l'extrait du BOFIP publié le 30 janvier 2017 intitulé 'Plus-values immobilières-Exonérations en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d'organismes en charge de logement social', en vigueur au moment de la conclusion de l'acte authentique de vente, l'exonération prévue à l'article 150 U II 7° du code général des impôts a trait à la cession de biens immobiliers réalisée au profit de tout cessionnaire portant l'engagement, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, de construire des logements sociaux dans le délai de quatre ans à compter de l'acquisition, et est calculée au prorata de la surface de logements sociaux ainsi construits.

Par cette mention à l'acte, le cessionnaire s'engage à réaliser des logements sociaux dans une proportion qu'il détermine par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier, et à achever ces logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition. 

Le montant de l'exonération de la plus-value est déterminé au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

La surface des logements sociaux construits s'entend de la surface habitable définie à l'article R.111-2 du CCH, augmentée de celle des annexes définies par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application des articles R.353-13 et R.331-10 du même code. Pour apprécier la surface des logements sociaux, il est tenu compte de la surface des parties communes afférentes à ces mêmes logements sociaux.

La justification de la surface des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions est apportée, à la demande de l'administration, au moyen d'une attestation fournie par le cessionnaire détaillant les modalités de calcul, laquelle doit être accompagnée de la demande de permis de construire ou d'aménager ainsi que de l'arrêté municipal accordant le permis de construire ou d'un certificat attestant de l'absence d'opposition du maire à la réalisation du projet.

L'achèvement des logements sociaux doit intervenir dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.

Le non-respect de l'engagement de réalisation et d'achèvement des logements sociaux, dans la proportion déterminée par rapport à la surface des constructions réalisées, dans le délai de quatre ans entraîne, en principe, l'application au cessionnaire d'une amende d'un montant égal à 10% du prix de cession tel que défini par l'article 150 VA du code général des impôts, mentionné dans l'acte. Cette amende n'est pas appliquée en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire, telles que des cas de force majeure ou de catastrophe naturelle.



Chacun de ces dispositifs prévoit l'engagement, figurant dans l'acte de cession, par le cessionnaire, de construction de logements ou de logements sociaux dans une certaine proportion, ce dans le délai de quatre ans de l'acquisition, sous peine d'amende.



Les deux dispositifs se réfèrent au permis de construire pour déterminer la proportion des logements/logements sociaux, les dispositions ayant trait à l'abattement de 30% mentionnant 'la densité maximale autorisée sur le terrain', tandis que celles de l'extrait du BOFIP du 30 janvier 2017 ayant trait à l'abattement en cas de construction de logements sociaux précisant que 'le montant de l'exonération de la plus-value est déterminé au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier', sans plus de précision.





Aucun d'entre eux n'indique expressément si, en cas de permis de construire portant sur des parcelles de différents propriétaires prétendant chacun au bénéfice de l'abattement et/ou de l'exonération spéciale de plus-value, la proportion de logements/logements sociaux doit s'apprécier globalement, au regard de la surface totale de construction de l'ensemble immobilier autorisée par le permis de construire indépendamment des parcelles sur lesquelles les constructions sont implantées ou, au contraire, en faisant le distingo parcelle par parcelle, selon le vendeur concerné, au regard notamment du plan de masse joint au permis de construire.



L'extrait du BOFIP, publié le 18 juin 2020, intitulé 'Plus-values immobilières-Champ d'application-Exonérations en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d'organismes en charge du logement social' prévoit en son point 175 : 'En présence de plusieurs parcelles acquises, y compris auprès de vendeurs distincts, pour réaliser un même programme immobilier contenant des logements sociaux, le prorata de la superficie de logements sociaux s'apprécie non pas parcelle par parcelle, mais à l'échelle du programme immobilier dans son ensemble.

Par suite, lorsque la cession d'une parcelle s'inscrit dans le cadre d'un programme immobilier faisant l'objet d'un seul permis de construire et prévoyant la réalisation de logements sociaux, l'exonération de la plus-value est acquise au cédant, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur de la proportion de logements sociaux construits.

Ainsi, la quote-part de plus-value exonérée est la même pour l'ensemble des parcelles concernées par la réalisation d'un même programme immobilier faisant l'objet d'un permis de construire unique, quelle que soit l'emprise foncière des logements sociaux réalisés'.

Seule cette publication répond à cette problématique et pose clairement le principe d'une approche globale.



Il ne peut être fait grief au notaire de ne pas avoir appliqué des dispositions non encore en vigueur et il n'est pas démontré qu'il aurait dû, au regard de l'évolution des textes, anticiper ces dispositions.



Le fait que l'administration fiscale ait accordé à la Sci [1] un dégrèvement au titre de l'abattement de 30% prévu par l'article 4 de la loi du 29 décembre 2014 de financement pour 2015, avant cette publication, n'établit pas que le dispositif fiscal alors applicable était clair quant à l'appréciation du prorata de logements construits.



Il résulte des échanges entre le notaire et les parties à l'acte qu'il a d'abord déterminé le prorata de la superficie de construction de logements/logements sociaux selon une approche globale fondée sur le projet immobilier ressortant du permis de construire, avant d'opter, quelques jours avant la signature de l'acte, pour une approche parcelle par parcelle, sollicitant alors de l'acquéreur la précision du taux de construction sur chacune de celles-ci et un engagement de construction y afférant dans le délai de quatre ans.



Ainsi, par courriel du 18 décembre 2017, M. [H] a écrit au notaire de la société [5] que les associés de la Sci [1] souhaiteraient bénéficier du dispositif d'exonération de plus-value en faveur de cessions réalisées directement ou indirectement au profit d'organismes en charge du logement social, conformément aux dispositions du BOFIP en pièce jointe. Rappelant que l'application de cette exonération était conditionnée par l'engagement du cessionnaire formalisée par une mention portée dans l'acte d'acquisition, il a sollicité l'accord de la société [5] de prendre l'engagement de réaliser des logements sociaux dans une proportion qu'il détermine par rapport à la surface totale des conditions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier, et d'achever ces logements sociaux dans le délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition, en rappelant l'amende de 10% du prix de cession encourue en cas de non -respect de cet engagement.







Par courriels du même jour, M. [H] a écrit à M. [M], de la Sci [1], que le notaire de la société [5] avec lequel il s'était entretenu l'avait informé que celle-ci ne souhaitait pas prendre l'engagement de construire des logements sociaux dans l'acte de vente compte tenu de la sanction encourue en cas de non-respect de cet engagement, et l'a informé qu'en conséquence, la Sci ne pourrait pas bénéficier de l'exonération de plus-value.



A la suite d'échanges entre les parties à l'acte et de l'insistance de M. [M] à pouvoir bénéficier de l'exonération de plus-value à taux réduit sur la partie logements sociaux prévue au permis de construire, M. [H] a demandé, par courriel du 21 décembre 2017 au notaire de la société [5], dans la perspective de la signature de l'acte le 29 décembre suivant et afin de permettre aux associés de la Sci [1] de bénéficier de l'exonération de plus-value à concurrence des logements sociaux qui seront réalisés par la société [5] conformément aux dispositions du BOFIP, le rapport entre la surface habitable des logements sociaux par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire, ce ratio permettant de connaître le montant de l'exonération de plus-value. M. [O], de la société [5], a informé le notaire que ce ratio était de 33%.



Par courriel du 26 décembre 2017, le notaire a demandé à M. [O], afin que les associés de la Sci [1] puissent bénéficier de l'abattement de 30% pour la réalisation de logements, de lui confirmer que la partie des locaux à usage d'activités conservés n'est pas située sur les parcelles de la Sci [Cadastre 5] et que la superficie approximative des locaux à usage d'habitation sera édifiée sur ces seules parcelles, appréciant ainsi désormais le prorata de logements sociaux construits parcelle par parcelle et non pas selon le projet immobilier ressortant du permis de construire.



Parallèlement, considérant que les conditions d'abattement exceptionnel de 30% applicables aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis et d'exonération en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d'organismes en charge du logement social étaient remplies, mais s'interrogeant sur la possibilité de les cumuler, le notaire a demandé à M. [M], le 26 décembre 2017, d'interroger un avocat fiscaliste, qui a par la suite confirmé cette possibilité. Le lendemain, il a transmis à la Sci [1] deux hypothèses de déclaration de plus-value, la première tenant compte de la seule exonération en faveur des cessions réalisées directement au profit d'organismes en charge de logement social (33% selon les déclarations de la société [5]), la seconde avec cumul de l'abattement de 30% applicable aux plus-values résultant de la cession de bien immobiliers bâtis.



Le 28 décembre 2017, le notaire a soumis à la Sci [1] un projet de courriel à adresser à l'acquéreur indiquant que pour pouvoir bénéficier de l'exonération à concurrence des logements sociaux, la société [5] devait prendre l'engagement de réaliser de tels logements sur le terrain de la Sci [1] dans le délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition et demandant quelle est la quote-part de logements sociaux réalisés sur ledit terrain. Ce courrier mentionne également que pour pouvoir bénéficier de l'abattement de 30%, la société [5] doit prendre l'engagement de réaliser des logements sur le terrain de la Sci [Cadastre 5] dans le délai de quatre ans à compter de l'acquisition, lesquels doivent représenter au moins 90% de la surface construite sur le terrain de la Sci [1]. La Sci [1] a refusé d'envoyer ce courriel en son nom, considérant qu'il incombait à son notaire de le faire.



En retour le même jour, M. [G] de la société [5] a adressé au notaire la quote-part des logements sociaux et locatifs construits parcelle par parcelle, dont il ressort que ces logements sont exclusivement construits sur les parcelles de la société [4] et que le taux de 90% de construction de logements n'est pas atteint compte tenu de la présence de 2/3 de la crèche. Il a donné son accord pour prendre l'engagement de construire envers la société [4], et a déduit l'impossibilité pour la Sci [1] de bénéficier d'une plus-value réduite.



Compte tenu des informations fournies par l'acquéreur, le notaire a informé la Sci [1] qu'elle ne pourrait bénéficier d'aucun des deux dispositifs, d'une part car aucun logement social ne sera réalisé sur les parcelles lui appartenant, tous les logements sociaux étant construits sur le terrain appartenant à la société [4], d'autre part, dès lors que les locaux à usage autre que d'habitation édifiés sur le terrain propriété de la Sci [Cadastre 5] représentent une surface supérieure à 10% des locaux édifiés sur ledit terrain.



Contrairement à ce qu'allègue le notaire, l'avocat fiscaliste mandaté par la Sci [1] n'a pas validé une appréciation de la proportion de construction de logements/logements sociaux parcelle par parcelle, sur laquelle il ne s'est pas prononcé. Interrogé sur le point de savoir si les 2/3 de la crèche, équipement social, ne pouvaient pas être pris en compte dans le calcul du taux de construction de 90%, il s'est borné à rappeler le dispositif d'abattement de 30% en prenant acte du refus d'engagement de construction de l'acquéreur compte tenu des sanctions encourues et à observer que le ratio de 89% et non pas 90% avait été déterminé, si sa compréhension était exacte, par référence à la surface totale des constructions édifiées et non à la surface maximale autorisée par la règlementation, potentiellement différente.



En tout état de cause, les informations ou avis donnés par des tiers, dont les avocats fiscalistes des parties à l'acte et le notaire de l'acquéreur, ne sauraient dispenser le notaire du vendeur de son devoir de conseil.



En l'absence de précision des textes alors applicables quant aux modalités de ces régimes fiscaux s'agissant d'un programme immobilier portant sur des parcelles de plusieurs vendeurs prétendant chacun au bénéfice de l'abattement et de l'exonération spéciale de plus-value, il incombait au notaire rédacteur d'acte d'en informer la Sci [1], de lui indiquer l'intégralité des conséquences fiscales encourues selon les modalités d'application de ces textes envisagées et de lui conseiller de recourir à un rescrit auprès de l'administration fiscale. En s'en abstenant et en sollicitant consécutivement de l'acquéreur la proportion de construction de logements/logements sociaux selon le permis de construire puis parcelle par parcelle, ainsi qu'un engagement de construction y afférent, le notaire a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil.



Sur le lien de causalité et le préjudice :



Le tribunal a retenu :

sur les honoraires d'avocat exposés :

- même si le notaire avait adopté une position conforme à celle finalement retenue par l'administration fiscale, la Sci [1] n'aurait pas pu se passer des conseils d'un avocat fiscaliste pour obtenir le dégrèvement sollicité, un doute subsistant sur la solution fiscale à retenir, et les mentions à l'acte ne l'ayant pas privée du bénéfice de l'abattement de 30%, en sorte que sa demande de dommages et intérêts au titre des honoraires d'avocats versés pour la première réclamation fiscale du 11 mars 2019 est rejetée, tout comme celle au titre des honoraires exposés à l'occasion de la seconde réclamation fiscale,



sur la perte de chance de bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U II 7° du code général des impôts

- la Sci [1] a perdu une chance de bénéficier de cette exonération , dont l'appréciation du taux doit tenir compte du double aléa tenant à l'acceptation de la société [5] de s'engager dans ces conditions et de la position qu'aurait alors adoptée l'administration fiscale, dont la doctrine ne comportait aucune mention expresse à l'époque de la conclusion de l'acte de vente,

- l'assiette de la perte de chance ne peut excéder le montant du dégrèvement demandé auprès de l'administration fiscale par la Sci [1] le 26 décembre 2019, à savoir la somme de 86 650 euros correspondant à une proportion de 25% de logements sociaux,

- ladite perte de chance est donc évaluée à 12 997,50 euros.



La Sci [1] fait valoir que :

sur les honoraires d'avocats 

- elle a subi un préjudice de 129 378 euros au titre des frais d'honoraires exposés auprès d'un fiscaliste au titre des deux réclamations fiscales et des mises en demeure qu'elle n'aurait pas été contrainte d'engager si le notaire avait correctement rempli sa mission,

sur le bénéfice de l'exonération prévue à l'article 150 U II 7° du code général des impôts

- mal informée par son notaire, elle a renoncé à voir figurer dans l'acte un engagement de l'acquéreur de construire des logements sociaux alors que le dispositif fiscal était applicable et que le refus de la société [5] de prendre un engagement de construire sur le seul terrain qu'elle lui cédait, non conforme au projet immobilier indivisible, a été causé par les mauvais conseils du notaire,

- l'administration fiscale a rejeté sa réclamation uniquement en raison du défaut de mention dans l'acte d'un engagement de construire les logements sociaux, 

- elle a subi un préjudice entièrement matérialisé de 114 378 euros correspondant au surcoût fiscal résultant de l'impossibilité d'appliquer l'exonération spéciale au titre de la construction d'une proportion de 33% de logements sociaux, fraction d'impôt qu'elle aurait évitée en application de l'exonération fiscale à laquelle elle avait droit, 

- le tribunal a retenu une perte de chance, dont l'assiette est de 86 650 euros au lieu de 114 378 euros et qu'il a évaluée à 15% en mentionnant deux aléas mais sans expliquer ce taux et alors que l'aléa est inexistant, en ce que :

- la société [5] ne s'est pas opposée à prendre un engagement de construire qui correspondait à la réalité de son projet, l'absence de mention d'un tel engagement à l'acte résultant directement et exclusivement de la faute du notaire ayant présenté à la société [5] la seule option d'un engagement de construire 33% de logements sociaux assis sur le seul terrain cédé par la Sci, alors que la société [5] a pris un engagement au bénéfice de la société [4],

- la doctrine fiscale était favorable à une approche globale depuis l'origine du dispositif.



Les intimés répliquent que :

- les frais exposés et le surcoût fiscal n'ont pas été causés par les manquements allégués du notaire mais par le refus catégorique de la société [5] de prendre l'engagement de construire les logements requis dans un délai de quatre ans, au regard du risque de sanction encouru, lequel engagement était nécessaire pour l'application des dispositifs fiscaux favorables, bien que la Sci [1] ait bénéficié d'un effet d'aubaine en obtenant, à la suite de sa première réclamation, l'abattement exceptionnel de 30% nonobstant l'absence d'un tel engagement,

- la Sci [1] a procédé à la régularisation de l'acte en connaissance du défaut d'engagement de la société [5] et de l'absence du bénéfice du dispositif fiscal attendu,

- le préjudice allégué est donc sans lien causal avec la faute prétendue du notaire,

- le paiement de l'impôt légalement dû n'est pas un préjudice indemnisable,

- le préjudice allégué, tenant au prétendu surcoût fiscal au titre de l'absence d'exonération spéciale pour la construction de logements sociaux, qui résulte de la décision de refus d'engagement de la société [5] en l'état de l'analyse faite par les deux avocats fiscalistes intervenants ainsi que les conseils-notaires, alors que la doctrine administrative applicable ne contenait aucune disposition, est inexistant et ne constitue pas un préjudice actuel, direct et certain, 

- la Sci [1] ne justifie d'aucune perte de chance de ne pas régler l'imposition en ce que :

- elle n'aurait pas pu bénéficier de l'exonération exceptionnelle de plus-value au regard de la position de la doctrine fiscale applicable à la date de l'acte laquelle ne mentionnait pas que le prorata de la surface des logements sociaux s'appréciait à l'échelle du programme immobilier,

- en tout état de cause la société [5] a refusé de prendre l'engagement de construire les logements,

- il n'est pas démontré que l'administration fiscale aurait accordé le bénéfice de l'exonération exceptionnelle de plus-value à la Sci [1] quelles que soient les mentions de l'acte de vente.



Les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance, sauf à démontrer que ce manquement est la cause exclusive d'un préjudice entièrement matérialisé. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



Les frais d'avocat exposés au titre des demandes de réclamation auprès de l'administration fiscale et des mises en demeure adressées au notaire aux fins d'engagement de sa responsabilité, dont le montant de 17 100 euros est justifié, ont été exclusivement engagés par la Sci [1] en raison du manquement du notaire à son devoir de conseil et constituent donc un préjudice entièrement matérialisé, que les intimés doivent être condamnés à réparer.



S'agissant de l'exonération spéciale de plus-value pour la construction de logements sociaux, la réclamation de la Sci [1] a été déposée auprès de l'administration fiscale postérieurement à la publication au BOFIP du 18 juin 2020, qui n'existait pas au moment de l'acte, et prévoyant que 'le prorata de la superficie de logements sociaux s'apprécie non pas parcelle par parcelle, mais à l'échelle du programme immobilier dans son ensemble', et le refus opposé par l'administration fiscale est fondé sur le défaut d'engagement de construction de l'acquéreur.



Si, par courriel du 18 décembre 2017, le notaire a informé la Sci [1] du refus d'engagement de construction de la société [5] en raison des sanctions encourues, il l'a invitée à négocier ce point directement avec elle. Par courriel du 20 décembre 2017, M. [M] a proposé à la société [5] 'L'acte sera rédigé, conformément à nos accords, pour que nous puissions bénéficier des plus-value à taux réduit sur la partie logements sociaux prévue au PC', ce à quoi M. [G] de la société [5] a répondu 'Pour le reste nous sommes OK (...)', sans plus de précision sur la teneur de son accord.



A la suite de la demande du notaire du 26 décembre 2017 ayant trait au prorata de construction de logements sociaux sur les parcelles de la Sci, le responsable juridique de la société [5] a indiqué à M. [G], par courriel du lendemain dont l'avocat fiscaliste de ladite société figure en copie, qu'il ne lui appartenait pas de 'donner son accord', mais lui a rappelé l'amende encourue en cas de non-respect de l'engagement et lui a fait part de ses interrogations sur le point de savoir quelle surface de construction de logements sociaux doit être déclarée compte tenu de ce que le permis de construire porte sur deux propriétés, à savoir 'la SHAB de logements sociaux qui sera construite sur le terrain de la Sci [Cadastre 5] uniquement, par rapport à la surface totale construite sur ledit terrain (ce qui semblerait plus logique) ou la [7] totale de logements sociaux rapportée à la surface totale autorisée par le PC''.



La société [5] a refusé, par courriel du 28 décembre 2017, de prendre l'engagement de construire au bénéfice de la Sci [1] en l'absence de construction de logements sociaux sur le terrain de celle-ci et compte tenu de ce que le taux de 90% de construction n'était pas atteint. 



Ce refus est intervenu en raison de l'incertitude sur le régime juridique du dispositif fiscal et des sanctions encourues soulignées par le notaire de société [5] dès le 18 décembre 2017, puis son juriste le 27 décembre suivant, mais également du fait que la demande d'engagement était fondée sur la ventilation du taux de construction de logement par terrain d'implantation, le notaire de la société [5] ayant indiqué le 28 décembre 2017 'A priori, et sous toute réserve, l'acquéreur ne pourrait pas prendre les engagements qui lui sont demandés, notamment en ce qui concerne les déclarations de plus-values relatives à la Sci [1], les logements sociaux n'étant pas situés sur l'assiette foncière des biens vendus par cette dernière'.



Dans son projet de courrier susvisé du 28 décembre 2017 destiné à la société [5], le notaire écrit 'Nous ne comprenons pas votre refus de prendre un engagement de construire dans le délai de quatre ans alors même que d'une part, vous prenez cet engagement de construire déjà dans l'acte de vente pour bénéficier d'un droit fixe de 125 euros au lieu des droits d'enregistrement au taux plein, et que d'autre part, vous m'avez indiqué signer la VEFA au profit du bailleur social demain après-midi. Or, dans la VEFA vous prévoyez un délai d