Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 8 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 1]

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 25/03166 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2W4X
N° de MINUTE : 26/00557

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “VILLA CHEVALIER” SIS 2 A [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non reprenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [M] est propriétaire du lots n°36 de l'immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 7] à [Localité 6] (93). 

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 7] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S.U. FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner M. [L] [M] aux fins notamment de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. 

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : 

CONDAMNER M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 8] (93) la somme de 9.483,17 euros, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation. 

CONDAMNER également M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 7] à [Localité 6] (93) la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER en outre M. [L] [M] au paiement de la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER M. [L] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation. 

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [L] [M], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de M. [L] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, M. [L] [M] n’a pas constitué avocat. 

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 octobre 2025 et fixée à l’audience du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : 
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [L] [M],
- l’extrait du compte propriétaire,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mars 2024 et 12 février 2025 ayant voté les travaux de réfection des boiseries et de réfection de l’étanchéité de la terrasse de Mme [H], et approuvé les comptes des exercices annuels pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, ainsi que le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, dont découlent les charges réclamées, 
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, s'il est justifié de l'appel de provisions « sur travaux réfection étanchéité terrasse Mme [H] » du 1er juin 2024 à hauteur de 183,60 euros, il n'en est pas de même pour celui appelé le 1er août 2024 à ce même titre. Les copropriétaires ont en effet approuvé les travaux de réfection de l'étanchéité de Mme [H] lors de l'assemblée générale du 18 mars 2024 mais n'ont autorisé le syndic, en résolution 11.6 de ladite assemblée, à ne procéder qu'à un seul appel de fonds à ce titre et ce, le 1er juin 2024. Dès lors, faute qu'il soit justifié des raisons pour lesquelles le syndicat a procédé à un second appel au 1er août 2024, en contradiction avec le vote des copropriétaires, ce dernier sera écarté.


Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, d’une somme totale de 1.106,17 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er mai 2024 et le 17 janvier 2025 dont il est justifié a été de 10.120,49 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 1.927,09 euros.

Ainsi, il convient de condamner M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.193,40 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, 2ème appel provisionnel de l'exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.106,17 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 14 janvier 2025.

Il n'est en effet pas justifié de la mise en demeure du 19 novembre 2024, seul un avis réception étant versé aux débats en pièce n°12. Cet avis, auquel n'est joint aucune mise en demeure, ne comporte au demeurant aucune mention de nature à déterminer à quel acte il correspond. Il ne peut au surplus être lié à une mise en demeure datée du 19 novembre 2024 puisque pli recommandé auquel il se rattache a été présenté le 18 novembre 2024.



Dès lors, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à réclamer le recouvrement des frais antérieurs au 14 janvier 2025, soit en l'espèce :
les frais de mise en demeure du 8 août 2024 de 48 euros,
les frais d'intérêts de retard du 2 septembre 2024 de 22,07 euros,
les frais de relance du 2 novembre 2024 de 37 euros,
les frais de mise en demeure du 12 novembre 2024 de 48 euros,
les frais d'intérêts de retard du 3 décembre 2024 de 39,12 euros,
les frais de relance du 3 décembre 2024 de 37 euros,
les frais de “constitution de dossier transmis à l'huissier” du 8 janvier 2025 de 350 euros.

Il convient également de déduire les frais de « Transmission dossier avocat » du 17 janvier 2025 à hauteur de 350 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 14 janvier 2025, appelés en comptabilité le 17 janvier 2025 à hauteur de 174,98 euros, dont il est justifié.

M. [L] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 174,98 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, l'absence de règlement des charges de copropriété qui lui incombent depuis plusieurs années ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi (Civ. 3e, 24 mars 2009, n°19-21.018), le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] [M] sera condamné aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, S.A.S.U., la somme de 8.193,40 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, 2ème appel provisionnel de l'exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 7] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ S.A.S.U., la somme de 174,98 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 9] [Localité 7] [Adresse 10] (93) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, S.A.S.U., la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT