Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A4 — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 07 AVRIL 2026



Enrôlement : N° RG 23/02395 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3BFX

AFFAIRE : Mme [D] [M] (Me PUVENEL)
C/ S.D.C. [Adresse 1] [Localité 2] (la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES)





DÉBATS : A l'audience Publique du 09 décembre 2025 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 mars 2026 prorogée au 07 avril 2026 



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026 

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDERESSE

Madame [D] [M]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 3] (78)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jocelyne PUVENEL, avocate au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence BELLEVUE sis [Adresse 3] 
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET O. TRAVERSO 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 817 838 154 
dont le siège social est sis [Adresse 4] 
prise en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE


***

EXPOSE DU LITIGE 

Madame [D] [M] est propriétaire des lots 4 et 6 au sein de la copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 3].

Par assemblée générale du 27 février 2019, Monsieur [P] [R] en qualité de syndic bénévole.

Madame [D] [M] a saisi le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de désignation d’un administateur ad hoc.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 7 mars 2022, désignant Monsieur [E] [H] en cette qualité.

Par assemblée générale du 29 juin 2023, la SARL CABINET O. TRAVERSO a été désignée en qualité de syndic.

*

Suivant exploit du 23 février 2023, Madame [D] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, Madame [D] [M] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 18 al 2 du décret du 17 mars 1967, de :
- annuler les résolutions 4, 6, 7, 8 et 9 votées lors de l’assemblée générale du 10 avril 2019,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- prononcer l’exonération de Madame [D] [M] de toute contribution aux condamnations à l’article 700 et aux dépens au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de la présente instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] demande au tribunal, sur le fondement des articles 42 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, et les articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967, de :
- juger que la copropriété était administrée par un syndic bénévole jusqu’à la désignation d’un administrateur provisoire par ordonnance du 7 mars 2022,
- juger que le syndicat des copropriétaires est désormais représenté par un syndic professionnel,
- juger que le syndicat des copropriétaires met en oeuvre les moyens à sa disposition pour la mise en conformité de la copropriété avec sa situation juridique et factuelle,
- débouter Madame [D] [M] de sa demande d’annulation des résolutions 4, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 10 avril 2019,
- débouter Madame [D] [M] de sa demande d’exonération des frais de procédure fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter Madame [D] [M] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions 4, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 10 avril 2019

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 énonce qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.
La feuille de présence est annexée au procès-verbal.
Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du code civil.

En l’espèce, Madame [D] [M] fait valoir le fait que les résolutions 4, 6, 7, 8 et 9 n’ont fait l’objet que d’un vote unique alors qu’elles concernent des points différents et non interdépendants.

Il convient de constater que :
- la résolution n°4 est relative à une demande formulée à Madame [D] [M] de produire le compte rendu d’expertise d’hygrométrie,
- la résolution n°6 concerne les suites à donner à l’occupation illégale du terrain de Monsieur [R],
- la résolution n°7 évoque l’intervention d’un géomètre expert aux frais de Madame [D] [M] pour recalculer les millièmes supplémentaires de copropriété créés suite à l’aménagement de ses combles,
- la résolution n°8 indique qu’un courrier de mise en demeure sera adressé à Madame [D] [M] au titre des impayés,
- au titre de la résolution n°9 Madame [F] et Monsieur [C] demandent diverses autorisations de travaux au bénéfice de leurs lots 1 et 3.

La lecture de ces résolutions montre qu’elles traitent chacune d’une problématique différente et ne présentent aucune interdépendance ni caractère indissociable.

Dans ces conditions, il était impératif que des votes séparés soient organisés, suivant les majorités adaptées pour chacune résolution.

Il doit être fait droit à la demande d’annulation des résolutions 4, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 10 avril 2019 fondée sur les dispositions d’ordre public de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Sur les demandes accessoires 

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
 
En l'espèce, l’équité n’impose pas de faire droit à la demande de Madame [D] [M] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. 

Il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Madame [D] [M] concernant la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Annule les résolutions 4, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 10 avril 2019,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Déboute Madame [D] [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Madame [D] [M].

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE