Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 8 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 1]
 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 25/00353 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2DPS
N° de MINUTE : 26/00547

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ZEART
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Février 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

La SCI ZEART est propriétaire des lots n°19 et 99 de l'immeuble sis [Adresse 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, a fait assigner la SCI ZEART aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la société SCI ZEART à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à LA PLAINE SAINT DENIS (93210), représenté par son syndic : 
- la somme de 7 752,73 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 9 août 2024, 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ; 
- la somme de 259,60 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ; 
- la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ; 
- la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

CONDAMNER la société SCI ZEART aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément 
aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
 
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI ZEART, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI ZEART au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. 

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI ZEART n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2025 et fixée à l'audience du 11 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- l’acte de vente du 24 juillet 2020 et la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI ZEART ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mai 2018, 18 novembre 2019, 24 mars 2021, 27 juin 2022, 28 juin 2023, 6 février 2024 et 21 mai 2025 ayant voté la nomination d’un maître d’oeuvre pour l’étude des travaux de renovation de la copropriété, des travaux d’installation d’étais dans les caves, de création d’une colonne montante, de structure en cave et cage d’escalier, de réfection des cours de l’immeuble et des descentes entre le sous sol et le rez de chaussée et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 28 juin 2023 au 28 décembre 2024.
 
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 280 euros se décomposant comme suit :
- Les frais de relance du 5 novembre 2021 de 50 euros,
- Les frais de mise en demeure du 8 mars 2024 de 50 euros,
- Les frais de relance du 4 juin 2024 de 50 euros,
- Les frais de mise en demeure du 9 juillet 2024 de 120 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 31 décembre 2019 et le 9 août 2024 a été de 10 183,33 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 2 391 euros. Il convient en effet de ne pas prendre en compte le versement de 50 euros réalisé par la défenderesse le 25 novembre 2021 en paiement des frais de relance du 5 novembre 2021. Le solde de la SCI ZEART était donc débiteur au 9 août 2024 de la somme de 7 792,33 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires sollicitant la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 7 752,73 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus, c’est à cette somme qu’il convient de la condamner. 

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 9 juillet 2024, date de la mise en demeure notifiée à la SCI ZEART.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 259,60 euros au titre de ces frais. Il sera toutefois relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du détail de cette somme, ne permettant ainsi pas de determiner quels actes s’y rapportent. En tout état de cause, le décompte verse aux débats fait mention d’appels se rapportant à des frais à hauteur de 309,60 euros et non de 259,60 euros.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 9 juillet 2024. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce :
- Les frais de relance du 5 novembre 2021 de 50 euros,
- Les frais de mise en demeure du 8 mars 2024 de 50 euros,
- les frais de “Procédure M.[N] + Parties” du 1er avril 2024 de 39,60 euros dont il n'est au surplus pas justifié,
- Les frais de relance du 4 juin 2024 de 50 euros.

Il ne peut en outre être fait droit à la demande au titre des frais de mise en demeure du 9 juillet 2024, celle-ci étant une mise en demeure par avocat qui relèvent des frais irrépétibles et non des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
La capitalisation est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l'espèce, la SCI ZEART n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété depuis le 25 novembre 2021. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la SCI ZEART a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. 

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI ZEART, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI ZEART sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l'égard de ceux dont il a fait l'avance sans avoir recu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

CONDAMNE la SCI ZEART à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, la somme de 7 752,73 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI ZEART à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] Plaine [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ZEART à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ZEART aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l'égard de ceux dont il a fait l'avance sans avoir recu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT