Cour d'Appel · 5e chambre civile — 7 avril 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 07 AVRIL 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/00186 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QCYA





Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 DECEMBRE 2023 Tribunal judiciaire de BÉZIERS N° RG 21/02364





APPELANTS :



Monsieur [Q] [R]

Résidence [Etablissement 1]

4 avenue Armand Jean du Plessis

[Localité 1]

Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 

assisté par Me Mélanie AMOROS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant



Madame [V] [R]

Résidence [Etablissement 1]

4 avenue Armand Jean du Plessis

[Localité 1]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 

assistée par Me Mélanie AMOROS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant





INTIME :



SYNDICAT DE COPROPRIETAIRE DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le N° 314 686 429, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 2].

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant 

assisté de Me Alice CALDUMBIDE, avocat au barreau de BEZIERS substituant Me Patricia PIJOT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant









Ordonnance de clôture du 21 Janvier 2026



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Président et Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargée du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON



En présence de Mme [A] [Y], greffière stagiaire





ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





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EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 18 septembre 2020, Mme [V] [R] et M. [Q] [R] ont fait l'acquisition, dans un ensemble immobilier dénommé [Etablissement 1], situé [Adresse 2], [Localité 1], d'un pavillon de type C, constituant le lot n°2 dépendant de l'îlot l, soumis au statut de la copropriété.



Par acte du 31 août 2020, M. [B] [I] a fait l'acquisition, dans le même ensemble immobilier, d'un pavillon et d'un garage, constituant les lots n°14 dépendant de l'îlot 5 (n°14 du plan), et n°17 dépendant de l'îlot 6 (n°102B du plan).



Lors de l'assemblée générale du 4 août 2021, les résolutions n°11, 12, 13 et 16 portant respectivement sur la ratification de travaux réalisés par M. [P] [E], par les époux [W], par les consorts [H]-[O] et par les époux [L], ainsi que la résolution n°14, prévoyant l'autorisation pour les consorts [H]-[O] d'effectuer divers travaux, ont été adoptées. 



En revanche, les résolutions n°10 et 15, prévoyant respectivement l'autorisation pour M. [B] [I] de stationner devant l'entrée de la villa 14 sur la voie de circulation et l'autorisation pour les consorts [R] d'effectuer des travaux pour remonter le portail d'accès au garage ainsi que la clôture en pvc jusqu'au niveau de celle de la villa 1, ont été rejetées.

 

Par acte du 26 octobre 2021, Mme [V] [R], M. [Q] [R] et M. [B] [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de Béziers, afin qu'il annule les résolutions n°10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 4 août 2021, qu'il ordonne l'enlèvement des panneaux en application de l'annulation de la résolution n°10 et qu'il dise que les requérants n'auront pas à supporter à titre de charges de copropriété les condamnations qui seront mises à la charge du syndicat ainsi que les frais liés à l'achat, la pose et l'enlèvement des panneaux de signalisation.



Le jugement contradictoire rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers :


Déboute Mme [V] [Z] épouse [R], M. [Q] [R] et M. [B] [I] de leurs demandes ; 

Condamne Mme [V] [Z] épouse [R], M. [Q] [R] et M. [B] [I] à supporter la charge des entiers dépens ;

Condamne Mme [V] [Z] épouse [R], M. [Q] [R] et M. [B] [I] à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Foncia Terre Occitanie ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire.




Dans son jugement, le tribunal rejette la demande d'annulation de la résolution n°16 et indique que les travaux réalisés par les époux [L] ont été édifiés sur le gros 'uvre de la villa n°2 des époux [R], partie commune, ainsi que sur le mur de séparation entre la villa des époux [R] et des époux [L], comme en témoignent les photographies produites, qui doit ainsi être qualifié de mur mitoyen, en ce qu'il ne constitue ni un mur porteur, ni un mur de façade.





Il constate que l'auvent érigé par les époux [L] surplombe bien l'étendue de leur terrasse et ne constitue nullement une extension. Il relève également, à l'appui notamment du plan des implantations autorisées pour la couverture en tuile canal des terrasses, que cet auvent était prévu dès l'origine. Il ajoute que les époux [R] ont fait l'acquisition de leur bien en présence de l'auvent, lequel était parfaitement visible.



Sur les travaux concernant la couverture en bois de la coursive, le tribunal relève qu'il n'est fait état d'aucune irrégularité, l'assemblée générale du 4 août 2021 les ayant ratifiés, rappelant au besoin que les travaux irréguliers engagés sans autorisation préalable peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l'assemblée générale dans l'exercice de son pouvoir souverain. En outre, il indique que les photographies produites par les époux [R] ne permettent pas de déterminer ni l'origine ni l'ampleur des dégâts allégués relatifs au préjudice occasionné lors de la dépose du solin.



Le tribunal constate de même qu'aucun manquement au règlement de copropriété, ni aucun préjudice à l'égard des époux [R] ne peut être caractérisé s'agissant des volets roulants qui sont des parties privatives.



Il relève par ailleurs que les époux [R] ne peuvent se prévaloir d'aucun préjudice occasionné par la présence de l'évier et des arrivées d'eau sur le mur de clôture extérieur, dès lors que les photographies produites par le syndicat démontrent le contraire, l'évier étant accolé au mur d'en face.



Il retient enfin que le mur concerné par la douche et la plante grimpante est un mur mitoyen s'agissant d'un mur séparatif et fait application des règles de la mitoyenneté. Selon le tribunal, il n'est pas démontré ni l'origine ni l'ampleur des fissures ni l'humidité dénoncées, ni que ladite plante dépasse la crête du mur.



S'agissant de la résolution n°11, le tribunal rejette la demande d'annulation et constate que les époux [R] ne font état d'aucun préjudice en lien avec les travaux réalisés par M. [P] [E] relatifs au passage d'un câble électrique, à la pose d'un portillon donnant accès à sa terrasse et à la création d'une douche.



Il retient, en application de l'article 2224 du code civil et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que les poses de la climatisation et du volet roulant ne peuvent plus être contestées, en ce qu'elles sont couvertes par la prescription. Il retient à cet effet que ces équipements étaient présents en 2015 comme en atteste la production de deux factures afférentes aux travaux en cause émises les 9 mai 2007 et 28 septembre 2007.



S'agissant des travaux de réfection des terrasses effectués par M. [P] [E], il constate que la mise à niveau entre la terrasse et la zone de stationnement peut être justifiée pour des raisons d'accessibilité comme le prévoit l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu des handicaps des usagers dudit logement. Il indique également que le plan d'inclinaison réalisé ne gêne en rien la voie de circulation, ni le stationnement du véhicule des époux [R], tenant sa faible hauteur, qui n'est nullement caractérisé de changement de destination.



Sur les délibérations 12, 13 et 14, le tribunal déboute les époux [R] de leur demande en annulation de ces résolutions, soulignant que ces travaux ont été ratifiés par l'assemblée générale du 4 août 2021 dans l'exercice de son pouvoir souverain. Il souligne également l'absence de preuve que ces travaux, tant ceux concernés par la résolution n°14 que ceux relatifs à l'édification des murs de clôture entre les villas 11, 12 et 13, porteraient atteinte à l'intérêt de la collectivité et notamment à l'harmonie de l'ensemble immobilier.



Sur la délibération n°10, le tribunal rejette la demande d'annulation, dès lors que le stationnement de M. [B] [I] sur la voie de circulation est interdit par le règlement de copropriété, que ce dernier dispose d'un garage, et qu'une telle autorisation de stationnement créerait une rupture d'égalité entre les copropriétaires.



Enfin, sur la délibération n°15, le tribunal déboute les époux [R] de leur demande d'annulation au motif que le mur, sur lequel ils souhaitent apposer des brises vues, est aligné avec le mur des villas n°3 et 4. Il relève alors qu'un alignement des brises vues de la villa n°2 avec ceux de la villa n°1, créerait une désharmonie évidente avec les villas n°3 et 4, qui sont dans la continuité de la villa n°2 et actuellement au même niveau que cette dernière.



M. [Q] [R] et Mme [V] [R] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 janvier 2024. 



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 janvier 2026.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions du 20 janvier 2026, M. [Q] [R] et Mme [V] [R] demandent à la cour de :



Juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [Q] [R] et Mme [V] [R] du jugement rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] (2041) de l'intégralité de ses demandes et de son argumentation ;

Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



Prononcer l'annulation des résolutions n°10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 du procès-verbal d'assemblée générale de la résidence [Etablissement 1] en date du 4 Août 2021 ;

Juger que les travaux dont il est demandé la ratification portent pour certains atteinte au droit de propriété, pour d'autres sont manifestement contraires au règlement de copropriété ;

Juger que les travaux ratifiés dans le cadre de ces résolutions l'ont été au terme d'un abus de majorité ;

Juger que les travaux refusés à M. [Q] [R] et Mme [V] [R], objet de la résolution n°15, l'ont été au terme d'un abus de majorité et caractérisent une différence de traitement entre les copropriétaires ;

Juger que les requérants n'auront pas à supporter à titre de charges de copropriété les condamnations qui seront mises à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] (2041) ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] (2041) à payer à M. [Q] [R] et Mme [V] [R], la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.





En appel, et à titre préliminaire, les époux [F] contestent ce jugement soutenant que le tribunal n'a pas distingué les parties communes générales des parties communes spéciales telles qu'elles sont définies par le règlement de copropriété (article 3 B) et d'autre part, les murs de clôture entre les séparations de villas d'un même ilot et celles concernant des villas d'ilots distincts, pour en déduire qu'il a été fait application de règles erronées.



Sur ce constat, et s'agissant de la délibération n°16, les appelants contestent la réalisation des travaux litigieux sur une partie commune et sur un mur mitoyen se référant sur ce point à l'assemblée générale de 2003 actant de ce que le mur gros 'uvre de la villa n°2 n'est pas une partie commune. 



Ils soutiennent que ces travaux concernent une partie commune spéciale en sorte qu'en application des dispositions de l'article 6.2 de la loi du 10 juillet 1965, la ratification des travaux est soumise aux seuls propriétaires de ces parties communes spéciales, dont font partie les copropriétaires de l'ilot 1. Ils en déduisent que ces travaux n'avaient pas à être soumis au vote de l'assemblée générale.



Les époux [F] soutiennent encore que l'annulation de cette délibération est encourue en ce qu'elle porte atteinte au droit de propriété, contrevient au règlement de copropriété et en ce qu'elle a été ratifiée aux termes d'un abus de majorité.



Ils indiquent sur ce point que tout ancrage sur le mur gros 'uvre ou sur le mur façade de l'ilot, sans l'autorisation requise, porte atteinte au droit de propriété de l'ensemble des copropriétaires de cet ilot. En outre, ces travaux réalisés sans autorisation méconnaissent le règlement de copropriété en ce qu'ils portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble et ne respectent pas les dispositions de l'article 4C relatif à l'usage des parties privatives, seuls des aménagements légers étant autorisés par le règlement. Les appelants exposent en effet que les travaux litigieux reviennent à créer dans le jardin une pièce supplémentaire à l'usage de cuisine fermée par des volets roulants opérant ainsi un changement de destination de cette partie privative. Ils ajoutent que lors de la réalisation desdits travaux, la dépose du solin a entraîné la dégradation du crépi.



Ils font également valoir que l'aménagement de la douche extérieure est intervenu sur un mur situé dans les limites de propriété de l'ilot 1 et de leur lot. Cet aménagement, par l'ancrage de la faïence, les arrivées d'eau et la tuyauterie, porte atteinte à leur droit de propriété et a endommagé leur mur, qui présente de nombreuses fissures. Ils ajoutent que cet aménagement contrevient à la jouissance paisible des lieux tenant la proximité des habitations. Enfin, ils dénoncent le non-respect du règlement de copropriété et le défaut d'autorisation administrative.



S'agissant de l'auvent, les appelants relèvent qu'aucun élément ne démontre sa présence d'origine et soutiennent que les époux [L] ne pouvaient créer une extension de cet auvent ni s'ancrer dans le mur de la villa 2 sans autorisation. Les appelants contestent en premier lieu la contiguïté des villas 2 et 3 rappelant à cet effet que seuls les copropriétaires de villas contigües sont tenus d'accepter un ancrage dans leur mur. Ainsi, l'absence de murs communs et la séparation par un jardin, partie commune générale, témoignent de l'absence de contiguïté tout comme l'absence de mention dans l'acte de vente d'une servitude d'appui au profit de la villa 3. En second lieu, ils soutiennent que cet auvent ne couvre pas la terrasse mais en constitue le prolongement. Au vu de la violation manifeste du règlement de copropriété et du droit de propriété, ils dénoncent l'abus de majorité précisant en effet que l'intérêt poursuivi lors de cette assemblée générale n'était pas, selon les appelants, collectif mais celui de quelques copropriétaires, dont l'intérêt personnel manifeste était d'obtenir une ratification de travaux déjà réalisés en dépit de la violation manifeste du règlement.



S'agissant de la délibération n°11, les appelants critiquent le jugement rappelant que les travaux ont été réalisés sans aucune autorisation de l'assemblée générale, qui a procédé à une ratification après leur exécution. Ils dénoncent ainsi un agrandissement de la terrasse obtenu par la réhausse de la place de parking changeant ainsi l'aspect extérieur des parties communes. Ils précisent encore que la création d'un plan incliné en béton a conduit à la réhausse du portail et la création d'un bloc béton soutenant les rails du portail le tout devant leur garage.



Ils contestent la finalité de ces travaux motivés par la situation d'handicap des copropriétaires dès lors que M. [E] présentait déjà au moment de l'acquisition du lot un handicap reconnu à hauteur de 80 %. Enfin, ils soutiennent que la réalisation de ces travaux change la destination d'une partie commune par un empiètement sans autorisation sur la voie de circulation qui est une partie commune générale.



Enfin, s'agissant des travaux électriques, ils déplorent la ratification obtenue par cette assemblée générale, qui ne tient nullement compte de l'aspect sécuritaire de l'installation. 



S'agissant des délibérations n°12, 13 et 14, les appelants dénoncent le procédé de ratification obtenu par le vote en assemblée générale dans l'intérêt de quelques copropriétaires au détriment de l'intérêt de la copropriété, soulignant encore que les travaux contestés n'ont jamais obtenu d'autorisation avant leur exécution. Ils ajoutent que les travaux affectant les murs de clôture ne tiennent nullement compte de l'harmonie générale de l'immeuble, alors que la pose d'une barrière PVC leur a été refusée pour ce motif car elle entraînait une réhausse du mur.



Sur la délibération n°15, les appelants dénoncent l'abus de majorité contestant la désharmonie alléguée eu égard à la réhausse de nombreux murs de clôture, mais également la discrimination subie alors que la pose de brises-vue a été autorisée pour les villas 2, 3 et 4. Cette différence de traitement entre copropriétaires est réelle selon eux, et illustre cet abus de majorité.





Dans ses dernières conclusions du 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] demande à la cour de :



Débouter M. [Q] [R] et Mme [V] [R] de leur appel, fins et conclusions, comme étant injustifiées et infondées ;

Confirmer purement et simplement le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions ;

Juger que les résolutions n°10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16 visées par l'assemblée générale du 4 Août 2021 sont parfaitement régulières et les votes sont justifiés ;

Juger que les résolutions qui étaient proposées par les époux [R] et [I] avaient un impact significatif sur les parties communes générales et contrevenaient à l'égalité entre les copropriétaires ;

Juger que les aménagements votés pour les autres copropriétaires respectent les dispositions du règlement de copropriété et concernent des parties privatives ou communes à usage privatif ;







Juger que les époux [R] et M. [B] [I] n'apportent aucune preuve d'un quelconque préjudice subi du fait des ratifications et autorisations des aménagements réalisés par certains copropriétaires tel que les consorts [L], [E], [W], [H], [O] ; 

Condamner les époux [R] au paiement de la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens liés à la présente instance.





En réplique, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sollicite la confirmation du jugement sur la qualification juridique retenue sur la nature des murs concernés par les aménagements se référant au besoin aux dispositions des articles 3A et 3B. Les murs de clôture sont des murs privatifs soumis aux règles de la mitoyenneté, tandis que les murs gros 'uvre de façade sont des parties communes. 



Il précise sur ce point que la distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales est sans incidence sur la nature juridique et les règles applicables, et procède d'une confusion opérée par les appelants.



S'agissant de la délibération n°16, et sur les travaux affectant l'auvent, le syndicat intimé expose que cet équipement est positionné sur une partie commune générale, dont l'implantation a été autorisée par acte notarié. Cette installation est prévue et autorisée par le règlement de copropriété. Il conteste toute extension soutenant son positionnement au-dessus de la terrasse. Il ajoute que le règlement autorise les points d'ancrage qui s'imposent aux appelants, affirmant par ailleurs la présence desdits auvents depuis la réalisation de la résidence. Il conteste enfin l'absence de contiguïté entre les lots eu égard aux divers éléments produits.



S'agissant des autres aménagements, le syndicat intimé fait valoir que tous les travaux ont été ratifiés par l'assemblée générale contestée et ce en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété. Il conteste tout abus de majorité soulignant encore l'absence de préjudice démontré par les appelants ou encore une atteinte à leur droit de propriété. L'intimé reprend sur ces points la motivation développée par le tribunal judiciaire.



Sur la résolution n°11, le syndicat des copropriétaires relève que les époux [E] ont obtenu un certificat de conformité pour les travaux contestés par les appelants. Pour les aménagements critiqués, le syndicat relève l'absence de preuve d'un quelconque préjudice, ni d'ailleurs d'atteinte à l'intérêt de la copropriété. 



Il se prévaut de l'autorisation donnée par les époux [M] et M. [L] sur le passage d'un câble électrique. S'agissant de la climatisation et la pose d'un rideau électrique, il se réfère au jugement contesté s'agissant de la prescription de la demande. Sur les autres aménagements, il reprend l'argumentation du premier juge relative au handicap des époux [E] soulignant que les travaux d'accessibilité sont conformes à la destination de l'immeuble, ne gênent pas l'accès au pavillon n°2 et n'affectent pas la circulation des véhicules. 



S'agissant des délibérations n°12, 13 et 14, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] soutient la possibilité pour l'assemblée générale de ratifier des travaux déjà réalisés dès lors qu'ils ne contreviennent pas à l'intérêt de la copropriété, ce qui n'est nullement démontré par les époux [R], qui ne justifient d'ailleurs d'aucun préjudice.



L'intimé précise que la délibération n°14 n'est pas une ratification de travaux déjà réalisés mais porte bien sur une demande d'autorisation pour des travaux à venir. Il fait valoir que les aménagements de ce type ont déjà été autorisés, ce qui justifie dans un souci d'égalité entre copropriétaires de faire droit à la demande présentée par M. [H] [D] et Mme [O] [S].



Sur la délibération n°15, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] fait sienne l'argumentation retenue par le tribunal rappelant que l'aménagement sollicité contrevient aux dispositions du règlement de copropriété et de son article 4B. 



MOTIFS



Sur la demande principale 



Les époux [F] sollicitent l'annulation d'une succession de résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 4 août 2021, les unes portant ratification de travaux déjà réalisés par des copropriétaires et les autres rejetant des demandes d'autorisation présentées par les époux [R] et M. [B] [I], résolutions que la cour examinera selon l'ordre retenu par le premier juge.



A titre liminaire et avant tout examen au fond, il convient de rappeler les règles générales applicables en cette matière.



En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

'L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».



Chaque copropriétaire peut décider, en toute liberté, d'entreprendre des travaux de transformation partielle ou complète des parties privatives de son lot. La faculté d'utiliser son bien comme il l'entend inclut non seulement les modifications mais aussi des transformations plus graves. Le copropriétaire, qui prend l'initiative de faire réaliser des travaux dans les parties privatives de son lot, ne doit se munir d'aucune autorisation. 



L'assemblée générale n'a donc pas à être sollicitée, dès lors que le projet est conforme à la destination de l'immeuble et n'affecte ni les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble. 



A contrario, et pour les autres travaux, le copropriétaire doit obtenir une autorisation de l'assemblée générale selon les dispositions énoncées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. 



Le principe est donc celui de l'autorisation de l'assemblée générale pour les travaux visés à l'article 25 b), et en son absence, les travaux exécutés sont irréguliers et constitutifs d'une voie de fait.



Cela étant, la jurisprudence a admis la possibilité de procéder à une ratification a posteriori des travaux déjà commencés ou effectués (Civ. 3e, 26 mai 2016 n°14-24.995), à la condition qu'ils soient conformes à la destination des lots et de l'immeuble, qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou qu'ils soient contraires à l'intérêt collectif de la copropriété.



En critiquant les délibérations 11, 12, 13, 14 et 16 qui caractérisent, selon eux, un abus de majorité, les époux [R] doivent apporter la démonstration que ces délibérations méconnaissent le règlement de copropriété, et/ou portent atteinte soit aux droits des autres copropriétaires, soit à la destination de l'immeuble, soit à l'intérêt collectif de la copropriété. 



Dès lors, les époux [R] ne sauraient tirer argument du seul constat de la ratification a posteriori de travaux non autorisés, qui n'est pas en soi critiquable dès lors que selon une jurisprudence constante, l'assemblée générale de la copropriété « [Etablissement 1] » est en droit de procéder au vote de délibérations dans le seul objectif de ratifier des aménagements non autorisés en amont.



Par ailleurs, les appelants ne sauraient tirer argument du seul constat d'une atteinte aux parties communes dans la mesure où en application de l'article 25 b), l'assemblée générale est en droit d'autoriser la réalisation, et ainsi la ratification, de travaux affectant les parties communes et/ou l'aspect extérieur de la copropriété dans la mesure où ils ne portent pas atteinte à la destination de cet immeuble ou des lots concernés ni aux droits de copropriétaires ni à l'intérêt collectif.




Sur la nature juridique des murs et clôtures




Le règlement de copropriété définit les parties privatives et communes des articles 3A et 3B ainsi rédigés :




Article 3A- définition des parties privatives :


Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous les accessoires. Elles comprennent donc :


Les plafonds et planchers (à l'exclusion des ouvrages de gros 'uvre qui sont parties communes)

Les carrelages, dalles et tous autres revêtements des sols,

Les cloisons intérieures,

Les portes, fenêtres, persiennes, volets, balustrades

Les conduits intérieurs d'aération

Les ornements des façades et notamment les pergolas,

Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées,

Les enduits des gros murs et cloisons séparatives,

Les canalisations intérieures,

Les installations sanitaires des salles de bains, cabinets de toilette et wc,

Les installations de la cuisine, éviers,


Et en résumé tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, '

Il est précisé que les séparations entre les villas, quand elles ne font par partie du gros 'uvre sont mitoyennes entre les copropriétaires voisins. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, lequel en assurera l'entretien et la réparation à ses frais exclusifs.




Article 3B ' définition des parties communes


Parties communes générales à l'ensemble des copropriétaires :

Les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote-part de droits afférents à chaque lot ainsi qu'il est indiqué dans l'état descriptif de division. Elles comprennent notamment :


La totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties à construire'

Le mur de clôture en façade sur la rue,

La clôture générale'


Parties communes à l'affectation spéciale pour l'ensemble des copropriétaires :

Sont concernés à ce titre, les parties communes générales en ce qu'elles sont relatives aux seuls jardins qui sont affectés en jouissance privative à chaque copropriétaire et sont incluses à ce titre dans son lot, en sorte qu'il a la charge de les entretenir et de les réparer à ses frais exclusifs

Parties communes générales spéciales aux copropriétaires d'un lot dépendant d'un ilot ou d'un bâtiment à usage de garage :

Ces parties communes spéciales comprennent notamment les fondations, les gros murs de façade, les murs porteurs, les couvertures des bâtiments ; cette énumération étant énonciative et non limitative.



La distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales est essentielle dans la mesure où elle entraîne des modalités de vote différentes en assemblée générale conformément à l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'il est dit que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires ». Ainsi, la résolution votée par l'ensemble des copropriétaires sur une question n'intéressant que certains d'entre eux doit être annulée.



Il est donc nécessaire de rechercher si les parties concernées par les travaux contestés relèvent des parties communes générales ou des parties communes générales spéciales aux copropriétaires d'un lot dépendant d'un ilot.



De la lecture croisée de ces articles, il résulte que :


Les clôtures séparatives, dans la mesure où elles ne font pas partie du gros 'uvre, sont mitoyennes et se voient appliquer les règles de la mitoyenneté ;

Le mur de clôture en façade sur la rue et la clôture générale sont parties communes ;

Les gros murs de façade et les murs porteurs sont parties communes spéciales d'un ilot et sont ainsi la propriété indivise des copropriétaires dudit lot.




Les délibérations n° 11, 12, 13, 14 et 15 relèvent d'un vote de l'assemblée générale de tous les copropriétaires s'agissant de travaux concernant les parties communes (murs de clôture de façade sur la rue, sol), ainsi que des parties communes à usage privatif (jardin, terrasse), et enfin des murs mitoyens susceptibles de modifier l'aspect extérieur de la copropriété.



La résolution n°16 porte notamment sur l'édification d'un auvent avec structure bois prenant appui sur le mur de la villa des époux [R], qui revendiquent la qualification juridique de partie commune spéciale aux copropriétaires de l'ilot 1.



Le tribunal n'a pas retenu cette qualification considérant que les aménagements concernaient, non pas un mur porteur ou un mur de façade, mais bien le gros 'uvre de la villa n°2, qui est partie commune générale, ainsi que le mur de séparation entre les habitations n°2 et 3.



Cette analyse ne respecte cependant pas la définition des parties communes telles qu'elle résulte de l'article 3 B. En effet, les travaux concernent le mur porteur de la villa n°2 des époux [R], qui selon les dispositions susvisées, correspond aux parties communes générales spéciales aux copropriétaires de l'ilot 1, dont dépendent les gros murs de façade et les murs porteurs.



En l'occurrence, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 août 2021 que l'ensemble des copropriétaires ont participé au vote de la résolution n°16 sans distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales, alors que le vote relatif aux travaux en lien avec l'édification de l'auvent aurait dû intéresser uniquement les copropriétaires de l'ilot, 1 ce qui n'est nullement le cas en l'espèce.



Néanmoins, il a été jugé que les décisions concernant à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales relèvent de la compétence exclusive de l'assemblée.



La résolution n°16 portant sur des travaux relatifs à la fois les parties communes générales et spéciales, le vote pouvait donc intervenir dans le cadre d'une autorisation donnée par l'assemblée générale.



Aucune annulation ne saurait être retenue de ce chef.




Sur l'annulation de la délibération n°16 de l'assemblée générale du 4 août 2021




La résolution n° 16, dont il est sollicité l'annulation par les époux [F], est ainsi libellée :

« Autorisation donnée à M. et Mme [L] [K], villa n°3 de ratifier des travaux d'auvent côté sud avec structure bois, couverture en dur de la coursive, pose volets roulants motorisés, installation d'un évier, réalisation d'une douche, plante grimpante, pose bloc de climatisation' 

L'assemblée autorise à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d'auvent côté sud avec structure bois, couverture en dur de la coursive, pose volets roulants motorisés, installation d'un évier, rayonnage, points d'éclairage, réalisation d'une douche, plante grimpante, pose bloc de climatisation, conformément au projet joint, qui devront être conformes à la destination de l'immeuble' l'assemblée précise qu'une erreur s'est glissée dans le libellé, l'auvent côté sud ne fait pas partie des travaux puisque d'origine'

Cette résolution est adoptée à la majorité ».



Il est établi que les époux [R] sont propriétaires de la villa n°2 appartenant à l'ilot 1 de la copropriété tandis que les époux [L] sont propriétaires de la villa n°3, qui lui est mitoyenne, et appartient à l'ilot 2.




Sur l'auvent côté sud avec structure bois




Pour rappel et au visa de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent être autorisés, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division.



Le règlement de copropriété prévoit à l'article 4C relatif à l'usage des parties communes les dispositions suivantes :

« Auvents

Certains copropriétaires de lots auront la possibilité d'effectuer à leurs frais un auvent au-dessus de leurs terrasses, le tout conformément au plan d'implantation ci-joint. En cas de construction d'auvents, tels que prévus au permis de construire et sur le plan d'implantation, les propriétaires contigus seront tenus d'accepter dans le mur de leur propriété, les points d'ancrage nécessaires à l'édification de l'auvent ».



Il est encore dit que l'usage des parties communes est libre sauf à faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.



Il est produit par l'intimé un plan attestant de la possibilité pour la villa n°3 d'implanter un auvent prenant appui sur le mur de la villa n°2. Dans la même optique, la villa 2 peut aménager un auvent qui prendrait appui sur le mur de la villa n°1.



Le syndicat des copropriétaires produit également plusieurs attestations confirmant la présence de cet auvent couvert en tuiles canal dès l'origine dans sa configuration actuelle (pièces 5, 8, 9, 13).



Ainsi, comme justement indiqué par le tribunal, l'édification de cet auvent devant la villa n°3 était prévue dès l'origine tout comme la couverture en tuiles canal des terrasses, et il ne peut être fait grief aux époux [L] d'avoir sollicité de voir « ratifier des travaux d'auvent côté sud avec structure bois » érigé au-dessus de leur terrasse et prenant appui sur le mur de la villa n°2, la contiguïté de deux bâtiments étant également justifiée par ce même plan. 



S'agissant de l'implantation de cet auvent, la cour reprend l'analyse du tribunal qui a considéré, sans qu'aucune erreur d'appréciation ne soit établie au regard des éléments produits, que cet aménagement se situe bien au-dessus de leur terrasse comme le confirment les témoignages ainsi que les diverses photos produites.



C'est donc par des motifs pertinents que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°16 de ce chef. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.




Sur la couverture en dur de la coursive et la clôture par la pose de volets roulants




S'agissant de l'aménagement de la coursive, située derrière l'auvent et consistant à couvrir et à fermer le passage séparant les villas n°2 et 3, l'examen du plan et la photographie annexée aux différentes attestations témoignent de ce que cette couverture non prévue par le règlement de copropriété n'était pas présente à l'origine de la construction. Il est en effet possible de constater son absence sur une photographie datée de 2003.



Il doit être également constaté au regard des éléments produits, et plus particulièrement du procès-verbal dressé le 24 juin 2024 par Me [N], la présence sur la cour arrière d'un espace fermé entre les pignons des villas 2 et 3 reposant sur le mur de la villa 2, ainsi que l'absence d'une partie du solin contre le pignon de cette même habitation, celle-ci étant fixée sur 1,50 m et pas au-delà.



Cet aménagement, qui n'est pas daté, et dans la mesure où il repose sur le mur porteur de la villa n°2, qui est une partie commune générale spéciale propre à l'ilot 1, affecte les parties communes et doit en conséquence faire l'objet d'une autorisation en assemblée générale ou à tout le moins d'une ratification, ce qui a été effectif lors de l'assemblée générale du 4 août 2021.



Les époux [R] critiquent la ratification de cet aménagement au motif qu'il est contraire au règlement de copropriété, à l'harmonie générale de l'immeuble étant précisé que saisie d'une demande similaire en 2003, l'assemblée générale avait refusé de donner suite à la requête. Ils soutiennent encore une atteinte à leurs parties privatives en l'absence d'autorisation de leur part donnée aux époux [L] pour procéder à une telle édification.



En l'état, le règlement de copropriété prévoit l'aménagement du jardin, qui est une partie commune à l'affectation spéciale, de la manière suivante :

« les copropriétaires devront aménager leurs jardins privatifs en jardin d'agrément et les maintenir à leurs frais en parfait état d'entretien ».



Par ailleurs, il est précisé à l'article 4B dans la partie « extérieurs » que « sous réserve d'obtenir toutes autorisations administratives nécessaires, des aménagements extérieurs tels que des pergolas, avant toitures, pourront être effectués aux frais des propriétaires concernés en se conformant au cahier de détail d'architecture ».



Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que les aménagements extérieurs ne sont pas en soi proscrits par le règlement de copropriété sous réserve pas qu'ils ne portent pas atteinte à la destination de cet immeuble ou des lots concernés, ni aux droits de copropriétaires ni à l'intérêt collectif. 



En l'état, cet aménagement ne porte pas atteinte ni à la destination de l'immeuble ni à l'harmonie de l'immeuble, rien ne justifiant qu'il soit visible des parties communes. Par ailleurs, en présence d'une couverture reposant sur le mur de la villa 2, qui est une partie commune, il n'est pas nécessaire de solliciter l'autorisation des époux [R] mais uniquement de l'assemblée.



Enfin, il n'est pas justifié d'une atteinte à la jouissance de leurs parties privatives ou encore de leur droit de propriété, les dégradations occasionnées par le solin ne sont nullement justifiées par les appelants.



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°16 de ce chef. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.




Sur l'évier et sur la douche




La douche a été réalisée sur le mur de clôture donnant sur la rue, qui fait partie des parties communes générales comme en atteste le procès-verbal dressé le 24 juin 2024 par Me [N].



En l'état, le règlement de copropriété prévoit l'aménagement du jardin, qui est une partie commune à l'affectation spéciale, de la manière suivante :

« les copropriétaires devront aménager leurs jardins privatifs en jardin d'agrément et les maintenir à leurs frais en parfait état d'entretien ».



Par ailleurs, il est précisé à l'article 4B dans la partie « extérieurs » que « sous réserve d'obtenir toutes autorisations administratives nécessaires, des aménagements extérieurs tels que des pergolas, avant toitures, pourront être effectués aux frais des propriétaires concernés en se conformant au cahier de détail d'architecture ».



Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que les aménagements extérieurs ne sont pas en soi proscrits par le règlement de copropriété sous réserve qu'ils ne portent pas atteinte à la destination de cet immeuble ou des lots concernés, ni aux droits de copropriétaires ni à l'intérêt collectif. 



Il n'est nullement justifié que ces aménagements occasionnent une dégradation du mur de clôture, la seule présence de microfissures ne pouvant attester d'une fragilisation dudit mur occasionnée par les travaux effectués. Il n'est pas justifié d'une atteinte à l'intérêt collectif de la copropriété.



Il n'est pas démontré une atteinte ni à la destination de l'immeuble ni à l'harmonie de l'immeuble.



Enfin, les époux [R] ne justifient pas d'une atteinte à la jouissance de leurs parties privatives ou encore de leur droit de propriété, la seule visibilité de la douche depuis une fenêtre et sous un angle particulier ne pouvant caractériser une telle atteinte.



S'agissant de l'évier, il n'est pas démontré par les appelants sa localisation sur le mur de clôture extérieur et à l'instar de ce qu'a indiqué le tribunal, il n'est pas justifié d'atteinte ni aux parties communes ni à la jouissance des parties privatives ou même au droit de propriété des époux [R].



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°16 de ce chef. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.




Sur la plante grimpante




Comme l'a justement indiqué le premier juge, il n'est nullement démontré que la plante en cause dépasse le mur mitoyen.



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°16 de ce chef. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.




Sur l'annulation de la délibération n°11 de l'assemblée générale du 4 août 2021




La résolution n° 11 dont il est sollicité l'annulation par les époux [F] est ainsi libellée :

« Autorisation donnée à M. [E] [P] villa n°1, garage n°18 et 21, cellier n°23 de ratifier des travaux de passage d'un câble électrique, pose d'une climatisation, pose d'un rideau électrique, portillon accès terrasse, création d'une douche, réfection des terrasses'

L'assemblée autorise à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de passage d'un câble électrique, pose d'une climatisation, pose d'un rideau électrique, portillon accès terrasse, création d'une douche, réfection des terrasses, conformément au projet joint, qui devront être conformes à la destination de l'immeuble' 

Cette résolution est adoptée à la majorité ».



Il est établi que les époux [R] sont propriétaires de la villa n°2 appartenant à l'ilot 1 de la copropriété tandis que les époux [E] sont propriétaires de la villa n°1, qui lui est mitoyenne, et appartient également à l'ilot 1.



Pour l'ensemble des aménagements contestés, le syndicat des copropriétaires produit la déclaration des travaux déposée par les époux [E] ainsi que le certificat de conformité délivré par la commune d'[Localité 3] le 9 décembre 2024.






Sur le câble électrique




Dans le cadre de la réalisation de travaux électriques exécutés dans son garage, M. [E] a sollicité la ratification d'un aménagement consistant à faire passer un câble électrique dans un tube IRL par le garage de M. et Mme [M], et celui de M. [L] afin d'alimenter son propre garage.



Il n'est nullement contesté par les parties, que ces travaux affectent les parties communes et doivent donc être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires produit l'attestation de M. et Mme [M] ainsi que celle de M. [L], qui ont consenti à l'exécution desdits travaux si bien qu'aucune atteinte à leur droit ne peut être opposée (pièces 5 et 10).



Par ailleurs, il n'est nullement établi que l'électrification du garage de M. [E] entraîne un changement d'affectation de ce lot dès lors que le lot reste à destination du garage en l'absence d'élément de preuve contraire, et qu'elle soit contraire à la destination de l'immeuble, ce qui serait un obstacle à la ratification des travaux en cause.



Enfin, les époux [R] ne justifient pas d'une atteinte à l'intérêt collectif de la copropriété, ni d'une atteinte à leur propre droit de propriété ou encore aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.



Ils seront donc déboutés de leur prétention sur ce point. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.




Sur la pose d'une climatisation et d'un rideau électrique




Il n'est nullement contesté par les parties, que ces travaux affectent les parties communes et doivent donc être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires dans la mesure où ils entraînent effectivement une modification de l'aspect extérieur.



Le tribunal a considéré que la pose de la climatisation et du volet roulant étant intervenue les 9 mai 2007 et 28 septembre 2007 comme en attestent les factures versées aux débats (pièces 3 et 4), ces aménagements ne peuvent plus être contestés, l'action étant prescrite.



Les époux [R] ne contestent plus en appel la prescription de cette demande en sorte que la cour confirmera la décision du tribunal sur ce point, qui est parfaitement fondée et motivée.










Sur le portillon d'accès à la terrasse et la création d'une douche




Il n'est nullement contesté par les parties, que ces travaux affectent les parties communes et doivent donc être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires dans la mesure où ils entraînent effectivement une modification de l'aspect extérieur.



Le syndicat des copropriétaires a validé ces travaux dont il n'est pas démontré qu'ils entraînent un changement de destination du lot appartenant à M. [E] ou contraire à la destination de l'immeuble, ce qui serait effectivement un obstacle à la ratification des travaux en cause. 



Enfin, les époux [R] ne justifient pas d'une atteinte à l'intérêt collectif de la copropriété en l'absence de méconnaissance caractérisée du règlement de copropriété, ni d'une atteinte à leur propre droit de propriété ou à la jouissance de leurs lots privatifs. S'ils évoquent de manière générale un non-respect de l'harmonie de l'immeuble, celle-ci n'est nullement justifiée par la production de pièces probantes.



Ils seront donc déboutés de leur prétention sur ce point. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.




Sur la réfection des terrasses et l'aménagement d'un plan incliné en béton devant le portail




Le syndicat des copropriétaires explique avoir autorisé la ratification de ces aménagements, qui répondent à la situation d'handicap des époux [E] et produit la carte de stationnement pour personne handicapée, et la carte mobilité inclusion concernant Mme [U] [E]. 



Afin de créer un droit à l'accessibilité des logements pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite, l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. » Il ajoute : « À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés. Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage ».



Si le syndicat peut à la majorité des voix de ses membres s'opposer à la réalisation de ces travaux, la procédure figurant à la suite de l'article 25 de la loi et l'esprit même du texte sont de faciliter la mise en 'uvre de ces travaux d'accessibilité.





L'opposition doit ainsi être motivée, soit par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipement essentiels, soit par leur non-conformité à la destination de l'immeuble.



Au cas d'espèce, la situation d'handicap de Mme [E] n'est pas sérieusement contestable au regard des documents fournis.



L'analyse des pièces produites, dont les photographies, démontrent que les travaux contestés permettent de mettre sur un même niveau l'emplacement de parking avec le jardin et s'agissant de la rampe qui est située sur la voie commune, permettent un accès facilité entre la place de parking et la voie commune en évitant la présence d'une marche.



Il ne peut être contesté que cet aménagement est motivé par le souci de faciliter l'accès des époux [E] à leur habitation en assurant que tout soit sur un même niveau.



Il n'est pas possible de déduire de cette nouvelle configuration des lieux un changement de destination du lot litigieux ou de l'immeuble, ni un changement d'affectation, la place de parking restant un emplacement destiné à accueillir un véhicule et la pose de carrelage n'étant pas de nature à remettre en cause ni l'affectation de ce parking