Tribunal Judiciaire · JCP — 1 avril 2026

N° Minute : 



N° Rôle: N° RG 25/00698 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GPGP



Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1]

C/

[O] [V]











































CCC le

CE le











TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES









Ordonnance de référé
du 01 Avril 2026



Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de : 

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON 
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

Société [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;
 
DEMANDEUR

Et :

Madame [O] [V]
née le 15 Septembre 1998 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR






A l'appel de la cause à l'audience du 04 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie. 

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.










EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2024, à effet au lendemain, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Habitat a donné à bail à Mme [O] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 390,29 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 390,29 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 11 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de Limoges Habitat a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles dans un garde meuble à ses frais ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 259,76 € arrêtée au jour même au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant du dernier loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

A l'audience susdite, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Habitat, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 5 958,16 € et en sollicitant que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 607,23 €. Il s’est opposé à tout délai de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, précisant que la locataire est également en défaut d’assurance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [V] n’est ni comparante ni représentée.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 11 février 2026. 

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel. 

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 4], par voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 juin 2025 portant sur la somme de 1 478,61 € au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 août 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 septembre 2024 à compter de cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [V] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et qu’elle a cessé tout paiement depuis le mois de décembre 2024.

Le bailleur sollicite la somme de 5 958,16 € selon décompte arrêté au 25 février 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de dossiers « SLS OPS » ont été facturés pour la somme totale de 15,24 € (7,62 € x2). Si le bailleur produit la copie du courrier de mise en demeure, il ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, qui constitue une formalité substantielle, de sorte qu’il ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative. Il convient de rappeler que l’enquête sociale « occupation du parc social » visée par l’article L442-5 alinéa 2 du même code dont se prévaut le bailleur vaut enquête au sens de l’article L441-9 précité, de sorte que les mêmes règles procédurales s’appliquent

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [V] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 942,92 € (5 958,16 € - 15,24 €), arrêtée au 25 février 2026.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la locataire, absente à l’audience ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’elle ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant. 

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 août 2025, Mme [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 607,23 € (selon quittancement de janvier 2026) et de la condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [V] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 août 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Habitat, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [V] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; 

REJETONS la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS Mme [O] [V] à payer à titre provisionnel l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Habitat la somme de 5 942,92 € (Cinq mille neuf cent quarante-deux euros et quatre-vingt-douze centimes), arrêtée au 25 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 6 août 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [O] [V] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation de 607,23 € (Six cent sept euros et vingt-trois centimes) du 26 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d'occupation dues entre le 6 août 2025 et le 25 février 2026 se confondant avec la dette de 5 942,92 €) ;

CONDAMNONS Mme [O] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Métropole ([Localité 3] Habitat) la somme de 300 € (Trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT


Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON