Cour d'Appel · Chambre commerciale — 7 avril 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 07 AVRIL 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/00713 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QRLN





Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 DECEMBRE 2024 

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER - N° RG F 2021003463





APPELANTE :



La Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), identifiée au répertoire SIRENE sous le numéro 775 698 087, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMES :



Monsieur [X] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté par Me Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



S.A.S. CAPI prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 21 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Février 2026,en audience publique, devant M. Fabrice VETU, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller



Greffier lors des débats : Mme Elodie CATOIRE



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 31 mars 2026 prorogé au 07 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Elodie CATOIRE, greffier



FAITS ET PROCEDURE



La SAS Capi, immatriculée le 20 mars 2002 registre du commerce et des sociétés, ayant son siège social à Castelnau-le-Lez (Hérault), a notamment pour activité toutes opérations réalisées par des agences immobilières. Elle exerce son activité via un réseau de mandataires, et ouvert des succursales, dites « Atelier Capi France », dans plusieurs villes de France, à [Localité 3], [Localité 4], [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 9] et [Localité 10].



Cette société est titulaire de la carte professionnelle prévue à l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » qui lui a été délivrée par la chambre de commerce et d'industrie de l'Hérault sous le n° CPI 3402 2016 000 005 429 valable jusqu'au 23 mars 2022.



Les récépissés de déclaration d'activité délivrés, entre 2018 et 2019, par les diverses chambres de commerce et d'industrie dans le ressort desquelles les succursales de la société Capi ont été implantées mentionnent toutes, comme directeur de l'établissement, M. [X] [P] exerçant les fonctions de directeur général salarié au sein de la société Capi.



Par exploit du 4 novembre 2019 la Fédération nationale de l'immobilier (la FNAIM), syndicat professionnel représentatif de la profession d'agent immobilier, faisant valoir que M. [X] [P] n'assurait pas la direction effective des divers établissements ouverts par la société Capi et que ces établissements étaient gérés par des agents commerciaux en méconnaissance des dispositions légales, ce qui avait pour effet de fausser le jeu de la concurrence entre professionnels de l'immobilier, a été autorisé à les assigner à jour fixe devant le tribunal de commerce de Montpellier en vue d'obtenir, au visa des articles 1 et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, des articles 8, 11, 14 et 16 du décret n°72-676 du 20 juillet 1972 et de l'article 1240 du code civil, la condamnation de M. [X] [P] à restituer, sous astreinte au président de la chambre de commerce et d'industrie de Montpellier, les récépissé de déclaration préalable d'activité concernant les neuf établissements de Nantes, Marseille, Lyon, Montpellier, Strasbourg, Paris, Lille et Bordeaux, et la fermeture sous astreinte de ces établissements par la société Capi ainsi que la condamnation de celle-ci à lui payer, avec [X] M. [P], la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre diverses mesures d'affichage dans divers journaux et sites internet.



Par arrêt du 16 février 2021, la cour d'appel de céans a infirmé le jugement rendu par le tribunal de commerce de Montpellier du 9 septembre 2020 s'étant déclaré incompétent pour statuer sur l'action en concurrence déloyale engagée par la FNAIM. 



Le pourvoi de la SAS Capi a été rejeté par arrêt non spécialement motivé en date du 1er juin 2022 (n°21-15.293), le moyen allégué au soutien de l'incompétence du tribunal de commerce, n'étant pas « de nature à entraîner la cassation ».



Par jugement contradictoire du 4 décembre 2024, le tribunal de commerce de Montpellier a débouté la FNAIM de l'ensemble de ses demandes, et l'a condamnée à payer à la SAS Capi la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par déclaration du 4 février 2025, la Fédération nationale de l'immobilier-FNAIM a relevé appel de ce jugement.



Par conclusions du 5 mai 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1, 3, 4, 14, 16 et 18 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, de l'article 1240 du code civil, des articles 8, 11, 12, 14 et 16 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, de l'article 5 du décret n°2015-1090 du 28 août 2015, des articles L. 121-1, L. 121-2, L. 121-4, L. 132-2 du code de la consommation, et de l'article 131-39 du code pénal, de :


réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;




statuant à nouveau, 


la recevoir en toutes ses demandes ; 

constater l'existence d'actes de concurrence déloyale tenant le maintien de M. [P] en qualité de directeur des succursales ouvertes à [Localité 10], [Localité 5], [Localité 7], [Localité 4], [Localité 3], [Localité 8], [Localité 11], [Localité 9] 8, [Localité 12] Et [Localité 6] au mépris de l'article 3 de la loi n°70-9 et de l'article 5 du décret n°2015-1090, tenant la direction des mêmes succursales par des agents commerciaux, au mépris de l'article 4 de la loi n°70-9, tenant la communication au public, par la SAS Capi, d'une fausse identité de l'exploitant de l'établissement de [Localité 13], constituant une pratique commerciale trompeuse au sens de l'article L. 121-1, 2° du code de la consommation,;

constater l'existence d'actes de concurrence déloyale en raison des pratiques commerciales trompeuses au sens de l'article L. 121-4, 9° du code de la consommation commises par la SAS Capi tenant l'offre de prestations de services illicites en application de l'article 16 de la loi n°70-9, en raison des pratiques commerciales trompeuses au sens de l'article L. 121-2 du code de la consommation commises par la SAS Capi tenant les indications fausses présentées aux consommateurs quant à l'identité et aux droits des directeurs des succursale de [Localité 10], [Localité 5], [Localité 7], [Localité 4], [Localité 3], [Localité 8], [Localité 11], [Localité 9] 8, [Localité 12] et [Localité 6] ; 

constater la fermeture des succursales Capi ; 




en conséquence :


condamner la SAS Capi et M. [X] [P] solidairement à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

ordonner l'affichage du dispositif de la décision à intervenir au frais de la SAS CAPI France, par le Midi Libre, Le Figaro, Le Monde, les sites internet seloger.com, logicimmo.com, bienici.com, leboncoin.com ; 


et en tout état de cause,


débouter la SAS Capi et M. [X] [P] de l'ensemble de ses demandes ;

condamner la SAS Capi à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner solidairement la SAS Capi et M. [X] [P] aux entiers dépens comprenant le coût des constats dressés par la SCP [D] (Nantes), la SCP Torbiero (Marseille), SELARL Partensky (Lyon), SCP Le Doucen Candon (Montpellier), Me [S] (Strasbourg), SCP [Y] (Paris), SAS Waterlot et Associés (Lille).




Par conclusions du 31 juillet 2025, la société Capi et M. [X] [P] demandent à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, de débouter la FNAIM, et de la de l'ensemble de ses demandes, et de la condamner à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est datée du 21 janvier 2026. 



MOTIFS :




Sur la compétence




1. Il convient d'observer en premier lieu qu' une première exception de compétence a déjà été tranchée par l'arrêt de la Cour de cassation rendu le 1er juin 2022 (n°21-15.293) par le rejet du pourvoi portant sur le chef du dispositif de l'arrêt infirmatif de la cour de céans en date du 16 février 2021 ayant retenu la compétence du tribunal de commerce de Montpellier pour juger l'action en concurrence déloyale engagée par la FNAIM.



2. La société Capi et M. [X] [P] soulève une exception d'incompétence au profit du juge administratif dès lors que la délivrance de la carte professionnelle relèverait de l'autorité des CCI et non plus des préfets et qu'aux termes d'une « jurisprudence parfaitement constante, le contentieux de la délivrance des cartes professionnelles d'agents immobiliers ressortit de la compétence des juridictions administratives », étant relevé que la compétence des juridictions administratives est d'ordre public et que la présente cour devrait se déclarer le cas échéant d'office incompétente.



3. Toutefois, la présentation n'est pas relative au contentieux même de la délivrance des cartes professionnelles, mais bien une action en concurrence déloyale qui relève de la compétence d'attribution du tribunal de commerce.



4. L'exception d'incompétence sera écartée.




Sur les actes de concurrence déloyale




Moyens des parties :



5. La FNAIM fait valoir que l'existence d'actes de concurrence déloyale est établie au regard :


d'une concurrence illicite ayant trait, d'une part, à l'absence de direction effective des succursales par M. [X] [P] (rapportée par les procès-verbaux de constat dressés dans chacun des établissements), d'autre part, de la gérance des succursales par des agents commerciaux, ceci, en méconnaissance des dispositions de l'article 3 de la loi Hoguet n°70-9, du 2 janvier 1970 et le code de déontologie de la profession, issu décret n°2015-1090 du 28 août 2015, notamment en son article 5 ;

en raison de l'exploitation des succursales de [Localité 14] sans avoir sollicité de déclaration préalable ;

tenant la commission de pratiques commerciales trompeuses, en infractions avec les articles L. 121-1 et suivants du code de la consommation.




6. Il résulte, selon elle, un préjudice moral pour la profession à hauteur de 100 000 euros.



7. La SAS Capi et M. [X] [P] répondent que les établissements pour lesquels il est sollicité la constatation d'acte de concurrence déloyale ont tous été fermés ; qu'ils ont, d'ailleurs, tous fait l'objet d'une radiation au registre du commerce et des sociétés, ceci, pour des raisons organisationnelles internes ; et que par ailleurs, chaque établissement disposait des autorisations nécessaires.







8. Les intimés font valoir ainsi qu'en tout état de cause :


la SAS Capi dispose d'une carte professionnelle d'agent immobilier, sous le numéro CPI 3402 206 000 005 429 délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie de l'Hérault ;

cette carte est conforme aux dispositions de la loi Hoguet, et est en cours de validité ;

qu'il a été validé par la CCI, la nomination d'un directeur salarié, répondant à toutes les conditions d'aptitude professionnelle pour assurer la direction des établissements nouvellement créés ;

la demande présentée par la fédération est mal fondée, dès lors que l'exigence d'une présence physique au sein des établissements ne figure pas dans les conditions de l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et qu'aucune limitation de création de succursales n'est imposée par le décret du 20 juillet 1972 ;

que le code de déontologie visé par la Fnaim n'apporte rien de plus lorsqu'il indique « direction effective », en l'absence de toute jurisprudence contraire.




Réponse de la cour :



9. Contrairement à ce que soutient l'appelante, un agent commercial peut être habilité par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier (article 9 du décret n°72-678 du 50 juillet 1972), de sorte qu'il n'en résulte pas ipso facto, de concurrence illégale du fait de la direction des « ateliers » de la SAS Capi, par des agents commerciaux.



10. Ce droit est néanmoins encadré. En effet, il résulte des dispositions d'ordre public prévues aux articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas eux-mêmes titulaires de la carte professionnelle nécessaire à l'activité immobilière relevant de la loi Hoguet.



11. En l'espèce le mandant, la SAS Capi, justifie détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) de [Localité 7] de sorte que l'ouverture de plusieurs succursales dans la France entière, sous couvert d'une diversification de son activité, demeure possible.



12. Toutefois, les principes supra doivent se concilier avec les règles déontologiques applicables aux personnes exerçant les activités mentionnées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 visant, notamment, à garantir la protection des clients et le respect des obligations déontologiques dans chaque lieu d'exercice des opérations immobilières projetées.



13. A cet égard, l'article 5 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, énonce :



« Article 5

Organisation et gestion de l'entreprise



Les personnes mentionnées à l'article 1er veillent à ce que les modalités d'organisation et de fonctionnement des structures d'exercice de leurs activités leur permettent d'être en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur et celles du présent code.

En particulier, elles assurent la direction effective de leur entreprise et de leurs établissements, sous réserve de leur faculté de nommer des directeurs d'établissement [Nous soulignons].

Lorsqu'elles habilitent un collaborateur à négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte ou nomment un directeur d'établissement, elles veillent à ce que ces personnes remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements et qu'elles présentent toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission. Lorsque le collaborateur ainsi habilité n'est pas salarié, elles veillent en particulier à ce qu'il soit inscrit sur le registre spécial des agents commerciaux et qu'il ait souscrit une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité professionnelle.

Les personnes mentionnées à l'article 1er précisent avec clarté et exhaustivité l'étendue des pouvoirs confiés dans l'acte nommant un directeur d'établissement ou dans l'attestation d'habilitation établie en application de l'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée. »



14. Il en résulte que pour ouvrir des succursales dans plusieurs régions, l'agent immobilier a deux options : soit part, obtenir une carte professionnelle pour chaque succursale (ou pour chaque responsable de succursale), en respectant les conditions de diplômes, d'expérience et de moralité et en justifiant d'une attestation prévue à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans les termes de l'article 3 de l'arrêté du 19 juin 2015, soit embaucher ou mandater, pour chaque succursale, un responsable, mais en assurant la direction effective de l'activité sur place.



15. Les intimés ne produisent pas les contrats de ceux qu'ils nomment « managers », mais dont M. [X] [P] reconnaît qu'ils étaient des agents commerciaux. Il est ainsi inopérant de reprocher à l'appelante de ne pas avoir démontré la gestion d'une succursale par l'un de ses agents commerciaux. 

Par ailleurs, les intimés ne justifient pas davantage de l'attestation précitée. 



Ainsi, au regard des productions, il sera retenu :

- que l'activité de chacune des succursales avait pour support la seule carte professionnelle de la SAS Capi (pièces 5 à 13 des intimés), de sorte que la situation de ce réseau de succursales échappait aux prévisions de la première branche de l'alternative ;

- qu'en raison de la situation des agences ([Localité 4], [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7] [Localité 8], [Localité 9], [Localité 3] et [Localité 10]), et de leur important éloignement les unes des autres, M. [X] [P] ne pouvait pas assurer la direction effective et le contrôle de chacune de ces succursales au sens du code de déontologie dont il relevait, étant relevé que des visites, réunions régulières et des moyens de communication modernes, tels que retenus par les premiers juges, insuffisants à à cet égard.



16. Ainsi, l'illicéité du procédé élaboré et pratiqué par M. [X] [P] est caractérisée. Il en est de même de l'exercice de la profession d'agent immobilier dans une succursale sans jamais avoir obtenu les autorisations nécessaires.



17. En matière de concurrence déloyale illicite, les actes qui permettent à leur hauteur de faire l'économie d'une dépense en principe obligatoire, induisent nécessairement pour celui-ci un avantage concurrentiel.



18. En s'affranchissant de la réglementation sévère régissant les activités d'agent immobilier édictée par la loi Hoguet, la SAS Capi, a commis des actes de concurrence déloyale à l'égard des professionnels de l'immobilier qui s'y conforment et qui en subissent toutes les contraintes.



19. La FNAIM, en tant que syndicat professionnel au sens de l'article L. 2132-3 du code du travail, habilitée à agir dans l'intérêt collectif de cette profession, est donc fondée à solliciter la réparation d'un préjudice moral qui découlerait de ces pratiques.




Sur le dommage




20. La Fnaim fait valoir que le non-respect de la réglementation d'ordre public consacrée par la loi Hoguet constitue spécifiquement un acte de concurrence déloyale en ce qu'il perturbe le marché immobilier en plaçant la société dans une situation anormalement favorable par rapport à ses concurrents.



21. Or, il existe une situation de distorsion de concurrence au détriment des agents immobiliers respectueux de la règlementation en vigueur, la SAS CAPI se plaçant dans une situation anormalement favorable par rapport à ses concurrents qui eux, se soumettent à la réglementation en vigueur.



22. Se plaçant ensuite sur le terrain du consommateur, la Fédération soutient qu'en vertu de l'article L. 121-4, la SAS Capi, en ne respectant pas le statut prévu par la loi Hoguet aurait commis des pratiques commerciales trompeuses. Selon l'appelante, ces pratiques interdites « en toutes circonstances » aux termes de l'article 5 de la directive n°2005/29/CE ne requièrent pas la démonstration des conditions générales de qualification des pratiques commerciales déloyales, à savoir la contrariété à la diligence professionnelle, ni celle de l'altération substantielle du comportement économique du consommateur.



23. Les pratiques commerciales trompeuses résulteraient en outre, au sens de l'article L. 121-1, 2°, de la présentation erronée de l'agence indépendante de [Localité 13], comme une succursale Capi.



24. Les intimés répondent que la réalité d'un préjudice à hauteur de 100 000 euros n'est pas caractérisée et reviennent sur le terrain de la faute en soulignant que :

- tous les établissements sont radiés et fermés ;

- il n'existe aucune décision administrative ayant contesté la désignation de M. [X] [P] en qualité de directeur ;

- la direction des établissements est assurée par M. [X] [P] et la Fnaim n'apporte pas la démonstration de ce qu'un agent commercial gérerait un établissement ;

- et le site de [Localité 13] apparait désormais sous le bon numéro SIRET.



Sur ce, la cour



25. Il s'infère nécessairement un préjudice, fût-il seulement moral, d'un acte de concurrence déloyale.



26. Étant irréfragablement présumé, ce préjudice moral sera entièrement réparé par l'octroi à la Fédération nationale de l'immobilier de la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.



27. En revanche, la FNAIM, qui a choisi le terrain civil pour introduire son action, elle ne peut se prévaloir des dispositions pénales de la loi Hoguet et du code pénal (article 131-39) pour prétendre obtenir l'affichage du dispositif du présent arrêt par voie de presse écrite ou internet, sera déboutée de sa demande de ce chef.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Rejette l'exception d'incompétence soulevée au profit de la juridiction administrative,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et ajoutant



Condamne in solidum la SAS Capi et M. [X] [P] à payer à la Fédération nationale de l'immobilier la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,



Déboute la Fédération nationale de l'immobilier de sa demande d'affichage du dispositif du présent arrêt,



Condamne la SAS Capi et M. [X] [P] aux dépens de première instance et d'appel,



En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SAS Capi et de M. [X] [P], et les condamne à payer à la Fédération nationale de l'immobilier la somme de 8 000 euros.





Le greffier La présidente