Tribunal Judiciaire · Référés — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 25/01720 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2DAV
SL/ST 


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 07 AVRIL 2026


DEMANDERESSE : 

S.A.S. OPPCI SAVILLS IM EUROPEAN OUTLET FUND
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE : 

S.A.S. [H] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, plaidant



JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 03 Mars 2026

ORDONNANCE du 07 Avril 2026



LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 27 avril 2022, la société OPPCI Savills IM European Outlet Fund (OPPCI SIEOF ci-après) a mis à bail au profit de la société [H] [G] des locaux situés au sein du centre commercial [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) au [Adresse 4][Adresse 5] de [Localité 4] (cellule n°24) à compter du12 mai 2021. 

Conclu pour une durée de dix années, le bail a prévu un loyer annuel variable hors taxes égal à la plus fortes des deux valeurs visées au sein des stipulations de son article 5.

Suite à des impayés, la société OPPCI SIEOF a fait signifier à la société [H] [G] le 17 septembre 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 3 novembre 2025, la société OPPCI SIEOF a fait assigner la société [H] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :
- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 17 octobre 2025,
- ordonner l’expulsion de la société [H] [G] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause,
- enjoindre à la société [H] [G] de quitter les lieux sous astreinte passé le délai de quinze jours,
- condamner la société [H] [G] à lui verser une provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges,
- condamner la société [H] [G] à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d'occupation jusqu’à libération des biens loués d’un montant équivalent au double du loyer global soit 58 874,40 euros par trimestre, à compter du 17 octobre 2025,
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis,
- condamner la société [H] [G] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 17 septembre 2025.
- condamner la société [H] [G] à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1720.

La défenderesse a constitué avocat.

Après plusieurs renvois ordonnés sur la demande des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 3 mars 2026.

Représentée, la société OPPCI SIEOF soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 12 février 2026, notamment de :
à titre principal,
- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire,
- condamner la défenderesse à lui verser une indemnité d'occupation telle que susvisée,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef,
- enjoindre à la défenderesse de quitter les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis,
à titre subsidiaire, 
- condamner la défenderesse à lui verser une provision de 114 006,68 euros au titre des loyers et charges impayés,
en tout état de cause, 
- condamner la défenderesse à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la défenderesse aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, de signification de l’assignation, de frais de levée de nantissement et privilège de notification, à titre purement informatif, aux créanciers inscrits.

Représentée, la société [H] [G] soutient les demandes précisées dans ses conclusions déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 6 janvier 2026, notamment de :
à titre principal,
- dire n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses,
- débouter la demanderesse de ses demandes,
en tout état de cause,
- condamner la demanderesse à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la demanderesse aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.
Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 17 septembre 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Cependant, la défenderesse soutient que la demanderesse ne fournit pas d’éléments permettant d’appréhender la nature des sommes qu’il réclame (loyers variables, loyers de base, loyers provisionnels, régularisation de loyers, charges, pénalités, etc…).
Elle observe que les stipulations du bail prévoient que les pénalités et intérêts sont conditionnées à l’envoi préalable d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée sans effet et que le commandement de payer vise pourtant des sommes à ce titre.
La demanderesse fait valoir que les pièces n°4 et n°5 fournissent le détail du calcul des loyers facturés et que la mise en œuvre des stipulations du bail entraîne la facturation d’un loyer prévisionnel au cours de l’année et, après clôture de l’exercice et connaissance du chiffre d’affaires définitif, le calcul du loyer réel donnant lieu, le cas échéant, à l’émission d’une facture complémentaire ou d’un avoir.

La défenderesse n’étaye d’aucun élément précis son allégation générale d’une non justification par la demanderesse d’aucun élément précis au titre du montant du loyer variable réclamé de sorte qu’elle échoue à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse sur les calculs figurant en pièce n°5 ou sur les montants réclamés au titre des factures figurant en pièce n°4.

En l’espèce, il est manifeste que le preneur n’avait pas réglé les sommes dues en exécution du bail lors de la délivrance du commandement de payer et n’a pas régularisé la situation dans le délai d’un mois qui y est visé.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 17 octobre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société [H] [G] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à ce titre.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

La société [H] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, elle est redevable d’une indemnité d'occupation à compter du 18 octobre 2025.

Le montant réclamé à ce titre par la demanderesse constituerait un avantage manifestement disproportionné constituant une contestation sérieuse à ce qu’il soit retenu, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond.

Le montant de l’indemnité d'occupation sera donc fixé à titre provisionnel au montant des sommes qui seraient dues chaque mois si le bail en cause s’était poursuivi.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L’article R.145-36 du code de commerce dispose : 
« L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». 
Ces dispositions sont d’ordre public et applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. 
Dès lors, la mise à disposition ne constitue pas une communication des documents au sens de la dernière phrase de l’article susvisé et un récapitulatif établi de façon unilatérale par le bailleur n’est pas de nature à constituer une justification du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au preneur.

En l’espèce, la société [H] [G] considère que le montant de la provision réclamée au titre de l’arriéré est frappé d’une contestation sérieuse à raison des stipulations relatives à la régularisation des charges. Elle fait valoir que les éléments fournis par la demanderesse ne permettent pas à la juridiction d’apprécier le quantum.

La demanderesse conteste avoir manqué aux obligations figurant au bail à ce titre. Malgré un effort renouvelé de lecture, la juridiction n’est pas mise en mesure de prendre connaissance de certains éléments figurant en caractères illisibles au sein de ses écritures en page 15. En outre, aucune preuve de l’envoi des éléments visés aux dispositions précitées ne figure dans les éléments soumis par la demanderesse.

Par conséquent, il convient de retenir l’existence d’une contestation sérieuse portant sur le montant réclamé à titre provisionnel au titre des charges visées au bail.

Par conséquent, sera retenu comme non sérieusement contestable au titre de l’arriéré le montant de 39 346,50 euros au 21 octobre 2025.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la société OPPCI SIEOF à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Vu l’article 835 du code de procédure civile déjà cité ;

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application des pénalités prévues au bail, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c’est à condition que la pénalité ne procure pas un avantage disproportionné au bailleur.

En l’espèce, il convient de retenir l’existence d’une contestation sérieuse à ce titre de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société [H] [G] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 17 septembre 2025. 

En revanche, il n’y a pas lieu d’y intégrer dans les dépens les frais occasionnés par les diligences vis-à-vis de tiers tels que visés par la demanderesse dans ses écritures.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la la société [H] [G] à verser à la société OPPCI SIEOF 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et de rejeter la demande formulée par la défenderesse à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société OPPCI SIEOF et la société [H] [G] concernant les locaux situés au sein du centre commercial [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) au n°[Adresse 5] de [Localité 4] (cellule n°24) depuis le 17 octobre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [H] [G] et de tout occupant de son chef des lieux susvisés ;

Dit n’y avoir lieu à assortir d’une astreinte la mesure d’expulsion ;

Rappelle que la société OPPCI SIEOF pourra, au besoin, à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixe, à compter du 18 octobre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société OPPCI SIEOF à valoir sur l’indemnité d'occupation due par la société [H] [G] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société [H] [G] à payer à la société OPPCI SIEOF chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société [H] [G] à payer à la société OPPCI SIEOF 39 346,50 euros (trente-neuf mille trois cent quarante-six euros et cinquante centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires, selon décompte arrêté au 21 octobre 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société [H] [G] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 17 septembre 2025 ;

Rejette le surplus de la demande présentée par la société OPPCI SIEOF s’agissant des sommes dues par la société [H] [G] au titre des dépens ;

Condamne la société [H] [G] à payer à la société OPPCI SIEOF 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée au titre des frais irrépétibles par la société [H] [G] ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE
















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;