Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A4 — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 07 AVRIL 2026



Enrôlement : N° RG 23/01034 - N° Portalis DBW3-W-B7H-266W

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ S.A.R.L. [K] IMMO (Me LABI) ; S.A. ALLIANZ IARD (la SCP DE ANGELIS - SEMIDEI - VUILLQUEZ - HABART - MELKI - BARDON - SEGOND - DESMURE - VITAL) ; S.N.C. SOCIÉTÉ DES EAUX DE [Localité 1] MÉTROPOLE (Me BOISSAC)





DÉBATS : A l'audience Publique du 09 décembre 2025 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 mars 2026 prorogée au 07 avril 2026 



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026 

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] 
représenté par son Syndic en exercice le Cabinet [U] 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 538 373 283 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDERESSES

S.A.R.L. [K] IMMO
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 528 313 802 
dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE


S.A. ALLIANZ IARD 
anciennement dénomée AGF 
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 542 110 291 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
prise en la personne de son Directeur général 

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS - SEMIDEI - VUILLQUEZ - HABART - MELKI - BARDON - SEGOND - DESMURE - VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE


S.N.C. SOCIÉTÉ DES EAUX DE [Localité 1] MÉTROPOLE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 801 950 692 
dont le siège social est sis [Adresse 6]
prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Valérie BOISSAC, avocate au barreau de MARSEILLE



EXPOSE DU LITIGE 

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au régime de la copropriété.

La SARLU [K] IMMO était le syndic de la copropriété.

Par plusieurs courriers à partir du 16 avril 2019, la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a alerté la SARLU [K] IMMO d’une consommation d’eau anormalement élevée.

Le 19 septembre 2019, la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a adressé à la SARLU [K] IMMO une facture d’eau d’un montant de 83.498,03 euros.

Sur requête de plusieurs copropriétaires, Maître [F] [U] a été nommé en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du 27 février 2020.

*

Suivant exploits du 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice Maître [F] [U] en qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner devant le présent tribunal la SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD.
Cette procédure a été enregistrée sous le RG 23/1034.

Suivant exploit du 30 octobre 2023, la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] devant le présent tribunal.
Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°23/12171.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 25 juin 2024.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non recevoir relative à la prescription partielle des demandes en paiement de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3].

Le 10 décembre 2024, juge de la mise en état a joint l’incident au fond par mention au dossier.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] demande au tribunal de :
- juger que la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] est prescrite à solliciter les sommes qui seraient dues antérieurement au 23 octobre 2018,
- prononcer l’irrecevabilité de la demande de condamnation de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] à hauteur de 66.761,34 euros,
- déduire cette somme des sommes dont la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] est recevable à solliciter le règlement,
- débouter la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3], la SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7],
- subsidiairement,
- condamner solidairement la SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, dans la limite de 83.498,03 euros augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner solidairement la SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- en tout état de cause, condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2025, la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] demande au tribunal de :
- dire que l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires s’agissant des factures antérieures au 23 octobre 2018 ne saurait prospérer en l’état des règlements partiels intervenus desdites factures ainsi que de la déclaration de créance formée par la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] entre les mains de Maître [U] non contestée et des échanges entre les parties,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à lui payer la somme de 108.761,02 euros compte arrêté au 1er décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître BOISSAC,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er février 2024, la SARLU [K] IMMO demande au tribunal de :
- à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre,
- à titre subsidiaire, ramener le préjudice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à de plus justes proportions,
- condamner la SA ALLIANZ IARD à relever et garantir la SARLU [K] IMMO de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2025, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de :
- à titre principal,
- juger qu’elle s’en rapporte à justice sur la question de la prescription de la créance de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] pour les factures antérieures au 23 octobre 2018,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] de ses demandes dirigées à son encontre en qualité d’assureur de la SARLU [K] IMMO,
- à titre subsidiaire, juger qu’il sera fait application des termes et limites du contrat d’assurance souscrit par la SARLU [K] IMMO auprès de la SA ALLIANZ IARD notamment de la franchise applicable et du plafond de garantie,
- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription des demandes de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] 

L’article 2224 du Code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

L’article 2240 du Code civil énonce que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. 

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure.

L’article 2244 du code civil énonce que le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.

La SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] réclame le paiement de la somme de 108.761,02 euros au titre des factures impayées depuis le 26 septembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires invoque la prescription partielle de cette demande pour les sommes exigibles pour la période antérieure au 23 octobre 2018 compte tenu de l’assignation du 23 octobre 2023.

La SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] oppose l’interruption de cette prescription par :
- la reconnaissance de dette du syndicat des copropriétaires, qui a réalisé des paiements partiels,
- la déclaration de créance qu’elle a adressée à Maître [U] en qualité d’administrateur provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] conteste l’effet interruptif de prescription de ces paiements en indiquant que ces derniers correspondaient à des factures postérieures et ont été affectés à ces dernières par la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] suivant le décompte produit. Il estime que les versements n’ont pas été affectés à des factures antérieures au 19 mars 2020.

Le décompte produit par la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] dresse une liste chronologique de factures.

La présentation de ce décompte montre que les versements sont apposés au dessous d’une facture et non par ordre chronologique.

La SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] conteste cette affectation, expliquant qu’il est inscrit sur le décompte l’affectation que le syndicat des copropriétaires a lui-même indiquée lors de ses virements et qu’à son niveau, elle n’a procédé à aucune affectation des sommes reçues.

La lecture des pièces et courriers échangés entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] et la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] montre que cette dernière a averti le syndicat des copropriétaires dès le courrier du 16 avril 2019 d’une consommation anormale d’eau, représentant un débit continu de 40 litres par heure. Il a suggéré la réalisation d’une recherche de fuite sur le réseau privé. Plusieurs courriers identiques ont été envoyés par la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] au syndicat des copropriétaires.

Une recherche de fuite a été diligentée par Monsieur [F] [U] le 2 novembre 2020 et la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a procédé à des contrôles du compteur.

Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] a sollicité un dégrèvement de la facture.

Par courriers des 26 novembre 2020 et 30 mars 2022, la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a contesté l’application de la loi WARSMANN en l’absence de justification de la réalisation de travaux de réparation d’une fuite sur le réseau privé dans le mois du courrier.

Le syndicat des copropriétaires n’explique pas dans quelles conditions de négociation avec la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] les versements visibles sur le décompte ont été réalisés.

Il n’apporte aucune pièce venant expliciter dans quelles conditions et pour quelles raisons des versements auraient été affectés à certaines factures. 

S’il peut être admis que le syndicat des copropriétaires a pu estimer honorer uniquement les factures courantes pour des consommations non contestées, aucune pièce ne permet d’avoir la certitude d’une telle démarche. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] n’a rédigé aucun courrier en ce sens auprès de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3].

Par ailleurs, le décompte montre des versements en mars 2019 affectés à une facture du 23 septembre 2015, ainsi que des versements les 29 avril 2021, 23 septembre 2021, 2 novembre 2022 au titre de la facture du 13 mars 2016. De même un versement du 2 novembre 2022 ont été affectés à une facture du 26 septembre 2016.

Dans ces conditions où la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] déclare que les affectations de paiement ne résultent que des mentions unilatérales du syndicat des copropriétaires lors de ses divers paiements, et où en tout état de cause la dette du syndicat des copropriétaires est indivisible, il apparaît que les différents paiements du syndicat des copropriétaires survenus depuis le 6 mars 2019 au titre des factures notamment du 26 septembre 2016 ont interrompu la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires en paiement du solde dû au titre de la consommation d’eau.

Il n’y a pas lieu de répondre aux argumentations relatives à la déclaration de créance de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] auprès de [F] [U] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

La demande en paiement de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] est recevable.

Sur la demande en paiement de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] 

L’article L2224-12-4 III Bis du code général des collectivités territoriales énonce que dès que le service d'eau potable constate une augmentation anormale du volume d'eau consommé par l'occupant d'un local d'habitation susceptible d'être causée par la fuite d'une canalisation, il en informe sans délai l'abonné. Une augmentation du volume d'eau consommé est anormale si le volume d'eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d'eau moyen consommé par l'abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d'habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d'eau moyen consommé dans la zone géographique de l'abonné dans des locaux d'habitation de taille et de caractéristiques comparables.
L'abonné n'est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s'il présente au service d'eau potable, dans le délai d'un mois à compter de l'information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d'une entreprise de plomberie indiquant qu'il a fait procéder à la réparation d'une fuite sur ses canalisations.
L'abonné peut demander, dans le même délai d'un mois, au service d'eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L'abonné n'est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu'à compter de la notification par le service d'eau potable, et après enquête, que cette augmentation n'est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.
A défaut de l'information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l'abonné n'est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.
Les redevances et sommes prévues par le premier alinéa de l'article L. 2224-12-2 sont calculées en tenant compte de la consommation facturée.
Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent III bis.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] fait valoir que les montants sollicités sur les factures litigieuses sont la conséquence d’une fuite du compteur de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3], qui a tardé à informer la copropriété de la surconsommation d’eau et qui n’a pas mis fin à la fuite avant le remplacement du compteur le 28 mai 2021.
Il estime alors qu’il doit être fait application des dispositions de la loi WARSMANN.

Toutefois, il convient de constater que la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a notifié au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] dès le 16 avril 2019 le constat d’une consommation excessive d’eau, correspondant à un débit continu de 40 litres par heure. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] ne justifie d’aucune démarche de recherche de fuite et de réparation dans le mois de ce courrier.
La SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a adressé plusieurs autres courriers d’alerte les 16 juillet 2019, 13 octobre 2019, 12 janvier 2020, 12 avril 2020, 9 juillet 2020, 7 octobre 2020, 5 janvier 2021, 6 avril 2021.

La première recherche de fuite réalisée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] est datée du 2 novembre 2020, l’entreprise générale LR préconisant une recherche de fuite au niveau du compteur d’eau en l’absence de fuite sur le réseau privé.

Le courrier de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] du 30 mars 2022 indique que deux recherches de fuite ont été réalisées sur le compteur de la société des eaux en présence du cabinet [U] les 25 juin 2020 et 2 décembre 2020, confirmant le bon fonctionnement du compteur.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la surconsommation d’eau excède le double du volume d'eau moyen consommé par l'abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d'habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d'eau moyen consommé dans la zone géographique de l'abonné dans des locaux d'habitation de taille et de caractéristiques comparables.

Le syndicat des copropriétaires ne soumet aucun calcul à ce sujet. Par ailleurs, la lecture des différentes factures éditées par la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] montre qu’en septembre 2016 le volume relevé était de 2589 m3 pour un semestre, en avril 2018 de 2490 m3 pour un semestre. En octobre 2019, dans la période concernée par la surconsommation, il a été relevé une consommation de 3567 m3 pour un semestre. En mars 2021, la consommation relevée était de 3846 m3 par semestre.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] estime que la surconsommation d’eau était beaucoup plus ancienne que le mois de juillet 2019 dans la mesure où les consommations depuis le mois de mai 2021 sont beaucoup plus faibles qu’auparavant et qu’une surconsommation d’eau avait déjà été signalée par la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] en 2014.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] n’apporte aucune facture plus ancienne que 2016, ne permettant pas de se convaincre que la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a défailli dans son devoir d’alerte du syndicat des copropriétaires.
Le relevé d’export des consommations qu’il produit du 22 décembre 2015 au 22 décembre 2020 n’a aucune valeur probante dans la mesure où il émane du syndicat des copropriétaires lui même.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’a fait diligenter aucune mesure d’investigation contradictoire sur le réseau de distribution d’eau, de sorte qu’il ne démontre pas que la fuite est très ancienne ou qu’elle trouve son origine dans le réseau appartenant à la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3].

Au contraire, il apparaît sur le compte rendu d’intervention de la société BTD du 30 avril 2021 qu’une fuite localisée entre les bâtiments 4 et 6 sous les jardins a été trouvée. 
Le 11 mai 2021, l’entreprise générale LR a procédé à une réparation de cette fuite.

Or, cette date correspond à la date à partir de laquelle la consommation d’eau est redevenue normale.

Cela démontre que la fuite était localisée sur le réseau privé de la copropriété et que le syndicat des copropriétaires a été très défaillant à la faire réparer, laissant perdurer la fuite pendant des années.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le changement du compteur par la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] le 28 mai 2021 a eu une incidence sur le relevé de sa consommation d’eau. Sans expertise de ce dernier, aucune preuve d’une défaillance de ce dernier n’est rapportée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] ne justifie d’aucune condition pour l’application des dispositions de l’article L2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales.

Il sera débouté de toute demande de réduction de la dette et il sera condamné à payer à la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] la somme de 108.761,02 euros, suivant compte arrêté au 30 avril 2025.

Cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas fait preuve d’abus dans sa défense compte tenu de l’importance des sommes en jeu.

La demande de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l’égard de la SARLU [K] IMMO 

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 22 août 2021 qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. 

En l’espèce, la SARLU [K] IMMO a reçu pour la dernière fois mandat de syndic le 12 décembre 2017 pour 18 mois, ce dernier expirant le 12 juin 2019. Toutefois, il était syndic de la copropriété depuis de nombreuses années et déjà en 2014 lorsque des premiers courriers ont été échangés avec la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] au sujet d’une dette relative à la consommation d’eau.

Par ordonnance du 27 février 2020, Monsieur [F] [U] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] reproche à la SARLU [K] IMMO de n’avoir fait procéder à aucune diligence pour mettre fin à la surconsommation d’eau pendant toute la durée de son mandat.

La SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] produit un courrier que la SARLU [K] IMMO lui a adressé le 21 octobre 2014, sollicitant une réduction de la facture d’eau compte tenu d’une surconsommation. La SARLU [K] IMMO a joint à ce courrier une facture de réparation d’une fuite d’un tuyau d’une cave du 15 mai 2014.
Le 25 novembre 2014, la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a répondu que les conditions d’application de l’article L2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales n’étaient pas réunies compte tenu du dépassement du délai d’un mois entre l’alerte et les réparations entreprises.
Le courrier de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] fait état d’un contrôle du compteur, qui n’a montré aucune défaillance.

Il a été dit que la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] a envoyé de nombreux courriers à la SARLU [K] IMMO en qualité de syndic de la copropriété les 16 avril 2019, 16 juillet 2019, 13 octobre 2019, 12 janvier 2020, 12 avril 2020, 9 juillet 2020, 7 octobre 2020, 5 janvier 2021, 6 avril 2021.

La SARLU [K] IMMO est concernée jusqu’au 12 juin 2019, sa responsabilité ne pouvant être retenue pour les sur-consommations d’eau postérieures à cette date, n’ayant plus eu après cette date de pouvoir d’action.

La SARLU [K] IMMO ne justifie d’aucune démarche entreprise à la réception du courrier de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] du 16 avril 2019, alors qu’elle était encore syndic de la copropriété. Pourtant, elle connaissait les conditions de recevabilité d’une demande d’exonération du paiement d’une sur-consommation d’eau pour s’être heurtée à des refus de prise en charge par la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] courant 2014.

La SARLU [K] IMMO déclare d’ailleurs qu’un projet de changement des canalisations enterrées avait été élaboré. Toutefois, elle ne justifie pas avoir mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale de tels travaux, qui n’ont pas été réalisés.

La SARLU [K] IMMO fait valoir qu’elle n’avait aucune obligation de contrôle des compteurs individuels au sein de la copropriété et qu’aucune faute de gestion ne peut lui être reprochée.
Par ailleurs, elle estime que le fait que l’entreprise générale LR mandatée par Monsieur [F] [U] n’ait pas trouvé de fuite le 2 novembre 2020 démontre qu’aucune fuite du réseau privé n’existait au cours de son mandat.

Toutefois, elle avait l’obligation de mener des investigations efficaces à réception du courrier de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] du 16 avril 2019 pour mettre fin aux fuites du réseau d’eau de la copropriété, ce qu’elle n’a manifestement pas fait. Son inaction à la réception de ce courrier dans le contexte de problématique de surconsommation d’eau déjà survenue en 2014 est fautive.
Le fait que l’entreprise générale LR n’ait pas trouvé de fuite le 2 novembre 2020 ne signifie pas qu’aucune fuite n’existait. Et au contraire, l’arrêt de la surconsommation au jour des réparations entreprises le 11 mai 2021 montre qu’une fuite était bien présente lors du premier courrier d’alerte de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3].

La responsabilité de la SARLU [K] IMMO doit être retenue.
 
Le préjudice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] en lien avec cette faute est la surconsommation d’eau jusqu’au 12 juin 2019.
S’agissant du début de la surconsommation, le syndicat des copropriétaires estime qu’elle existe depuis 2014 et que la SARLU [K] IMMO doit le garantir du paiement de la somme de la facture du 19 septembre 2019 d’un montant de 83.498,03 euros.

Toutefois, d’une part, la SARLU [K] IMMO ne peut être tenue de payer l’intégralité de la facture d’eau mais uniquement la sur-consommation.
D’autre part, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité d’une sur-consommation constante depuis 2014, des réparations ayant été entreprises par la SARLU [K] IMMO le 18 mars 2014. Il a été dit que l’abaissement du niveau de consommation après les réparations efficaces du mois de mai 2021 permet de penser qu’une surconsommation ancienne est possible. Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] n’a fait réaliser aucune investigation technique contradictoire dans le cadre d’une expertise de nature à démontrer la réalité de cette thèse.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] ne peut réclamer que le paiement de la sur-consommation d’eau entre le 16 avril et le 12 juin 2019.

Aucune partie n’a réalisé ce calcul. La lecture de la facture du 19 septembre 2019, qui concerne la période de responsabilité de la SARLU [K] IMMO, montre une consommation de 3567 m3, facturée 14.736,02 euros.
La facture du 19 mars 2019 mentionnait un volume relevé de 2913 m3, facturé 12.000,67 euros.

La surfacturation pour le semestre de mars à septembre 2019 représente alors la somme de 14.736,02 - 12.000,67 = 2.735,35 euros.

La responsabilité de la SARLU [K] IMMO n’étant retenue que pour la période de deux mois du 16 avril au 12 juin 2019, la part de surconsommation qui lui est imputable est alors de 2.735,35 x 2 / 6 = 911,78 euros.

La SARLU [K] IMMO sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à hauteur de 911,78 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] au titre de la résistance abusive

La période de responsabilité retenue de la SARLU [K] IMMO au titre de la sur-consommation d’eau est de deux mois, à la suite de laquelle le mandat n’a pas été renouvelé.

Il ne peut être caractérisé de résistance abusive sur une telle période.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la garantie de la SA ALLIANZ IARD

 La SA ALLIANZ IARD ne conteste pas sa garantie. Elle se borne à demander l’application de sa franchise contractuelle.

La SA ALLIANZ IARD produit le contrat et les conditions générales, que la SARLU [K] IMMO ne conteste pas avoir reçues.

Il convient de dire que la SA ALLIANZ IARD devra garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à hauteur de la somme de 911,78 euros.

Toutefois, sa garantie opposable est de 915 euros minimum.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] sera débouté de ses demandes à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés aux entiers dépens distraits au profit de Maître Valérie BOISSAC.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
 
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] la totalité des frais irrépétibles qu'elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.000 € à la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


La SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Déclare recevable la demande en paiement de la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] comme non prescrite,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] la somme de 108.761,02 euros, suivant compte arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2023, 

Déboute la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la SARLU [K] IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 911,78 euros au titre de la sur-consommation d’eau entre le 16 avril et le 12 juin 2019,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice de ses demandes de condamnation à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD aux dépens, distraits au profit de Maître Valérie BOISSAC,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SNC SOCIETE DES EAUX DE [Localité 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARLU [K] IMMO et la SA ALLIANZ IARD de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE